שכירות וקניית דירה או קנייה לצורך מגורים

ns89jh2

משתמש רשום
הצטרף ב
28/6/21
הודעות
3
דירוג
2
אהלן חברים, צהריים טובים!
אני עומד לפני החלטה כבדה , צעד משמעותי בחיים. ואשמח לעזרתכם.
הון עצמי - 450,000.
שכר נטו - כ10 אלף, {אין צפי לעלייה בשכר ב4 שנים הקרובות}.
חיסכון כל חודש סביב ה60%, החיסכון יקטן עם הזמן מעריך לכ20%.
אשתי סטודנטית ל4 שנים הקרובות, ולכן זו המשכורת הצפויה למשך ה4 שנים.
כרגע גרים בפ"ת ביחי' דיור של ההורים. (שמתאימה ליחיד/זוג ולא יותר)
בעוד כ 4/5 חודשים מצטרף תינוק חדש למשפחה ולכן זה יצריך מעבר דירה.
(ומן הסתם הוצאות נלוות.)
[המעבר דירה יהיה לאותו עיר/איזור פחות או יותר].
בין אם לשכירות או קניית דירה.

אופצ' רלוונטיות .
1. רכישה דירה דרך מחיר למשתכן (במידה ו"נזכה") ובנתיים השכרה באיזור.
{אף אחד לא מבטיח שיקרה ומתי, הרבה בזבוז זמן וכסף מבחינתי}
2. רכישת דירה בפריפריה (מבט עיקרי על בית שאן, נתיבות, קרית גת) והשכרה במרכז.
{סביב ה1.2m, זאת אומרת משכנתא של כ750 אלף.}
3. רכישת 2 דירות בבית שאן לצורך הדוג' בסכום כולל של כ750 אלף והשכרה במרכז.
{פחות מתחבר בגלל ההתעסקות הבלתי נגמרת לדעתי.}
4. רכישת דירה במרכז יותר סביב 1.3m לצורך מגורים.
{לרוב דירות ישנות ובשכונות לא "מלהיבות"}

זה האופצ' שאני רואה כרגע. האם ישנם עוד אופצ'? אם כן, מהם?
מה לדעתכם האופצ' העדיפה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
1 בהנחה וזה דיל שווה (לא ביטלו את זה?)
4 אם אין ולהתקדם משם, דירה זה לא לכל החיים.
 

ננוש

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/11/20
הודעות
79
דירוג
50
בעוד כ 4/5 חודשים מצטרף תינוק חדש למשפחה ולכן זה יצריך מעבר דירה.

אולי תשמח לדעת,
שתינוק בגיל קטן מאד לא צורך הרבה מקום בהתחלה. עריסה בחדר ההורים + 2 מגירות לאחסון חפצים, עד שמתחיל לזחול וזקוק ליותר מרחב.
לדעתי (המנוסה) תוכלו להישאר באותה יחידת דיור עד שהתינוק בן חצי שנה.
קח את זה בחשבון...
 

המהנדל

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/21
הודעות
320
דירוג
541
אולי תשמח לדעת,
שתינוק בגיל קטן מאד לא צורך הרבה מקום בהתחלה. עריסה בחדר ההורים + 2 מגירות לאחסון חפצים, עד שמתחיל לזחול וזקוק ליותר מרחב.
לדעתי (המנוסה) תוכלו להישאר באותה יחידת דיור עד שהתינוק בן חצי שנה.
קח את זה בחשבון...
+1. כבר מתכננים את הfloorplan החדש של הדירה (45 מטר).
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,151
דירוג
2,169
אהלן חברים, צהריים טובים!
אני עומד לפני החלטה כבדה , צעד משמעותי בחיים. ואשמח לעזרתכם.
הון עצמי - 450,000.
שכר נטו - כ10 אלף, {אין צפי לעלייה בשכר ב4 שנים הקרובות}.
חיסכון כל חודש סביב ה60%, החיסכון יקטן עם הזמן מעריך לכ20%.
אשתי סטודנטית ל4 שנים הקרובות, ולכן זו המשכורת הצפויה למשך ה4 שנים.
כרגע גרים בפ"ת ביחי' דיור של ההורים. (שמתאימה ליחיד/זוג ולא יותר)
בעוד כ 4/5 חודשים מצטרף תינוק חדש למשפחה ולכן זה יצריך מעבר דירה.
(ומן הסתם הוצאות נלוות.)
[המעבר דירה יהיה לאותו עיר/איזור פחות או יותר].
בין אם לשכירות או קניית דירה.

אופצ' רלוונטיות .
1. רכישה דירה דרך מחיר למשתכן (במידה ו"נזכה") ובנתיים השכרה באיזור.
{אף אחד לא מבטיח שיקרה ומתי, הרבה בזבוז זמן וכסף מבחינתי}
2. רכישת דירה בפריפריה (מבט עיקרי על בית שאן, נתיבות, קרית גת) והשכרה במרכז.
{סביב ה1.2m, זאת אומרת משכנתא של כ750 אלף.}
3. רכישת 2 דירות בבית שאן לצורך הדוג' בסכום כולל של כ750 אלף והשכרה במרכז.
{פחות מתחבר בגלל ההתעסקות הבלתי נגמרת לדעתי.}
4. רכישת דירה במרכז יותר סביב 1.3m לצורך מגורים.
{לרוב דירות ישנות ובשכונות לא "מלהיבות"}

זה האופצ' שאני רואה כרגע. האם ישנם עוד אופצ'? אם כן, מהם?
מה לדעתכם האופצ' העדיפה?
סעיף 4 הוא זה שיכול למקסם לכם בעייני רווח הון, ולכן הוא העדיף.
נושא המגורים ממש לא צריך להיות כאן שיקול, תגורו איפה שכיף לכם.
 
