שלום רב,
פוסט ראשון שלי בפורום אחרי הרבה קריאה. קצת ארוך, אבל מסודר וברור.
אמ;לק
יש דירה להשקעה בבעלותנו (לא מעוניינים לגור בה).
לצורך מגורים, צריכים להחליט האם לקנות דירה או לשכור ולהשקיע את הכסף.
לאחר העמקה בנושא, בניתי מחשבון שיעזור לי בהחלטה, ואשמח אם תחוו דעתכם עליו.
אבל יותר חשוב: אודה לתשובותיכם לשאלות שבסוף הפוסט.
הדילמה
נשואים+2 (והיד עוד נטויה). גרים בדירה של ההורים (לא משלמים שכירות).
בבעלותנו דירה להשקעה שאיננו מעוניינים לגור בה.
הון עצמי נזיל: כ-850K ₪.
מתכוונים לעבור דירה בעוד כשנתיים-שלוש, ומתלבטים האם לנו ישתלם יותר לקנות דירה או לשכור דירה ולהשקיע את הכסף.
אם ישתלם יותר להשקיע, אני רוצה להתחיל להשקיע כבר מעכשיו. אחרת, נמשיך לחסוך עד שנקנה.
הפיתרון (שלי)
עיינתי במחשבונים דומים אחרים אבל לא מצאתי כאלה שמראים את ההתנהגות לאורך השנים, מלבד זה, ולאחר שהעמקתי בו לא הצלחתי להבין כיצד הוא מחשב את הדברים.
אז בניתי ב-Excel מחשבון משלי שמראה את הרווח בקניית דירה לעומת שכירות והשקעת הכסף, לאורך 20 שנה. עבור 2 האפשרויות, המחשבון מראה את ההוצאות ואת ההכנסות בכל שנה, ואת הרווח המצטבר - נומינאלית - לאורך השנים, לאחר ניכוי מס.
קישור למחשבון
הנתונים עליהם התבססתי:
דברים שהרשיתי לעצמי להזניח, כי לא מצאתי אותם משמעותיים (במובן של להטות את הכף):
- דמי ניהול שנתיים מהצבירה בשוק המניות.
- עלות ביטוח חיים למשכנתא.
- ביטוח מבנה ותכולה.
- עלות חד-פעמית של ייעוץ משכנתא.
הערות נוספות:
- בקניית דירה חדשה, לא נלקחו בחשבון עלויות תיווך, כי לא בטוח שיהיה מתווך בעסקה.
- משכנתא לקניית דירה תהיה במימון 50% (שכן בבעלותנו דירה נוספת).
- ההסתכלות כאן היא כלכלית נטו, ולא לוקחת בחשבון שיקולים אחרים.
- מכיר את הטענה שמדד מניות מול דירה בודדת זה לא בר-השוואה, אבל בישראל הקטנה, השוואת מדד מניות למדד מחירי הדירות זה פחות נורא. זה הכי טוב שאני יכול לעשות, כי בסוף צריך לקבל החלטה על בסיס כלשהוא.
באפשרות של שכירות והשקעה, לקחתי בחשבון הוצאות שכירות, ומנגד, הכנסות מהשקעות.
באפשרות של קניית דירה, לקחתי בחשבון הוצאות משכנתא, ומנגד, "הכנסות" מעליית ערך הדירה.
המחשבון מראה לי שלטווח של 10 שנים, עדיף לשכור דירה ולהשקיע את הכסף, אבל לטווח הארוך יותר, משתלם יותר לקנות דירה.
השאלות שלי
1) האם נוסחאות המחשבון נכונות? החישובים אומנם די פשוטים, אבל הייתי שמח שתחוו דעה.
2) האם יש דברים משמעותיים שלא לקחתי בחשבון?
3) האם הנתונים המספריים עליהם התבססתי הגיוניים?
