נכנסתי למתמטיקה, קראתי בפורום, ואני מנסה להבין איפה התשובה האינטואיטיבית לא נכונה - האם בהנחות היסוד או במפגש עם המציאות?
הנחות:
נניח שקיים תיק השקעות 100% מניות (שום דבר באג"ח), וזה פרופיל ההשקעה הרצוי.
נניח שאפשר לקחת משכנתא (עם 0% הון עצמי) ולהשכיר את הבית
ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').
ונניח שאין דרישה לנזילות ב-תקופת המשכנתא כולה למעט מקרה חרום
למעשה, עם סיום המשכנתא, קיבלת נכס "מתנה", ב- ROI אינסופי.
הסיכון הולך ויורד, כשההנחה היחידה היא שערך הנכס לא ירד יותר מהר מקצב החזרת המשכנתא (מבוסס שכר דירה).
אם הנכס נכנס ל Cash Flow שלילי (או מקרה חרום) - תמיד אפשר למכור אותו ולהחזיר את החלק הנותר במשכנתא.
ברור שלעיתים יש דרישה להון עצמי על חשבון תיק ההשקעות וזה מסבך קצת את המתמטיקה, כי ה- ROI הוא לא אינסוף ואתה מוריד מתשואת תיק המניות, אבל ה ROI הולך וגדל ככל שההון העצמי שאתה שם קטן יותר.
אינטואיטיבית ובקצת חישובים טריוויאלים - אין סיבה "לא", ללא תלות בגובה הריבית כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול, האומנם זה המצב? (אני אדגיש - יכול להיות שיש השקעות יותר טובות, אבל אין סיבה ל "לא")
הנחות:
נניח שקיים תיק השקעות 100% מניות (שום דבר באג"ח), וזה פרופיל ההשקעה הרצוי.
נניח שאפשר לקחת משכנתא (עם 0% הון עצמי) ולהשכיר את הבית
ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').
ונניח שאין דרישה לנזילות ב-תקופת המשכנתא כולה למעט מקרה חרום
למעשה, עם סיום המשכנתא, קיבלת נכס "מתנה", ב- ROI אינסופי.
הסיכון הולך ויורד, כשההנחה היחידה היא שערך הנכס לא ירד יותר מהר מקצב החזרת המשכנתא (מבוסס שכר דירה).
אם הנכס נכנס ל Cash Flow שלילי (או מקרה חרום) - תמיד אפשר למכור אותו ולהחזיר את החלק הנותר במשכנתא.
ברור שלעיתים יש דרישה להון עצמי על חשבון תיק ההשקעות וזה מסבך קצת את המתמטיקה, כי ה- ROI הוא לא אינסוף ואתה מוריד מתשואת תיק המניות, אבל ה ROI הולך וגדל ככל שההון העצמי שאתה שם קטן יותר.
אינטואיטיבית ובקצת חישובים טריוויאלים - אין סיבה "לא", ללא תלות בגובה הריבית כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול, האומנם זה המצב? (אני אדגיש - יכול להיות שיש השקעות יותר טובות, אבל אין סיבה ל "לא")