נערך לאחרונה ב:

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
721
דירוג
1,392
לגבי רכישת דירה למגורים, לא הייתי הולכת על זה בשעה זאת. אתם מתקיימים ממשכורת אחת וצפויות לכם הוצאות כבדות על חינוך לפני שהאישה תשוב לעבוד. אתם מבצעים כרגע השקעה גדולה בהון אנושי ועוד לא התמקמתם מבחינת פרנסה. כדאי מאוד לגור קרוב למקומות העבודה שלכם במידת האפשר זה חוסך הון תועפות. אתם בתקופה עם חוסר וודאות והמטרה שלכם לעבור אותה עם כמה שפחות דאגות כלכליות. כמו כן, הילד החדש צפוי להגדיל משמעותית את הוצאות המשפחה בארבע השנים הראשונות (גנים פרטיים, אולי מטפלת) דברים שממש יגבילו את היכולת שלכם לחסוך (או להחזיר משכנתא). אידיאלית לדעתי מבחינתכם לקחת משכנתא על דירה למגורים זמן קצר לאחר שהפכתם למשפחה עם שתי משכורות, יכול להיות שיותר כדאי כמובן לקנות עכשיו ולא אחר כך וכו' אבל זה מהלך עם סיכון מסויים בצידו ויכול להיות שתשלמו עליו בלחץ כלכלי שיפגע לכם באיכות החיים. (שוב עניין של אופי, תדברו גם על זה). בהנחה ואתם לא משלמים שכירות על היחידת דיור, ויתווסף לכם גן פרטי (נניח 3K) אתם עלולים להיות מאוד לחוצים כלכלית לאחר רכישת דירה.

לדעתי, תנו לכסף לעבוד בשבילכם תוודאו שהוא מושקע בצורה מוצלחת, תמשכו כמה שאתם יכולים ביחידת דיור כדי לחסוך. לאחר מכן תעברו לדירה בשכירות שתיתן קצת רווחה פיזית, אבל גם זה רק במצב והתקציב שלכם מאפשר את זה. גם שם אל תתפרעו, תחושת ביטחון כלכלי היא מרכיב חשוב באיכות החיים שלכם, זה לא הכל נמדד במטראג' וקירות וחדרים.

ואם כבר השקעות אז בואו נדבר על צורה מוצלחת עבורכם של השקעה. לדעתי מכיוון שאתם רוצים דירת מגורים בעתיד הקרוב, והטווח לרכישה הוא לא מאוד גבוהה נניח תדחו ב5 שנים עד שהאישה תעבוד ותהיו אטרקטיבים לקבלת משכנתא. אז השקעה במניות עם אופק כזה היא קצת גבולית, והשקעה באפיקים שהם לא מניות היא ממש על הפנים בימים טרופים אלה של ריבית אפסית.

לכן, לדעתי כדאי לכם להשקיע בנדל"ן. הייתרון המרכזי הוא הקורולציה עם המחיר של הדירה למגורים שאתם רוצים. ייתרון נוסף הוא מיסוי מאוד נמוך על בעלות על נכס בודד. המשכנתאות מאוד זולות, ולכן סביר שתרוויחו מהמינוף. והכי חשוב, הסיכון בהשקעה הוא קורולטיבי למטרות הכלכליות של המשפחה. אם הנדל"ן יעלה - אתם תרוויחו והדירה שאתם רוצים תהיה יותר יקרה. סה"כ מצבכם לא רע. אם הנדל"ן ירד אז אומנם אתם תפסידו על ההשקעה שלכם, אבל גם הנכס הבא צפוי להיות זול יותר. התרחיש של ירידה הוא קשה יותר עבורכת כי יש את עניין המינוף שבסכומים שאתם מזכירים כנראה יהיה משמעותי ומינוף גם מגדיל מאוד הפסדים. אבל אפשר גם לקנות נכס זול יותר ברמת מינוף נמוכה יותר פחות סיכון, אבל פחות סיכוי - זה עניין של ניהול סיכונים בסופו של דבר.

תחשבו עם עצמכם כמה סיכון דרוש לכם כדי לחיות את החיים שאתם רוצים.
 
