דירה או קרן S&P 500 של בלק רוק?

[A42]

שזה נחמד אבל אין פה איזה "הטבה" בהשקעה בשוק ההון אתה תשלם פחות.

על דיבדנדים תשלם 25 אחוז מס רווחי הון
נכון שאם תבנה תיק נכון תוכל להקטין משמעותית את המס רווחי הון שלל בהרבה תצורות
אבל בנדלן לפעמים יש הטבות מס יותר עמוקות
ה14 אחוז זה על אחד הנכסים בתצורה הכי גבוה
חלק גדול מהנכסים יוצא שהתשלום מס הוא אפסי

אפשר לעשות שחלוף נכסים ללא אירוע מס, שמעתי שיש כזה דבר גם בארץ לפחות חוקית אבל לא שמעתי על מישהו שביצע זאת בפועל או שזה מיושם.

מעניין אבל אז באמת צריך עיסקה תפורה למידות שלך ב2 הכיוונים וזה לא פשוט

לא יודע מה למדת אבל במסלול ה10% זה לא נכון, במסלול המס השולי זה כן נכון.

כן הכוונה היתה למסלול מס השולי (ובכלל בהקשר של נדלן מסחרי)

תדוה על התובנות

 

[אורי ג.]

על דיבדנדים תשלם 25 אחוז מס רווחי הון

אז תקנה איריות צוברות ותשלם 15% או פחות או אם אתה יותר אמיץ ו/יצירתי תקנה ני"ע שלא מחלקים דיבידנדים כלל ותשלם 0% מס.

ה14 אחוז זה על אחד הנכסים בתצורה הכי גבוה
חלק גדול מהנכסים יוצא שהתשלום מס הוא אפסי

שזה נחמד מאד אבל המטרה היא בסוף להרוויח כסף, לא לא לשלם מס, תשלום מס אפסי נובע בדרך כלל מתשואה נמוכה.

מעניין אבל אז באמת צריך עיסקה תפורה למידות שלך ב2 הכיוונים וזה לא פשוט

בארה"ב דווקא יש גמישות מסוימת וזה הליך די נפוץ, לגבי בישראל אין לי מושג.

 

[רוני]

נדלן הוא נכס טריקי בהיבט המשפחתי גם לפני הירושה.
במשפחה אחת הבן רוצה לגור בדירה "רק שנה כדי לחסוך", באחרת לוחצים למכור לעת זקנה כי הבת נפלה כלכלית וצריכה עזרה ועוד סיפורים שכל אחד מכיר מסביבתו הקרובה או הרחוקה.
עד מאה ועשרים וברור שכל הסיפורים האלו לא יקרו אצלנו אלא רק במשפחות אחרות.

היי
רוב הנכסים שלי בחו"ל, ולגבי הדירה שאני משכיר בתל אביב, היא משמשת להשכרה ולא למגורים של
בני המשפחה, זה מאוד פשוט, מבהירים לילדים מראש משדובר ביחידת הכנסה (למרות ששניהם מתגוררים בשכירות בקרבת הדירה).

כהורים אנו צרכים להיות זהירים עם הילדים, לא לתמוך בילד אחד יותר מהשני, זה עלול לגרום לסכסוך,
אני תומך בהם בצורה שווה, הבהרתי להם שמעולם לא אתמוך בהם ברכישת דירות מגורים, אך אני כן
תומך בהם בממון רכישת נכסים מניבים בשותפות, אני מקפיד על שוויון בתמיכה מצדי.

במידה ואצטרך לתמוך בבן אחד יותר מהשני, אפצה את השני באופן מידי באותו הסכום,
או לחלופין זה יבוא לידיי ביטוי בצוואה.

זה מאוד פשוט, אני קובע את הכללים, הם ברורים וכולם מרוצים.

 

[רוני]

ההפך, נדל"ן יכול לגרום לריבים(מניסיון).
אם כבר מניות הרבה יותר קל להוריש ולחלק, המחיר האמיתי שקוף לכולם ואפשר לחלק את הירושה בצורה שווה בקלות.[/QUOTE

היי
במניות המימוש הוא אכן מידי, אך גם דירת מגורים ניתן למכור גם אם חלק מהאחים מתנגד,
כל עוד מקבלים ירושה משמעותית כולם מרוצים

 

[Santi]

לפעמים זה קצת יותר מורכב, לדוגמה במקרה של אבא שלי, שניים מהאחים שלו רצו את הדירה לעצמם והם זרקו מחיר(שלא מבוסס על שום דבר).
אבא שלי ואח שלו הסכימו למרות שלהערכתי הדירה הייתה שווה 10-20% יותר, הם הסכימו רק כי הם לא רצו לעשות מזה סיפור כדי לא להגיע למצב של ריב מגעיל על הירושה.
אני חושב שזה לא כזה קל לחלק נדל"ן, במיוחד אם יש יותר יורשים מנכסים

 

[A42]

אז תקנה איריות צוברות ותשלם 15% או פחות או אם אתה יותר אמיץ ו/יצירתי תקנה ני"ע שלא מחלקים דיבידנדים כלל ותשלם 0% מס.

