לקנות דירה או לשכור?

[הפסטיון]

אז אנחנו צריכים לעבור לדירה גדולה יותר, אמנם הדירה הנוכחית מספקת קורת גג סולידית אך המחיר זה צפיפות של משפחה גדלה. צרות טובות.

בכל אופן אנחנו מתלבטים בין אם למכור את הדירה שלנו ולקחת משכנתא גדולה יותר או לשכור דירה גדולה יותר.

החישוב שעשיתי מראה שפיננסית עדיף לעבור לשכירות. מדוע?
דירה לצרכים שלנו השכירות החדשית תהיה 17000 שח. מצד שני אותה דירה עם משכנתא נשלם עליה 27000 שח לפי הריביות של היום.

אז החישוב:
מסלול משכנתא 30 שנה, נשלם סה״כ 9 מיליון שח על הדירה שעלתה 6 מיליון. מעריך שתהיה שווה 10 מיליון שח אז הרווח הוא 1 מיליון שח (זה במידה והריבית תשאר כמו היום).
במסלול שכירות, נשכור את אותה הדירה ב17000 שח, ונשכיר את שלנו ב-7000 שח ולכן נשלם כל חודש 10000 שח שכירות בפועל. בסוף התקופה נשלם 3.6 מיליון שח, אך שכירות עולה עם השנים לכן נעגל ל-5 מיליון שח הוצאה.
אם את ה-17000 שח שחסכנו נשקיע בתשואה 5% ממוצעת, בסוף התקופה יהיה לנו: 13.5 מיליון שח + הדירה המקורית שתהיה שווה 5 מיליון שח. נקזז את השכירות אז הרווח הוא 13.5 מיליון שח.

אם כן לפי החישוב הגס, שכירות פי 13 עדיפה על רכישת בית.

האם אני טועה?

 

[סברס]

לפי החישובים שלך:

בשתי האופציות אתם מוציאים 27 אלף בחודש

באופציה א אתם מסיימים עם דירה בשווי 10 מיליון
באופציה ב אתם מסיימים עם תיק של 13.5 מיליון ודירה של 5 מיליון

זאת אומרת 10 מול 18.5 מאיפה הגיע פי 13?

בכל מקרה, לדעתי יש יותר מדי חורים בחישוב. הייתי ממליץ לחזור לשולחן השרטוטים או להעזר במישהו שיכול לחשב. אתם מדברים פה על מיליוני שקלים בנפנופי ידיים..

 

[הפסטיון]

בשתי האופציות אתם מוציאים 27 אלף בחודש

אכן צודק שבשני המקרים מוציאים 27000 שח בחודש, אך במסלול השכירות יש שוכר שמשלם לנו 7000 שח ולכן בפועל זה 20000.
אם כן החיסכון החודשי הוא 7000 שח ובסוף התקופה נחסוך 5.5 מיליון שח + דירה בשווי 5000 שח. כלומר אין יתרון משמעותי.

 

[סברס]

אכן צודק שבשני המקרים מוציאים 27000 שח בחודש, אך במסלול השכירות יש שוכר שמשלם לנו 7000 שח ולכן בפועל זה 20000.
אם כן החיסכון החודשי הוא 7000 שח ובסוף התקופה נחסוך 5.5 מיליון שח + דירה בשווי 5000 שח. כלומר אין יתרון משמעותי.

אני חייב להודות שהחישוב כל כך מבולבל, שקשה לי להצביע על הבעיה. לדוגמא, אי אפשר לקחת בחשבון הכנסה משכירות כדי "לקזז" את השכירות שלכם וגם כהכנסה להשקעה.

מציע להתחיל מההתחלה לעבור שנה אחרי שנה, לכתוב את סה״כ ההכנסה באותה שנה, סהכ הוצאות, נכסים וההלוואות. לא באמת צריך את הכל, אבל אני חושב שהתרגיל הזה יעשה לך סדר

 

[הפסטיון]

אני חייב להודות שהחישוב כל כך מבולבל, שקשה לי להצביע על הבעיה. לדוגמא, אי אפשר לקחת בחשבון הכנסה משכירות כדי "לקזז" את השכירות שלכם וגם כהכנסה להשקעה.

