דירה או תיק השקעות פאסיבי

[המשקיע הנבון]

לאחרונה מתרבות הדעות כי יש לצפות לתשואות נמוכות משוק ההון בשנים הקרובות,

תרגיל תאורטי.
הנחות:
הון עצמי 1,500,000 ש"ח
מחיר דירה: 1,500,000 ש"ח
שכירות במידה ובונים תיק : 3,800 ש"ח
תקופת זמן: 15 שנה, ללא משיכות.

איזה אפיק יניב תשואה עדיפה לדעתכם הסובייקטיבית, רכישת דירה או תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי?

 

[עש לילה]

אתה מרשה לי להוסיף שאלת המשך, עוד לפני שיש תשובות בכלל?

אם יבוא מישהו ויטען שההשקעה בדירה היא עדיפה, אז למה לא להשקיע כבר בחברות נדל"ן? מצד אחד אתה שם את הכסף שלך בשוק שלדעתך הוא מניב תשואות גבוהות, מצד שני אתה מפזר סיכונים ע"י השקעה במס' חברות שונות, שכל אחת מהן מחזיקה הרבה נדל"ן בהרבה איזורים שונים, וזאת לעומת השקעה של כל ההון שלך בדירה אחת בבניין אחד בשכונה אחת. ברור שהתשואה תהיה נמוכה יותר לעומת אחזקה ישירה בלתי-אמצעית בנדל"ן משלך, אבל האם הפיצוי בדמות סיכון משמעותית נמוך יותר (בהנחה ואתה באמת מאמין בהתנהגות הממוצעת של שוק הנדל"ן) לא מצדיק את זה?

 

[מרק עוגיות]

אם יבוא מישהו ויטען שההשקעה בדירה היא עדיפה, אז למה לא להשקיע כבר בחברות נדל"ן?

הבעיה היא שהשקעה בחברות נדל"ן אינה שקולה לאחזקת נדל"ן למגורים בארץ. ראשית, רוב חברות הנדל"ן (אלו שנסחרות בבורסה לפחות) משקיעות בעיקר בנדל"ן מסחרי ולא דוקא בארץ. שנית, גם אם היית משקיע, נניח, בגינדי או חברת בניה אחרת, אלו לא חברות שמחזיקות נדל"ן, אלו חברות שבונות בניינים ואז מוכרות אותן. מה שאתה צריך כאן זו חברה שהפעילות העסקית העיקרית שלה היא אחזקת דירות מגורים, והשכרה או מכירה וקניה שלהן. לא מכירה כזאת בארץ. בין השאר כנראה כי יותר משתלם להחשב לאדם "פרטי" שמשכיר 22 דירות מאשר חברה.

 

[קפבלנקה]

למה 15 שנה?
קנית את הדירה היום, עוד 15 שנה אתה מוכר אותה? אם כן, אין לך דרך לדעת מהי התשואה כי אתה לא יודע מה יהיה מחירה במכירה.
לדוגמא: קנית היום ב - 1.5M מכרת עוד 15 שנה ב - 816,000, לא הרווחת אפילו שקל אחד גם אם לא היו לך שום הוצאות נלוות כגון מיסים/תיקונים שיפוצים/ביטוחים, והדירה אוכלסה לכל אורך התקופה במחיר שציפית שתושכר.

איזה אפיק יניב תשואה עדיפה לדעתכם הסובייקטיבית, רכישת דירה או תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי?

תגדיר פאסיבי סטנדרטי. לדעתי הסובייקטיבית אם האלטרנטיבה היא תיק סולידי, נניח עד 30% מניות, יתכן מאוד שנכס נדל"ני ממוצע יניב יותר (ויתכן גם שלא). מצד שני, אם המשקיע כ"כ שונא סיכון נשאלת השאלה האם לשים את כל הונו על נכס אחד במחירים שיש להגדירם לדעת רבים כמנופחים יתר על המידה זה רעיון טוב, כזה שמתאים לאופיו, ובמיוחד שמדובר בתקופה של 15 שנה בלבד.
אם האלטרנטיבה היא תיק מנייתי, או מוטה למנייתיות, סביר להניח שתשואתו תהיה עדיפה, אבל זה לא ב - 100% וזה משחק של מספרים והחישובים תמיד ישתנו ע"פ ההנחות שאתה מניח.

