דילמת מינוף תיאורטית - השקעה בדירה 100% באמצעות משכנתא

לירוןק

משתמש רשום
הצטרף ב
6/9/19
הודעות
10
דירוג
1
נכנסתי למתמטיקה, קראתי בפורום, ואני מנסה להבין איפה התשובה האינטואיטיבית לא נכונה - האם בהנחות היסוד או במפגש עם המציאות?

הנחות:
נניח שקיים תיק השקעות 100% מניות (שום דבר באג"ח), וזה פרופיל ההשקעה הרצוי.
נניח שאפשר לקחת משכנתא (עם 0% הון עצמי) ולהשכיר את הבית
ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').
ונניח שאין דרישה לנזילות ב-תקופת המשכנתא כולה למעט מקרה חרום

למעשה, עם סיום המשכנתא, קיבלת נכס "מתנה", ב- ROI אינסופי.
הסיכון הולך ויורד, כשההנחה היחידה היא שערך הנכס לא ירד יותר מהר מקצב החזרת המשכנתא (מבוסס שכר דירה).
אם הנכס נכנס ל Cash Flow שלילי (או מקרה חרום) - תמיד אפשר למכור אותו ולהחזיר את החלק הנותר במשכנתא.

ברור שלעיתים יש דרישה להון עצמי על חשבון תיק ההשקעות וזה מסבך קצת את המתמטיקה, כי ה- ROI הוא לא אינסוף ואתה מוריד מתשואת תיק המניות, אבל ה ROI הולך וגדל ככל שההון העצמי שאתה שם קטן יותר.

אינטואיטיבית ובקצת חישובים טריוויאלים - אין סיבה "לא", ללא תלות בגובה הריבית כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול, האומנם זה המצב? (אני אדגיש - יכול להיות שיש השקעות יותר טובות, אבל אין סיבה ל "לא")
 

Shaz

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/6/18
הודעות
4,773
דירוג
1,722
לא בטוח שהבנתי את השאלה ואנסה לסכם אותה..

אתה למעשה שואל האם עדיף דירה ממזומן?
 

לירוןק

משתמש רשום
הצטרף ב
6/9/19
הודעות
10
דירוג
1
לא, אין מזומן מעורב.

השאלה היא - האם יש סיבה לא לקנות דירה במשכנתא 100%, רק לצורך השקעה, כל עוד שכר הדירה מספיק להחזקתה (כולל החזר המשכנתא)?
 

petit nicolas

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/18
הודעות
186
דירוג
451
בשוק משוכלל מצב כזה לא אמור להיות אפשרי, כי השוכר שלך לא אידיוט והוא יודע שהוא יכול לקנות את הדירה של השכן שלך ב - 100% מימון ולשלם משכנתא במקום שכר דירה בגובה זהה ולגמור עם דירה (במילים אחרות - לעשות את אותה עסקה שלך אבל לשלם את שכר הדירה בעצמו לעצמו). מצב כזה בהכרח יעלה את מחיר הקנייה של הדירה או יוריד את מחירי השכירות, או שניהם.

