דירה או תיק השקעות פאסיבי

[daat99]

קשה לי להאמין שזה נכון אם אתה לוקח בחשבון את עניין המיסוי. 25% מס על דיבידנד מול 0% מס על שכ"ד (עד לתקרה מסוימת) זה מהותי.

עם טווח השקעה ארוך מספיק אפקט הגדילה האורגני של הדיבידנדים שמתחבר עם אפקט הריבית דריבית בגלל שניתן להשקיע דיבידנדים מחדש (אבל לא ניתן לקנות "עוד חלק בדירה" על כל תשלום שכירות - נזכור שפותח השרשור שואל על רכישת דירה ללא משכנתה וללא מינוף!) יספק תשואה גבוהה בהרבה מאשר השכירות עצמה.

אם תסתכל על ההשוואה שביצעתי כאן בין אג"חים עם ריבית קבועה לבין מניות דיבידנד שמגדילות את הדיבידנד ב-6% בשנה אז אולי זה יהיה יותר ברור:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מידע-על-השקעות-במניות-דיבידנדים-גדלים.655/page-53#post-44167
ההשוואה מציגה רק 10 שנים אבל ככל שעובר הזמן האפקט מתחזק.

 

[אורי ג.]

עם טווח השקעה ארוך מספיק אפקט הגדילה האורגני של הדיבידנדים שמתחבר עם אפקט הריבית דריבית בגלל שניתן להשקיע דיבידנדים מחדש (אבל לא ניתן לקנות "עוד חלק בדירה" על כל תשלום שכירות - נזכור שפותח השרשור שואל על רכישת דירה ללא משכנתה וללא מינוף!) יספק תשואה גבוהה בהרבה מאשר השכירות עצמה.

שמח לבשר לך שגם שכ"ד עולה עם השנים, בנוסף אפשר להשקיע את תקבולי השכ"ד במה שאתה רוצה, אף אחד לא מגביל אותך (אפילו במניות דיבידנד!).

 

[daat99]

שמח לבשר לך שגם שכ"ד עולה עם השנים

אני שמח לבשר לך ששכר הדירה לא עולה בכל שנה ולפעמים אפילו יורד.

בכל דירה ששכרתי עד היום (3 דירות שונות) אפילו פעם אחת לא העלו לי את שכר הדירה.
כששכרתי דירה בתל אביב במעמד חידוש החוזה בעל הבית שאל אותי אם אני חושב שאני משלם יותר מדי ואם אני רוצה הנחה...

מהצד השני השכירות של הדירה שבבעלותי הוקטנה ביותר מ-10% לפני שנה רק בשביל שיכנסו שוכרים לדירה אחרי חצי שנה שבה היא היתה ריקה.

במילים אחרות - תפסיק להפיץ את דעותיך כעובדות בלי שום הוכחות בעיקר כשיש הוכחות שסותרות אותך.
זה לא יאה ולא תורם במאומה למוניטין שלך.

 

[עש לילה]

מהצד השני השכירות של הדירה שבבעלותי הוקטנה ביותר מ-10% לפני שנה רק בשביל שיכנסו שוכרים לדירה אחרי חצי שנה שבה היא היתה ריקה.

זה רק כי לא בחרת נכון את הדירה להשקעה. אם אני אבחר מניית דיבידנד באופן אקראי ברור שלא מובטחת לי עלייה דיבידנד מדי שנה.

 

[Edward]

יש למישהו מידע על התנהגות לאורך זמן של מחיר דירה שמתיישנת עם הזמן? או ירידת ערך של דירה כתוצאה מהתיישנותה? אני אסביר... יש הרבה גרפים שמציגים את "מחירי הדירות" בישראל ב-50 השנים האחרונות, ובכולם רואים עלייה ברורה (כ-2-3% בשנה, בממוצע כמובן).