נערך לאחרונה ב:

ns89jh2

משתמש רשום
הצטרף ב
28/6/21
הודעות
3
דירוג
2
1 בהנחה וזה דיל שווה (לא ביטלו את זה?)
4 אם אין ולהתקדם משם, דירה זה לא לכל החיים.
אכן זה לקראת סוף התוכנית, כרגע לרוב זה הגרלות המשך.
לגבי קניית הדירה במרכז, השיקול הוא עליית הערך לצורך הדוג' בקרית גת לעומת קניית דירה באיזור המרכז בשכונות חלשות ששם אני לא חושב
שהערך יעלה מידי.
מה שכן, אין כאב ראש של שוכרים.
אולי תשמח לדעת,
שתינוק בגיל קטן מאד לא צורך הרבה מקום בהתחלה. עריסה בחדר ההורים + 2 מגירות לאחסון חפצים, עד שמתחיל לזחול וזקוק ליותר מרחב.
לדעתי (המנוסה) תוכלו להישאר באותה יחידת דיור עד שהתינוק בן חצי שנה.
קח את זה בחשבון...
היחידה די קטנה, ברמה של יחיד מוגבל מאוד לזוג..
לצערי זה כבר פחות רלוונטי מצידנו.
אבל כן חידשת לי , תודה!
סעיף 4 הוא זה שיכול למקסם לכם בעייני רווח הון, ולכן הוא העדיף.
נושא המגורים ממש לא צריך להיות כאן שיקול, תגורו איפה שכיף לכם.
אם תוכלי לפרט מה הכוונה במקסום רווח ההון ...אשמח.
ואם נושא המגורים לא צריך להיות שיקול, אז מדוע ללכת דווקא על שכונות חלשות במרכז ששם אני מניח השכירות תניב פחות כסף ביחס לעלות הדירה?
לגבי רכישת דירה למגורים, לא הייתי הולכת על זה בשעה זאת. אתם מתקיימים ממשכורת אחת וצפויות לכם הוצאות כבדות על חינוך לפני שהאישה תשוב לעבוד. אתם מבצעים כרגע השקעה גדולה בהון אנושי ועוד לא התמקמתם מבחינת פרנסה. כדאי מאוד לגור קרוב למקומות העבודה שלכם במידת האפשר זה חוסך הון תועפות. אתם בתקופה עם חוסר וודאות והמטרה שלכם לעבור אותה עם כמה שפחות דאגות כלכליות. כמו כן, הילד החדש צפוי להגדיל משמעותית את הוצאות המשפחה בארבע השנים הראשונות (גנים פרטיים, אולי מטפלת) דברים שממש יגבילו את היכולת שלכם לחסוך (או להחזיר משכנתא). אידיאלית לדעתי מבחינתכם לקחת משכנתא על דירה למגורים זמן קצר לאחר שהפכתם למשפחה עם שתי משכורות, יכול להיות שיותר כדאי כמובן לקנות עכשיו ולא אחר כך וכו' אבל זה מהלך עם סיכון מסויים בצידו ויכול להיות שתשלמו עליו בלחץ כלכלי שיפגע לכם באיכות החיים. (שוב עניין של אופי, תדברו גם על זה). בהנחה ואתם לא משלמים שכירות על היחידת דיור, ויתווסף לכם גן פרטי (נניח 3K) אתם עלולים להיות מאוד לחוצים כלכלית לאחר רכישת דירה.

לדעתי, תנו לכסף לעבוד בשבילכם תוודאו שהוא מושקע בצורה מוצלחת, תמשכו כמה שאתם יכולים ביחידת דיור כדי לחסוך. לאחר מכן תעברו לדירה בשכירות שתיתן קצת רווחה פיזית, אבל גם זה רק במצב והתקציב שלכם מאפשר את זה. גם שם אל תתפרעו, תחושת ביטחון כלכלי היא מרכיב חשוב באיכות החיים שלכם, זה לא הכל נמדד במטראג' וקירות וחדרים.

ואם כבר השקעות אז בואו נדבר על צורה מוצלחת עבורכם של השקעה. לדעתי מכיוון שאתם רוצים דירת מגורים בעתיד הקרוב, והטווח לרכישה הוא לא מאוד גבוהה נניח תדחו ב5 שנים עד שהאישה תעבוד ותהיו אטרקטיבים לקבלת משכנתא. אז השקעה במניות עם אופק כזה היא קצת גבולית, והשקעה באפיקים שהם לא מניות היא ממש על הפנים בימים טרופים אלה של ריבית אפסית.

לכן, לדעתי כדאי לכם להשקיע בנדל"ן. הייתרון המרכזי הוא הקורולציה עם המחיר של הדירה למגורים שאתם רוצים. ייתרון נוסף הוא מיסוי מאוד נמוך על בעלות על נכס בודד. המשכנתאות מאוד זולות, ולכן סביר שתרוויחו מהמינוף. והכי חשוב, הסיכון בהשקעה הוא קורולטיבי למטרות הכלכליות של המשפחה. אם הנדל"ן יעלה - אתם תרוויחו והדירה שאתם רוצים תהיה יותר יקרה. סה"כ מצבכם לא רע. אם הנדל"ן ירד אז אומנם אתם תפסידו על ההשקעה שלכם, אבל גם הנכס הבא צפוי להיות זול יותר. התרחיש של ירידה הוא קשה יותר עבורכת כי יש את עניין המינוף שבסכומים שאתם מזכירים כנראה יהיה משמעותי ומינוף גם מגדיל מאוד הפסדים. אבל אפשר גם לקנות נכס זול יותר ברמת מינוף נמוכה יותר פחות סיכון, אבל פחות סיכוי - זה עניין של ניהול סיכונים בסופו של דבר.

תחשבו עם עצמכם כמה סיכון דרוש לכם כדי לחיות את החיים שאתם רוצים.
אהלן , תודה על התשובה המורחבת !
מסכים מאוד לגבי זה שאנחנו עדיין לא יציבים מבחינה כלכלית, אנחנו כן "מעדיפים" ללכת על הצעד הזה ומודעים לסיכון.
לגבי העבודה, העבודה תיהיה ככל הניראה מהבית במהלך התקופת זמן הזו.
ביחידת דיור היינו כשנתיים שבהם בעיקר חסכנו כסף, כרגע כמו שציינתי בתשובה למעלה זה כבר פחות יתאים.
דבר אחרון לגבי השקעה בנדלן.
איך אני אמור להגיע עם עצמי להחלטה או על סמך מה בשביל להחליט כמה סיכון דרוש כדי לחיות את החיים שאנחנו רוצים?
בהנחה שהגעתי למסקנה..
על איזה איזור ללכת לדעתך? ובאיזה סכום?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
לגבי קניית הדירה במרכז, השיקול הוא עליית הערך לצורך הדוג' בקרית גת לעומת קניית דירה באיזור המרכז בשכונות חלשות ששם אני לא חושב
שהערך יעלה מידי.
הפוך!
שכונה טובה בקריית גת לעולם תשאר בקריית גת.
שכונה פחות טובה במרכז יכולה לההפך ליותר טובה בעוד המיקום שלה עדיף.
שלושת הדברים החשובים ביותר בנדלן זה מיקום, מיקום ומיקום.
 

גילגה

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/10/20
הודעות
721
דירוג
1,392
אהלן , תודה על התשובה המורחבת !
מסכים מאוד לגבי זה שאנחנו עדיין לא יציבים מבחינה כלכלית, אנחנו כן "מעדיפים" ללכת על הצעד הזה ומודעים לסיכון.
לגבי העבודה, העבודה תיהיה ככל הניראה מהבית במהלך התקופת זמן הזו.
ביחידת דיור היינו כשנתיים שבהם בעיקר חסכנו כסף, כרגע כמו שציינתי בתשובה למעלה זה כבר פחות יתאים.
דבר אחרון לגבי השקעה בנדלן.
איך אני אמור להגיע עם עצמי להחלטה או על סמך מה בשביל להחליט כמה סיכון דרוש כדי לחיות את החיים שאנחנו רוצים?
בהנחה שהגעתי למסקנה..
על איזה איזור ללכת לדעתך? ובאיזה סכום?

לגבי כמה סיכון דרוש לך זה לא חישוב כלכך מסובך. זה תלוי מה אתה רוצה כלכלית מהחיים? תנסה לכמת את הרצון הזה לכסף, אם אתה לדוגמא רוצה לא לעבוד כלל אז כלל ה300 או ה400 מול ההוצאה החודשית שלך זה מספר הקסם. אפשרות אחרת היא להגיד שאתה רוצה שאפילו שכר מינימום יוכל לכלכל אותך ואז זה בעצם אומר שאומנם אתה צריך לעבוד אבל אתה יכול לבחור כל עבודה ללא קשר למשכורת שלה. לא שמעתי הרבה אנשים מדברים על זה כאן, אבל מבחינתי הגעה לסוג כזה של יעד , איפשרה ירידה מאוד חדה בהכנסות שלי במעבר מתעשיה לאקדמיה לעבודה שמאוד קוסמת לי. בלי תיק מניות לא בטוח שהיינו עושים את זה.

בגדול, ככל שאתה רוצה יותר אתה צריך יותר כסף. ברגע שיש לך מספר, אתה יכול לנסות לנחש כמה תחסוך בכל חודש וחודש נניח בעשור הקרוב (או בזמן אחר בו אתה רוצה להגיע ליעדים שלך) וכמה יניבו ההשקעות שלך בממוצע שנתי. כיוון שרוב האנשים לא ממש יכולים לשלוט בגובה המשכורת (וגם אם כן יש מיסוי פרוגרסיבי מאוד קשוח), יותר הגיוני לשחק עם התשואה הממוצעת שיניבו ההשקעות שלך. אתה בוחר X מסויים ורואה כמה רחוק הוא מביא אותך לאורך התקופה, ולכל X כזה בסופו של דבר יש השפעה אחרת על אפיקי ההשקעה שלך ועל רמות המינוף שלך. ככל שהחלומות שלך דורשים תשואה ממוצעת יותר גדולה על ההון אתה צריך לקחת סיכונים גדולים יותר עם הכסף שלך.

וסיכונים זה גם סיכון להפסיד ככה שהיעדים הופכים להיות פחות וודאיים ויותר ספקולטיבים. לדוגמא אם מספיקה לך תשואה של 7% ממוצע שנתי אז השקעה במניות אינדקס באופן לא ממונף יכולה להיות בשבילך. אם אתה רוצה 10% שנתי כנראה שאין מנוס ממינוף, אתה יכול להחזיק תיק מניות ממונף, אתה יכול לנסות ללכת על נדל"ן ממונף. אם אתה רוצה יותר מזה, אולי תשקיע הכל בקריפטו (השם ירחם), או תנסה לעשות את עסקת חייך בנדל"ן בסגנון של מה ש@סנופי מדברת עליו, של להשקיע שנה מהחיים שלך בחיפושים לראות עשרות נכסים ובסופו של דבר לזהות מציאה. (לי אין ניסיון בזה, השאיפות שלי מההון שלי הרבה יותר צנועות).
בגדול, כשיש לך מספר בראש אפשר לנסות להבין מה הדרך הכי הגיונית להשיג תשואה כזאת. עכשיו זה משהו שאתה יכול לעדכן כל הזמן במהלך החיים, נניח אם היה לך מזל וההשקעות שלך הצליחו יותר ממה שחשבת, אולי מעכשיו מספיק לך X נמוך יותר? אפשר להוריד אחוזי מינוף או אולי אפילו לשנות את אפיקי ההשקעה?