4) האם נכון להסתכל בראייה נומינאלית, כפי שעשיתי, ולא ריאלית? זה יותר נוח, והרי בסוף אכפת לי כמה כסף יש לי, ללא קשר לשחיקה שלו.
5) האם נכון לקבל את ההחלטה עכשיו ואולי להתחיל כבר להשקיע, או להחליט בעוד שנתיים-שלוש, כאשר הנתונים יהיו רלוונטיים לאותה תקופה, אבל מנגד, להפסיד זמן פוטנציאלי של השקעה?
6) לאיזה בעל מקצוע מוסמך פונים כדי שיעזור לנו באופן אישי בהחלטה?
7) להבנתי, השאלה הבסיסית כאן היא במה לתת יותר אמון בטווח הארוך: במחירי הדירות או בקרנות מחקות פופולריות (דוגמת VT ו-VOO), שיהוו את עיקר ההשקעה. לי נראה שהמדדים יותר מבטיחים מאחר שהם מפוזרים מאוד ומאחר שהתנודתיות בשוק המניות גדולה יותר מאשר בשוק הדירות, ולכן אם תהיה ירידה כשארצה לממש, שוק המניות "יתקן" מהר יותר משוק הדירות.
מה דעתכם?
אודה מאוד לביקורת בונה על המחשבון עצמו, אבל בעיקר לתשובות על השאלות.
פוסט ראשון שלי בפורום אחרי הרבה קריאה. קצת ארוך, אבל מסודר וברור.
אמ;לק
יש דירה להשקעה בבעלותנו (לא מעוניינים לגור בה).
לצורך מגורים, צריכים להחליט האם לקנות דירה או לשכור ולהשקיע את הכסף.
לאחר העמקה בנושא, בניתי מחשבון שיעזור לי בהחלטה, ואשמח אם תחוו דעתכם עליו.
אבל יותר חשוב: אודה לתשובותיכם לשאלות שבסוף הפוסט.
הדילמה
נשואים+2 (והיד עוד נטויה). גרים בדירה של ההורים (לא משלמים שכירות).
בבעלותנו דירה להשקעה שאיננו מעוניינים לגור בה.
הון עצמי נזיל: כ-850K ₪.
מתכוונים לעבור דירה בעוד כשנתיים-שלוש, ומתלבטים האם לנו ישתלם יותר לקנות דירה או לשכור דירה ולהשקיע את הכסף.
אם ישתלם יותר להשקיע, אני רוצה להתחיל להשקיע כבר מעכשיו. אחרת, נמשיך לחסוך עד שנקנה.
הפיתרון (שלי)
עיינתי במחשבונים דומים אחרים אבל לא מצאתי כאלה שמראים את ההתנהגות לאורך השנים, מלבד זה, ולאחר שהעמקתי בו לא הצלחתי להבין כיצד הוא מחשב את הדברים.
אז בניתי ב-Excel מחשבון משלי שמראה את הרווח בקניית דירה לעומת שכירות והשקעת הכסף, לאורך 20 שנה. עבור 2 האפשרויות, המחשבון מראה את ההוצאות ואת ההכנסות בכל שנה, ואת הרווח המצטבר - נומינאלית - לאורך השנים, לאחר ניכוי מס.
