• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם?

Am-Ti

משתמש רגיל
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
38
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
 
לא ברור לי מה אתה שואל.
אתה מתכוון להשוואה בין נכס עם תשואה גבוהה יותר במיקום פחות טוב לבין נכס במיקום טוב ותשואה יותר נמוכה?
 
לא ברור לי מה אתה שואל.
אתה מתכוון להשוואה בין נכס עם תשואה גבוהה יותר במיקום פחות טוב לבין נכס במיקום טוב ותשואה יותר נמוכה?
לא.
אני מתכוון שיש שני מרכיבים שיוצרים תשואה, האחד הוא שכר הדירה והשני עליית הערך. כשבאים להעריך אלטרנטיבות השקעה אפשר לשחק עם שני הפרמטרים האלה. האתגר הוא ששכר הדירה ידוע (פחות או יותר), עליית הערך היא בוודאות נמוכה יותר.
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
 
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
הבנתי אבל לא הייתי משקיע במשהו שאני לא יודע להעריך +- את השכירות.
גם השכירות הוודאית שלך כרגע יכולה להשתנות אם מדובר בנכס בפריפריה במיקום פחות טוב.

למה שלא תחפש נכס שגם תוכל להעריך את השכירות שלוו גם תצפה לעליית ערך ממנו? זה לא סותר.
 
למה אתם נותנים עדיפות?
למה שמביא יותר כסף (בסכום, לא בתשואה).
ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).
ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).
 
למה שלא תחפש נכס שגם תוכל להעריך את השכירות שלוו גם תצפה לעליית ערך ממנו? זה לא סותר.
כי בדרך כלל בהשוואה בין אלטרנטיבות זה לא יהיה בנוקאווט, יהיו שונויות.
 
ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).
כמובן, אבל בשקלול עם עלויות מימון ההבדל בסכום כבר לא חד משמעי.
ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).
זאת בדיוק השאלה :) את יוצאת מנקודת הנחה שיהיו עליות מחירים ושבאזור x העליה תהיה גבוהה יותר.

נראה לי שבסוף זאת שאלה של העדפת סיכון. תשואה משכר דירה היא בסיכון נמוך יותר, וכך גם ה up side..
 
זאת דרך לחישוב תשואה, אבל גם לתוך irr צריך להזין משתנים, כך שלא הבנתי איך זה עוזר לי..
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.
באופן כללי, בכל חישוב יש נתונים ספקולטיביים שדורשים ניתוח רגישות - מישהו יודע מה תהיה עליית / ירידת מחירים הנכסים בשנה הבאה? כנל לגבי שכירויות..
 
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.כמובן
כמובן. אבל גם כאן אתה צריך ליצוק הנחות = אם עליית הערך השנתית תהיה 3% אס תשואה x ואם עליית הערך 1.5% אז תשואה y
וזאת בדיוק השאלה - מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי - אבל ניסיתי לקבל הלך רוח של חברי הפורום
 
אבל בשקלול עם עלויות מימון ההבדל בסכום כבר לא חד משמעי.
עלויות מימון מדובר על ריבית. האם אחוז הריבית שונה כשלוקחים משכנתא עבור דירה בת"א או בעפולה? אני לא חושבת.
אם אתה מדבר על הקרן הנדרשת להשקעה (ההון העצמי+המשכנתא ללא הריבית) - ברור שאם אין לך מספיק כסף לממן קניה במקום יקר אז תקנה במקום זול יותר. פשוט לא זכור לי שהצבת את זה כחלק מהשאלה.
את יוצאת מנקודת הנחה שיהיו עליות מחירים ושבאזור x העליה תהיה גבוהה יותר.
יש איזו מין אקסיומה משונה שאומרת שככל שמקום מבוקש יותר למגורים/השקעה ביחס להיצע, כך אפשר לחזות בבטחון יחסי עליית ערך גדולה יותר :)
מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי
זאת שאלת הדיבידנדים מול מחיר המניות - רק בנדל"ן.
ובכל זאת, קח בחשבון שאם למשל תהיה ירידת ערך לנכס שקנית - התשואה שלך לשכירות תראה אומנם עלייה אבל אתה לא תאהב את זה...
 
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
עד היום, בגלל הספק ביכולת לחזות עליות מחירים (גם שלי פרטנית וגם של אחרים באופן כללי) הסתמכתי על תזרים גבוה משכר דירה כיוון שזה הרבה יותר וודאי. כמו כן תשואה משכר דירה היא גם אינדיקציה במקרים מסויימים לכך שיתכנו עוד עליות, אם זה נובע משכר דירה גבוה אבל מחירי דירות שטרם עלו באותה מידה מכל מיני סיבות. בדיוק כמו שתשואת שכר דירה מאוד נמוכה יכולה לסמן על בועה במחירים.
מצד שני, אם אתה מסוגל לדעת היום מה יעלה מאוד אז כמובן לך על זה, כי שם הכסף הגדול.
 