אני לא יודע על איזה נתונים הסתכלת. מחירי דירות בישראל נעים מאז 1952 בטווח שבין 6 ל-12 שנים של משכורות ממוצעות. כלומר ביחס לכושר ההשתכרות לא קרה יותר מידי. בנוסף מנתונים בחו"ל אין שום נטיה לדירות לעלות במחירן לאורך זמן, אלא יש תקופות שהמחירים בעיקר עולים ריאלית ויש תקופות שהם בעיקר יורדים.

 

[עש לילה]

אני לא יודע על איזה נתונים הסתכלת. מחירי דירות בישראל נעים מאז 1952 בטווח שבין 6 ל-12 משכורות ממוצעות. כלומר ביחס לכושר ההשתכרות לא קרה יותר מידי. בנוסף מנתונים בחו"ל אין שום נטיה לדירות לעלות במחירן לאורך זמן, אלא יש תקופות שהמחירים בעיקר עולים ריאלית ויש תקופות שהם בעיקר יורדים.

רגע, כשאתה מחשב תשואה פוטנציאלית מהשקעה במדד מניות מסויים, אתה גם מנרמל אותו לכושר השתכרות? אני בטוח שלא, אז למה אתה מחיל את העיקרון הזה דווקא לחישוב תשואה פוטנציאלית מעליית ערך של דירות?

 

[אורי ג.]

לדען הקשקשן הכרוני, אתה עוד הפעם מביא דוגמאות פרטיות שלך ומקיש מפה שזה המצב,
עובדתית מחירי ההשכרות עולים עם השנים. בכל בארץ. אתה לא מאמין לי? כנס ללמ"ס ובדוק בעצמך.
בחיית לא נמאס לך להפיץ את משנתך הדתית הכה אווילית בכל מקום?
מין הראוי שתוסיף גילוי נאות בחתימה שלך כדי שאנשים ידעו לא לקחת אותך ברצינות:
1. תיק ההשקעות שלי שלי הוא בעל בקושי 5 ספרות
2. אין לי שום השכלה רלוונטית בתחום
3. התחלתי לקנות ני"ע לפני פחות משנה
4. אה וגם אין בבעלותי דירה
הבטחי לא להתערב לך בשרשור האינסופי שלך, בכל מקום אחר צפה פגיעה, אני אלרגי לבורות.

 

[daat99]

זה רק כי לא בחרת נכון את הדירה להשקעה. אם אני אבחר מניית דיבידנד באופן אקראי ברור שלא מובטחת לי עלייה דיבידנד מדי שנה.

אני מגיע ממשפחה של אנשי נדל"ן (זה גם המקצוע של חלכם) וכמעט כל קרוב משפחה מקרבה ראשונה שלי מחזיק ביותר מנכס נדל"ני אחד להשקעה כך שבנושא הזה יש לי הרבה יותר ניסיון ממניות.
בחירת הדירה נעשתה תוך שימת דגש על דירה להשקעה ולא למגורים אבל מה לעשות, אנחנו לא נביאים ולא ניתן לנבא את העתיד ואת השינויים שקורים בשכונה.

מין הראוי שתוסיף גילוי נאות בחתימה שלך כדי שאנשים ידעו לא לקחת אותך ברצינות:

**עריכה**
אין שום סיבה שבעולם שאני אפרסם על עצמי מידע פרטי רק בגללך...

מבין כל הנקודות שהעלית הנקודה הנכונה היחידה היא שאין לי השכלה בתחום ואת זה אני לא מסתיר מאף אחד.

הבטחי לא להתערב לך בשרשור האינסופי שלך, בכל מקום אחר צפה פגיעה, אני אלרגי לבורות.

מילא היית מציג דברים נכונים אבל אתה ממציא עלי עובדות ומפיץ אותם חופשי.
אתה גם מזדהה כמישהו שמכיר אותי - ואתה ממש לא.

אני עדיין מחכה שתביא סימוך אחד לטיעונים הרבים שאתה מפיץ בפורום זה (ובפורומים אחרים) אבל כנראה שהמשיח יגיע קודם...

