תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם?

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
36
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
188
דירוג
131
לא ברור לי מה אתה שואל.
אתה מתכוון להשוואה בין נכס עם תשואה גבוהה יותר במיקום פחות טוב לבין נכס במיקום טוב ותשואה יותר נמוכה?
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
36
לא ברור לי מה אתה שואל.
אתה מתכוון להשוואה בין נכס עם תשואה גבוהה יותר במיקום פחות טוב לבין נכס במיקום טוב ותשואה יותר נמוכה?
לא.
אני מתכוון שיש שני מרכיבים שיוצרים תשואה, האחד הוא שכר הדירה והשני עליית הערך. כשבאים להעריך אלטרנטיבות השקעה אפשר לשחק עם שני הפרמטרים האלה. האתגר הוא ששכר הדירה ידוע (פחות או יותר), עליית הערך היא בוודאות נמוכה יותר.
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
188
דירוג
131
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
הבנתי אבל לא הייתי משקיע במשהו שאני לא יודע להעריך +- את השכירות.
גם השכירות הוודאית שלך כרגע יכולה להשתנות אם מדובר בנכס בפריפריה במיקום פחות טוב.

למה שלא תחפש נכס שגם תוכל להעריך את השכירות שלוו גם תצפה לעליית ערך ממנו? זה לא סותר.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,342
דירוג
11,668
למה אתם נותנים עדיפות?
למה שמביא יותר כסף (בסכום, לא בתשואה).
ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).
ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
36
למה שלא תחפש נכס שגם תוכל להעריך את השכירות שלוו גם תצפה לעליית ערך ממנו? זה לא סותר.
כי בדרך כלל בהשוואה בין אלטרנטיבות זה לא יהיה בנוקאווט, יהיו שונויות.
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
36
ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).
כמובן, אבל בשקלול עם עלויות מימון ההבדל בסכום כבר לא חד משמעי.
ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).
זאת בדיוק השאלה :) את יוצאת מנקודת הנחה שיהיו עליות מחירים ושבאזור x העליה תהיה גבוהה יותר.