כמובן שאפשר לטעון ששוק הדיור לא משוכלל, וכמובן שתנאי משכנתא יכולים להשתנות מאוד כתלות בלווה, אבל כדי לנצל את זה אתה בעצם מגביל את עצמך לשוכר שלא היה יכול להשיג משכנתא בתנאים טובים, כלומר אתה מגדיל את הסיכון (חפש שרשורים על כמה זמן לוקח להוציא שוכר שלא משלם) בשביל לקבל תשואה, כרגיל.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,582
דירוג
10,392
כל עוד שכר הדירה מספיק לתפעול
אם זה מה שחשוב, מה הקשר לכמה אחוז משכנתא לקחת?
האם יש סיבה לא לקנות דירה במשכנתא 100%
ראשית אני לא מכירה אפשרות לקנות ב-100% משכנתא בארץ ולא ברור לי למה זה חשוב בכלל לשאלתך.
שנית, אם אתה לא מכניס להנחות שלך את הריבית הנדרשת, זמן ההחזר וגובה ההחזר אז אפילו אי אפשר לחשב סיכונים וסיכויים.
נניח שקנית דירה במיליון, הכל מכספי הבנק, ולאחר שסיימת לשלם את המשכנתא יצא ששילמת עבור הדירה מיליון וחצי ובדרך נס הכל שולם משכר הדירה.
ונניח שעכשיו אתה מעמיד אותה למכירה תמורת מיליון (על זה תוסיף גם הוצאות נילוות). מי הרוויח כאן? אני רואה רק רווח לבנק, למתווך ולעו"ד.
ונניח שאתה לא מוכר אלא ממשיך להשכיר - כמה זמן יקח עד שהרווח הזה יכסה את ההפסד של חצי מיליון ריבית ששילמת לבנק? ומה היה קורה אילו היית מכניס את סכום הריבית לתיק המניות שלך במשך כל השנים האלו (סטטיסטית) במקום לשלם לבנק?
יש נסיבות טובות שמאפשרות להרוויח מדירות להשקעה (תשאל את @רוני או @אורי ג. ) אבל השאלה שלך (אם יש סיבה לא לקנות ב-100% משכנתא) היא לא אחת מהן.
חישובים הנובעים ממיקום הנכס, גובה הריבית, היחס בין ההשקעה לשכ"ד האפשרי וסבירות גבוהה לעליית ערך יקדמו אותך יותר.
 

לירוןק

משתמש רשום
הצטרף ב
6/9/19
הודעות
10
דירוג
1
נניח שקנית דירה במיליון, הכל מכספי הבנק, ולאחר שסיימת לשלם את המשכנתא יצא ששילמת עבור הדירה מיליון וחצי ובדרך נס הכל שולם משכר הדירה.
ונניח שעכשיו אתה מעמיד אותה למכירה תמורת מיליון (על זה תוסיף גם הוצאות נילוות). מי הרוויח כאן? אני רואה רק רווח לבנק, למתווך ולעו"ד.

זו בדיוק הנקודה, עם כל ההנחות האלה שלך בדיוק: אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.

כאמור, דיון תיאורטי. אם התנאים האלה לא אפשריים בגלל שהשוק משוכלל, סבבה. אבל בהנחות התיאורטיות שאת כתבת, למה את לא רואה רווח אלי?
 

ג'וני

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/8/17
הודעות
188
דירוג
207
זו בדיוק הנקודה, עם כל ההנחות האלה שלך בדיוק: אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.

כאמור, דיון תיאורטי. אם התנאים האלה לא אפשריים בגלל שהשוק משוכלל, סבבה. אבל בהנחות התיאורטיות שאת כתבת, למה את לא רואה רווח אלי?

בגדול: אם אתה מלווה כסף בריבית נמוכה מהתשואה של ההשקעה, אתה יכול לעשות כסף בלי הון. זאת שיטה אהובה על הטייקונים הישראלים אבל היא מאוד מסוכנת (ראה ערך דנקנר).

בקטן: אם הבנק היה נותן לך 100 אחוז (והוא לא), בגלל הסיכון לבנק הריבית היתה גבוהה, כנראה גבוהה מתשואת השכירות, שבארץ נכון להיום היא מאוד נמוכה. להלוות ב4 אחוז כדי לעשות תשואה של 3 אחוז זה לא רווחי.

בקיצור, זה אפשרי, אבל לא טריוויאלי, ומאוד מסוכן.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,732
ונניח שכל הכנסות שכר הדירה הולכות למשכנתא ותפעול הנכס (במובן הרחב, כולל תקופות ריקות, שיפוצים וכו').
הנחה שלא מתקיימת במציאות אא"כ יש לך משכנתא בלון מה שלא ממש אפשרי בארץ.
 