 

[Edward]

רגע, כשאתה מחשב תשואה פוטנציאלית מהשקעה במדד מניות מסויים, אתה גם מנרמל אותו לכושר השתכרות? אני בטוח שלא, אז למה אתה מחיל את העיקרון הזה דווקא לחישוב תשואה פוטנציאלית מעליית ערך של דירות?

זה היה יותר להשכלה כללית. הנקודה היא שאין אינדיקציה בשום מקום בעולם שאני מכיר שמחירי דירות עולים ריאלית עם הזמן. נתוני הלמ"ס הם פשוט לא על תקופה ארוכה מספיק. באמסטרדם למשל היו תקופות של בין 50 ועד 70 שנה שהמחירים רק ירדו או עלו ריאלית ולכן אי אפשר להסיק רק מהנתונים שלנו שיש איזו "מגמה".

 

[קפבלנקה]

אורי ג. קצת נסחפת לדעתי, אתה מציג פה את דעת כמו איזה טמבלול יהיר שבא משום מקום ומברבר שטויות כל היום, קשה לחטוא לאמת יותר מזה. אפשר להסכים או לא להסכים, הכל לגיטימי, אבל צריך להיות הוגנים גם.

 

[עש לילה]

זה היה יותר להשכלה כללית.

עם כל הכבוד... רצוי בפעם הבאה לסייג הערה שהיא "להשכלה כללית" ולא לגופו של עניין - ככזו.

הנקודה היא שאין אינדיקציה בשום מקום בעולם שאני מכיר שמחירי דירות עולים ריאלית עם הזמן. נתוני הלמ"ס הם פשוט לא על תקופה ארוכה מספיק. באמסטרדם למשל היו תקופות של בין 50 ועד 70 שנה שהמחירים רק ירדו או עלו ריאלית ולכן אי אפשר להסיק רק מהנתונים שלנו שיש איזו "מגמה".

הנה מחקר לדוגמה שבוחן את מחירי הדירות הריאליים בכל העולם על פני 150 שנים: http://piketty.pse.ens.fr/files/Schularicketal2014.pdf
המגמה המרכזית שרואים (עמ' 20) היא מחירים קבועים, פחות או יותר, עד לאמצע המאה ה-20, ועלייה עקבית ומשמעותית מאז. (במקרה נתוני הלמ"ס מתחילים בערך באותה תקופה.)
אתה מתכוון לטעון שזו "בועה" נדל"נית, כלל-עולמית, שנמשכת כבר למעלה מ-50 שנה, ושבסופה מחירי הדיור צפויים להתרסק ולרדת בחזרה לשיעורם בסוף המאה ה-19? או שהם פשוט יפסיקו לעלות ויעמדו במקום על ערכם הנוכחי? אם כן אשמח להסבר למה, ולמה דווקא עכשיו, זה נשמע מעניין (באמת).

 

[Edward]

אתה מתכוון לטעון שזו "בועה" נדל"נית, כלל-עולמית, שנמשכת כבר למעלה מ-50 שנה, ושבסופה מחירי הדיור צפויים להתרסק ולרדת בחזרה לשיעורם בסוף המאה ה-19? או שהם פשוט יפסיקו לעלות ויעמדו במקום על ערכם הנוכחי?

בגדול כן, על סמך העבר. הנה למשל מחירי בתים בתעלה מסויימת באמסטרדם במשך 400 שנה:

אתה יכול לראות שיש גם תקופות של 50 ו-70 שנה שיש מגמות שונות אבל בסוף זה פשוט חוזר לממוצע.

בנוסף, אם תסתכל על קייס-שילר בארה"ב תראה אפקט דומה.

לכן אם הייתי צריך להמר הייתי מהמר על התרסקות בעשורים הבאים כי אין תקדים לעליית מחירים לנצח.

אם כן אשמח להסבר למה, ולמה דווקא עכשיו, זה נשמע מעניין (באמת).

