הורשת דירה לילדים או העברה במתנה?

[נגב]

להורים מבוגרים (שיחיו) יש שני נכסים בבעלותם: בית שגרים בו ששוויו נניח 5 מ"ש ודירה להשקעה (מושכרת) ששוויה נניח 1.5 מ"ש.
ההורים בדילמה האם להמתין ולהוריש את שני הנכסים לשלושת ילדיהם (ללא מס שבח וללא מס רכישה) או להישאר עם הבית שגרים בו (לירושה עתידית) ולהעביר כמתנה את הדירה להשקעה לדור הבא (ללא מס שבח, עם תשלום של שליש מס רכישה).
שלושת הילדים מחזיקים כל אחד לפחות נכס נדל"ני אחד בבעלותו.
האם יש איזשהו יתרון מיסויי להעביר את הדירה במתנה לילדים כעת ולא להוריש את שני הנכסים בבוא היום?
שיקולים כלכליים ואחרים נוספים?
תודה תודה

 

[Michel]

להמתין ולהוריש את שני הנכסים לשלושת ילדיהם (ללא מס שבח וללא מס רכישה)

אולי ללא מס שבח בהורשה עצמה אבל עם מס שבח במכירה (על שתי הדירות). לעומת זאת, אם תיוותר בידיהם דירה אחת, היא תהיה פטורה במכירה לאחר הירושה.

 

[נגב]

אולי ללא מס שבח בהורשה עצמה אבל עם מס שבח במכירה (על שתי הדירות). לעומת זאת, אם תיוותר בידיהם דירה אחת, היא תהיה פטורה במכירה לאחר הירושה.

תודה,
מה הכוונה פטורה במכירה לאחר הירושה?
פטורה ממס שבח אם הילדים ירצו למכור אותה?

קצת ארוך, אבל ג'ימיני מסביר שזה לא מדוייק:

הסבר מפורט: פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה​

בישראל, הפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה (המכונה לעתים "פטור ירושה") מעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. פטור זה מותנה במספר תנאים מצטברים, וחשוב להבין אותם לעומק:

1. המוריש היה בעל דירת מגורים אחת בלבד: זהו התנאי הקריטי ביותר במקרה שלכם. הפטור ניתן רק אם המוריש (ההורה) היה בעל דירת מגורים אחת בלבד ביום פטירתו.
2. הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה: קרי, היא שימשה למגורים ועומדת בהגדרות החוק.
3. היורש הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא (ילד או נכד) של המוריש: תנאי זה מתקיים במקרה שלכם.
4. היורש לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח (בחמש השנים שקדמו למכירה): תנאי זה רלוונטי ליורש עצמו.

יישום למצב שלכם:​

נזכור שתיארנו מצב שבו להורים יש שתי דירות: אחת בשווי 5 מיליון ש"ח (היקרה) ואחת בשווי 1.5 מיליון ש"ח (הזולה).

אם ההורים מעבירים את הדירה הזולה (1.5 מיליון ש"ח) במתנה בחייהם:

• במועד הפטירה: להורים נשארת דירה אחת בלבד (הדירה היקרה, 5 מיליון ש"ח).
• האם הדירה היקרה זכאית לפטור בירושה? כן, תיאורטית, הדירה היקרה יכולה להיות זכאית לפטור ממס שבח בירושה, משום שהיא הייתה "דירתו היחידה" של המוריש ביום פטירתו.

אבל, יש כאן מלכוד חשוב לגבי הילדים:

• לכל אחד מהילדים כבר יש דירה בבעלותו.
• הפטור מכוח סעיף 49ב(5) אמנם מאפשר ליורשים "לדרוך בנעלי המוריש" וליהנות מפטור שהיה מגיע לו, אך הפטור נועד לדירת מגורים מזכה.
• גם אם הדירה הייתה יחידה של המוריש, כשהיא מגיעה ליורשים שכבר יש להם דירות, הפטור עלול להיות מוגבל מאוד או לא רלוונטי בפועל, אלא אם הילדים מתכננים למכור את הדירה שלהם ולהפוך את הדירה שירשו לדירתם היחידה לתקופה מסוימת.
• יתרה מכך, פטור ממס שבח על "דירה יחידה" של היורש עצמו (ללא קשר לירושה) דורש שזו תהיה דירתו היחידה בישראל. אם הילדים יורשים דירה וזו אינה דירתם היחידה, הם לא יוכלו ליהנות מפטור זה.