דור ה-Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
26/4/19
הודעות
1,578
דירוג
1,377
הנחה שלא מתקיימת במציאות אא"כ יש לך משכנתא בלון מה שלא ממש אפשרי בארץ.

סתם תהיתי לעצמי:
עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80% מהסכום כבלון ל-7 שנים, לקנות דירה במיליון ש"ח, לצבור את שכר הדירה (בהנחה שבאמת היה שוכר כזה כמו שהוא מתאר), לשלם את ההלוואה ולגלגל מחדש.
זה די דומה למשכנתא של 100% על בסיס פריים מסוג בלון, לו הייתה כזו.

ג"נ-לא ממליץ, לא יודע יותר מדי על נדל"ן, לא הייתי עושה את זה בעצמי
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,847
זה לא אפשרי כי על 100% מימון תקבל החזר שהוא בערך כפול מהשכירות של אותה דירה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,732
עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80% מהסכום כבלון ל-7 שנים, לקנות דירה במיליון ש"ח, לצבור את שכר הדירה (בהנחה שבאמת היה שוכר כזה כמו שהוא מתאר), לשלם את ההלוואה ולגלגל מחדש.
זה די דומה למשכנתא של 100% על בסיס פריים מסוג בלון, לו הייתה כזו.
זה נכון אבל זה לא משכנתא ותוכל להשקיע בכל דבר ככה, לא רק ברכישת דירה.
תאורטית גם תוכל לרכוש ב9000% אחוז מימון ככה.
 

דור ה-Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
26/4/19
הודעות
1,578
דירוג
1,377
זה נכון אבל זה לא משכנתא ותוכל להשקיע בכל דבר ככה, לא רק ברכישת דירה.
תאורטית גם תוכל לרכוש ב9000% אחוז מימון ככה.