זה כבר תלוי במטרות שלך ובמקרה הפרטי
אבל בגדול אני רואה את השכר דירה מנכס עסקי כמו תיק מניות דיבדנד או תיק פרישה כבר
כלומר השכר דירה שמתקבל לאחר המיסוי וההוצאות פחת הוא התשואה למחיה שלך (שווה ערך לכלל ה300-400) והעליית ערך של הנכס היא ההצמדה כביכול למדד
באיריות צוברות אם תממש כל שנה את הרווחים לא ממש תרוויח במהלך הזה כי עדין תשלם מס רווחי הון במימוש שיגדיל את ה15 אחוז לפי כמה שווי הקרן
לאורך שנים זה יהיה פחות יעיל ומס היחסי יעלה

שזה נחמד מאד אבל המטרה היא בסוף להרוויח כסף, לא לא לשלם מס, תשלום מס אפסי נובע בדרך כלל מתשואה נמוכה.

דוגמא פרטית להמחשה
חנות יחידה שהשווי שלה 1.2 מיליון מכניסה שכר דירה של 6K (אחרי ניקוי מעמ במקור) אחרי פחת רו"ח וכו
נשארים עם תשואה של 5.5% לפני מס
בגדול על נכס כזה אפשר להגיע לאי תשלום מס (בגלל גיל/ עבודה בעסק, נקודות זיכוי וכו)
30 אחוז מס על זה יורידו את התשואה ל3.7%
לדעתי זה מאוד משמעותי
ובסוף אני מסתכל על זה כתיק פרישה
נכס כזה + דירת מגורים + דירה להשכרה יכול להיות מספק ביותר לפרישה מאוד נוחה
ללא תשלום מס בכלל באף אפיק

 

[אורי ג.]

30 אחוז מס על זה יורידו את התשואה ל3.7%

1. 30% מס זה נמוך מאד, אני מאחל לך שתגיע למדרגות מס (הרבה) יותר גבוהות.
2. 3.7% זה עלוב מאד, תיק השקעות מנייתי צפוי לעבור זאת בנקל.
3. אם תגיע למדרגות מס גבוהות יותר התשואה שלך תהיה עוד יותר עלובה מ3.7%.
4. חנות זה חיה מאד מסוכנת היום, הRETAIL הוא תחום בעייתי ומסוכן, אז גם ה3.7% העלובים שלך בסיכון גבוה, אתה לא מחשב CAPEX, לא מחשב אי תפוסה ולא מחשב סיכוי אי תשלום של השוכר.

במספרים האלה עדיף כבר דירות מגורים לדעתי.

 

[A42]

1. 30% מס זה נמוך מאד, אני מאחל לך שתגיע למדרגות מס (הרבה) יותר גבוהות.

חחחח כל אחד והשאיפות שלו, אני באמת רוצה לפרוש מוקדם ולחיות בראש שקט, לא מחפש להתעשר או לעבוד קשה מידי

2. 3.7% זה עלוב מאד, תיק השקעות מנייתי צפוי לעבור זאת בנקל.
3. אם תגיע למדרגות מס גבוהות יותר התשואה שלך תהיה עוד יותר עלובה מ3.7%.
4. חנות זה חיה מאד מסוכנת היום, הRETAIL הוא תחום בעייתי ומסוכן, אז גם ה3.7% העלובים שלך בסיכון גבוה, אתה לא מחשב CAPEX, לא מחשב אי תפוסה ולא מחשב סיכוי אי תשלום של השוכר.

במספרים האלה עדיף כבר דירות מגורים לדעתי.

מסכים עם הכל, אבל כמו שאמרתי אלה מלכודות דבש, לא יכול באמת למכור כי המס שבח יהיה בערך שליש מהמכירה
וגם אם אגיע לעסקה מעולה שתתן לי תשואה של 10 אחוז
אני עדין בסוף בכלל מיסוי וירידת הסכום ישאר עם 5.5 אחוז תשואה כמו היום
אז לא שווה ההתעסקות...

 

[dani91]

נדמה שההנחות שלך מתבססות על חתך זמן מאוד מסוים, ולא יהיו נכונות לגבי תקופות אחרות.

 

[רפאל ETF]

רק לידיעה. זו אותה קרן בדיוק. זה רישום כפול של הקרן של בלקרוק שרשומה באירלנד. לכן גם עמלת הניהול היא מאוד מאוד נמוכה כי הם מחויביים לקחת אותה עמלת ניהול כמו הקרן המקורית. היא מוצגת בשקלים אבל היא למעשה חשופה לדולר.

יש הרבה הבדלים בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בקרן סל. לדעתי ההבדל המהותי הוא יכולת המינוף. בנדל"ן אפשר למנף את העסקה בריבית מאוד מאוד אטרקטיבית. לדגומא לא תוכל ללכת לבנק להגיד שאתה קונה קרן סל ב 1 מיליון ש"ח ולקבל הלוואה של 800 אלף ש"ח בריבית נמוכה.

כאשר יש מינוף בריבית נמוכה, וערך הנכס הבסיסי עולה אז התשואה היא הרבה יותר משמעותית. נניח בדוגמא לעיל קנית קרן סל ב 200 אלף ש"ח וזה עלה 10% הרווחת 20 אלש"ח. אם קנית דירה במינוף, נניח דירה של 1 מיליון ש"ח וערך הדירה עלה ב 4% במשך שנה. זה עלייה של 40,000 ש"ח אבל השקעת רק 200,000 ש"ח במזומן.... וגם יש את השכירות. תוריד מזה ריבית אתה עדיין בתשואה עודפת.