דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
276
דירוג
219
היי חברים,

חתמנו חוזה על דירה חדשה ואנחנו מסתפקים אם למכור את הדירה הנוכחית או להשאיר אותה.
הסיבות שאנחנו חושבים להשאיר את הדירה:
1. לבניין שהדירה נמצאת בו יש תב"ע מאושר להרחבה של כ50 מטר לדירה , ובקרוב יתחילו בתהליך הוצאות היתרי בניה.
2. התב"ע להרחבה הוצא לפני כשנה ולכן אין לנו פטור על היטל השבחה ובמכירה נצטרך לשלם כ 140K היטל השבחה

כדי לסיים את הרכישה של הדירה החדשה אנחנו זקוקים לחלק מהכסף ממכירת הנכס הקיים, ופה הבנק הסכים לתת לנו הלוואת בלון לשנתיים.
ההחזר של הלוואת בלון לשנים האלו יהיה נמוך יותר מהשכירות שנוכל לקבל על הדירה.
2/3 בפריים+ 0.5 = 2.1%
1/3 קבוע צמוד 2.5% או 1/3 קבוע לא צמוד 3.5% - איזה מהם עדיף? ואיך הריביות?

אם אנחנו הולכים על אופציה זאת של השארת הדירה עד לבניה ומכירתה אחרי זה, יהיו לנו את ההוצאות הבאות:
1. מס רכישה על דירה החדשה של כ 130K בעוד שנה וחצי
2. עלויות בניה
3. היטל השבחה (עדיין לא ברור לי אם אפשר לקבל עליו פטור מלא או חלקי )

לפי אופציה הזאת , אחרי מכירת דירה והורדת כל ההוצאות אנחנו נשארים עם רווח של כ 500K.

האופציה השניה היא, מכירת הדירה עכשיו. יש קונים רציניים שממתינים לאישור גם מצידנו.
במכירה של הדירה נצטרך לשלם את ההיטל השבחה ובזה נגמור את הסיפור.

רציתי לשמוע את דעתכם על שני האופציות, אם יש דברים שלא לקחנו בחשבון וכו"
וגם איזה מסלול כדאי לקחת קבוע צמוד או קלץ.

תודה
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,580
דירוג
1,462
האופציה השניה היא, מכירת הדירה עכשיו. יש קונים רציניים שממתינים לאישור גם מצידנו.
במכירה של הדירה נצטרך לשלם את ההיטל השבחה ובזה נגמור את הסיפור.
כמה רווח ישאר באופציה הזאת?

והאם הרווח שאתה מחשב כולל עלויות מימון קרי ריביות במשכנתא וכו?
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
276
דירוג
219

צבי

משתמש סולידי
הצטרף ב
23/5/21
הודעות
30
דירוג
7
1. מס רכישה על דירה החדשה של כ 130K בעוד שנה וחצי

רק תיקח בחשבון, שאם תחכה עם המס רכישה לעוד שנה וחצי, תצטרך לשלם לרשות המיסים ריבית של 4 (אחוז שנתית) על התקופה של שנה וחצי רטרו.

לכן יש כאלה שבמקרה כזה שלא יודעים אם ימכרו בתוך שנה וחצי או לא, פשוט משלמים אחרי חודש את המס רכישה וכך חוסכים את הריבית,
ואז כעבור שנה וחצי אם לא מכרת את הדירה הראשונה מה טוב, כבר שילמת.
אבל אם מכרת את הדירה ונשאר לך רק דירה אחת תקבל את המס רכישה מרשות המיסים בחזרה פלוס 4 אחוז ריבית שהם ישלמו לך על התקופה הזו.
סוג של השקעה נחמדה עם 4 אחוז תשואה...;)
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,580
דירוג
1,462
תראה זה הפרש משמעותי בין 60K ל500K עבור תקופה יחסית קצרה, יש לך הערכה כמה זמן זה?


הדירה יכולה להיות מושכרת בתקופה הזאת בכ 3300 ש"ח
זה סיכון שלא לקחת בחשבון
בכללי עכשיו אם יש לך תקופה שהדירה לא מושכרת או לא משלמים, או שיש תיקון גדול שצריך לעשות בדירה
כנ"ל השכרה תו"כ שבונים את בתוספת בניה זה בעייתי גם ביטוחית וגם במחיר שתקבל


2/3 בפריים+ 0.5 = 2.1%
1/3 קבוע צמוד 2.5% או 1/3 קבוע לא צמוד 3.5% - איזה מהם עדיף? ואיך הריביות?
מבחינת ריביות זה לא הכי טוב שיש
בעיקר כי הפריים שלך גבוה, כלומר גם הריבית גבוהה וגם הסיכון על זה שהיא יכולה להשתנות הוא עליך
מניח שבגלל שזה בלון הבנק נותן לך ריביות פחות טובות כי אין כל כך תחרות (למרות שלדעתי זה אמור היום כבר להיות כמו הריבית משכנתא רגילה)