 

[Abu]

כמה דברים על הבית:
1) אני מניח שמחיר הדירה כולל בתוכו השלמות למיניהם (מס, עו"ד, שיפוץ התחלתי\ תוספות אישיות אם זו דירה בבניה)
2) יש לך את העצבים (והזמן אם צריך) להתעסק בשוכרים
3) תשואה של בית מחושבת על 11 חודשי שכירות (נהוג אפילו 10, אבל זה מאוד דיפנסיבי לטעמי) כי יהיו הוצאות נלוות
4) אתה מדבר על דירה יחידה להשקעה ולכן אתה פטור ממס על ההכנסה הזאת (עד גובה של 5000 ש"ח נכון להיום)
5) לא הכנסתי צפיה שהשכ"ד יעלה עם השנים
יוצא שהתשואה השנתית (בלי המכירה) היא סביב היא 2.8%.
אני לא יכול להניח בכמה אתה צופה למכור את הדירה בהמשך, זה כבר ממש ניחושים פרועים וקטונתי, אבל לשם הדיון נגיד שאחרי עוד מיסים ודובדבנים תגיד למכירה בעשר אחוז רווח במקרה הנורמלי הטוב ובלי רווח במקרה הנורמלי הרע (בלי סיכון שהבית יתפרק\ השכונה תהפוך למזבלה\ ימצאו נפט מתחת לבניין)
על התיק: (יש פה אנשים עם הרבה יותר מידע ממני)
נניח שאתה משקיע עד 30-35% מניות (כדי להשאיר אותו "בטוח" יותר, אם תלך על תיק מניות, זה כבר עניין של השוואה בין רמות סיכון)
הדעה הסובייקטיבית והלא מוכוונת שלי ואגיד שחשבונית נטו, הייתי מהמר שתיק סולידי ירוויח יותר (ועדיין עם יותר סיכון לדעתי!) אבל השקעה בבית במיוחד בארץ יש בה משהו משקיט נפש, בטח אם אתה לא לוקח משכנתא. זה ביטוח שגם אם תפוטר, המשק יכנס למשבר לכמה שנים ורמת ההכנסות שלך תרד- יהיה לך איפה לגור, וכנראה ששוק הדיור בארץ ישאר יותר יציב מהבורסה גם בעוד 15 שנה (שוב, אני מנחש, מניד, מסתכל על כדור בדולח!)
אני רואה את זה בתור שלב ביניים בין אג"ח למניות מבחינת רווח\סיכון, אבל עם עוד בונוס קטן של שלוות נפש (מול כאב ראש קטן של טיפול אקטיבי)

 

[איש(3718)]

דירה יחידה פטורה ממס על רווחי הון (מס שבח) עד 4.5M שקל.

כלומר, תיק מניות צריך להרוויח תשואה שנתית גדולה ב 25% יותר, כדי להשוות התשואה מדירה יחידה. זה כלל לא טריביאלי.

וזה בנוסף לפטור ממס על שכר דירה עד 5000 שקל לחודש (שקול לפטור ממס על דיבידנדים).

 

[daat99]

איזה אפיק יניב תשואה עדיפה לדעתכם הסובייקטיבית, רכישת דירה או תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי?

אין לי מושג על דירה מול תיק השקעות פסיבי סטנדרטי (אני משער שאתה מתכוון לתיק מחקה מדדים בסגנון הארי בראון, שוקולד מריר ודומיהם) אבל אני חושב שתיק מניות דיבידנד יספק תשואה עדיפה על הדירה עצמה גם מבחינת תזרים מזומנים וגם מבחינת עליית ערך.

אם יבוא מישהו ויטען שההשקעה בדירה היא עדיפה, אז למה לא להשקיע כבר בחברות נדל"ן?

כי בהשקעה בחברות נדל"ן אתה חשוף לסיכונים של:
1. מעילה
2. הונאה
3. הנהלה כושלת
4. נפילה בבורסה שלא קשורה לשוק ההון
5. ביצוע טעויות פסיכולוגיות שגוררות קניה ומכירה בעיתוי לא נכון

מעבר לסיכונים הרגילים של השקעה בנדל"ן.

3) תשואה של בית מחושבת על 11 חודשי שכירות (נהוג אפילו 10, אבל זה מאוד דיפנסיבי לטעמי) כי יהיו הוצאות נלוות

אני אישית משתמש ב-10 ואתה בהחלט יכול לקרוא לי דפנסיבי.
אני מעדיף להיות דפנסיבי ולגלות שיש לי יותר כסף בכיס מאשר אגרסיבי ולגלות שאין לי איך לקנות אוכל.

