האם למכור ולקנות דירה, או להשכיר ולשכור?

[במבינה]

אנחנו בהתלבטות: האם למכור את הדירה בה אנו גרים ולקנות דירה חדשה, או לשכור ולהשכיר?

רקע:
אנחנו זוג עם תינוקת בת שנה וחצי, מתכננים בשנים הקרובות ילד נוסף.
כיום גרים בדירה בבעלותנו של 40 מ׳, 2 חדרים, בשווי של כ-1.5 מליון.
אנחנו לקראת חתימה על פרויקט גדול של פינוי בינוי, בסופו (צפי אופטימי כ-10 שנים) נקבל 65 מ׳, 3 חדרים, מחסן, חניה.

הצורך שלנו: דירת 3 חדרים למגורים + קליניקה.
מעוניינים להישאר בשכונה שגרים בה בשנתיים הקרובות לפחות, ואולי בהמשך לעבור לפריפריה ולהשאיר לנו נכס שנשכיר בשכונה.


יש לנו כ-120 אלף שקל חסכונות (מושקע בS&P 500).
לסיכום, ההון העצמי שלנו - 1.6 מליון.
*הכנסה משותפת נטו - כ-24 אלף שקל (צפויה לעלות משמעותית עם הקליניקה לכ-35 אלף+, ולרדת לתקופה בחופשת לידה הבאה למינימום הכנסה: 20 אלף).
*הוצאות (מלבד דיור): כ-12 אלף שקל בחודש
*צפי לקבל סכום עתידי חד-פעמי בשנים הקרובות של כ-200 אלף שקל.
*אפשרות להלוואה מההורים במקרה וזה יוביל לשיפור משמעותי בתנאי המשכנתא.

אפשרות 1: למכור ולקנות:
למכור ב-1.5 את הדירה שלנו.
לקחת משכנתא של 1.4 כדי לרכוש דירת 4 חדרים, 100 מ׳+12 מרפסת, חניה ב-2.85 מליון (+100 אלף הוצאות נלוות - מיסוי וכו׳)
חדר אחד בדירה ישמש כקליניקה שאטפל בה ומתכננת להשכיר (רווח משוער של כ-1500 ש״ח בחודש).
(8 החזר חודשי, 1.5 הכנסות קליניקה = 6.5 הוצאות דיור)

השאלות:

1. האם החזר חודשי של 8 אלף (ששקול לערך שכ״ד כשנרצה להשכיר את הדירה בעתיד) סביר בהתחשב בהכנסות/הוצאות?
2. מה תמהיל המשכנתא המתאים? (האם כדאי להגדיל הון עצמי דרך הלוואה ולצמצם משכנתא?
3. מה תרחישי הקיצון בשוק (וההשפעה על ההחלטה?)
4. האם ממליצים על יועץ משכנתאות?

יתרון: קנייה במחיר של 29 אלף למ״ר - מחיר טוב לשוק בשכונה, ודירה חדש שעונה בדיוק על הצרכים שלנו למגורים ועבודה לשנים הקרובות.
חסרון: משכנתא כבדה, הפסד של רווח עתידי מהפינוי בינוי, פחות אפשרות לחסוך ולהשקיע בשוק ההון.


אפשרות 2: להשכיר לשכור:

להשכיר את הדירה שלנו ב-3,500₪ בחודש.
לשכור דירת 3 חדרים ב-6,500₪ בחודש + לשכור קליניקה ב-1,500 ש״ח בחודש.
(8 הוצאות שכירות דירה וקליניקה, 3.5 הכנסות = 4.5 הוצאות דיור)

*יתרון - מאפשר לחסוך יותר ולהשקיע בשוק ההון במקביל, להמתין לעליית רווח כתוצאה מפינוי בינוי (אם וכאשר יקרה).
*חסרון - מתישהו בעתיד נצטרך בית 4 חדרים (או אפילו 5 חדרים כולל קליניקה), ונצטרך למכור ולקנות/להמשיך לשכור ולהשכיר והפער יגדל במחירים.
(וגם יותר כאב ראש מול שוכרים, בעלי דירה, יותר מעברים ושינויים...)

כל זה בהתחשב במעבר אפשרי עוד שנתיים שיצריך השכרה ובהמשך קנייה של בית קבע בפריפריה, ורצון להשאיר נכס בשכונה.
הכיוון הכללי שלנו הוא לטובת אפשרות 1, בעקר כי כרגע לא מוצאים דירה רלבנטית לשכור. השאלה האם זה צעד נכון כלכלית.
מה עדיף?