לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
שלום רב,
פוסט ראשון שלי בפורום אחרי הרבה קריאה. קצת ארוך, אבל מסודר וברור.

אמ;לק
יש דירה להשקעה בבעלותנו (לא מעוניינים לגור בה).
לצורך מגורים, צריכים להחליט האם לקנות דירה או לשכור ולהשקיע את הכסף.
לאחר העמקה בנושא, בניתי מחשבון שיעזור לי בהחלטה, ואשמח אם תחוו דעתכם עליו.
אבל יותר חשוב: אודה לתשובותיכם לשאלות שבסוף הפוסט.


הדילמה
נשואים+2 (והיד עוד נטויה). גרים בדירה של ההורים (לא משלמים שכירות).
בבעלותנו דירה להשקעה שאיננו מעוניינים לגור בה.
הון עצמי נזיל: כ-850K ₪.
מתכוונים לעבור דירה בעוד כשנתיים-שלוש, ומתלבטים האם לנו ישתלם יותר לקנות דירה או לשכור דירה ולהשקיע את הכסף.
אם ישתלם יותר להשקיע, אני רוצה להתחיל להשקיע כבר מעכשיו. אחרת, נמשיך לחסוך עד שנקנה.

הפיתרון (שלי)
עיינתי במחשבונים דומים אחרים אבל לא מצאתי כאלה שמראים את ההתנהגות לאורך השנים, מלבד זה, ולאחר שהעמקתי בו לא הצלחתי להבין כיצד הוא מחשב את הדברים.
אז בניתי ב-Excel מחשבון משלי שמראה את הרווח בקניית דירה לעומת שכירות והשקעת הכסף, לאורך 20 שנה. עבור 2 האפשרויות, המחשבון מראה את ההוצאות ואת ההכנסות בכל שנה, ואת הרווח המצטבר - נומינאלית - לאורך השנים, לאחר ניכוי מס.

קישור למחשבון

הנתונים עליהם התבססתי:
נתוןמקור
מחיר דירה ממוצעסקר קצר של דירות רלוונטיות באיזור המרכז, ביד2 ובמדלן
מחיר שכירות ממוצעסקר קצר של דירות רלוונטיות באיזור המרכז, ביד2 ובמדלן
עליית מחירי השכירות בשנהCAGR של נתוני שכירות באיזור המרכז ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס
עליית מחירי הדירות בשנהCAGR של מדד מחירי הדירות בארץ (אין נתונים על איזור המרכז בלבד) ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס
מדד המחירים לצרכןCAGR של מדד המחירים לצרכן ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס
החזר חודשי למשכנתא"כלל אצבע" של יועצי משכנתאות: 500 ₪ בחודש לכל 100K ₪ משכנתא- לא מדוייק אבל נותן סדר גודל
עלות קניית/מכירת דירה (עו"ד והוצאות נלוות אחרות)חיפוש בגוגל, כ-0.75% ממחיר הדירה
תשואת השקעה בהלוואות חברתיותעדויות של אנשים מרחבי האינטרנט
תשואת השקעה בשוק המניותנתונים היסטוריים של קרנות מחקות פופולריות (כדוגמת VT)
תשואת השקעה בפיקדון בבנקפיקדונות שקליים של בנק ירושלים

דברים שהרשיתי לעצמי להזניח, כי לא מצאתי אותם משמעותיים (במובן של להטות את הכף):
- דמי ניהול שנתיים מהצבירה בשוק המניות.
- עלות ביטוח חיים למשכנתא.
- ביטוח מבנה ותכולה.
- עלות חד-פעמית של ייעוץ משכנתא.

הערות נוספות:
- בקניית דירה חדשה, לא נלקחו בחשבון עלויות תיווך, כי לא בטוח שיהיה מתווך בעסקה.
- משכנתא לקניית דירה תהיה במימון 50% (שכן בבעלותנו דירה נוספת).
- ההסתכלות כאן היא כלכלית נטו, ולא לוקחת בחשבון שיקולים אחרים.
- מכיר את הטענה שמדד מניות מול דירה בודדת זה לא בר-השוואה, אבל בישראל הקטנה, השוואת מדד מניות למדד מחירי הדירות זה פחות נורא. זה הכי טוב שאני יכול לעשות, כי בסוף צריך לקבל החלטה על בסיס כלשהוא.