התכוונתי שאם אני משכיר ושוכר אז בפועל משלם 20000 לחודש ולא 27000

 

[yahud]

קח בחשבון האם תצטרך לשכור את הדירה ב17000 שח ל30 שנה הבאות? או שתוכלו לרדת עוד 10-20 שנה נגיד לדירה קטנה יותר

 

[הפסטיון]

קח בחשבון האם תצטרך לשכור את הדירה ב17000 שח ל30 שנה הבאות? או שתוכלו לרדת עוד 10-20 שנה נגיד לדירה קטנה יותר

אי אפשר לדעת. רק רציתי לעשות חישוב קר בתרחיש של חוסר שינוי בצרכים

 

[יובל ממודיעין]

ההנחה שלך שהדירה שכעת עולה 6 מיליון תעלה 10 מיליון בסוף התקופה היא מאוד ספוקולטיבית. בעוד כמה שנים הילדים יפרחו כנף ואתם תוכלו להסתפק בדירה קטנה יותר. לא הכנסת את ההנחות האלה לחישוב.

 

[Vivi1987]

איך הגעת למשכנתא 27,000?
כמה שווה הדירה הנוכחית במכירה?
כמה משכנתא תצטרך לדירה החדשה?

אתה מחשב ריביות ל-30 שנים, לרוב מסיימים משכנתא לפני וחוסכים ריביות.

 

[הפסטיון]

איך הגעת למשכנתא 27,000?

הדירה הנוכחית לאחר חיסול המשכנתא ישאר לי 1.5 מיליון שח. הדירה שאני רוצה לרכוש שווה 6.5 ולכן זאת משכנתא של 5 מיליון (פסיכי משהו).

 

[ארנטס]

הדירה הנוכחית לאחר חיסול המשכנתא ישאר לי 1.5 מיליון שח. הדירה שאני רוצה לרכוש שווה 6.5 ולכן זאת משכנתא של 5 מיליון (פסיכי משהו).

שאלה לצרכי מחקר ולמידה -
כמה עולה לשכור את אותה הדירה בדיוק שאתה מתעתד לקנות 6.5 מיליון ש"ח?

 

[Therealdeal]

שאלה לצרכי מחקר ולמידה -
כמה עולה לשכור את אותה הדירה בדיוק שאתה מתעתד לקנות 6.5 מיליון ש"ח?

דירה לצרכים שלנו השכירות החדשית תהיה 17000 שח.

 

[ארנטס]

רק 17000 ש"ח? נשמע זול מאוד לנכס שערכו 6.5 מיליון ש"ח.

אחדד את השאלה -
לא כמה עולה הדירה (מחיר נקוב בחוזה) אלא כמה תשלם בפועל סה"כ: הון עצמי, עלות משכנתה (קרן + ריבית), פחת ותיקונים במהלך השנים, עו"ד, מתווך, מס רכישה (230000 ש"ח??!! = 13.5 חודשי שכירות)?
(לפחות 12 מיליון ש"ח במקרה הטוב בהערכה גסה)?

 

[חיימוש]

מעריך שתהיה שווה 10 מיליון שח אז הרווח הוא 1 מיליון שח

גם אם העלייה של מחירי הדירות יהיו רק 5 אחוז בכל שנה אתה מגיע לסוף התקופה ל15 מליון ש''ח, למרות שבהסתמך על שנים עברו העליות היו הרבה יותר גבוהות

הדירה המקורית שתהיה שווה 5 מיליון שח.

בדירה המקורית כן חישבנת עליות גבוהות יותר

 

[מתחיל צעיר :)]

לא קונה את זה ששכירות של דירה ב17,000 זה צורך. אין בעיה באם זה הרצון כמובן.

 

[הפסטיון]

לא קונה את זה ששכירות של דירה ב17,000 זה צורך. אין בעיה באם זה הרצון כמובן.

תלוי מיקום ואיכות דירה.
אנחנו צריכים 6 חדרים, מה ש שהופך את הצורך ליקר. כמובן שאפשר למצוא באזורים לא טובים בהרבה פחות אבל אנחנו מוכנים לשלם יותר עבור יותר.