 

[המשקיע הנבון]

בשאלה התכוונתי לדירה שאתה גר בה, ואין לך הוצאות שכירות,או
שאתה בונה תיק ומשלם שכירות.

 

[המשקיע הנבון]

אני חושב שהיתרון הבולט של תיק השקעות על דירה הוא אפקט הריבית דריבית

 

[daat99]

בשאלה התכוונתי לדירה שאתה גר בה, ואין לך הוצאות שכירות,או
שאתה בונה תיק ומשלם שכירות.

זה לא משנה את השאלה עצמה:
אם אתה גר בדירה אז אתה משלם שכירות לעצמך (את השכירות שהיית משלם אם היית גר בדירה אחרת).

ואם כבר נחפור לעומק אז נגלה שהדרישה שזו דירת המגורים שלך דווקא מגדילה את ההוצאות שלך:
1. אתה לא תשפץ דירה מושכרת.
2. אתה לא תחליף רצפות בדירה מושכרת.
3. אתה לא תרכוש ריהוט מותאם לדירה בדירה מושכרת
4. אתה תשקיע הרבה פחות בטיפוח דירה מושכרת
5. אתה לא תבזבז זמן ומשאבים על שדרוג הבניין בשביל "להעלות את ערך הנכס" (שלא בהכרח מספק תוצאות בסוף) בדירה מושכרת
6. אתה לא תוכל לעבור לדירה קטנה יותר אם ההכנסה שלך נפגעה (אם כן אז אתה כבר לא גר בדירה שלך וחזרנו לדיון על דירה להשקעה ולא למגורים).
7. גם אם תצטרך לעבור לדירה יותר קטנה אתה ככל הנראה לא תרצה לעשות זאת בגלל הקשר הנפשי שפיתחת לדירה שטיפחת בסעיפים הקודמים.

במילים אחרות דירה בבעלות מספקת "תשואה כלכלית" נמוכה יותר מדירה להשקעה (אבל מספקת "תשואה פסיכולוגית" שלא ניתנת למדידה כלכלית במקום).

 

[ע.מדי]

זה כל כך apples and oranges.

יש סוגי סיכון שונים וגם רגישות שונה לסיכונים ואפילו בחירת הנחת היסוד של התשואה יכולה להשפיע על התוצאות
שווה לך להdדיר תכונות לסמן לכל תכונה איך האפיק מתנהג

דוגמא -
פיזור נכסים, נזילות ומידת הרגישות שלך לקשיי נזילות בטווח הקרוב הבינוני והארוך, מיסוי, האם האפיק נמצא במצב בועה ?, סיכון ירידת ערך של נכס הבסיס, הוצאות ההשקעה (הקמה/שוטפות), מידת הביטחון בתזרים המזומנים, האם יש צורך במינוף, הסיכון של המינוף עבורך, רמת התשואה, רגישות ההשקעה
מן הסתם חלק גדול מהתשובות הם סובייקטיביות ומציגות את הגישה שלך קשה מאוד לכמת את רמת הסיכון או התשואה.

אני בעד פיזור סיכונים על מספר אפיקי השקעה (וגם שיטות) כמו שציטטה הסולידית "לעולם ישלש אדם כספו"
ולכן אם יש לי תיק פאסיבי, "תיק" פנסיוני (מנוהל לא עוקב מדדים) ו תיק נדלן (דירה שגרים בה ונותנת "תזרים" מזומנים אלטרנטיבי בצורת אי תשלום שכ"ד) זה די והותר מבחינתי ( כלומר להוסיף השקעות בנדל"ן זה להיות מוטה עם הרבה מאוד כסף לאפיק מאוד מסויים)
חברות בד"כ משמרות נזילות, כדי לא להגיע למצב אבסורדי שכל הונם מושקע בפרויקטים אטרקטיביים אבל בגלל משבר רגעי הן יכנסו לפירוק כי אין להם כסף "נזיל".
במקרה של המשקיע הבודד, לשים 100% הון נזיל על השקעה בודדת יש בה סיכון, לא צריך לחיות בפחד אבל לא צריך לחשוב שמה שהיה הוא שיהיה, ולפחות להתכונן לתרחישים שהם פחות מאופטימיים (לא סוף העולם). גם אם אתה מחליט ללכת על המרת כסף נזיל לדירה להשקעה לפחות תדע שבדקת את התרחישים ואתה מודע לסיכונים ולסיכוים בדרך שבחרת (גם אם החלטת להזניח את חשיבות הסיכונים ולא לא להעריך אליהם, צריך לזכור שגם בהערכת הסיכונים אתה יכול לטעות בהערכת יתר ובהערכת חסר, הערכת חסר יכולה לדרדר אותך כלכלית והערכת יתר לפגוע בתשואה בגלל פעולות גידור שיקטינו את התשואה)