באפשרות של שכירות והשקעה, לקחתי בחשבון הוצאות שכירות, ומנגד, הכנסות מהשקעות.
באפשרות של קניית דירה, לקחתי בחשבון הוצאות משכנתא, ומנגד, "הכנסות" מעליית ערך הדירה.
המחשבון מראה לי שלטווח של 10 שנים, עדיף לשכור דירה ולהשקיע את הכסף, אבל לטווח הארוך יותר, משתלם יותר לקנות דירה.

השאלות שלי
1) האם נוסחאות המחשבון נכונות? החישובים אומנם די פשוטים, אבל הייתי שמח שתחוו דעה.
2) האם יש דברים משמעותיים שלא לקחתי בחשבון?
3) האם הנתונים המספריים עליהם התבססתי הגיוניים?
4) האם נכון להסתכל בראייה נומינאלית, כפי שעשיתי, ולא ריאלית? זה יותר נוח, והרי בסוף אכפת לי כמה כסף יש לי, ללא קשר לשחיקה שלו.
5) האם נכון לקבל את ההחלטה עכשיו ואולי להתחיל כבר להשקיע, או להחליט בעוד שנתיים-שלוש, כאשר הנתונים יהיו רלוונטיים לאותה תקופה, אבל מנגד, להפסיד זמן פוטנציאלי של השקעה?
6) לאיזה בעל מקצוע מוסמך פונים כדי שיעזור לנו באופן אישי בהחלטה?
7) להבנתי, השאלה הבסיסית כאן היא במה לתת יותר אמון בטווח הארוך: במחירי הדירות או בקרנות מחקות פופולריות (דוגמת VT ו-VOO), שיהוו את עיקר ההשקעה. לי נראה שהמדדים יותר מבטיחים מאחר שהם מפוזרים מאוד ומאחר שהתנודתיות בשוק המניות גדולה יותר מאשר בשוק הדירות, ולכן אם תהיה ירידה כשארצה לממש, שוק המניות "יתקן" מהר יותר משוק הדירות.
מה דעתכם?

אודה מאוד לביקורת בונה על המחשבון עצמו, אבל בעיקר לתשובות על השאלות.
 

Solid seat

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/21
הודעות
394
דירוג
397
השאלות שלי
1) האם נוסחאות המחשבון נכונות? החישובים אומנם די פשוטים, אבל הייתי שמח שתחוו דעה.
נראה שכן
2) האם יש דברים משמעותיים שלא לקחתי בחשבון?
הזנחת את הנטייה האנושית להשקיע הרבה יותר בדירה למגורים שבבעלותך. רק שיפוץ קטן פה, ורק להחליף את זה מצטבר להרבה כסף. אל תניח שלך זה לא יקרה.
3) האם הנתונים המספריים עליהם התבססתי הגיוניים?
אופטימי אבל סביר.
4) האם נכון להסתכל בראייה נומינאלית, כפי שעשיתי, ולא ריאלית? זה יותר נוח, והרי בסוף אכפת לי כמה כסף יש לי, ללא קשר לשחיקה שלו.
זה כנראה לא משנה
5) האם נכון לקבל את ההחלטה עכשיו ואולי להתחיל כבר להשקיע, או להחליט בעוד שנתיים-שלוש, כאשר הנתונים יהיו רלוונטיים לאותה תקופה, אבל מנגד, להפסיד זמן פוטנציאלי של השקעה?
השקעה במניות לשנתיים-שלוש זה מסוכן. תחליט עכשיו, ותצמד להחלטה. או לחילופין, קח בחישובים שלך את ההפסד האלטרנטיבי
6) לאיזה בעל מקצוע מוסמך פונים כדי שיעזור לנו באופן אישי בהחלטה?
יועץ פיננסי שאתה משלם לו
7) להבנתי, השאלה הבסיסית כאן היא במה לתת יותר אמון בטווח הארוך: במחירי הדירות או בקרנות מחקות פופולריות (דוגמת VT ו-VOO), שיהוו את עיקר ההשקעה. לי נראה שהמדדים יותר מבטיחים מאחר שהם מפוזרים מאוד ומאחר שהתנודתיות בשוק המניות גדולה יותר מאשר בשוק הדירות, ולכן אם תהיה ירידה כשארצה לממש, שוק המניות "יתקן" מהר יותר משוק הדירות.
מה דעתכם
זה נכון בעיקרון, אבל השאלה האמיתית היא מה סיבולת הסיכון שלך, וכמה אתם לחוצים להיות "בעלי דירה"
 

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
ראשית, תודה רבה על התשובות.