בגדול היום עברתי על משכנתא של חבר לדוגמא
1/3 פריים מינוס 0.6 ל30 שנה כלומר 1 אחוז
1/3 קצ ל19 שנה 1.79
1/3 קלצ ל19 שנה 2.79
אומנם לו זה אחוז מימון יחסית נמוך מהנכס אבל רק שיהיה לך כיוון כללי

בגדול הייתי כן בודק חלופה של לא לקחת משכנתא בלון בכלל
אלה משכנתא פרוסה למקסימום נניח 30 שנה
מניח שההחזר לא יהיה שונה משמעותית
ואז אחרי התקופה שתרצה תוכל לפרוע


הכל כמובן ללא המלצה על מה לעשות עם הנכס, זה משהו שכנראה לא תוכל לקבל על גבי האינרנט
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
276
דירוג
219
תראה זה הפרש משמעותי בין 60K ל500K עבור תקופה יחסית קצרה, יש לך הערכה כמה זמן זה?
אי אפשר לדעת בוודאות, ההערכה הוא בין שנה וחצי עד שנתיים עד להוצאת היתרי בניה ואז יתחילו את הבניה.
בכללי עכשיו אם יש לך תקופה שהדירה לא מושכרת או לא משלמים, או שיש תיקון גדול שצריך לעשות בדירה
הדירה במצב טוב ואפשר להשכיר אותה מיד. אזור מבוקש יחסית.
בחודשים שהדירה יכולה להיות ריקה לקחתי בחשבון ואני יכול לעמוד בהחזרים למשכנתא למרות שאין הכנסה משכירות
מבחינת ריביות זה לא הכי טוב שיש
הריביות בבלון גבוהות ביחס לריביות במשכנתא לרכישה.
 

Meni Adam

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/6/15
הודעות
276
דירוג
219
רק תיקח בחשבון, שאם תחכה עם המס רכישה לעוד שנה וחצי, תצטרך לשלם לרשות המיסים ריבית של 4 (אחוז שנתית) על התקופה של שנה וחצי רטרו.
תודה רבה . לא ידעתי על זה .
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
772
דירוג
1,567
אתה מתלבט בין עסקה ממונפת עם חשיפה גבוהה לנדל"ן לבין עסקה לא ממונפת עם חשיפה נמוכה יחסית לנדל"ן. אתה מצפה להרוויח יותר בעסקה הממונפת ככה שמה שכדאי לך כלכלית נטו בהנחה והכל הולך כשורה ברור.

מצד שני, כדי לבחור באופציה הממונפת אתה צריך להכיל בנוסף בסיכון הרגיל בהחזקת נדל"ן את סיכון המימון של הלוואת בלון. זה סיכון של שני דברים נפרדים, האם התזרים אפשרי מצידך גם במקרים לא אופטימים ובהנחות שמרניות מאוד? וסיכון שני הוא האם תצליח לפרוע את ההלוואה בסוף התקופה. לפעמים לוקח זמן לבנות דירות, ולפעמים דברים מתעכבים. המחשבה שלי: אם אתה מסוגל להכיל את הסיכונים האלה עם מרווחי ביטחון נדיבים אז מימון זה רעיון טוב, אם אתה לא בטוח אז לך על בטוח ולא ממונף.

לגבי הריבית, יכול להיות שכדאי לך לבדוק הלוואה מקרן פנסיה או קרן השתלמות אם רלוונטי אליך. בתנאים שאתה מציין ייתכן ותמצא הצעות יותר טובות.
 
  • אהבתי
Reactions: A42

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,580
דירוג
1,462
אי אפשר לדעת בוודאות, ההערכה הוא בין שנה וחצי עד שנתיים עד להוצאת היתרי בניה ואז יתחילו את הבניה.
כלומר זה יכול להתעקב גם ל5 שנים עד הסיום, קח את זה בשיקולים


הריביות בבלון גבוהות ביחס לריביות במשכנתא לרכישה.
הם לא אמורות להיות, לפחות לא בכל הבנקים, שווה לך לעשות בדיקה בעוד בנקים
וללא קשר תבדוק חלופה של לא לקחת בלון אלה לשלם פשוט את ההחזר החודשי
עבור החזר של 3300 שקל בחודש אתה יכול לקחת הלוואה של 900K ולהחזיר אותה פרוסה ב30 שנה - לא כבלון

בכל מקרה בחן את עצמך אם הייתי הולך על עסקה כזאת אם היית עכשיו ללא הדירה וההזדמנות הגיע אליך
פה יש לך יתרון כי כבר אתה שילמת מס רכישה ואתה תרוויח בעצם לא לשלם אותו פעמים