זה לא חישוב מדוייק, אבל זה כלי שמאוד עוזר (לי לפחות) לנהל את תיק ההשקעות לאורך שנים. התחלנו מאג"ח ולאחר מכן שהריבית ירדה עברנו למניות בחוסר ברירה, ונשארנו על 100% מניות. בשנים קשות כלכלית שלא הצלחנו לחסוך אפילו הגדלנו את החשיפה למניות באמצעות הלוואות זולות. כשחזרנו לתלם חיסלנו את אלה כי כבר לא היינו חייבים להיות ממונפים. בשלב מסויים גם מכרנו את כל המניות וקנינו נכס נדל"ן כי הבנו שאנחנו כבר מספיק עשירים כדי לא להחזיק 100% מניות, ואפשר להמיר חלק גדול מההון בנדל"ן. החזקה משולבת של מניות ונדל"ן היא לדעתי מצב יציב יותר מאשר אחזקה של מניות בלבד. בפרספקטיבה של משפחה, היא יוצרת לנו וודאות יחסית בגובה ההוצאות שלנו שכן מחיר השכירות כבר לא משפיע עלינו ישירות.

מעתה ואילך כנראה שחלק מהותי בהון שלנו יהיה הבית שאנו גרים בו, והחשיפה למניות תהיה קטנה משמעותית מ100%. התשואה הכוללת (אלה אם יהיו רווחי הון על הבית) תהיה נמוכה יותר ממה שהיה לנו במניות אבל מבחינתנו כבר מותר להאט את הקצב אנחנו לא כלכך רחוקים מאי תלות בעבודה ואין צורך למהר. קשה לי לדמיין שימאס לי לעבוד באוניברסיטה בעתיד הנראה לעיין. ואם אעזוב את האוניברסיטה זה כנראה יהיה עבור סטארט אפ (שגם ישלם משכורת) למעשה השאיפה לאי תלות בעבודה מטרתה לקנות אופציה אולי לעזוב יום אחד את האקדמיה עבור סטארט אפ שרוכב על רעיון שאמציא. במצב בו המשפחה לא תלויה בעבודה לקיומה, פתאום הרבה יותר קל להקשיב ללב.


בכל מקרה, הגישה שלי היא לקחת את מינימום הסיכון שחייבים לקחת שמביא אותי למטרות (הצנועות) שלנו מהחיים.

לגבי איזור אין לי מושג מכירה רק את באר שבע, לגבי סכום ככל שאתה צריך תשואה יותר גבוהה תאלץ לקנות נכס יקר יותר במינוף גבוהה יותר ולקחת על עצמך סיכון רב יותר.
 
נערך לאחרונה ב:

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
202
דירוג
249
בעוד כ 4/5 חודשים מצטרף תינוק חדש למשפחה
שיהיה במזל טוב

רכישת דירה במרכז יותר סביב 1.3m
אני גם מתחבר יותר להצעה הזאת,
היתרונות:
נכס סחיר,
שוכרים טובים יותר,
קרבה לנכס,
מינוף גבוה וזול.
כפי שכבר המליצו כאן בעבר, כדאי לחפש נכס בקרבת קו רכבת קלה עתידית, ככה אתה מצמצם עוד יותר את הסיכון לטווח ארוך וכמובן אופציה לעלייה משמעותית במחיר הדירה וההשכרה.
פריפרייה זה או למקצוענים או ללוזרים.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,555
דירוג
4,585
2. רכישת דירה בפריפריה (מבט עיקרי על בית שאן, נתיבות, קרית גת) והשכרה במרכז.

היי
התשובה פשוטה, אם אלו מיקומי ההשקעה שלך, עדיף שתבחר ברכישת דירת מגורים במחיר סביר עבורכם באזור המרכז,

בהצלחה !
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,151
דירוג
2,169
אם תוכלי לפרט מה הכוונה במקסום רווח ההון ...אשמח.
ואם נושא המגורים לא צריך להיות שיקול, אז מדוע ללכת דווקא על שכונות חלשות במרכז ששם אני מניח השכירות תניב פחות כסף ביחס לעלות הדירה?
בכלליות ישנן שתי דרכים לעשות כסף בנדל"ן, רווח הון (קנייה בזול מכירה ביוקר) ותשואה משכ"ד.
מכיוון שזו דירה ראשונה שלך ובסכום שהצגת, יש לך 3 פטורים: מס רכישה, מס שבח(כשתמכור) ופטור ממס על שכ:ד עד 5100 ש"ח.
הפטור של מס שבח הוא יקר הערך מבינהם, מכיוון שאם תרכוש בחוכמה והנכס יעלה ערך כשתמכור הכל ילך לך לכיס, בניגוד לרווחי הון אחרים.
כשמדובר על פריפריה, הטיקט הוא לרוב תשואה וזה נחמד אבל לא game changer במיוחד שהתשואות בשפל היסטורי, כשמדובר על המרכז במידה ותערוך מחקר שוק טוב קיים פוטנציאל לרווח הון משמעותי נקי ממס.
 