הזנחת את הנטייה האנושית להשקיע הרבה יותר בדירה למגורים שבבעלותך. רק שיפוץ קטן פה, ורק להחליף את זה מצטבר להרבה כסף. אל תניח שלך זה לא יקרה.
ההסתכלות כאן היא כלכלית נטו, ומבחינתי השיקול הזה, עם כמה שהוא משמעותי, הוא לא כלכלי, כי הוא תוצר לוואי של קניית דירה, ולא חלק אינטגרלי ממנה.

אופטימי אבל סביר.
מה היית משנה? יכול לתת לי מספרים שלדעתך משקפים יותר את המציאות?

השקעה במניות לשנתיים-שלוש זה מסוכן. תחליט עכשיו, ותצמד להחלטה. או לחילופין, קח בחישובים שלך את ההפסד האלטרנטיבי
הכוונה שלי היא אכן להחליט עכשיו ולהיצמד להחלטה.
לקחת בחשבון את ההפסד האלטרנטיבי זו נקודה מצויינת!
 

Solid seat

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/21
הודעות
394
דירוג
397
מה היית משנה? יכול לתת לי מספרים שלדעתך משקפים יותר את המציאות
9% לשנה זה אופטימי, 7% נראה כמו מספר מציאותי יותר. הלוואות חברתיות יותר בכיוון של 3%-4% חפש פה בפורום על טריא. 0.7% על פקדון דורש נעילה לטווח כלשהו.


תחת קניה להקשעה: לקחת בחשבון שדירה מושכרת 12 חודשים בשנה? יש שמחשבים לפי 11 חודש כדי להתחשב במצב שאין שוכרים.
 
  • אהבתי
Reactions: A42

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
719
דירוג
546
זה נראה כאילו אתה מתייחס לכל תשלום המשכנתא כהוצאה, למרות שחלק ממנו זה חיסכון. איפה בחישוב באה לידי ביטוי הקטנת חוב המשכנתא?
 
  • אהבתי
Reactions: A42

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
שים לב שכל התשואות במחשבון הן ברוטו, לפני ניכוי מס.

9% לשנה זה אופטימי, 7% נראה כמו מספר מציאותי יותר.
VT עשתה ב-12 השנים האחרונות 12% לשנה.
VOO עשתה ב-10 השנים האחרונות 15% לשנה.
SPY עשתה ב-27 השנים האחרונות 10.5% לשנה.

לאור זאת, למה 9% זה אופטימי? באמת שואל כדי להבין.

הלוואות חברתיות יותר בכיוון של 3%-4% חפש פה בפורום על טריא.
אחרי ניכוי מס של 15% מתוך 5% תשואה ברוטו שהנחתי, זה יוצא תשואה של 4.25% נטו. נראה לי הגיוני, לא?
פה בפורום וגם במקומות אחרים, אני רואה ממוצע של בערך 4.5% נטו.

תחת קניה להקשעה: לקחת בחשבון שדירה מושכרת 12 חודשים בשנה? יש שמחשבים לפי 11 חודש כדי להתחשב במצב שאין שוכרים.
מכיר את זה, בהחלט.
אבל מתקשה להבין על איזו קנייה להשקעה אתה מדבר.
המחשבון לוקח בחשבון השקעה בשוק המניות, בהלוואות חברתיות ובפיקדון בבנק.
תוכל למקד אותי איפה זה במחשבון?
 
נערך לאחרונה ב:

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
זה נראה כאילו אתה מתייחס לכל תשלום המשכנתא כהוצאה, למרות שחלק ממנו זה חיסכון. איפה בחישוב באה לידי ביטוי הקטנת חוב המשכנתא?
אני לא בטוח שאני מבין את דבריך.

ראשית, אני לא מבין איזה חלק מתשלום המשכנתא הוא חיסכון, ומדוע.
שנית, ב"הקטנת חוב" אתה מתכוון לנגיסה בקרן? אם כן, זה מגולם בתשלומים החודשיים, שכן כל אחד מהם מורכב מקרן וריבית, ולכן נוגס בקרן.
 