קישור למחשבון
הנתונים עליהם התבססתי:
| נתון | מקור |
| מחיר דירה ממוצע | סקר קצר של דירות רלוונטיות באיזור המרכז, ביד2 ובמדלן |
| מחיר שכירות ממוצע | סקר קצר של דירות רלוונטיות באיזור המרכז, ביד2 ובמדלן |
| עליית מחירי השכירות בשנה | CAGR של נתוני שכירות באיזור המרכז ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס |
| עליית מחירי הדירות בשנה | CAGR של מדד מחירי הדירות בארץ (אין נתונים על איזור המרכז בלבד) ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס |
| מדד המחירים לצרכן | CAGR של מדד המחירים לצרכן ב-20 השנים האחרונות, לפי הלמ"ס |
| החזר חודשי למשכנתא | "כלל אצבע" של יועצי משכנתאות: 500 ₪ בחודש לכל 100K ₪ משכנתא- לא מדוייק אבל נותן סדר גודל |
| עלות קניית/מכירת דירה (עו"ד והוצאות נלוות אחרות) | חיפוש בגוגל, כ-0.75% ממחיר הדירה |
| תשואת השקעה בהלוואות חברתיות | עדויות של אנשים מרחבי האינטרנט |
| תשואת השקעה בשוק המניות | נתונים היסטוריים של קרנות מחקות פופולריות (כדוגמת VT) |
| תשואת השקעה בפיקדון בבנק | פיקדונות שקליים של בנק ירושלים |
דברים שהרשיתי לעצמי להזניח, כי לא מצאתי אותם משמעותיים (במובן של להטות את הכף):
- דמי ניהול שנתיים מהצבירה בשוק המניות.
- עלות ביטוח חיים למשכנתא.
- ביטוח מבנה ותכולה.
- עלות חד-פעמית של ייעוץ משכנתא.
הערות נוספות:
- בקניית דירה חדשה, לא נלקחו בחשבון עלויות תיווך, כי לא בטוח שיהיה מתווך בעסקה.
- משכנתא לקניית דירה תהיה במימון 50% (שכן בבעלותנו דירה נוספת).
- ההסתכלות כאן היא כלכלית נטו, ולא לוקחת בחשבון שיקולים אחרים.
- מכיר את הטענה שמדד מניות מול דירה בודדת זה לא בר-השוואה, אבל בישראל הקטנה, השוואת מדד מניות למדד מחירי הדירות זה פחות נורא. זה הכי טוב שאני יכול לעשות, כי בסוף צריך לקבל החלטה על בסיס כלשהוא.
באפשרות של שכירות והשקעה, לקחתי בחשבון הוצאות שכירות, ומנגד, הכנסות מהשקעות.
באפשרות של קניית דירה, לקחתי בחשבון הוצאות משכנתא, ומנגד, "הכנסות" מעליית ערך הדירה.
המחשבון מראה לי שלטווח של 10 שנים, עדיף לשכור דירה ולהשקיע את הכסף, אבל לטווח הארוך יותר, משתלם יותר לקנות דירה.
השאלות שלי
1) האם נוסחאות המחשבון נכונות? החישובים אומנם די פשוטים, אבל הייתי שמח שתחוו דעה.
2) האם יש דברים משמעותיים שלא לקחתי בחשבון?
3) האם הנתונים המספריים עליהם התבססתי הגיוניים?
4) האם נכון להסתכל בראייה נומינאלית, כפי שעשיתי, ולא ריאלית? זה יותר נוח, והרי בסוף אכפת לי כמה כסף יש לי, ללא קשר לשחיקה שלו.
5) האם נכון לקבל את ההחלטה עכשיו ואולי להתחיל כבר להשקיע, או להחליט בעוד שנתיים-שלוש, כאשר הנתונים יהיו רלוונטיים לאותה תקופה, אבל מנגד, להפסיד זמן פוטנציאלי של השקעה?
6) לאיזה בעל מקצוע מוסמך פונים כדי שיעזור לנו באופן אישי בהחלטה?
7) להבנתי, השאלה הבסיסית כאן היא במה לתת יותר אמון בטווח הארוך: במחירי הדירות או בקרנות מחקות פופולריות (דוגמת VT ו-VOO), שיהוו את עיקר ההשקעה. לי נראה שהמדדים יותר מבטיחים מאחר שהם מפוזרים מאוד ומאחר שהתנודתיות בשוק המניות גדולה יותר מאשר בשוק הדירות, ולכן אם תהיה ירידה כשארצה לממש, שוק המניות "יתקן" מהר יותר משוק הדירות.
מה דעתכם?
אודה מאוד לביקורת בונה על המחשבון עצמו, אבל בעיקר לתשובות על השאלות.
