בחירת דירה במחיר למשתכן - 4 או 5 חדרים

[Itsik1]

ההגרלה היא בלוד בשכונה חדשה (ניר צבי/הרובע הבינלאומי) בצד של לוד שקרוב לצריפין/באר יעקב.
המחיר למטר הוא קרוב לחצי מהמחיר למטר בשוק החופשי כיום.

עוד לא יודעים מתי ואם נרצה למכור אותה.

דירת 4 חדרים על הנייר תעלה כ 1.4, ונמכרת בשוק בכ 2.55.
דירת 5 חדרים תעלה כ 1.67, ונמכרת כיום בכ 2.8.

הפרויקט מורכב מ 8 בנייינים שונים, 6 בניינים של 6 קומות ו 2 בניינים של 11. דירות 5 חדרים יש רק בבניינים הגבוהים יותר, או בקומה 1-2 של הבניינים הנמוכים יותר.

על מה הייתם הולכים?
תודה רבה

 

[ברוש1]

יש כאן בדף למטה, "נושאים דומים". ניסית לבדוק אם יש שם תגובות רלוונטיות?

 

[סמבה]

השוק מתמחר דירות באופן שונה ממחיר למשתכן.
בשוק, המחיר למטר קטן ככל שהדירה יותר גדולה.
במחיר למשתכן, המחיר למטר קבוע, ללא תלות בגודל הדירה.

זה גורם לסוג של ארביטרז בו הרווח האבסולוטי דיי דומה בדירות קטנות וגדולות. לפחות בפרוייקט בו אני קניתי בעבר. לכן אם המטרה היא לא מגורים, דירה קטנה מאפשרת להשיג את אותו הרווח בהון עצמי קטן יותר.

זה גם קוהרנטי עם הערכות המחיר ששיתפתם בעצמכם. רווח של בערך 1.14 מיליון ללא תלות בגודל הדירה.

לא המלצה ולא ייעוץ. רק משתף מהנסיון שלי בפרוייקט הספציפי בו אני זכיתי

 

[ארנטס]

ההגרלה היא בלוד בשכונה חדשה (ניר צבי/הרובע הבינלאומי) בצד של לוד שקרוב לצריפין/באר יעקב.
המחיר למטר הוא קרוב לחצי מהמחיר למטר בשוק החופשי כיום.

עוד לא יודעים מתי ואם נרצה למכור אותה.

דירת 4 חדרים על הנייר תעלה כ 1.4, ונמכרת בשוק בכ 2.55.
דירת 5 חדרים תעלה כ 1.67, ונמכרת כיום בכ 2.8.

הפרויקט מורכב מ 8 בנייינים שונים, 6 בניינים של 6 קומות ו 2 בניינים של 11. דירות 5 חדרים יש רק בבניינים הגבוהים יותר, או בקומה 1-2 של הבניינים הנמוכים יותר.

על מה הייתם הולכים?
תודה רבה

חד משמעית 5 הן כי אתה קונה כל מ"ר בכמעט חצי מחיר !!(אז למה לא כמה שיותר מ"ר בהטבת כמעט חצי מחיר??) והן כי 4 זה המוצר הכי שכיח ו5 / דירת גן וכו' יהיו יקרות ומבוקשות יותר עת תרצה לממש 7 שנים מיום ההגרלה.
מניסיון.
רכוש את דירת 5 חדרים הכי קטנה שיש במ"ר ושים לב שהמרפסת יוצאת מהסלון ולא מחדר השינה.

חד משמעית. בהצלחה.

( מה גודל רוב הדירות שמשווקות?)

 

[מישהו לרוץ איתו]

חד משמעית 5 הן כי אתה קונה כל מ"ר בכמעט חצי מחיר !!(אז למה לא כמה שיותר מ"ר בהטבת כמעט חצי מחיר??) והן כי 4 זה המוצר הכי שכיח ו5 / דירת גן וכו' יהיו יקרות ומבוקשות יותר עת תרצה לממש 7 שנים מיום ההגרלה.
מניסיון.
רכוש את דירת 5 חדרים הכי קטנה שיש במ"ר ושים לב שהמרפסת יוצאת מהסלון ולא מחדר השינה.

חד משמעית. בהצלחה.

( מה גודל רוב הדירות שמשווקות?)

סתם מתוך עניין כי גם הייתי בהתלבטות הזו במחיר למשתכן בצפון הקרוב ובסוף בחרתי ב5 חדרים עם מרפסת מהסלון וגודל זהה לרוב הדירות ששיווקו - 125 מ"ר. מהנסיון שלך, האם יהיה ביקוש?

 

[ארנטס]

סתם מתוך עניין כי גם הייתי בהתלבטות הזו במחיר למשתכן בצפון הקרוב ובסוף בחרתי ב5 חדרים עם מרפסת מהסלון וגודל זהה לרוב הדירות ששיווקו - 125 מ"ר. מהנסיון שלך, האם יהיה ביקוש?

התכוונתי מה מספר החדרים ברוב הדירות ששווקו (לא כולל דירות הגן והפנטהאוזים)?
כמובן שהחשיבות תלויית אוכלוסיה - חברה חרדית למשל בקנייה מס' חדרים גדול ככל האפשר.
אני למשל קניתי בשכונה חרדית את דירת 5 החדרים הכי קטנה שהיתה במ"ר.
כעת חלפו 7 שנות מגבלת מחיר למשתכן ויש עשרות דירות 3 חדרים למכירה ופחות מ10 דירות 5 חדרים.

 

[מישהו לרוץ איתו]

התכוונתי מה מספר החדרים ברוב הדירות ששווקו (לא כולל דירות הגן והפנטהאוזים)?
כמובן שהחשיבות תלויית אוכלוסיה - חברה חרדית למשל בקנייה מס' חדרים גדול ככל האפשר.
אני למשל קניתי בשכונה חרדית את דירת 5 החדרים הכי קטנה שהיתה במ"ר.
כעת חלפו 7 שנות מגבלת מחיר למשתכן ויש עשרות דירות 3 חדרים למכירה ופחות מ10 דירות 5 חדרים.

לא יודע לעשות את הסטטיסטיקה של כמות דירות מכל סוג (בעיקר כי זכיתי בהגרלת המשך אחרי ביטול של זוכים אחרים. לא ברור לי מי מוותר על צ'ק של 700 אש"ח מהמדינה אבל זה דיון אחר). בכל אופן נראה שהשכונה היא תערובת של מסורתיים ולא מעט חב״ד אז מניח שיהיה ביקוש בעוד 5 שנים שאוכל למכור.

 

[ארנטס]

לא יודע לעשות את הסטטיסטיקה של כמות דירות מכל סוג (בעיקר כי זכיתי בהגרלת המשך אחרי ביטול של זוכים אחרים. לא ברור לי מי מוותר על צ'ק של 700 אש"ח מהמדינה אבל זה דיון אחר). בכל אופן נראה שהשכונה היא תערובת של מסורתיים ולא מעט חב״ד אז מניח שיהיה ביקוש בעוד 5 שנים שאוכל למכור.

לא סטטיסטיקה. רשימה פשוטה של תמהיל הדירות שמחזיק הקבלן. מספר חדרים וגודל מ"ר.