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
אני מניח ש100% מההון שלך ישב בשוק ההון?
10% בהלוואות חברתיות,
20% בפיקדונות סגורים בבנק לתקופות קצרות (עד 3 שנים),
70% בשוק המניות בקרנות מחקות.

אם ההחלטה תהיה לשכור ולהשקיע את הכסף, אני אבצע מחקר מעמיק יותר על איך נכון לפזר ולהשקיע.
זו התוכנית בגדול, בשביל ההשוואה, אבל זה בהחלט נתון לשינויים.
 

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
719
דירוג
546
אני לא בטוח שאני מבין את דבריך.

ראשית, אני לא מבין איזה חלק מתשלום המשכנתא הוא חיסכון, ומדוע.
שנית, ב"הקטנת חוב" אתה מתכוון לנגיסה בקרן? אם כן, זה מגולם בתשלומים החודשיים, שכן כל אחד מהם מורכב מקרן וריבית, ולכן נוגס בקרן.
החלק של נגיסה בקרן הוא חיסכון לכל דבר. איפה בחישוב בא לידי ביטוי זה שבשנה השניה יש לך פחות חוב מאשר בשנה הראשונה? אני רואה רק עליית ערך הדירה. אבל גם אם ערך הדירה לא השתנה בכלל, הנטו שלך גדל (הנטו זה ערך הדירה פחות גובה החוב שנשאר)
 

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
@MarketTimer, חייב להודות שחשבתי כל היום על התגובה שלך אבל עדיין לא לגמרי ירדתי לסוף דעתך.

הנטו (=ערך הדירה פחות גובה החוב שנשאר, כהגדרתך) שגדל מחודש לחודש הוא פועל יוצא של תשלומי המשכנתא, אבל הוא עצמו אינו הכנסה או הוצאה- אלא ביטוי להפרש בין שני סכומים כלשהם. ה"הכנסה" בפועל היא עליית ערך הדירה, וההוצאה בפועל היא התשלום החודשי למשכנתא- שחלקו הולך לרכישת הדירה (נגיסה בקרן), וחלקו הולך לתשלום הריביות לבנק.

ספציפית, לגבי מה שכתבת:
איפה בחישוב בא לידי ביטוי זה שבשנה השניה יש לך פחות חוב מאשר בשנה הראשונה?
זה לא בא לידי ביטוי בחישוב באופן ישיר, אלא באופן עקיף- דרך תשלומי המשכנתא החודשיים. בגינם, יש לי פחות חוב ככל שעוברות השנים.

אני רואה רק עליית ערך הדירה. אבל גם אם ערך הדירה לא השתנה בכלל, הנטו שלך גדל (הנטו זה ערך הדירה פחות גובה החוב שנשאר)
בהחלט, אבל מה זה אומר? הרי אין פה באמת הכנסה. מה שגורם לנטו לגדול זה ההוצאה החודשית על המשכנתא.

אני יודע מה זה משכנתא, כי קראתי על זה הרבה וכי יש לי אחת כזאת כבר, אבל כנראה שיש משהו שאני מפספס באופן ההסתכלות שלי, ואני מת לדעת מה.
אני מאוד אעריך אם תוכל להסביר שוב, או לחלופין פשוט לומר מבחינה פרקטית איך היית מביא את הנטו הזה לידי ביטוי במחשבון שלי- איך לדעתך המחשבון צריך להיראות?

עריכה: מניח שהתכוונת למה ש @ExeAction הסביר. אם כן אז הבנתי את הטעות שלי בחישוב.
 
נערך לאחרונה ב:

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
185
דירוג
130
למה בטבלה של קניית דירה כל המשכנתה היא הוצאה ולא רק את רכיב הריבית? כשאתה מממש עם עליית שווי אז תסתכל על זה כך שאתה מקבל את רכיב הקרן ששילמת לבנק בחזרה לכיס ועם תוספת של עליית ערך כרווח (בהזנחה של עלויות מכירת הנכס וסגירת משכנתה). כלומר בסה"כ הרווח הוא עליית הערך אחרי מס פחות הריבית ששילמת.
 

MarketTimer

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/12/16
הודעות
719
דירוג
546
@MarketTimer, חייב להודות שחשבתי כל היום על התגובה שלך אבל עדיין לא לגמרי ירדתי לסוף דעתך.