אם היית צריך לבחור להשקיע בחברה אחת, היית שם על אפל או אלטיריה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
אבי.נהיר תשואה חסרת סיכון להשוואה נדל"ן 4
N תשואה לפדיון אף פעם לא נכונה שוק ההון 54
M מקסום סכום מושקע בקרנות IRA? (נראה שמפסידים את היתרון בדמי ניהול בהפסד תשואה) פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
E אם אני קונה מחקה מדד - 1159250 בבנק או בבית השקעות זה אותה תשואה בדיוק או שיש סטיות? שוק ההון 3
ח פער בין תשואה ממוצעת להחזר בפועל שוק ההון 6
B s&p500 פנסיה לעומת גמל הבדלי תשואה שוק ההון 3
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
ה תשואה שקרובה לבנק ישראל שוק ההון 15
D הבדלי תשואה בין אותה הקרן שנסחרת במטבעות שונים שוק ההון 1
S תשואה חודשית מנדל״ן כתחליף פנסיה נדל"ן 12
S אלטרנטיבה אגחית לקרן כספית המבטיחה תשואה ריאלית ולא תשואה שקרובה לריבית בנק ישראל? שוק ההון 33
S האם יש אגחים שאפשר לקנות היום עם תשואה ריאלית מובטחת? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ה מיטב גמל להשקעה מסלול פאסיבי - מדדי מניות, תשואה לא מוסברת פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
stamEhad קצת סדר בראש לגבי האימרה ״סנופי עשה ~7% תשואה שנתית ב50 שנה האחרונות״ שוק ההון 10
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
F תשואה ממוצעת 7%, ריבית 8%, האם תוכנית ההשקעות תשתנה? שוק ההון 3
א תשואה פנימית מול מחיר כניסה לetf של אגחים שוק ההון 13
S רווח אבסולוטי VS תשואה אישית שוק ההון 19
T תשואה שנתית של 21% שוק ההון 47
א תשואה מאגח צמוד (מודה שהצלחתם לבלבל אותי) שוק ההון 13
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
י רשות ני"ע מקדמת הקמת קרנות כספיות שיבטיחו תשואה מראש שוק ההון 2
א איך מק"מ בעל מח"מ זהה לאג"ח נותן תשואה גבוהה יותר שוק ההון 5
ש הורדת תשואה היסטורית של אג"ח ממשלתי ישראלי שוק ההון 1
M תשואה בדוח שנתי שונה מפנסיה נט. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Homer אגח דולרי של ממשלת ישראל עם תשואה נטו 50%? שוק ההון 4
L חישוב תשואה נטו של מקמ שוק ההון 10
א איך יכול להיות שאג"ח מדינה לא צמוד עם מח"מ גבוה נותן תשואה נמוכה\דומה למק"מ? שוק ההון 2
A חשוב תשואה שצפויה מהשקעה במדדים: שוק ההון 4
הסוליd שעת עדכון תשואה יומית קרן כספית פוסטים מאיכות נמוכה 4
guesto גיליון לחישוב תשואה והשוואה למדד שוק ההון 2
D קרן כספית - תשואה שנתית מפורסמת של פחות מ 1% לעומת דיבורים על מעל 3% בפורומים כולל זה ? שוק ההון 24
G שליפת מידע עבור קרן השתלמות תשואה שנתית - דרך api או קובץ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
O קרן הסל של אינווסקו 1183441- האם באמת מדובר בקרן עם תשואה עודפת על פני היתר? שוק ההון 22
Y איך אתם מחשבים תשואה נדל"ן 6
D העדפה של מק"מ מול קרן כספית בהקשר של תשואה שוק ההון 6
S קרן כספית - האם אכן תשואה גבוהה מפקדון ? שוק ההון 2
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
G מעוניין ב4% תשואה לשנה איך משיגים ? שוק ההון 35
א חישוב תשואה של מק״מ שוק ההון 21
D קרן השתלמות עם תשואה שלילית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
ק תשואה שונה בין האישית למפורסמת - הגיוני? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
W מבטיח תשואה- האם זו קופת גמל להשקעה ? ואם כן נראה על פניו משתלם 5 אחוז שנתי אחרי דמי ניהול שוק ההון 1
ה אחוזי תשואה משתלמים? נדל"ן 24
M קרן עולמית צמודה למדד או קרן עוקבת סנופי צמודה לדולר - מי צפויה לתת תשואה ריאלית גבוהה יותר? שוק ההון 10
Y פקדון תשואה בטוחה אל מול שוק המניות? שוק ההון 3
נ חישוב תשואה שוק ההון 7
T צים מכריזה על דיבידנד מיוחד לרבעון 3 2020 של 2.5 דולר (~5% תשואה מובטחת?) שוק ההון 77
Y חסכון לכל ילד במור השקעות(סיכון גבוה) - רק 0.16% תשואה ב2020 שוק ההון 8
M האם אפשרי תשואה שלילית באג"ח? שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה