דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא

[לירוןק]

נכנסתי למתמטיקה, קראתי בפורום, ואני מנסה להבין איפה התשובה האינטואיטיבית לא נכונה - האם בהנחות היסוד או במפגש עם המציאות?

הנחות:
נניח שקיים תיק השקעות 100% מניות (שום דבר באג"ח), וזה פרופיל ההשקעה הרצוי.
נניח שאפשר לקחת משכנתא (עם 0% הון עצמי) ולהשכיר את הבית
ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').
ונניח שאין דרישה לנזילות ב-תקופת המשכנתא כולה למעט מקרה חרום

למעשה, עם סיום המשכנתא, קיבלת נכס "מתנה", ב- ROI אינסופי.
הסיכון הולך ויורד, כשההנחה היחידה היא שערך הנכס לא ירד יותר מהר מקצב החזרת המשכנתא (מבוסס שכר דירה).
אם הנכס נכנס ל Cash Flow שלילי (או מקרה חרום) - תמיד אפשר למכור אותו ולהחזיר את החלק הנותר במשכנתא.

ברור שלעיתים יש דרישה להון עצמי על חשבון תיק ההשקעות וזה מסבך קצת את המתמטיקה, כי ה- ROI הוא לא אינסוף ואתה מוריד מתשואת תיק המניות, אבל ה ROI הולך וגדל ככל שההון העצמי שאתה שם קטן יותר.

אינטואיטיבית ובקצת חישובים טריוויאלים - אין סיבה "לא", ללא תלות בגובה הריבית כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול, האומנם זה המצב? (אני אדגיש - יכול להיות שיש השקעות יותר טובות, אבל אין סיבה ל "לא")

 

[Shaz]

לא בטוח שהבנתי את השאלה ואנסה לסכם אותה..

אתה למעשה שואל האם עדיף דירה ממזומן?

 

[לירוןק]

לא, אין מזומן מעורב.

השאלה היא - האם יש סיבה לא לקנות דירה במשכנתא 100%, רק לצורך השקעה, כל עוד שכר הדירה מספיק להחזקתה (כולל החזר המשכנתא)?

 

[petit nicolas]

בשוק משוכלל מצב כזה לא אמור להיות אפשרי, כי השוכר שלך לא אידיוט והוא יודע שהוא יכול לקנות את הדירה של השכן שלך ב - 100% מימון ולשלם משכנתא במקום שכר דירה בגובה זהה ולגמור עם דירה (במילים אחרות - לעשות את אותה עסקה שלך אבל לשלם את שכר הדירה בעצמו לעצמו). מצב כזה בהכרח יעלה את מחיר הקנייה של הדירה או יוריד את מחירי השכירות, או שניהם.

כמובן שאפשר לטעון ששוק הדיור לא משוכלל, וכמובן שתנאי משכנתא יכולים להשתנות מאוד כתלות בלווה, אבל כדי לנצל את זה אתה בעצם מגביל את עצמך לשוכר שלא היה יכול להשיג משכנתא בתנאים טובים, כלומר אתה מגדיל את הסיכון (חפש שרשורים על כמה זמן לוקח להוציא שוכר שלא משלם) בשביל לקבל תשואה, כרגיל.

 

[בת העמק]

כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול

אם זה מה שחשוב, מה הקשר לכמה אחוז משכנתא לקחת?