בכל מקרה כמו שאמרו יש פה סיכון של המינוף, אם אתה חיי עם זה בשלום אז אולי זה מתאים לך
אבל אומר שוב זה פורם אינטרנט אנונימי אף אחד מאיתנו לא יודע מה מצב הדירה הגלוי והסמוי יכולם להיות כל כך הרבה משתנים אחרים עוד
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ר למכור או להשכיר -דילמה אשמח לדעתכם.. נדל"ן 28
R השקעה בפיפלביז - דילמה השקעות אלטרנטיביות 2
unrealx דילמה בנושא זוגיות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 59
R דילמה לימודית ותעסוקתית. התפתחות אישית 7
ה זמן או כסף - דילמה על לקיחת עבודה נוספת יומני מסע אישיים 5
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
P דילמה נקודתית על רקע הירידות צרכנות פיננסית 19
C שוב דילמה לגבי תואר וכו' התפתחות אישית 9
Buffett דילמה תעסוקתית התפתחות אישית 49
G דילמה בנוגע לכביסה. אוף טופיק 23
F דילמה לשינוי קונספט בביטוחים פנסיוניים צרכנות פיננסית 47
1337justme עמלות גבוהות בקנית קרנות זרות - דילמה שוק ההון 5
N דילמה בעניין קרן השתלמות שכיר צרכנות פיננסית 5
M דילמה חדשה. שוק ההון 67
E דילמה לגבי כסף זמין שוק ההון 15
A ברית מילה - דילמה לגבי המתנה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 15
P דילמה טפשית בגלל מדד שלילי צרכנות פיננסית 8
amidar דילמה פסיכולוגית עקב הפרשי שערי מטבע. שוק ההון 61
ש דילמה לגבי ביטוח מנהלים או פנסיה שוק ההון 14
ס דילמה אישית בנושא צדקה אוף טופיק 51
עומר דילמה פנסיונית צרכנות פיננסית 16
deussex שוקל למכור את החלק האג"חי לקניית המדד עכשיו שוק ההון 31
deussex שאלות תם - איך למכור רכב נכון, בלי ליפול על נוכל + לא להיפגע אוף טופיק 45
N האם למכור את הרכב? (סטודנט) צרכנות פיננסית 10
M איך לא למכור דירה בזול מידי בשוק עולה נדל"ן 15
K להשכיר או למכור? עוד התלבטות נדל"ן 37
ק תעודות סל ישנות עם דמי ניהול גבוהים - למכור ולעבור, או לא לגעת? שוק ההון 22
ט למכור GBTC בגלל פרמיה שלילית הולכת וגדלה? השקעות אלטרנטיביות 22
N למכור דירה לאשתי ?! נדל"ן 14
M האם כדאי מתישהו למכור? לאחר עשור של גאות שוק ההון 9
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
V מכירת RSU - איזו שכבה למכור כדי לשלם מינימום מיסים? מיסים 6
כנשר האם צריך רישיון בכדי למכור (לשווק?) פוליסת ביטוח? צרכנות פיננסית 1
O למכור "הרבה" בזול או "מעט" ביוקר? התפתחות אישית 28
ש כשצריך להנזיל: מאיפה עדיף למכור מניות - קרן השתלמות או חשבון רגיל? שוק ההון 28
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
תפוזינה אם מישהו מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי פוסטים מאיכות נמוכה 4
Yos קרן אג"ח שהעלתה דמי ניהול - למכור/להחזיק? שוק ההון 7
גרהם כשמצחצח הנעליים מדבר איתך על מניות חמות, הגיע הזמן למכור שוק ההון 598
I הלוואה מהברוקר במקום למכור עם מס (מק"מ בחסר) שוק ההון 47
G ללא דיבידנדים - איך דואגים שתמיד יהיה אפשר למכור מניות בזמן הפרישה ולשמור על איזון? שוק ההון 4
T למכור הכל לטובת בלאקרוק: קה"ש + תיק ממוסה שוק ההון 7
יהודה שוורץ למכור או לבנות? נדל"ן 15
ה פחד גבהים, שוקל למכור חלק שוק ההון 40
Y האם כדאי למכור אג"ח לפני חלוקת ריבית?אחרי? או שזה לא משנה... שוק ההון 1
T מהי הדרך הכי מהירה למכור רכב יד 2? אוף טופיק 3
D האם זה חוקי למכור מניותיי ללא אישורי ולסלקני מהסניף? צרכנות פיננסית 3
N אסטרטגיה לאחר עליה למכור את ההשקעה במניה שוק ההון 18
ד איך למכור מספר נמוך של מניות ? שוק ההון 5

נושאים דומים

למעלה