ns89jh2

משתמש רשום
הצטרף ב
28/6/21
הודעות
3
דירוג
2
הפוך!
שכונה טובה בקריית גת לעולם תשאר בקריית גת.
שכונה פחות טובה במרכז יכולה לההפך ליותר טובה בעוד המיקום שלה עדיף.
שלושת הדברים החשובים ביותר בנדלן זה מיקום, מיקום ומיקום.
מעניין!
אני דווקא חשבתי ששכונות חלשות כדוג' פג'ה בפתח תקווה, או אולי איזור דרום תל אביב "לתמיד" ישארו כפי שהיו.
גם אם יהיה תמ"א 38, פינוי בינוי מכל סוגיו עדיין תושבי האיזור/ השכונה הרי ישארו בה.

לגבי כמה סיכון דרוש לך זה לא חישוב כלכך מסובך. זה תלוי מה אתה רוצה כלכלית מהחיים? תנסה לכמת את הרצון הזה לכסף, אם אתה לדוגמא רוצה לא לעבוד כלל אז כלל ה300 או ה400 מול ההוצאה החודשית שלך זה מספר הקסם. אפשרות אחרת היא להגיד שאתה רוצה שאפילו שכר מינימום יוכל לכלכל אותך ואז זה בעצם אומר שאומנם אתה צריך לעבוד אבל אתה יכול לבחור כל עבודה ללא קשר למשכורת שלה. לא שמעתי הרבה אנשים מדברים על זה כאן, אבל מבחינתי הגעה לסוג כזה של יעד , איפשרה ירידה מאוד חדה בהכנסות שלי במעבר מתעשיה לאקדמיה לעבודה שמאוד קוסמת לי. בלי תיק מניות לא בטוח שהיינו עושים את זה.

בגדול, ככל שאתה רוצה יותר אתה צריך יותר כסף. ברגע שיש לך מספר, אתה יכול לנסות לנחש כמה תחסוך בכל חודש וחודש נניח בעשור הקרוב (או בזמן אחר בו אתה רוצה להגיע ליעדים שלך) וכמה יניבו ההשקעות שלך בממוצע שנתי. כיוון שרוב האנשים לא ממש יכולים לשלוט בגובה המשכורת (וגם אם כן יש מיסוי פרוגרסיבי מאוד קשוח), יותר הגיוני לשחק עם התשואה הממוצעת שיניבו ההשקעות שלך. אתה בוחר X מסויים ורואה כמה רחוק הוא מביא אותך לאורך התקופה, ולכל X כזה בסופו של דבר יש השפעה אחרת על אפיקי ההשקעה שלך ועל רמות המינוף שלך. ככל שהחלומות שלך דורשים תשואה ממוצעת יותר גדולה על ההון אתה צריך לקחת סיכונים גדולים יותר עם הכסף שלך.

וסיכונים זה גם סיכון להפסיד ככה שהיעדים הופכים להיות פחות וודאיים ויותר ספקולטיבים. לדוגמא אם מספיקה לך תשואה של 7% ממוצע שנתי אז השקעה במניות אינדקס באופן לא ממונף יכולה להיות בשבילך. אם אתה רוצה 10% שנתי כנראה שאין מנוס ממינוף, אתה יכול להחזיק תיק מניות ממונף, אתה יכול לנסות ללכת על נדל"ן ממונף. אם אתה רוצה יותר מזה, אולי תשקיע הכל בקריפטו (השם ירחם), או תנסה לעשות את עסקת חייך בנדל"ן בסגנון של מה ש@סנופי מדברת עליו, של להשקיע שנה מהחיים שלך בחיפושים לראות עשרות נכסים ובסופו של דבר לזהות מציאה. (לי אין ניסיון בזה, השאיפות שלי מההון שלי הרבה יותר צנועות).
בגדול, כשיש לך מספר בראש אפשר לנסות להבין מה הדרך הכי הגיונית להשיג תשואה כזאת. עכשיו זה משהו שאתה יכול לעדכן כל הזמן במהלך החיים, נניח אם היה לך מזל וההשקעות שלך הצליחו יותר ממה שחשבת, אולי מעכשיו מספיק לך X נמוך יותר? אפשר להוריד אחוזי מינוף או אולי אפילו לשנות את אפיקי ההשקעה?

זה לא חישוב מדוייק, אבל זה כלי שמאוד עוזר (לי לפחות) לנהל את תיק ההשקעות לאורך שנים. התחלנו מאג"ח ולאחר מכן שהריבית ירדה עברנו למניות בחוסר ברירה, ונשארנו על 100% מניות. בשנים קשות כלכלית שלא הצלחנו לחסוך אפילו הגדלנו את החשיפה למניות באמצעות הלוואות זולות. כשחזרנו לתלם חיסלנו את אלה כי כבר לא היינו חייבים להיות ממונפים. בשלב מסויים גם מכרנו את כל המניות וקנינו נכס נדל"ן כי הבנו שאנחנו כבר מספיק עשירים כדי לא להחזיק 100% מניות, ואפשר להמיר חלק גדול מההון בנדל"ן. החזקה משולבת של מניות ונדל"ן היא לדעתי מצב יציב יותר מאשר אחזקה של מניות בלבד. בפרספקטיבה של משפחה, היא יוצרת לנו וודאות יחסית בגובה ההוצאות שלנו שכן מחיר השכירות כבר לא משפיע עלינו ישירות.