הנטו (=ערך הדירה פחות גובה החוב שנשאר, כהגדרתך) שגדל מחודש לחודש הוא פועל יוצא של תשלומי המשכנתא, אבל הוא עצמו אינו הכנסה או הוצאה- אלא ביטוי להפרש בין שני סכומים כלשהם. ה"הכנסה" בפועל היא עליית ערך הדירה, וההוצאה בפועל היא התשלום החודשי למשכנתא- שחלקו הולך לרכישת הדירה (נגיסה בקרן), וחלקו הולך לתשלום הריביות לבנק.

ספציפית, לגבי מה שכתבת:

זה לא בא לידי ביטוי בחישוב באופן ישיר, אלא באופן עקיף- דרך תשלומי המשכנתא החודשיים. בגינם, יש לי פחות חוב ככל שעוברות השנים.


בהחלט, אבל מה זה אומר? הרי אין פה באמת הכנסה. מה שגורם לנטו לגדול זה ההוצאה החודשית על המשכנתא.

אני יודע מה זה משכנתא, כי קראתי על זה הרבה וכי יש לי אחת כזאת כבר, אבל כנראה שיש משהו שאני מפספס באופן ההסתכלות שלי, ואני מת לדעת מה.
אני מאוד אעריך אם תוכל להסביר שוב, או לחלופין פשוט לומר מבחינה פרקטית איך היית מביא את הנטו הזה לידי ביטוי במחשבון שלי- איך לדעתך המחשבון צריך להיראות?

עריכה: מניח שהתכוונת למה ש @ExeAction הסביר. אם כן אז הבנתי את הטעות שלי בחישוב.
קח את המחשבון שלך ותנסה לסמלץ איתו את המצב הבא:
תרחיש אחד: אתה קונה דירה עם הון עצמי + משכנתא, המחיר שלה לא משתנה, הריבית אפס, אתה מחזיר כל חודש רק קרן.
תרחיש שני: אתה משקיע את אותו הון עצמי במניות, התשואה היא אפס, אתה מוסיף לתיק המניות כל חודש סכום בגובה החזר המשכנתא שהיה בתרחיש הקודם.

אחרי 10 שנים, אמור להיות פער בהון הכולל שלך בין התרחישים? במחשבון שלך יש פער כזה?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,700
דירוג
4,868
אבל בעיקר לתשובות על השאלות.
היי יוגב,

מיותר לסבך דבר שהוא מאוד פשוט,

מומלץ לקנות דירה למגורים עד לסביבות מחיר של 1.8M ש"ח,
בתנאי שמראש קובעים שלא משפרים בעתיד דיור (במקרים רבים זו החלטה רגשית),
גובה המימון צריך להיות סביר,
ובתנאי שרכישת דירה למגורים לא תפגע ביכולת שלכם לחסוך במטרה להגיע לעצמאות כלכלית.

בכל מקרה אחר,
עדיף שתגדרו את החשיפה לעלויות הדיור החודשיות באמצעות דירה להשקעה המניבה שכירות חודשית עד 5K.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,700
דירוג
4,868
מה הסיבה לתנאי הזה?
היי
בדרך כלל משפרים דיור בגילאים 37 - 40, ממחזרים משכנתא גדולה משמעותית עד לגיל 65+,
יש כאן השתעבדות לבנק,
וצורך להוכיח שהתקדמנו בחיים,
על הדרך גם לייצר ריגוש בחיים שנמשך לטווח קצר......

מבחינה כלכלית זה טעות, רוב ההון של המשפחה קבור בקירות.

https://www.youtube.com/watch?v=eiJr-vkt6LU&t=2s
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
4,472
דירוג
6,991
VT עשתה ב-12 השנים האחרונות 12% לשנה.
VOO עשתה ב-10 השנים האחרונות 15% לשנה.
SPY עשתה ב-27 השנים האחרונות 10.5% לשנה.

לאור זאת, למה 9% זה אופטימי? באמת שואל כדי להבין.
1. כדאי שתבדוק על תקופה שכוללת גם את 2007-2008, אחרת אתה סופר רק עליות.
2. המדידה צריכה להיות ריאלית. לא חכמה להציג תשואות גבוהות כשהמטבע הולך ונשחק.
3. יש טענה שהשוק היום מנופח במיוחד (בגלל הריבית) כך שבשנים הבאות התשואה תהיה נמוכה יותר.
 