האם יש סיבה לא לקנות דירה במשכנתא 100%

ראשית אני לא מכירה אפשרות לקנות ב-100% משכנתא בארץ ולא ברור לי למה זה חשוב בכלל לשאלתך.
שנית, אם אתה לא מכניס להנחות שלך את הריבית הנדרשת, זמן ההחזר וגובה ההחזר אז אפילו אי אפשר לחשב סיכונים וסיכויים.
נניח שקנית דירה במיליון, הכל מכספי הבנק, ולאחר שסיימת לשלם את המשכנתא יצא ששילמת עבור הדירה מיליון וחצי ובדרך נס הכל שולם משכר הדירה.
ונניח שעכשיו אתה מעמיד אותה למכירה תמורת מיליון (על זה תוסיף גם הוצאות נילוות). מי הרוויח כאן? אני רואה רק רווח לבנק, למתווך ולעו"ד.
ונניח שאתה לא מוכר אלא ממשיך להשכיר - כמה זמן יקח עד שהרווח הזה יכסה את ההפסד של חצי מיליון ריבית ששילמת לבנק? ומה היה קורה אילו היית מכניס את סכום הריבית לתיק המניות שלך במשך כל השנים האלו (סטטיסטית) במקום לשלם לבנק?
יש נסיבות טובות שמאפשרות להרוויח מדירות להשקעה (תשאל את @רוני או @אורי ג. ) אבל השאלה שלך (אם יש סיבה לא לקנות ב-100% משכנתא) היא לא אחת מהן.
חישובים הנובעים ממיקום הנכס, גובה הריבית, היחס בין ההשקעה לשכ"ד האפשרי וסבירות גבוהה לעליית ערך יקדמו אותך יותר.

 

[לירוןק]

נניח שקנית דירה במיליון, הכל מכספי הבנק, ולאחר שסיימת לשלם את המשכנתא יצא ששילמת עבור הדירה מיליון וחצי ובדרך נס הכל שולם משכר הדירה.
ונניח שעכשיו אתה מעמיד אותה למכירה תמורת מיליון (על זה תוסיף גם הוצאות נילוות). מי הרוויח כאן? אני רואה רק רווח לבנק, למתווך ולעו"ד.

זו בדיוק הנקודה, עם כל ההנחות האלה שלך בדיוק: אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.

כאמור, דיון תיאורטי. אם התנאים האלה לא אפשריים בגלל שהשוק משוכלל, סבבה. אבל בהנחות התיאורטיות שאת כתבת, למה את לא רואה רווח אלי?

 

[ג'וני]

זו בדיוק הנקודה, עם כל ההנחות האלה שלך בדיוק: אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.

כאמור, דיון תיאורטי. אם התנאים האלה לא אפשריים בגלל שהשוק משוכלל, סבבה. אבל בהנחות התיאורטיות שאת כתבת, למה את לא רואה רווח אלי?

בגדול: אם אתה מלווה כסף בריבית נמוכה מהתשואה של ההשקעה, אתה יכול לעשות כסף בלי הון. זאת שיטה אהובה על הטייקונים הישראלים אבל היא מאוד מסוכנת (ראה ערך דנקנר).

בקטן: אם הבנק היה נותן לך 100 אחוז (והוא לא), בגלל הסיכון לבנק הריבית היתה גבוהה, כנראה גבוהה מתשואת השכירות, שבארץ נכון להיום היא מאוד נמוכה. להלוות ב4 אחוז כדי לעשות תשואה של 3 אחוז זה לא רווחי.

בקיצור, זה אפשרי, אבל לא טריוויאלי, ומאוד מסוכן.

 

[אורי ג.]

ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').

הנחה שלא מתקיימת במציאות אא"כ יש לך משכנתא בלון מה שלא ממש אפשרי בארץ.

 

[דור ה-Z]

הנחה שלא מתקיימת במציאות אא"כ יש לך משכנתא בלון מה שלא ממש אפשרי בארץ.

סתם תהיתי לעצמי:
עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80% מהסכום כבלון ל-7 שנים, לקנות דירה במיליון ש"ח, לצבור את שכר הדירה (בהנחה שבאמת היה שוכר כזה כמו שהוא מתאר), לשלם את ההלוואה ולגלגל מחדש.
זה די דומה למשכנתא של 100% על בסיס פריים מסוג בלון, לו הייתה כזו.

ג"נ-לא ממליץ, לא יודע יותר מדי על נדל"ן, לא הייתי עושה את זה בעצמי

 

[Fitch]

זה לא אפשרי כי על 100% מימון תקבל החזר שהוא בערך כפול מהשכירות של אותה דירה.

 

[אורי ג.]

עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80% מהסכום כבלון ל-7 שנים, לקנות דירה במיליון ש"ח, לצבור את שכר הדירה (בהנחה שבאמת היה שוכר כזה כמו שהוא מתאר), לשלם את ההלוואה ולגלגל מחדש.
זה די דומה למשכנתא של 100% על בסיס פריים מסוג בלון, לו הייתה כזו.

זה נכון אבל זה לא משכנתא ותוכל להשקיע בכל דבר ככה, לא רק ברכישת דירה.
תאורטית גם תוכל לרכוש ב9000% אחוז מימון ככה.

 

[דור ה-Z]

זה נכון אבל זה לא משכנתא ותוכל להשקיע בכל דבר ככה, לא רק ברכישת דירה.
תאורטית גם תוכל לרכוש ב9000% אחוז מימון ככה.

פתאום, היכולת לקבל הלוואה זולה שיכולה לשמש כמינוף נראית כיתרון לא מובטל
אבל במחשבה שנייה, אתה בטח לא תופע מכך

 

[אורי ג.]

פתאום, היכולת לקבל הלוואה זולה שיכולה לשמש כמינוף נראית כיתרון לא מובטל
אבל במחשבה שנייה, אתה בטח לא תופע מכך

לא ואני אף מתמנף כך.
כל מי שמוכן לתת לי כסף זול אני אקח אותו בשמחה.

 

[cypriano de rore]

עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80%

ברוב המקומות זה 70% ורק אם אתה מעביר את הקרן למסלול כללי שלרוב יעשה תשואה הרבה יותר נמוכה ממחקה מדד או מנייתי.

 

[אורי ג.]

ברוב המקומות זה 70% ורק אם אתה מעביר את הקרן למסלול כללי שלרוב יעשה תשואה הרבה יותר נמוכה ממחקה מדד או מנייתי.

במיטב אפשר 80% גם במסלול מנייתי.

 

[cypriano de rore]

במיטב אפשר 80% גם במסלול מנייתי.

מפתיע.
בכל אופן, ברוב בתיק ההשקעות זה לא המצב.

 

[cypriano de rore]

במיטב אפשר 80% גם במסלול מנייתי.

אגב, מתי בדקת את זה בפעם אחרונה. שמעתי שהם הפסיקו לתת הלוואות ע״ח קופות גמל אבל זו רק שמועה ואין לי מושג עם זה נכון.

 

[אורי ג.]

אגב, מתי בדקת את זה בפעם אחרונה. שמעתי שהם הפסיקו לתת הלוואות ע״ח קופות גמל אבל זו רק שמועה ואין לי מושג עם זה נכון.

לפני כשנה שנה וחצי.

 

[בת העמק]

אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.

אתה שילמת לבנק מיליון וחצי וקיבלת מיליון. באותה מידה יכלת לקחת את שווי השכ"ד התיאורטי מתוך המשכורת שלך ולשים בתיק המניות שלך ולהרוויח דיבידנדים ועליית ערך (סטטיסטית היית מורווח לאחר 15 שנה שזה לרוב מינימום זמן משכנתא).

בקטן: אם הבנק היה נותן לך 100 אחוז (והוא לא), בגלל הסיכון לבנק הריבית היתה גבוהה, כנראה גבוהה מתשואת השכירות, שבארץ נכון להיום היא מאוד נמוכה. להלוות ב4 אחוז כדי לעשות תשואה של 3 אחוז זה לא רווחי.

צודק!

כל מי שמוכן לתת לי כסף זול אני אקח אותו בשמחה.

גם צודק, בדגש על הזול.
אז תגיד אתה, @לירוןק , נראה לך מצב תיאורטי שהבנק יתן לך כסף זול על 100% משכנתא? (כסף זול הכוונה ליחס בינו לבין התשואה הצפויה מהנכס).
הניסוי האחרון בעניין נגמר במפולת ובמחיקת המוני בנקים בארה"ב ב-2008

 

[cypriano de rore]

לפני כשנה שנה וחצי.

סיכוי סביר שזה כבר לא רלבנטי היום.