מעתה ואילך כנראה שחלק מהותי בהון שלנו יהיה הבית שאנו גרים בו, והחשיפה למניות תהיה קטנה משמעותית מ100%. התשואה הכוללת (אלה אם יהיו רווחי הון על הבית) תהיה נמוכה יותר ממה שהיה לנו במניות אבל מבחינתנו כבר מותר להאט את הקצב אנחנו לא כלכך רחוקים מאי תלות בעבודה ואין צורך למהר. קשה לי לדמיין שימאס לי לעבוד באוניברסיטה בעתיד הנראה לעיין. ואם אעזוב את האוניברסיטה זה כנראה יהיה עבור סטארט אפ (שגם ישלם משכורת) למעשה השאיפה לאי תלות בעבודה מטרתה לקנות אופציה אולי לעזוב יום אחד את האקדמיה עבור סטארט אפ שרוכב על רעיון שאמציא. במצב בו המשפחה לא תלויה בעבודה לקיומה, פתאום הרבה יותר קל להקשיב ללב.


בכל מקרה, הגישה שלי היא לקחת את מינימום הסיכון שחייבים לקחת שמביא אותי למטרות (הצנועות) שלנו מהחיים.

לגבי איזור אין לי מושג מכירה רק את באר שבע, לגבי סכום ככל שאתה צריך תשואה יותר גבוהה תאלץ לקנות נכס יקר יותר במינוף גבוהה יותר ולקחת על עצמך סיכון רב יותר.
וואו.
קודם כל פתחת אותי לכלכך הרבה נושאים שהאמת לא היה לי מושג בהם.
ישבתי וקראתי פה בפורום ובאינטרנט במשך כמה שעות טובות ועדיין ממשיך ללמוד.
אז האמת שכלל ה300 או המושג עצמאות כלכלית וחיסכון בהווה כדי להיות חופשי מבחינה כלכלית בעתיד/בפנסיה עדיין אני לא מספיק חושב על זה
{למרות שכן חד משמעית זה דבר שידעתי אותו בראש בלי להיות מודע אליו}
הסיכון (מבחינתי) הוא לקחת צעד שמירב הסיכויים שאצליח לעמוד בו בלי להגיע לתזרים כסף שלילי או במילים אחרות להצליח לחסוך כמה שאפשר כסף
אחרי כל ההוצאות/משכנתא/גן/לימודים וכו'.
אני די בספק כמה אצליח לשאוף ולהגיע למה שאת מדברת בנוסף לקניית דירה.
לגבי החשיפה למניות אז האמת שאני די לא מבין בנושא ככה שמפחיד אותי לעסוק בנושא כרגע.
כרגע אני מפריש כל חודש 2000 ש"ח לקופת גמל מתקופת הקבע שלי.
שיהיה במזל טוב


אני גם מתחבר יותר להצעה הזאת,
היתרונות:
נכס סחיר,
שוכרים טובים יותר,
קרבה לנכס,
מינוף גבוה וזול.
כפי שכבר המליצו כאן בעבר, כדאי לחפש נכס בקרבת קו רכבת קלה עתידית, ככה אתה מצמצם עוד יותר את הסיכון לטווח ארוך וכמובן אופציה לעלייה משמעותית במחיר הדירה וההשכרה.
פריפרייה זה או למקצוענים או ללוזרים.
אהלן חבר, תודה!
כניראה שכן, אשמע לעצתכם בנוגע למיקום רכישת הדירה . (אופצ' 4)
זה קורה, כרגע מחפש להתמקד בעיר מסוימת, שכונה מסוימת. (יש יותר מידי אופצ')
{אגב אשמח לעזרה בפרטי אם תוכל/תרצה בנושא זה.}

היי
התשובה פשוטה, אם אלו מיקומי ההשקעה שלך, עדיף שתבחר ברכישת דירת מגורים במחיר סביר עבורכם באזור המרכז,

בהצלחה !
תודה!
כניראה שזה מה שאעשה.
בחיפושים להתמקד על עיר מסוימת, שכונה מסוימת.
בכלליות ישנן שתי דרכים לעשות כסף בנדל"ן, רווח הון (קנייה בזול מכירה ביוקר) ותשואה משכ"ד.
מכיוון שזו דירה ראשונה שלך ובסכום שהצגת, יש לך 3 פטורים: מס רכישה, מס שבח(כשתמכור) ופטור ממס על שכ:ד עד 5100 ש"ח.
הפטור של מס שבח הוא יקר הערך מבינהם, מכיוון שאם תרכוש בחוכמה והנכס יעלה ערך כשתמכור הכל ילך לך לכיס, בניגוד לרווחי הון אחרים.
כשמדובר על פריפריה, הטיקט הוא לרוב תשואה וזה נחמד אבל לא game changer במיוחד שהתשואות בשפל היסטורי, כשמדובר על המרכז במידה ותערוך מחקר שוק טוב קיים פוטנציאל לרווח הון משמעותי נקי ממס.
אהלן, תודה על התשובה!
צודקת בהחלט, לא חשבתי על זה באופן הזה.
התחלתי באמת עם מחקר שוק כמה שאפשר, מחפש להתמקד באיזור ספציפי,
מאמין שאם אצא טיפה לשכונות מסוימות ברגל ולא באינטרנט אחווה את המקום בצורה טובה יותר.
{אשמח לעזרה בפרטי אם תוכלי/תרצי בהתמקדות על מקומות ספציפים לדעתך שיהיו טובים לפי היכרות שלך במידה וקיימת}.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
אני דווקא חשבתי ששכונות חלשות כדוג' פג'ה בפתח תקווה, או אולי איזור דרום תל אביב "לתמיד" ישארו כפי שהיו.
גם אם יהיה תמ"א 38, פינוי בינוי מכל סוגיו עדיין תושבי האיזור/ השכונה הרי ישארו בה.
ממש ממש לא, תקרא קצת על ג'נטרפיקציה.
 

