לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה?

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
היי.
ברשותי דירה ראשונה בעיר פריפריאלית שקיבלתי לא מזמן והיא מושכרת. הדירה שווה כ1.5m, ואם אמכור אשאר עם כ500m.
בעוד כמה חודשים אגיע לחסכון של 500m נוספים. כלומר סה״כ 1m.
אני מנסה להבין מה יותר כלכלי. לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה בעוד כמה חודשים ולקנות דירה יקרה יותר.

פירוט האופציות:
1. נשאר עם הדירה בעיר הפריפריאלית. במקביל קונה דירה שניה עם <70% מימון באיזור גוש דן למשל פתח תקווה/חולון/בת ים/דרום מזרח תל אביב. כלומר שם את ה500k כהון התחלתי וקונה דירה בכ1.5m-1.6m. אשלם על הדירה הזאת מס רכישה (כ75k). בסוף התהליך יהיו לי 2 דירות מושכרות, נניח שביחד יניבו כ8k בחודש.

2. מוכר את הדירה בעיר הפריפריאלית. יהיה לי 1m ללא דירה. אקנה דירה יקרה יותר, נניח ב3m+, באיזור ביקוש, למשל בתל אביב (עדין לא סגור איזור ספציפי), או אולי אפילו בית פרטי בטווח קצר יותר רחוק. נניח שזה יניב בין 6k-7k.

השאלה המהותית פה בעצם היא האם דירה יקרה יותר באיזור ביקוש (למשל דירה של 3m בת״א) לא תהיה יותר כלכלית (עם לקחת בחשבון עליית ערך) מאשר 2 דירות זולות יותר שאחת בעיר פריפריאלית. ממה שאני מבין הפרש של 2k בשכירות או מס רכישה שאשלם או שלא אשלם זה לא הפקטור המשמעותי פה - מה שמעניין זה העליית ערך.

אשמח לשמוע דעות, תודה רבה
 
נערך לאחרונה ב:

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
515
דירוג
510
במשכנתא שנייה יש עד 50% מימון אז הדיון צריך להיות בין קניית דירה נוספת בכ900K או מכירה וקניית דירה אחרת בכ2.5M
מציע שתעדכן את הפוסט ואז יהיה קל יותר לענות
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
יש כל-כך הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון.
קודם כל מה מטרת ההשקעה? ***** הון? תזרים מזומנים? מה הסיבולת שלך למשכנתא? האם מתאים לך להיות בעלים של מספר דירות? מה אחוז החיסכון מההכנסה? האם אחוז החיסכון עתיד להיפגע בשנים הבאות? האם אתה מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב?

בקיצור, אני חושב שכדאי להגדיר ראשית את האילוצים / מטרות ומשם להתחיל לחשוב, לחשב, ולהחליט.
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
תודה רבה על התגובות - אענה
במשכנתא שנייה יש עד 50% מימון
הכוונה לקחת כמשדרג ואז יש 70% מימון (בדיוק נפתח על זה פוסט נוסף בפורום)

יש כל-כך הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון.
קודם כל מה מטרת ההשקעה? ***** הון? תזרים מזומנים? מה הסיבולת שלך למשכנתא? האם מתאים לך להיות בעלים של מספר דירות? מה אחוז החיסכון מההכנסה? האם אחוז החיסכון עתיד להיפגע בשנים הבאות? האם אתה מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב?

בקיצור, אני חושב שכדאי להגדיר ראשית את האילוצים / מטרות ומשם להתחיל לחשוב, לחשב, ולהחליט.
צודק - אענה:
מטרת ההשקעה - ***** הון בתקופה של ה~5 שנים הקרובות.
מתאים לי להיות בעלים של מספר דירות. כלומר אין לי בעיה מבחינת ״אקטיביות״ להיות בעלים של 2 דירות ולהתנהל מול שוכרים.
סיבולת למשכנתא - גבוהה.
אחוז חיסכון מההכנסה - מעל 50%, אחוז החיסכון לא עתיד להפגע בשנים הבאות. חוסכים כ25k בחודש.
לא מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
השאלה על מה אתה מהמר, ואיזה סוג תזרים אתה מעדיף.
מבחינת תשואה - דירות בפריפריה יתנו לך יותר.
לגבי עליית ערך - יש יותר סיכוי במרכז אבל בתור משקיע נדלן מה שאמור לעניין אותך זה התזרים ופחות עליית הערך

אם אתה לא מתכוון לרכוש דירה למגורים ואתה רוצה תשואה אז עדיפה האופציה של דירה נוספת להשקעה, אין פה בכלל דילמה
אני לא מתכוון לקנות דירה למגורים בזמן הקרוב, רק בעוד כמה שנים (נניח 5 שנים).
מה שאכפת לי זה ***** הון בשנים הקרובות. כלומר חישוב **משותף** של תשואה פירותית + ***** הון.
התזרים לבד לא כל כך משנה.
תיאורטית אין לי בעיה גם לשלם את כל המשכנתא בעצמי אם אני יודע לאחר מכן מעליית ערך ארוויח יותר לעומת האלטרנטיבה.

החסרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
ראשית מס רכישה של כ75k, אבל גם (אולי) עליית ערך קטנה יותר לעומת האלטרנטיבה:
אם נניח על הדירה הראשונה אעשה 3% מעליית ערך, ועל דירה נוספת באיזור יותר מבוקש אעשה 5% עליית ערך, אבל לעומת זאת אם אקנה דירה יותר יקרה למשל באיזור ביקוש בת״א אז אעשה 7% עליית ערך, או אפילו יותר.
כמובן שזה מאוד ספקלטיבי - אין לי מושג איך מתנהלות עליות המחירים בתל אביב, אבל נראה שזה די בטוח להמר על עליית ערך שם.

היתרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
יש שוק שאני מכיר ואוכל לקנות דירה בעוד כחודשיים שלוש. אמנם יהיה מס רכישה אבל יש סבירות שעדין אצא ברווח אפילו שנה לאחר ביצוע העסקה גם כי יש עליית ערך וגם כי יהיה שכירות.
 
נערך לאחרונה ב:

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
תקופה קצרה מידי לטעמי. למרות שיש היגיון לעליית מחירים בטווח הזה לדעתי.
תודה על התגובה. בטווח של ~5 שנים זה כנראה הזמן שארצה לקנות דירה למגורים. כמובן שאי אפשר לבנות על עליית מחירים אבל אני גם חושב שיש הגיון לעליית מחירים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
1,558
דירוג
1,479
היתרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
יש שוק שאני מכיר ואוכל לקנות דירה בעוד כחודשיים שלוש. אמנם יהיה מס רכישה אבל יש סבירות שעדין אצא ברווח אפילו שנה לאחר ביצוע העסקה גם כי יש עליית ערך וגם כי יהיה שכירות.
שנה היא תקופה קצרה מדי כדי להניח שתצא ברווח, אם אתה לוקח בחשבון מסים והוצאות נלוות (עו"ד, מתווך, אגרות, סיוד וכו').
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
אפשרות נוספת שניראית לי כדאית זה לקנות דירה מקבלן, כך להיות משדרג דיור, ואצטרך למכור את הדירה הראשונה עד שנה וחצי לאחר קבלת הדירה.
כלומר למשל לקנות דירה באיזור 2m, אוכל להגיע ל30% הון התחלתי עוד כמה חודשים, ונגיד אם אקבל אותה בעוד שנתיים-שנתיים וחצי אוכל למכור את הדירה הראשונה כשנה וחצי לאחר מכן - כלומר רק בעוד 4 שנים.
אופציה נוספת זה לקנות בפריסייל יותר רציני עם פינוי יותר ארוך, בפרוייקטים כאלה יש אפשרות לתשלומים של 20-80, ואז גם אוכל לקנות דירה במחיר קצת יותר יקר - נניח 2.5m.

אם כן - השאלה היא איפה. תל אביב - גבעתיים - לא מצאתי במחירים האלה. אולי ביד אליהו ויותר דרומה.
מה שכן ראיתי רלוונטי: פארק הים בבת ים, וברמת גן.
המחשבה הראשונית שלי שבטווח הקצר רמת גן יהיה יותר מתגמל מפארק הים, אבל בטווח הארוך ייתכן מאוד שפארק הים תהיה השקעה יותר משתלמת.
חסרונות לפארק הים ויתרון לרמת גן:
- בפארק הים - ריבוי דירות להשקעה, ייתכן שיהיה ״עודף״ היצע (לא באמת עודף, אבל ביחס לאלטרנטיבה), גם בדירות למכירה וגם בשכירות.
ברמת גן - אין איזור של בניה מאסיבית - יש כמה פרוייקטים נקודתיים - העודף ביקוש ״ישמר״ גם בעוד שנתיים.
- האוכלוסיה ״הבת ימית״ היא ככל הנראה לא האוכלוסיה שתגור במגדלים האלה. ברמת גן האוכלוסיה שקונה היא הרבה פעמים האוכלוסיה שתגור או מאותו טיפוס. גם יש אנשים שאולי היו מעדיפים ברמת גן ולא בבת ים (למרות שיש להם נוף לים).
- מבחינת הקו האדום של הרכבת הקלה - רלוונטי לשניהם ממה שאני מבין. הקו האדום עובר גם בבת ים וגם ברמת גן.