A42

משתמש בכיר
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
1,035
דירוג
865
פוסט ראשון שלי בפורום אחרי הרבה קריאה. קצת ארוך, אבל מסודר וברור.
קודם כל ברוך הבא לפורם ושאפו על הפוסט הראשון והמחשבון המושקע
אנסה לא לחזור על מה שנאמר

השנקל שלי:

1. אתה משווה בין השקעה בדירה לבין השקעה בשוק ההון (ששם שמת 70 אחוז מניות) - אלה גורמי סיכוי שונים
במניות התנודתיות הרבה יותר גבוה וכך גם הסיכון לערך הכסף (במיוחד בטווחים קצרים), בדירה הסיכון העיקרי הוא החוסר פיזור (כלומר אם הדירה של ספציפית תפסיד (נזק למבנה, תיקון גדול, שכונה שהתשנה, החלטת ממשלה / ערייה לרעה וכו, שכנים וכו)

2. ההנחת תשואה שלך על השוק לדעתי אופטימית מידי, בדרכ נהוג לקחת את שוק ההון כ6.5 אחוז ברוטו (לפני מס אבל ראלי), הלוואות עמית לעמית - לא מכיר מספיק, פקדון בנק גם 0.7 זה לא פשוט לקבל וצריך תקופה ארוכה אז לא מבין את הכדאיות שלו)

3. דירת מגורים היא לדעתי האישית מאוד משתלמת (אתה חוסך הרבה דברים קטנים וכאב ראש והדייר תמיד משלם בזמן) דירה שמשכירים יש פה כאב ראש לא מבוטל ובדרכ רק 10-11 חודשי שכר נכנסים לנטו בגלל פחת / חודשים ריקים וכו

4. תנסה להסתכל על התיק הכולל שלך (כל הנכסים שיש לך לדוגמא כולל דירה, פקדונות, השקעות שוק ההון, פנסיה וכו) ועכשיו תגיד כמה מתוך זה אתה רוצה במניות וכל מה שהוא לא מניות במצב היום מלבד האגח ערד של הפנסיה לא נותן תשואה ראלית כמעט בכלל - את החלק הזה תשקיע אולי בנדלן
אני אישית רוצה 50-50 , אז חצי מההון בשוק המניות 100 אחוז וחצי מההון מושקע בנדלן (רובו דירת המגורים) ומנסה לשמור על האיזון הזה
ככה ביום הפרישה חלק גדול מההוצאות שלך כבר מגודר

5. לא הייתי מזניח הוצאות משכנתא (ביטוח מבנה + חיים) יכול להגיע ל300 שקל בחודש, ובגילאים יותר מתקדמים אפילו יותר

6. שים לב שמשכנתא זה סוג של השקעה, אתה מקבל כסף בריבית מאוד נמוכה ויכול לקבל תיאורתית על ההשקעה של הכסף הזה ריבית יותר גבוהה
אם יש לך את היכולת לעשות מסלול פיתוי אתה יכול להגיע למצב שתשלם על המשכנתא רק 1 אחוז ריבית לא צמוד, ועל הכסף שתשקיע בדירה תקבל 3 אחוז תשואה ראלי + עלית ערך!
אבל זה כמבון מינוף וצריך להבין את כל המשמעויות של התחייבות ארוכת טווח

7. אם אתה מתכוון שהדירה למגורים שאתה חושב לקנות תיהיה דירה שניה שים לב שזה מוריד את הכדאיות ואולי שווה לשקול שוב (מס רכישה גבוה, במכירה (של כל אחרת מה2 דירות לא משנה איזה) אתה תשלם מס שבח משמעותי) וכו
לפעמים אולי עדיף לכם למכור את הדירה להשקע ולקנות דירה אחת למגורים או אפילו בית פרטי למגורים עם יחידת דיור להשכרה בעיקר בשביל להימנע מכל מה שקשור למיסוי דירת שניה... (וגם מוריד כאב ראש (-:)

8. מעבר לפן הכלכלי גרידא, לתחזק דירה שמשכירים אותה זה כאב ראש כאב כיס ושואב זמן, ומהצד השני גם להשכיר דירה לא תמיד זה ללקק דבש או לגור בדירת משלך ולהיות אחראי לכל התיקונים שלך, במשפחה עם ילדים קטנים לדעתי זה כן שיקול - אני לפחות מרגיש את זה אצלי שלפעמים (בדרך פעם פעמים בשנה נופל תיק כזה) זה פשוט משהו אין לי זמן לזה ואז לוקח מתווך או משלם לעו"ד או משהו וכל החישובי תשואה קצת יורדים...