פתאום, היכולת לקבל הלוואה זולה שיכולה לשמש כמינוף נראית כיתרון לא מובטל
אבל במחשבה שנייה, אתה בטח לא תופע מכך :)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,732
פתאום, היכולת לקבל הלוואה זולה שיכולה לשמש כמינוף נראית כיתרון לא מובטל
אבל במחשבה שנייה, אתה בטח לא תופע מכך :)
לא ואני אף מתמנף כך.
כל מי שמוכן לתת לי כסף זול אני אקח אותו בשמחה.
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,473
דירוג
4,292
עקרונית, אם יש לך קרן השתלמות (או גמל להשקעה, בחלק מהמקומות) של 1,250,000 ש"ח, אפשר ללוות 80%
ברוב המקומות זה 70% ורק אם אתה מעביר את הקרן למסלול כללי שלרוב יעשה תשואה הרבה יותר נמוכה ממחקה מדד או מנייתי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
6,582
דירוג
10,392
אני הוצאתי 0 ש"ח מהכיס, וכעבור תקופת המשכנתא מכרתי את הבית וקיבלתי מליון לכיס.
אתה שילמת לבנק מיליון וחצי וקיבלת מיליון. באותה מידה יכלת לקחת את שווי השכ"ד התיאורטי מתוך המשכורת שלך ולשים בתיק המניות שלך ולהרוויח דיבידנדים ועליית ערך (סטטיסטית היית מורווח לאחר 15 שנה שזה לרוב מינימום זמן משכנתא).
בקטן: אם הבנק היה נותן לך 100 אחוז (והוא לא), בגלל הסיכון לבנק הריבית היתה גבוהה, כנראה גבוהה מתשואת השכירות, שבארץ נכון להיום היא מאוד נמוכה. להלוות ב4 אחוז כדי לעשות תשואה של 3 אחוז זה לא רווחי.
צודק!
כל מי שמוכן לתת לי כסף זול אני אקח אותו בשמחה.
גם צודק, בדגש על הזול.
אז תגיד אתה, @לירוןק , נראה לך מצב תיאורטי שהבנק יתן לך כסף זול על 100% משכנתא? (כסף זול הכוונה ליחס בינו לבין התשואה הצפויה מהנכס).
הניסוי האחרון בעניין נגמר במפולת ובמחיקת המוני בנקים בארה"ב ב-2008
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G דילמת החייל המשוחרר התפתחות אישית 14
ברייטס דילמת קופות גמל שוק ההון 6
amidar דילמת מעבר קרן השתלמות... צרכנות פיננסית 18
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
G שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום נדל"ן 11
ט שוק ההון: למה אנשים לוקחים הלוואה לצרכי מינוף? פוסטים מאיכות נמוכה 13
Y אז מה בעצם העלות של משכנתא כמינוף לשם מינוף? נדל"ן 13
ה מינוף קופת גמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ל התייעצות לפני השקעה (גידור, מטח, מינוף וכו) שוק ההון 40
ד שאלה עקרונית לגבי מינוף צרכנות פיננסית 1
מוריה מינוף של קרן השתלמות- מנסה להבין את הלוגיקה המוטעית פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 25
yossidiv האם אתם מכירים ספרים או דרך יעילה אחרת ללמוד על מינוף ? התפתחות אישית 2
ס כדאיות מינוף תיק מניות בעזרת משכנתא על דירה קיימת שוק ההון 7
L פיזור על פני זמן: מינוף כדרך להורדת סיכון שוק ההון 75
Y האם יש קרנות עם מינוף סולידי? שוק ההון 4
R מינוף חינם על ניירות ערך זרים שוק ההון 1
ל הלוואה לטובת מינוף, עד כמה? שוק ההון 6
S התייעצות מינוף 800K משכנתא לשתי דירות נדל"ן 30
Wonko מינוף של מניות שוק ההון 44
A מינוף סטודנטיאלי שוק ההון 8
י מינוף משכנתא צמודה נדל"ן 22
B מינוף בIB העולמית שוק ההון 10
L מינוף התייעצות נדל"ן 12
O אחוז החזר הלוואות (מינוף, לא צריכה) מסך ההכנסות שוק ההון 4
A מינוף תיק השקעות עבור משכנתא צרכנות פיננסית 3
N שאלה תאירוטית על מינוף/ הלוואה לעסק אוף טופיק 18
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 39
ד לא הבנתי איך מינוף עובד בעסקים שוק ההון 41
liranviper חישוב סיכון מינוף ב IB + ביאור מונחים שוק ההון 105
T מינוף ככלי לפיזור התיק הזמן שוק ההון 1
J מינוף בנדל"ן וחישוב תשואה נדל"ן 34
N מינוף קופת גמל להשקעה שוק ההון 27
ד ריט עם מקסימום מינוף באירופה או ארה"ב שוק ההון 23
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ImCarryGG המלצה לספרים/מאמרים על מינוף באמצעות הלוואת בנק שוק ההון 52
Yuvalbuz3 מקורות מידע על מינוף עסקי צרכנות פיננסית 5
עומרפ מינוף על מחקות שוק ההון 24
יאיא מינוף קרן השתלמות על ידי הלוואה והשקעה חוזרת שוק ההון 19
B שאלה לגבי מינוף, UPRO מול SSO שוק ההון 35
ק מה עושים כשרוצים מינוף על נייר זניח ואין עליו אופציות שוק ההון 24
Shaz שיטה שחשבתי עליה שמשלבת השעה פסיבית במדדים עולמיים עם מצבים של מינוף כשצריך שוק ההון 76
I מינוף פוליסת חיסכון לקנית נדל"ן בארה"ב נדל"ן 7
S מינוף סולידי שוק ההון 10
G מינוף שנוצר בעקבות המשכנתא שוק ההון 65
J עלויות ותנאי מינוף בIB שוק ההון 18
ע מינוף שוק ההון 7
M ניסיון מינוף שוק ההון 10
doc29 מינוף זול (?) נדל"ן 45

נושאים דומים

למעלה