---

מה המשמעות בפועל?​

במקרה הספציפי שתיארתם, שבו ההורים מחזיקים שתי דירות ולכל ילד יש כבר דירה משלו:

• העברת הדירה הזולה במתנה: אמנם ההורים פטורים ממס שבח על המתנה, אך הילדים ישלמו שליש מס רכישה, וכאשר ימכרו את הדירה שקיבלו במתנה, הם ישלמו עליה מס שבח מלא (כי זו אינה דירתם היחידה).
• הדירה היקרה שנותרה בירושה: למרות שבמועד הפטירה היא תהיה דירתם היחידה של ההורים, הילדים שיירשו אותה ככל הנראה לא ייהנו מפטור ממס שבח במכירתה. זאת מכיוון שלכל אחד מהילדים כבר יש דירה אחרת בבעלותו, ופטורים ממס שבח (גם אלו המועברים מירושה) מוגבלים בדרך כלל לדירות מגורים יחידות של המוכר (היורש במקרה זה). החוק לא מאפשר ליורשים "לייצר" לעצמם פטורים ממס שבח על דירות נוספות רק בגלל שהדירה הייתה יחידה אצל המוריש, אם הם עצמם בעלי מספר דירות.

לסיכום:

התקווה שייווצר פטור ממס שבח על הדירה היקרה בעקבות העברת הדירה הזולה במתנה, היא ברוב המקרים לא ריאלית במצב שבו לילדים יש כבר דירות משלהם. הסיבה היא שהפטורים נועדו לעודד החזקת דירה יחידה למגורים, ופחות לתכנוני מס לבעלי מספר דירות.

 

[ירח אפל]

מה הכוונה פטורה במכירה לאחר הירושה?
פטורה ממס שבח אם הילדים ירצו למכור אותה?

לא יודע מי זה החבר שלך ג'מיני (זה הצרצר של פינוקיו, לא?)
אם ההורים יתנו דירה אחת במתנה עוד בחייהם.
אז הם יישארו עם דירה אחת להוריש.
הדירה הזו מורשת לילדיהם (או או לכל צאצא שלהם)
ולכן הדירה הזו במכירתה על ידי הצאצאים האלה מקבלת פטור דירה יחידה.

 

[FIYaacov]

ולכן הדירה הזו במכירתה על ידי הצאצאים האלה מקבלת פטור דירה יחידה.

בתנאי שנמכרת בפחות מ5 מש"ח, לא?

 

[ירח אפל]

בתנאי שנמכרת בפחות מ5 מש"ח, לא?

פטור מלא כן, אבל הפטור הוא יחסי
אם מכר את הדירה ב־6, אז 5 פטור, ועל המיליון הנוסף יחושב שבח יחסי.

 

[jojo9000]

היורש לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח (בחמש השנים שקדמו למכירה): תנאי זה רלוונטי ליורש עצמו.

זה לדעתי hallucination של ג'מיני

החוק לא מאפשר ליורשים "לייצר" לעצמם פטורים ממס שבח על דירות נוספות רק בגלל שהדירה הייתה יחידה אצל המוריש, אם הם עצמם בעלי מספר דירות.

זה לא מדויק לדעתי. הפטור של היורש לפי סעיף 49 ב 5 הוא בנוסף לכל פטור אחר ובנפרד - כל עוד המוריש עומד בתנאי סעיף 49 ב 5. אין קשר למספר הדירות האחרות שיש לכל יורש.

יש עניין אחר - וזה מתי רואים את דירת הירושה כדירה נוספת לעניין מכירת דירה יחידה אחרת שיש ליורש. אם אדם יורש עד מחצית דירה אז דירת הירושה לא נספרת לעניין מניין הדירות שלו כאשר הוא ימכור דירה אחרת אחת שלו.

הפטור לפי סעיף 49 ב 5 הוא אחד לכל דירת הירושה כי היורשים נכנסים לנעלי המוריש.

לדוגמא - אם שווי דירת הירושה 10 מליון ש"ח ויש שני יורשים, ובהנחה שלכל אחד מן היורשים יש דירה אחרת בבעלותם (והם לא יכולים להפעיל את הפטור של מכירת דירה יחידה על דירת הירושה) - כל יורש מקבל פטור של דירת ירושה של 2.5 מליון ש"ח ולא פטור של 5 מליון ש"ח (פסק דין אריאל).

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[ירח אפל]

יש עניין אחר - וזה מתי רואים את דירת הירושה כדירה נוספת לעניין מכירת דירה יחידה אחרת שיש ליורש. אם אדם יורש עד מחצית דירה אז דירת הירושה לא נספרת לעניין מניין הדירות שלו כאשר הוא ימכור דירה אחרת אחת שלו.