בהצלחה!
 

solidix2

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/5/19
הודעות
452
דירוג
105
אני אישית רוצה 50-50 , אז חצי מההון בשוק המניות 100 אחוז וחצי מההון מושקע בנדלן (רובו דירת המגורים) ומנסה לשמור על האיזון הזה
למה אתה מכליל את דירת המגורים בסך הנכסים?
 

יוגב

משתמש רשום
הצטרף ב
13/10/21
הודעות
16
דירוג
9
כשאתה מממש עם עליית שווי אז תסתכל על זה כך שאתה מקבל את רכיב הקרן ששילמת לבנק בחזרה לכיס ועם תוספת של עליית ערך כרווח.
נקודה מצויינת, תודה!

מיותר לסבך דבר שהוא מאוד פשוט,
תוהה למה אתה אומר שהשאלה הזו מאוד פשוטה. הרבה מאוד חומר נכתב על הנושא הזה, כמו גם הרבה מחשבונים שנוצרו כדי לתת מענה, ועם כל זה- אין תשובה חד-משמעית.

מומלץ לקנות דירה למגורים עד לסביבות מחיר של 1.8M ש"ח,
בתנאי שמראש קובעים שלא משפרים בעתיד דיור (במקרים רבים זו החלטה רגשית),
גובה המימון צריך להיות סביר,
במקרה שלנו, יותר סביר שכן נשפר דיור בעתיד.
אבל בלי קשר, אשמח לשמוע למה פשוט לך שזה כך, מבלי להיכנס לפרמטרים כמו עלות השכירות האלטרנטיבית, ריבית על המשכנתא, תשואת השקעות, וכדומה. הדברים האלה משתנים מאדם לאדם ומנכס לנכס- כל מקרה לגופו.

עדיף שתגדרו את החשיפה לעלויות הדיור החודשיות באמצעות דירה להשקעה המניבה שכירות חודשית עד 5K.
בהחלט, ואת זה כבר יש לנו היום.

1. כדאי שתבדוק על תקופה שכוללת גם את 2007-2008, אחרת אתה סופר רק עליות.
2. המדידה צריכה להיות ריאלית. לא חכמה להציג תשואות גבוהות כשהמטבע הולך ונשחק.
3. יש טענה שהשוק היום מנופח במיוחד (בגלל הריבית) כך שבשנים הבאות התשואה תהיה נמוכה יותר.
1. האמת שפשוט לקחתי את משך הזמן שהקרנות האלה קיימות. אבל SPY כן "מתחשבת" בשנים האלה, ועשתה יותר מ-9%, וכך גם VTI הפופולארית, לדוגמה.
2. המחשבון עצמו הוא נומינאלי, וכך כל החישוב בו, ולכן אני מתחשב בתשואות נומינאליות.
כמובן שיש שחיקה, אבל להבנתי, לצורך השוואה בלבד, אין הבדל אם נחשב נומינאלית או ריאלית. התוצאה תהיה זהה. תקן אותי אם אני טועה.
3. לא הכרתי, תודה רבה.

השנקל שלי:
הרבה יותר משנקל- מעריך מאוד!

ההנחת תשואה שלך על השוק לדעתי אופטימית מידי, בדרכ נהוג לקחת את שוק ההון כ6.5 אחוז ברוטו (לפני מס אבל ראלי)
פירטתי באחת התגובות תשואות לדוגמה בקרנות שבהן אני רואה את עצמי משקיע. התשואות הן לפני מס אבל נומינאליות. זאת משום שכל המחשבון הוא נומינאלי ולא ריאלי. האם אתה עדיין חושב ש-9% (נומינאלי, לפני מס) זה אופטימי מדי? לכמה היית מוריד?