יהודה שוורץ

משתמש ותיק
הצטרף ב
16/10/20
הודעות
202
דירוג
249
כניראה שכן, אשמע לעצתכם בנוגע למיקום רכישת הדירה . (אופצ' 4)
זה קורה, כרגע מחפש להתמקד בעיר מסוימת, שכונה מסוימת. (יש יותר מידי אופצ')
{אגב אשמח לעזרה בפרטי אם תוכל/תרצה בנושא זה.}
ישבתי וקראתי פה בפורום ובאינטרנט במשך כמה שעות טובות ועדיין ממשיך ללמוד.
העצה שלי שתקרא עוד.. יש כאן המון שרשורים עם טיפים מאנשים חכמים ומנוסים. זה מה שאני עושה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
unrealx הסכם שכירות - מה לוודא כדי לא להדפק? פוסטים מאיכות נמוכה 10
mudale222 מחפש המלצות ומידע על שכירות בפתח תקווה והסביבה נדל"ן 1
unrealx תשלומי שכירות רק במזומן נדל"ן 28
N גלגול רווחי שכירות נדל"ן 14
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
4 איך לבקש שכירות מדודה שלי אוף טופיק 64
גרהם שכירות לטווח ארוך נדל"ן 25
S הורדת מחיר שכירות באמצעות תשלום שיפוץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 9
ל חוזה שכירות אוף טופיק 10
ד חתימה אלקטרונית על חוזה שכירות אוף טופיק 1
מ ערבות של עצמאי לחוזה שכירות נדל"ן 3
צ שכירות בגרמניה נדל"ן 8
D שכירות מסחרית כאחוז מתוך מחזור אוף טופיק 1
נולי שכירות שתכסה את המשכנתא? נדל"ן 30
R דמי שכירות צרכנות פיננסית 2
P אל תשלמו שכירות אבל תקנו בית נדל"ן 15
Y חתימה על חוזה שכירות נדל"ן 33
P שכירות והחזר משכנתא נדל"ן 53
צריכה עצה רוצה לעזוב את הבית של ההורים. משכנתא או שכירות? נדל"ן 122
חדש בשוק שאלת שכירות / נדלן מזווית שונה נדל"ן 3
ג קנייה מול המשך שכירות נדל"ן 3
A מיסוי על השכרת דירה - התייעצות כמה כדאי לגבות שכירות בהתחשב במיסוי? נדל"ן 11
נ המשך השכרה - גידור עלויות שכירות מול יציבות נדל"ן 14
unrealx שאלה לגבי שכירות אוף טופיק 23
T קניית נכס בארהב למטרת כיסוי שכירות בארץ נדל"ן 18
H שכירות בגבעתיים צרכנות פיננסית 8
P המשך חוזה שכירות אוף טופיק 6
P המשך חוזה שכירות אוף טופיק 3
נ משכיר/שוכר - נקודות חשובות בחוזה שכירות משנה נדל"ן 5
ל שכירות אוף טופיק 1
M דמי תיווך, שכירות וכו' מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
ש סחירות לעומת שכירות נדל"ן 8
H שכירות עד קריסת בועת הנדלן מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 109
ש גידור סיכון עליית דמי שכירות שוק ההון 8
ח חוק שכירות הוגנת - מה תקף נכון להיום צרכנות פיננסית 2
S שכירות - מאיפה מתחילים ומה עושים? אוף טופיק 80
B לגור בזול /אלנטרנטיבות לתשלום שכירות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
Y עלות הוצאות דירה חדשה לעומת יד שנייה / שכירות נדל"ן 3
Y צומת דרכים - דירה, שכירות, ילד- אשמח להמלצות יומני מסע אישיים 45
ל ערבות בחוזה שכירות אוף טופיק 27
whybe שכירות בהתלבטות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
hommie [סקר] שכירות או בעלות אוף טופיק 13
D שאלה בנוגע למס על שכירות שוק ההון 20
Y שכירות או משכנתא? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 143
tomchoook קריפטו - ארנק דיגיטלי וקניית מטבעות פחות מוכרים השקעות אלטרנטיביות 4
פ פריקת חיים וקניית דירה התפתחות אישית 17
M מכירת מניות וקניית בית שוק ההון 7
ש מכירת דירה וקניית דירה להשקעה נדל"ן 9
L Wire transfer לברוקר אמריקאי וקניית/מכירת מט"ח שוק ההון 18
P גמל להשקעה העברת כסף וקניית נכסים שוק ההון 3

נושאים דומים

למעלה