בקיצור לא עזרתי לך אבל בהצלחה

 

[TunaGolem]

היתרון הבולט של תיק השקעות על דירה הוא אפקט הריבית דריבית

הוא קיים גם ברכישת דירה. ברגע שקבלת את דמי השכירות אתה יכול להשקיע אותם מחדש (נגיד בהקטנת השכנתא).

 

[זרטוסטרא]

יוצא שהתשואה השנתית (בלי המכירה) היא סביב היא 2.8%.

החישוב של התשואה הוא על 100% מההון. אם תמנף את הרכישה התשואה על ההון תגדל.

אפשרויות נוספות, לפזר סיכונים ולרכוש במינוף שתי דירות במקומות שונים, או אפילו דירה במקום טוב יחסית + שתי דירות זולות בשכונות לא משהו אבל זולות להפליא (ונכון, עם סבירות לשוכרים בעייתים, אבל רק על חלק מההון שלך, ובראייה של 15 שנים זה יהיה כאב ראש רק בחלק קטן מהזמן).

ברגע שהגדרת שזה למגורים שלך, אתה מהמר על עליית הערך העתידית של הנכס כנגד הריבית האלטרנטיבית באפיקים אחרים כמו הבורסה (שגם שם התשואה לא ידועה).
דוגמה מלפני כמה שנים, מישהו חישב שהוא יכול לקנות כמה נכסים במקום זול נגיד חדרה ולקבל שכירות עם החזר יפה על ההון. במקביל יכל לקנות דירה במינוף גבוה באמצע ת"א ולשלם משכנתא (בניכוי שכירות) די גבוהה. לאחר כ10 שנים של השקעה, סכום השכירויות+עליית ערך הדירות בחדרה לא דגדג את עליית שווי הנכס בת"א בלי להתחשב בשכירות שלה. אז גם הרבה פעמים מזל של בחירה.

@המשקיע הנבון מהשאלה שלך אני מבין שאתה רווק, כיוון שלרוב הנשים או/ו ההורים של הזוג הטרי דוחפים לארבע קירות בבעלות.
אם תלך על אפיק השכרה, מה אם בעתיד האישה תרצה לקנות דירה? זה כבר לא אופק של 15 שנה אלא הרבה הרבה פחות. (אלא אם היא מספיק חכמה להבין את תזרים המזומנים מהשכירות).

גילוי נאות1 - אני אישית לא מאמין באפיק הנדל"ני וכל הוני מושקע בתיק בבורסה (כל הסיבות של שקיפות, ניהול, זמינות, עמלות וכו').
גילוי נאות2 - אני גר בדירה בבעלות 100% שלי ושל אשתי (ללא משכנתא). אז נוח לי להניח הנחות שייתכן שלא יתאימו לאחרים.

 

[Edward]

החישוב של התשואה הוא על 100% מההון. אם תמנף את הרכישה התשואה על ההון תגדל.

או תקטן אם הריבית גבוהה מהתשואה על הנכס. מינוף עובד לשני הכיוונים ולפעמים הוא מקטין תשואה.

איזה אפיק יניב תשואה עדיפה לדעתכם הסובייקטיבית, רכישת דירה או תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי?

לא יודע מה זה אומר תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי. אם זה 100% השקעה בברקשייר או S&P500, אז הייתי אומר שברור שזה עדיף על דירה ממוצעת בישראל. אם אתה מצליח למצוא דירה שתשואת השכירות עליה 5% ומעלה, אז זה מתחיל להיום מעניין, אבל הבעיה שאפשר לשכור דירות נהדרות בתשואות נמוכות באופן מגוחך, סנופי פה סיפרה לי שהיא גרה בדירה עם תשואה של 1%, כלומר הדירה שווה בערך פי 100 מהשכירות השנתית שהיא משלמת. זו השקעה נוראית.