 

[זה_לא_אני]

הי
אתה משווה מספר דברים שהם לא זהים לחלוטין
מספר נקודות ששווה לחשוב עליהן:

1. למען ההגינות החשבונאית... אתה רוצה לשכור דירה ששווה היום 6,000,000 ב 17,000 ש"ח לחודש... כלומר המשכיר מצפה לתשואה של 3.4%...כאשר הדירה תיהיה שווה 10,000,000 השכירות תיהיה 28,300 ש"ח בחודש. (תחת הנחה של אותה תשואה נדרשת). אתם תקבלו 11,480 על הדירה שלכם (נראה לך הגיוני ?) ותאלצו לשלם כל חודש 16,400.
==> לדעתי זה יוצא יותר מ 5,000,000 ש"ח על שכירות מהכיס.

2. במסלול רכישה, בסוף התקופה (עוד 30 שנה) ,תיהיה לך דירה בשווי לא ידוע... אתה מניח שזה יהיה 10,000,000 ש"ח אבל זה לא מבוסס על כלום למעט תחושת בטן.
אין קשר שאני מכיר בין עלות המשכנתא שלך לבין שווי הדירה שלך. [בוודאי באזור מסוים ולדירה מסויימת זה תלוי בכל כך הרבה פרמטרים שלא ניתן לבצע "ניחוש" מושכל]

3. להתבונן על הדירה שאתה גר בה כ"נכס" היא אולי נכונה מבחינה חשבונאית נטו... אבל מטעה (לטעמי)...לא יודע מה הגילאים שלכם אבל בהנחה שעדיין תזדקקו לגור היכן שהוא זה לא כסף שתוכלו להעביר לילדים.
[אלא אם תמכרו אותו ותקנו דירה אחרת... כיוון שהכל עלה (לא רק הדירה שלכם) ואתם לא תרצו לעבור לעיר אחרת /שכונה אם תמכרו ב 10,000,000 ונניח תקנו ב 5,000,000 דירה שתתאים לכם בעוד 30 שנה... יהיה לכם "רק" 5,000,000 מליון מזומן לתת לילדים. (כמובן שכל הסכומים הללו הם מופרחים לחלוטין ולא כוללים עלויות עו"ד, מס שבח, מס רכישה ואלוהים יודע איזו עוד מיסים יהיו בעוד 30 שנה)]

4. שאתה משכיר דירה יש לך הוצאות... נהוג לקחת 11.5 או 11 חודשים הכנסה בשנה ולא 12... בייחוד לאורך תקופה (שיפוצים, בעיות עם שוכרים, וכו...)

5. לא מכיר הרבה אנשים ששוכרים דירה אחת למשך 30 שנה... אתה צריך להניח לפחות שני מעברי דירה לאורך 30 שנה עם עלויות ותהליכים רלוונטים

 

[הפסטיון]

27

רק 17000 ש"ח? נשמע זול מאוד לנכס שערכו 6.5 מיליון ש"ח.

27000 שח לחודש משכנתא..

 

[הפסטיון]

זה יהיה 10,000,000 ש"ח אב

אין דרך לדעת כמה תהיה שווה דירה עוד 30 שנה. לפי 5% לשנה זה יוצא יותר.

התבונן על הדירה שאתה גר בה כ"נכס" היא אולי נכונה מבחינה חשבונאית נטו... אבל מטעה (לטעמי)..

לא נכון. אפשר למשכן נכס ולרכוש איתו נכסים מניבים. כמו כן בגיל 60 אפשר לעשות משכנתא הפוכה.

לא מכיר הרבה אנשים ששוכרים דירה אחת למשך 30 שנה.

מסכים. ניסיתי לעשות חישוב קר וקשיח כדי לקבל סוג של תובנה לשאלה מה עדיף - שכירות או רכישה

 

[Eranlavi]

קח בחשבון האם תצטרך לשכור את הדירה ב17000 שח ל30 שנה הבאות? או שתוכלו לרדת עוד 10-20 שנה נגיד לדירה קטנה יותר

מי שהתרגל לאורך רוב חייו לגור בדירה של 6 מיליון, לא תמצא אותו בערוב ימיו הולך לגור בדירה של 3 מיליון.