נראה לי שבסוף זאת שאלה של העדפת סיכון. תשואה משכר דירה היא בסיכון נמוך יותר, וכך גם ה up side..
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
477
דירוג
418
זאת דרך לחישוב תשואה, אבל גם לתוך irr צריך להזין משתנים, כך שלא הבנתי איך זה עוזר לי..
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.
באופן כללי, בכל חישוב יש נתונים ספקולטיביים שדורשים ניתוח רגישות - מישהו יודע מה תהיה עליית / ירידת מחירים הנכסים בשנה הבאה? כנל לגבי שכירויות..
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
36
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.כמובן
כמובן. אבל גם כאן אתה צריך ליצוק הנחות = אם עליית הערך השנתית תהיה 3% אס תשואה x ואם עליית הערך 1.5% אז תשואה y
וזאת בדיוק השאלה - מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי - אבל ניסיתי לקבל הלך רוח של חברי הפורום
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,342
דירוג
11,668
אבל בשקלול עם עלויות מימון ההבדל בסכום כבר לא חד משמעי.
עלויות מימון מדובר על ריבית. האם אחוז הריבית שונה כשלוקחים משכנתא עבור דירה בת"א או בעפולה? אני לא חושבת.
אם אתה מדבר על הקרן הנדרשת להשקעה (ההון העצמי+המשכנתא ללא הריבית) - ברור שאם אין לך מספיק כסף לממן קניה במקום יקר אז תקנה במקום זול יותר. פשוט לא זכור לי שהצבת את זה כחלק מהשאלה.
את יוצאת מנקודת הנחה שיהיו עליות מחירים ושבאזור x העליה תהיה גבוהה יותר.
יש איזו מין אקסיומה משונה שאומרת שככל שמקום מבוקש יותר למגורים/השקעה ביחס להיצע, כך אפשר לחזות בבטחון יחסי עליית ערך גדולה יותר :)
מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי
זאת שאלת הדיבידנדים מול מחיר המניות - רק בנדל"ן.
ובכל זאת, קח בחשבון שאם למשל תהיה ירידת ערך לנכס שקנית - התשואה שלך לשכירות תראה אומנם עלייה אבל אתה לא תאהב את זה...
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,896
דירוג
2,832
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
עד היום, בגלל הספק ביכולת לחזות עליות מחירים (גם שלי פרטנית וגם של אחרים באופן כללי) הסתמכתי על תזרים גבוה משכר דירה כיוון שזה הרבה יותר וודאי. כמו כן תשואה משכר דירה היא גם אינדיקציה במקרים מסויימים לכך שיתכנו עוד עליות, אם זה נובע משכר דירה גבוה אבל מחירי דירות שטרם עלו באותה מידה מכל מיני סיבות. בדיוק כמו שתשואת שכר דירה מאוד נמוכה יכולה לסמן על בועה במחירים.
מצד שני, אם אתה מסוגל לדעת היום מה יעלה מאוד אז כמובן לך על זה, כי שם הכסף הגדול.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
628
דירוג
730
אם היית צריך לבחור להשקיע בחברה אחת, היית שם על אפל או אלטיריה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T צים מכריזה על דיבידנד מיוחד לרבעון 3 2020 של 2.5 דולר (~5% תשואה מובטחת?) שוק ההון 33
Y חסכון לכל ילד במור השקעות(סיכון גבוה) - רק 0.16% תשואה ב2020 שוק ההון 8
M האם אפשרי תשואה שלילית באג"ח? שוק ההון 3
פ חישוב תשואה בפנסיה וקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
א האם איזון קשור לשיפור תשואה? שוק ההון 5
stamEhad Binance Locked Staking - נעילת מטבעות וקבלת תשואה על כך - מה הסיכונים? השקעות אלטרנטיביות 42
ש החלפת מנגנון אג"ח מיועדות בביטוח תשואה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
מ מועד תחילת חישוב תשואה בפוליסת חסכון שוק ההון 0
א חישוב תשואה בהשקעת נדלן נדל"ן 12
תפוזינה רוצה לראות ב־IB כמה תשואה יש לי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
R הבדלי תשואה בין VT ל-אשס.חוץ כל העולם (1159235) שוק ההון 16
O הבדלי תשואה S&P500 - מדד, קרן ישראלית, קרן אירית שוק ההון 2
א תשואה דולרית וגידור מטבע שוק ההון 1
M החזקת מספר קרנות פנסיה למקסום תשואה דמוגרפית צרכנות פיננסית 22
A 2/3 פריים, האם זה הופך את ההשקעה לנדלן עם 8% תשואה עדיפה על שוק ההון? נדל"ן 34
י קרנות עם תשואה של מעל 30 אחוז, בחירה מושכלת? שוק ההון 23
T אתר לעקוב אחרי תשואה של מניות/ETF? שוק ההון 5
Y "תשואה מובטחת" למשקיעים לא מנוסים שוק ההון 0
S פערי תשואה יומיים בקרנות מחקות שוק ההון 12
E חישוב תשואה על דירה עם משכנתא נדל"ן 29
amikal למה האירית עם תשואה נמוכה יותר מהישראלית שמחקה אותו דבר? שוק ההון 25
R נתונים היסטוריים על תשואה שנתית של שוק המניות בשלמותו שוק ההון 12
ג חישוב תשואה היסטורית על חברת AT&T שוק ההון 1
Kipodi תשואה מצטברת במיטב דש פוסטים מאיכות נמוכה 13
גיא_87 חישוב תשואה שוק ההון 2
נ איך מחשבים תשואה עתידית? שוק ההון 3
K נו... אז הבטיחו תשואה ללא סיכון נדל"ן 1
פ הקשר הפרדוקסלי בין תשואה לסיכון שוק ההון 21
ב השקעה בבטומי - 8% תשואה מובטחת - האמנם? נדל"ן 25
B גוף הפנסיה שייך את החשבון שלי למסלול שגוי והפסדתי תשואה. למי לפנות? צרכנות פיננסית 4
י תשואה עודפת לניירות ישראלים עוקבי S&P500 מול בלקרוק? שוק ההון 27
JG1 4.86% תשואה ברכיב אגח ממשלתי בפנסיה צרכנות פיננסית 64
O תשואה מקסימלית מאג"ח בדירוג השקעה ואג"ח ממשלתי שוק ההון 34
M תשואה פנימית מול תשואת קרן שוק ההון 0
מ איזה אחוז תשואה יספק אתכם מנדל"ן להשקעה? נדל"ן 12
M שאלה לגבי תשואה של אג"ח ספציפי שוק ההון 0
B חישוב תשואה לפדיון אג"ח שוק ההון 0
A תשואה- דיבידנד או עליית ערך? שוק ההון 27
liranviper מדוע כשתחזית השוק מתממשת, מקבלים תשואה ממוצעת? שוק ההון 20
T לא מבינה תשואה של ETF שוק ההון 8
Danielovich Dragon Protfoloio - איזה תיק עושה הכי הרבה תשואה ב100 שנה האחרונות? שוק ההון 12
מ קרנות מחקות מביאות תשואה שונה מהשוק שוק ההון 4
S בקשת הסבר אודות רווח בקרנות פנסיה אלטשולר (תשואה מוצגת מול רווח כספי בפועל) צרכנות פיננסית 0
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
T תשואה נטו מקוזז באגח שוק ההון 3
nmac חישוב תשואה בתיק בהתחשב בשער מטח + אינפלציה שוק ההון 4
O בדיקת תשואה. שוק ההון 27
Benjamin W תשואה על נדל"ן נדל"ן 8
S חישוב תשואה של שני מקורות שונים שלא מסתדרים שוק ההון 11

נושאים דומים

למעלה