חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף

[solidix2]

נניח ורכשתי דירה להשקעה ב100k ש״ח עם משכנתא בגובה 50k ש״ח.
שכירות: 2000 ש״ח, ריבית משכנתא חודשית: 400 ש״ח, קרן משכנתא חודשית: 600 ש״ח
תזרים חודשי אחרי כל ההוצאות (תיקונים, חודש וחצי ללא שוכרים, ביטוחים וכו׳) - 500 ש״ח שמושקעים מידי חודש בקרן מחקה על s&p500.
נניח שאין שינוי בערך הדירה.
אורך ההשקעה: 15 שנים

איך מבצעים חישוב irr עבור ההשקעה הזו? אשמח לראות את החישוב המלא
שאלת בונוס - איך ניתן להשוות את ההשקעה הזו להשקעה של 100k ש״ח בקרן מחקה על s&p500 ל15 שנים לדוגמא?

 

[yanosh34]

לא בדיוק כל הסיפור שתיארת אבל אתה יכול להתחיל מזה:



מה שאתה רואה בדוגמה הזאת זה קניה של הבית בשורה הראשונה (הבית שווה 100 אלף אבל אתה שם 50 אלף), תזרים חיובי של בדיוק 500 בכל חודש (שכירות פחות משכנתא פחות שאר ההוצאות), ואחרי בדיוק שנתיים, פירעון יתרת משכנתא של 30 אלף + מכירה של הבית בשווי 100 אלף.
הIRR של זה הוא 31%, הנוסחה הוא הפונקציה XIRR.