לא מדוייק
אם למוריש הייתה דירה יחידה, אז היא לא נכללת בסך הדירות של היורש.
הוא יכול למכור דירה אחרת ועדיין לשמור את הפטור על דירת הירושה.

הקטע עם חצי דירה, זה במקרה שלמוריש הייתה יותר מדירה אחת.
ואז מבחינת היורש עד חצי דירה, לא יספר כשיבדקו אם הוא מוכר דירה אחרת שלו בתור דירה יחידה.


כמובן שאין כאן ייעוץ משפטי או ייעוץ כל שהוא ותמיד יש לבדוק עם איש מקצוע

 

[jojo9000]

לא מדוייק
אם למוריש הייתה דירה יחידה, אז היא לא נכללת בסך הדירות של היורש.
הוא יכול למכור דירה אחרת ועדיין לשמור את הפטור על דירת הירושה.

הקטע עם חצי דירה, זה במקרה שלמוריש הייתה יותר מדירה אחת.
ואז מבחינת היורש עד חצי דירה, לא יספר כשיבדקו אם הוא מוכר דירה אחרת שלו בתור דירה יחידה.


כמובן שאין כאן ייעוץ משפטי או ייעוץ כל שהוא ותמיד יש לבדוק עם איש מקצוע

אני חושב שאני צודק.

תראה את סעיף 49ג (3) לחוק מיסוי מקרקעין-

49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

ז"א אם אדם יורש יותר ממחצית דירה הוא לא יכול למכור את הדירה היחידה שלא התקבלה אצלו בירושה בפטור ממס שבח.

מנגד - אם המוריש עומד בתנאי סעיף 49 ב 5 - אז היורש יכול למכור את דירת הירושה בפטור מיוחד ללא קשר למספר הדירות האחרות של היורש.


לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי

 

[ירח אפל]

תראה את סעיף 49ג (3) לחוק מיסוי מקרקעין-

49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

החסרת את מספר (4)
(4) היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו־(ב).

 

[נגב]

אני חושב שאני צודק.

תראה את סעיף 49ג (3) לחוק מיסוי מקרקעין-

49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה;

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית;

ז"א אם אדם יורש יותר ממחצית דירה הוא לא יכול למכור את הדירה היחידה שלא התקבלה אצלו בירושה בפטור ממס שבח.

מנגד - אם המוריש עומד בתנאי סעיף 49 ב 5 - אז היורש יכול למכור את דירת הירושה בפטור מיוחד ללא קשר למספר הדירות האחרות של היורש.


לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי

תודה על התשובה המפורטת!
נניח וההורים מורישים את הנכס (היחיד שברשותם) לילדיהם, שאמורים להנות מהפטור ממס השבח (עד 5 מ"ש) במכירתו, האם יש תוקף בשנים לפטור הזה?

 

[jojo9000]

האם יש תוקף בשנים לפטור הזה?

למה הכוונה תוקף בשנים. אם הכוונה למספר שנים שבהם הפטור המיוחד הזה יהיה בתוקף - למיטב ידיעתי אין כיום מגבלה מבחינת השנים שהם ניתן לאחר מכן להשתמש בפטור המיוחד הזה. הסכנה היחידה זה שינוי של החוק.

גם כאשר משנים חוקים כאלה, לעיתים עושים התאמות כדי לא לפגוע בציפיות של אנשים שהסתמכו על החוק הקודם. כך לפחות היה כאשר עשו את הרפורמה המקיפה של מיסוי מקרקעין בשנת 2013.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[נגב]

למה הכוונה תוקף בשנים. אם הכוונה למספר שנים שבהם הפטור המיוחד הזה יהיה בתוקף - למיטב ידיעתי אין כיום מגבלה מבחינת השנים שהם ניתן לאחר מכן להשתמש בפטור המיוחד הזה. הסכנה היחידה זה שינוי של החוק.

גם כאשר משנים חוקים כאלה, לעיתים עושים התאמות כדי לא לפגוע בציפיות של אנשים שהסתמכו על החוק הקודם. כך לפחות היה כאשר עשו את הרפורמה המקיפה של מיסוי מקרקעין בשנת 2013.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

תודה, כן -זו היתה הכוונה.
מבין שבשורה התחתונה המשמעות היא שיש יתרון להורים להוריש נכס אחד מבחינת ההיבט הזה (מכירה עתידית), גם אם לילדיהם יש כבר לפחות נכס אחד ברשותם.
כמובן שאם להורים יש מספר נכסים נכנסים שיקולים נוספים.