לא יודע איך זה יקרה ומתי, פשוט אם אני היום משקיע בדירה אני מניח שבעוד 50 שנה מצב ההשקעה שלי לא יהיה משהו במונחי שוי שוק ריאליים. זה לא אומר כלום לגבי מה יקרה בשנים הקרובות, אין לי דעה וזה גם לא ממש משנה למי שקונה דירה כי דירה זו לא השקעה לכמה שנים.

 

[Buffett]

שמישהו יעדכן אותי מה אני מפספס כי אני באמת לא מבין למה אנשים מוטרדים ממה יקרה לערך הדירה שלהם.
רוב האנשים קונים דירה ואז קורה אחד מהשניים - או שגרים בה, או שמשכירים אותה. בשני התרחישים אין משמעות לשווי על הנייר של הדירה.
למי שמעוניין לשפר דיור - אז אם כל שוק הנדל"ן עלה אז העובדה שערך הדירה שלך עלה ב-50% היא חסרת משמעות כי גם הדירה החדשה שתרצה לרכוש עלתה ב-50%. וכנ"ל לגבי ירידה.
התרחיש המשמעותי היחיד שאני רואה זה אם קורה איזשהו אסון ומחיר הדירה יורד מתחת לשווי המשכנתא.
כמובן שמי שלא "הספיק" לרכוש דירה לפני 5+ שנים קצת אכל אותה. לא כי הוא פספס "רווח" כלשהו. אלא כי פשוט היום זה מוצר יקר מדי.

 

[סתם מישהו]

@עש לילה יש עוד נתון שאני לא בטוח כיצד מתקננים את הגרפים לפיו, וזה גודל הדירה. אם תסתכל בערך "רמת החיים בישראל" בויקיפדיה (אני לא יכול לשים לינקים בינתיים..), יש שם גרף של גודל ממוצע של דירה חדשה לפי שנה. ב 50 שנה האחרונות הגודל הממוצע יותר מהכפיל את עצמו.
צריך לקחת את זה בערבון מוגבל, כי מאוד ייתכן וגם שיטת המדידה לשטח השתנתה בזמן הזה, וגם מדובר בממוצע ולא בכל ההתפלגות.
אני לא בטוח שהגרפים שמציגים את מחיר דירה ממוצעת בישראל לאורך השנים, מנורמלים למ"ר.

@Buffett אני מניח שלרוב האנשים זה באמת לא אמור לשנות כל כך. אבל לאנשים בפורום הזה כנראה שזה יותר משנה, כי הם מתייחסים לזה בתור השקעה ומעניינת אותם התשואה האלטרנטיבית שתתקבל באפיקים אחרים.
למיטב זכרוני @daat99 מספר על דירתו בירושלים שהוא מכר אותה וקנה עם הכסף מניות דיבידנדים לרוב, ערך הדירה מאוד עניין אותו ככל הנראה.
כנ"ל פותח השרשור.
עבור שאר האנשים, יש לעיתים אפקט פסיכולוגי של ערך הדירה שלהם. הם מרגישים יותר עשירים אם ערך הדירה שלהם גבוה ולהיפך.
אבל עדיין ערך הדירה הוא לא חסר משמעות. עקרונית עדיף להם שערך כל הדירות ירד, ככה שאם הם ירצו להשתדרג ולעבור לדירה שעולה ב 50 אחוז יותר מדירתם הנוכחית, הם יצטרכו להשלים פער קטן יותר אבסולוטית.

 

[doc29]

"מחירי הדירות" בישראל ב-50 השנים האחרונות, ובכולם רואים עלייה ברורה (כ-2-3% בשנה, בממוצע כמובן)

המספר שאני מכיר הוא 2.1% ריאלית. אני מכיר גם ניתוחים מושכלים אחרים שמראים שאין שום שינוי ריאלי.
וחשוב לזכור שאנחנו היום אחרי הרבה שנים של עליות ריאליות של יותר מ-2.1%.