אשמח לשמוע דעות בעד או נגד :)
 
נערך לאחרונה ב:

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,602
דירוג
4,695
מתאים לי להיות בעלים של מספר דירות.

היי
כדי להיות בעלים של מספר דירות, את צריך להתמקד בקניית דירות ולא במכירת דירות,
ובין היתר לוותר בטווח הנראה לעיין על רכישת דירת מגורים,
תקבע לך יעד חודשי של הכנסה פסיבית משכירויות ועל פיו תפעל, תוסיף עוד ועוד נכסים מניבים. :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B לשכור דירה או לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S לקנות דירה או לשפץ דירה קיימת? נדל"ן 13
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
J האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף? נדל"ן 17
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
Y האם כדאי לי לקנות דירה זולה שבעתיד הרחוק אגור בה, או להשקיע את הכסף בשוק ההון? שוק ההון 28
ה האם לקנות דירה או לחכות לזכיה במשרד השיכון נדל"ן 13
1 רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
א צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ... נדל"ן 58
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 10
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
נ האם לקנות דירה, איך ואיפה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
E חשיפה לדירה להשקעה בלי לקנות דירה שוק ההון 5
G לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית? שוק ההון 13
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
M להישאר עם דירה ישנה ושיפוץ כולל ואו לקנות דירה חדשה אוף טופיק 20
K לקנות דירה - מניות שוק ההון 94
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 10
ב אפשר לקנות קרנות iShares BlackRock דרך אלטושלר ? פוסטים מאיכות נמוכה 2
D אפשר לקנות מניות ממונפות בקופת גמל בניהול אישי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
aminadav מה דעתכם על מנת לחסוך בדמי ניהול לקנות ישירות את המניות ולא דרך קרנות מחקות? שוק ההון 3
G איפה ניתן ללמוד/לקנות מטבעות קריפטו? השקעות אלטרנטיביות 2
4 עד כמה חשוב לקנות מייבואן/משווק רשמי? אוף טופיק 25
V קרן השתלמות IRA הלמן אלדובי בפלטפורמה של מזרחי טפחות - ניתן לקנות ניירות בבורסה האמריקאית? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M האם משתלם לקנות מודם אינטרנט? צרכנות פיננסית 1
בלייק קרינגטון לקנות או לא לקנות את הטרנד? שוק ההון 22
סול איך לקנות מניות - תהיה בעקבות הפוסט דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 11
I איך לקנות מט"ח הכי בזול? שוק ההון 6
ה שווה לקנות עכשיו דולרים? שוק ההון 49
T עמלות גבוהות בקניית ETF אירופאי - יש פתרון למי שלא יכול לקנות ETF אמריקאי? שוק ההון 7
I האם דווקא משתלם יותר לקנות רכב חדש ולא יד שנייה? צרכנות פיננסית 24
R האם אפשר לקנות קרן מחקה דרך הבנק שוק ההון 4
Y קרנות איריות - לקנות בארץ או בחו"ל? שוק ההון 52
S הדרך הקלה והבטוחה לקנות bitcoin שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
Et1 איך לקנות רכב יד 2 ולשרוד כדי לספר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ט השקעה במדדים = לקנות ביוקר ולמכור בזול ? שוק ההון 26
מ איזה רכב מומלץ לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
מ לקנות בלנדר ב3000 שקל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
Yos איפה לקנות חומץ סינטטי 5% שקוף בכמות גדולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
N מתלבט אם לקנות קינדל צרכנות פיננסית 1
פ אם משקיע תאורטי רוצה לקנות קרנות סל של נפט וגם של שווקים מתעוררים, בנטרול מטח, איך יעשה זאת? שוק ההון 34
T רוצה לוודא הבנה: באיזו בורסה ובאיזה מטבע לקנות ETF? צרכנות פיננסית 11
O משוואה מתמטית לשאלה כל כמה זמן נכון לקנות ב-IRA צרכנות פיננסית 14

נושאים דומים

למעלה