לא הייתי מזניח הוצאות משכנתא (ביטוח מבנה + חיים) יכול להגיע ל300 שקל בחודש
מסכים שזה יכול להגיע לסכום כזה, אבל אפילו אם כן, בסכומים שאנחנו מדברים עליהם (מאות אלפים בשנה) זה לא רלוונטי להשוואה בעיניי.

אם אתה מתכוון שהדירה למגורים שאתה חושב לקנות תיהיה דירה שניה שים לב שזה מוריד את הכדאיות ואולי שווה לשקול שוב (מס רכישה גבוה, במכירה (של כל אחרת מה2 דירות לא משנה איזה) אתה תשלם מס שבח משמעותי) וכו
לפעמים אולי עדיף לכם למכור את הדירה להשקע ולקנות דירה אחת למגורים
גם זו אפשרות שבדקתי, אבל מאחר שכבר היום יש לנו דירה להשקעה, ומאחר שאני רוצה גידור מפני עלויות הדיור- אני מעדיף לא למכור אותה בשלב הזה.
 
  • אהבתי
Reactions: A42
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B לשכור דירה או לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
J לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה? נדל"ן 9
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S לקנות דירה או לשפץ דירה קיימת? נדל"ן 13
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
J האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף? נדל"ן 17
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
Y האם כדאי לי לקנות דירה זולה שבעתיד הרחוק אגור בה, או להשקיע את הכסף בשוק ההון? שוק ההון 28
ה האם לקנות דירה או לחכות לזכיה במשרד השיכון נדל"ן 13
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
א צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ... נדל"ן 58
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
נ האם לקנות דירה, איך ואיפה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
E חשיפה לדירה להשקעה בלי לקנות דירה שוק ההון 5
G לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית? שוק ההון 13
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
M להישאר עם דירה ישנה ושיפוץ כולל ואו לקנות דירה חדשה אוף טופיק 20
K לקנות דירה - מניות שוק ההון 94
T ברוקר טוב שאפשר לקנות בו חלקי מניות שוק ההון 2
א אילו סקטורים ונכסים כדאי לקנות אם אני מאמין שהאינפלציה היא לא זמנית ? שוק ההון 28
סול למה לקנות דברים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 55
T לקחת משכנתא או לקנות במזומן? נדל"ן 18
ב אפשר לקנות קרנות iShares BlackRock דרך אלטושלר ? פוסטים מאיכות נמוכה 2
D אפשר לקנות מניות ממונפות בקופת גמל בניהול אישי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
aminadav מה דעתכם על מנת לחסוך בדמי ניהול לקנות ישירות את המניות ולא דרך קרנות מחקות? שוק ההון 3
G איפה ניתן ללמוד/לקנות מטבעות קריפטו? השקעות אלטרנטיביות 2
4 עד כמה חשוב לקנות מייבואן/משווק רשמי? אוף טופיק 25
V קרן השתלמות IRA הלמן אלדובי בפלטפורמה של מזרחי טפחות - ניתן לקנות ניירות בבורסה האמריקאית? פוסטים מאיכות נמוכה 6
M האם משתלם לקנות מודם אינטרנט? צרכנות פיננסית 1
בלייק קרינגטון לקנות או לא לקנות את הטרנד? שוק ההון 22
סול איך לקנות מניות - תהיה בעקבות הפוסט דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 11
I איך לקנות מט"ח הכי בזול? שוק ההון 6
ה שווה לקנות עכשיו דולרים? שוק ההון 49
T עמלות גבוהות בקניית ETF אירופאי - יש פתרון למי שלא יכול לקנות ETF אמריקאי? שוק ההון 7
I האם דווקא משתלם יותר לקנות רכב חדש ולא יד שנייה? צרכנות פיננסית 24
R האם אפשר לקנות קרן מחקה דרך הבנק שוק ההון 4
Y קרנות איריות - לקנות בארץ או בחו"ל? שוק ההון 52
S הדרך הקלה והבטוחה לקנות bitcoin שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
Et1 איך לקנות רכב יד 2 ולשרוד כדי לספר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ט השקעה במדדים = לקנות ביוקר ולמכור בזול ? שוק ההון 26
מ איזה רכב מומלץ לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
מ לקנות בלנדר ב3000 שקל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
Yos איפה לקנות חומץ סינטטי 5% שקוף בכמות גדולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35

נושאים דומים

למעלה