 

[Buffett]

עקרונית עדיף להם שערך כל הדירות ירד, ככה שאם הם ירצו להשתדרג ולעבור לדירה שעולה ב 50 אחוז יותר מדירתם הנוכחית, הם יצטרכו להשלים פער קטן יותר אבסולוטית

מסכים.
יותר מזה אני חושב שכל מי שמחזיק נכס מניב (מניות דיבידנד כמו @daat99) או נדל"ן להשקעה - עדיף לו שיהיו ירידות מחירים. פשוט קונים עוד נכסים במחירים נמוכים יותר.

 

[רומן]

הכל כמובן עניין של ספקולציות אבל בוא נשחק במספרים:
נגיד וכל הניתוח שלנו מבוצע ריאלית,
בנוסף נגיד ואין עלויות נוספות בהחזקת דירה (לדוגמא כמו ביטוח/שיפוצים)
בנוסף נגיד ואין עלויות נוספות בשכירת הדירה (לדוגמא עלויות מובילים, הפסד ימי עבודה וכו')
עכשיו - בשביל שתיק של 1.5 מ' יממן שכר דירה של 3800 ש"ח צריך לקבל תשואה של 3% בשנה
שהם 4% לפני מס.
עכשיו, אתה מאמין שתיק מאוזן יתן תשואה גבוה יותר? כמה 5%?! כלומר 0.75% נוספים (שהם 1125 ש"ח בשנה)
האם שווה? רק אתה תחליט.

 

[אורי]

אליבה דסמוטריץ׳ הכי טוב זה לקנות מספר דירות ממונפות במאחזים בשטחים ממענקים של עמותו שונות ואז להצביע מר״צ. תוך 15 שנה תהיה נסיגה או שלום ועל פי חוק תקבל פי שניים מערך הנכס, לא כולל תשואה שוטפת.

אכתוב תגובה רצינית יותר מאוחר יותר...

 

[daat99]

למיטב זכרוני @daat99 מספר על דירתו בירושלים שהוא מכר אותה וקנה עם הכסף מניות דיבידנדים לרוב,

תיקון קטן.
את דירתי בירושלים אני רוצה למכור אבל לא עושה זאת בשל הרצון העז יותר לשמור על שלום בית עם אנשים שיקרים לי.
מבחינה כלכלית אני מאוד אשמח למכור את הדירה ולהפנות את הכסף למניות דיבידנד אבל עוד כסף לא יכפר על הנזק הרגשי ועל אבדן שלום הבית ולכן איני עושה זאת כרגע (לפחות עד שאני אצליח לשכנע את היקרים לי להסכים).

יותר מזה אני חושב שכל מי שמחזיק נכס מניב (מניות דיבידנד כמו @daat99) או נדל"ן להשקעה - עדיף לו שיהיו ירידות מחירים. פשוט קונים עוד נכסים במחירים נמוכים יותר.

+1
כשפתחתי את הבלוג והתחלתי להקים את תיק דיבידעת די קיוויתי למשבר בבורסה בשנה הקרובה (אני עדיין מקווה שזה יקרה).
זה בהחלט יספק דחיפה משמעותית לתיק ויכול להדגיש את היתרון בהסתכלות על הדיבידנד במקום על מחיר המניה.

 

[זרטוסטרא]

@Edward אתה מדבר על מה שקורה סטטיסטית בעולם בתחום הנדל"ן
אבל אני חושב (מחשבה לא מבוססת נתונים) שכל מדינה יש לה את התרבות נדל"ן שלה ושוק ההיצע וביקוש הייחודי לה.
השוק כולל מבנה חברות נדל"ן, רגולציה, מיסים, פסיכולוגיה (תרבות מוטה שכירות או קניה), כשלי שוק, נתונים מוניטריים, בנקים (כמות, יציבות, תחרות), ועוד ועוד.

האם נתונים ומחקרים סטטיסטיים על הולנד שווים לגרמניה שווים ליפן שווים למערב ארה"ב שווים לישראל? אני לא בטוח.