הסיבה היא יחסית פשוטה - אמנם אני לא חושב שברקשייר או שוק המניות יעשה הרבה מעבר ל-4-5% ריאלי בשנה, אבל בהשוואה לדירה ישראלית טיפוסית זה הרבה מאוד. זה בתוספת עליית ריבית צנועה ומתמשכת אומר שיכול בכלל להיות שתשואה של 2-3% על דירה תהפוך ל-0% אם משקללים את השפעת הריבית על מחירי הדירות. האפקט הזה היה פחות אקוטי במניות היסטורית.

 

[המשקיע הנבון]

וואו
תשובה מדהימה

 

[קפבלנקה]

חשוב להסתכל גם על הסיכון, לא רק על התשואה. לדעתי הסובייקטיבית, אם תקנה כיום נכס ממוצע בישראל להשקעה ותמכור אותו עוד 15 שנה, זו השקעה לא פחות מסוכנת מתיק 100% מניות ל - 15 שנה. (בשני המקרים בתרחיש פסימי סביר התשואה בערך 0). זה הסיכון. לגבי הסיכוי, אני חושב שבנדל"ן ממוצע אתה חסום לסביבות ה - 3% לשנה נטו בתרחיש הגיוני בסביבת המחירים הנוכחית, ובמניות יש לך סיכוי גבוה גם להרבה יותר מכך. למשל 3% בנדל"ן מול 5% במניות אומר שאחרי 15 שנות השקעה תהיה לך תשואה כפולה על ההון במניות בתרחיש שכזה.

 

[אורי ג.]

איזה אפיק יניב תשואה עדיפה לדעתכם הסובייקטיבית, רכישת דירה או תיק השקעות פאסיבי סטנדרטי?

אין לי מושג, אני לא נביא.
במצב האידיאלי היה עדיף פיזור בשניהם.
בכל מקרה יש 3 יתרונות גדולים מאד בדירה אל מול שוק ההון:
1. פטור מוחלט מרווח על השכ"ד (שקול לדיבידנד או ריבית).
2. פטור מוחלט עד לסכום של 4.5M ש"ח על רווח ההון.
3. גידור טוב מאד למחיר הדירות / עלויות שירותי דיור.
בהנחה שאין לך דירה בבעלותך אז יש גם פטור מלא ממס רכישה, אם יש לך דירה אז הכלכליות של רכישת דירה יורדת.

 

[עש לילה]

יש למישהו מידע על התנהגות לאורך זמן של מחיר דירה שמתיישנת עם הזמן? או ירידת ערך של דירה כתוצאה מהתיישנותה? אני אסביר... יש הרבה גרפים שמציגים את "מחירי הדירות" בישראל ב-50 השנים האחרונות, ובכולם רואים עלייה ברורה (כ-2-3% בשנה, בממוצע כמובן). אבל זה ממוצע על כל הדירות בשוק, ולא מייצג את עליית הערך של נכס ספציפי שנקנה לפני 50 שנה והוחזק עד היום, כי מן הסתם ככל שנכס מתיישן ערכו פוחת. אז מה התשואה הממוצעת הצפויה על דירה אחת שמוחזקת לאורך זמן? אגב אינטואיטיבית הייתי מנחש שההתנהגות היא דווקא הפוכה משווי רכב, שערכו יורד בקצב הכי מהיר בתחילת חייו. בדירות זה הולך בכיוון השני?

 

[Buffett]

אני חושב שתיק מניות דיבידנד יספק תשואה עדיפה על הדירה עצמה גם מבחינת תזרים מזומנים וגם מבחינת עליית ערך.
.

קשה לי להאמין שזה נכון אם אתה לוקח בחשבון את עניין המיסוי. 25% מס על דיבידנד מול 0% מס על שכ"ד (עד לתקרה מסוימת) זה מהותי.
אתה בעצמך אמרת שתשואה מקסימלית היא לאו דווקא התוצאה שמשיגים באסטרטגיית הדיבידנדים שלך.
תקן אותי אם אני טועה.

 

[אורי ג.]

קשה לי להאמין שזה נכון אם אתה לוקח בחשבון את עניין המיסוי. 25% מס על דיבידנד מול 0% מס על שכ"ד (עד לתקרה מסוימת) זה מהותי.
אתה בעצמך אמרת שתשואה מקסימלית היא לאו דווקא התוצאה שמשיגים באסטרטגיית הדיבידנדים שלך.
תקן אותי אם אני טועה.

כי זה לא