האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה

[איש ירח]

מבלי להתייחס לשאלה האם כדאי להשקיע היום בדירה בתשואות הנוכחיות, האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?
השאלה שלי מתייחסת לדירה בישראל ולא בחו"ל.
@רוני ?

 

[half-solid]

במידה וזו דירה שניה (ולא שלישית):
להצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנה וחצי (שנתיים?).
ברגע שאתה משגר הצהרה, הבנק יתן לך 70% (דירה חליפית).
אם לא תמכור בסוף... אז... אממ... לא תמכור בסוף.

 

[איש ירח]

הצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנה וחצי

זה חוקי?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בנוסף למה שכתבו שמאפשר להגיע ל70% משכנתא מהבנק, ניתן לשלב הלוואות כנגד מוצרים פיננסיים אחרים - פנסיה / השתלמות / תיקי השקעות וכו'. חלקם ניתן גם בגרייס כדי לשלם רק ריבית.

** מומלץ להבין את הסיכונים שבכך לפני שמבצעים.

 

[האזרח הקטן]

אפשר לקחת משכנתא מגופים לא בנקאיים, שאינם כפופים למגבלת 50% מימון לדירה שנייה (והריבית בהם גבוהה יותר).
אפשר גם לקחת הלוואת בלון מקרן ההשתלמות ומקרן הפנסיה ל7 שנים.

 

[half-solid]

זה חוקי?

מה חוקי?

לרצות למכור את הדירה, ואז להתחרט?

כמו שתשאל האם חוקי לומר בהשבעה בצה"ל 'אני נשבע', כשאתה לא בטוח מתכוון.

 

[האזרח הקטן]

זה חוקי?

הבנק מסתמך על ההצהרה שלך לרשות המסים לגבי דירה יחידה/מכירת דירה קיימת, וברגע שאושרה לך ההלוואה כבר לא מעניין אותו מה עשית בפועל עם הדירה הראשונה.

ההצהרה לרשות המסים לגבי כוונת מכירה היא הפיכה - מותר לאדם להתחרט לגבי המכירה ולהסדיר את מס הרכישה על הדירה לפי דירה שנייה (בתוספת ריבית).

עריכה: זה המצב נכון להיום. אולי בעתיד בנקים יידרשו על ידי בנק ישראל לאכוף את אחוז המימון לאחר תקופת המכירה המותרת.

 

[איש ירח]

ניתן לשלב הלוואות כנגד מוצרים פיננסיים אחרים - פנסיה / השתלמות / תיקי השקעות

מומלץ להבין את הסיכונים שבכך לפני שמבצעים.

תודה. לא חשבתי על זה באמת. השאלה שלי היא תיאורטית כרגע. התשואות על השכרת דירה לא נראות לי אטרקטיביות היום. בנוסף, אחת הבעיות בהשקעה בדירה שנייה היא, שיש צורך בריתוק הון גדול מדי עבור קניית הדירה.

ולא שלישית

מה קורה עם יש חלק מדירה בירושה?

 

[half-solid]

עם

אם?

מה קורה עם יש חלק מדירה בירושה?

לא יודע. אבל אשמח אם תעדכן כשתהיה לך תשובה.

 

[אנרי]

קח בחשבון שאמנם התשואות לא משהו אבל עליית הערך של דירות מגורים באזורי הביקוש בארץ היא בהחלט משהו. כך שאתה מביא מהבית 30% מהמחיר מקבל משכנתא 70% בריבית ממוצעת של 2% ומרוויח את עליית הערך של כל ה100% [בין 4-10%] לגבי התשואה החודשית לפעמים יש אפשרות לפצל את הדירה ולהגדיל את התשואה, אם כי בדרך כלל זה לא חוקי אך בהרבה עיריות מקובל להעלים עין מזה.

 

[רוני]

מבלי להתייחס לשאלה האם כדאי להשקיע היום בדירה בתשואות הנוכחיות, האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?
השאלה שלי מתייחסת לדירה בישראל ולא בחו"ל.
@רוני ?

היי
למיטב ידיעתי ביטוח כלל מאפשרים מינוף עד 60%.

https://www.clalbit.co.il/loansandmortgage/mortgage/

 

[אורי ג.]

במידה וזו דירה שניה (ולא שלישית):
להצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנה וחצי (שנתיים?).
ברגע שאתה משגר הצהרה, הבנק יתן לך 70% (דירה חליפית).
אם לא תמכור בסוף... אז... אממ... לא תמכור בסוף.

כבר אי אפשר, רק הלוואת גישור לעד שנתיים.

האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?

אפשר בחוץ בנקאי או בבנק אבל במחלקה עסקית או משכנתא עסקית ובריביות גבוהות יותר.

 

[יושב קרנות]

ההצהרה לרשות המסים לגבי כוונת מכירה היא הפיכה - מותר לאדם להתחרט לגבי המכירה ולהסדיר את מס הרכישה על הדירה לפי דירה שנייה (בתוספת ריבית)

ישנה אפשרות לשלם מס רכישה בעת רכישת הדירה השניה, ואם תמכור יוחזר לך הסכום בתוספת ריבית והצמדה (כך זכור לי תבדוק שוב).
באם לא תשלם במיידי תחויב בריבית והצמדה על כל התקופה.

 

[האזרח הקטן]

כבר אי אפשר, רק הלוואת גישור לעד שנתיים.

אם אני זוכר נכון, הלוואת הגישור לשנתיים זה כשרוצים למשכן את הדירה הראשונה לצורך רכישת דירה שנייה (משכון נכס קיים). במשכנתא על הדירה השנייה אין את ההגבלה הזו, כל עוד אתה מצהיר שאתה מוכר את הראשונה.

 

[אורי ג.]

אם אני זוכר נכון, הלוואת הגישור לשנתיים זה כשרוצים למשכן את הדירה הראשונה לצורך רכישת דירה שנייה (משכון נכס קיים).

לא, זה כבר אסור לחלוטין.

). במשכנתא על הדירה השנייה אין את ההגבלה הזו, כל עוד אתה מצהיר שאתה מוכר את הראשונה.

יש, הגבלות חדשות לצערי:

1. דיור חלופי - ניתן יהיה לקבל הלוואת גישור בלבד על נכס קיים ועד 30% משווי הנכס הנרכש. בנוסף, תקופת הגרייס תהיה לתקופה מקסימאלית של עד 24 חודשים בכפוף למגבלות "דיור חלופי" של רשויות המס.

 

[האזרח הקטן]

לא, זה כבר אסור לחלוטין

יש, הגבלות חדשות לצערי:

1. דיור חלופי - ניתן יהיה לקבל הלוואת גישור בלבד על נכס קיים ועד 30% משווי הנכס הנרכש. בנוסף, תקופת הגרייס תהיה לתקופה מקסימאלית של עד 24 חודשים בכפוף למגבלות "דיור חלופי" של רשויות המס.

תוכל להפנות למקור? מה שציטטת אינו חלק מההנחיות שפורסמו באוגוסט על ידי בנק ישראל.

בנק ישראל - הודעות לעיתונות - בנק ישראל מפרסם שלושה עדכונים להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור

www.boi.org.il

 

[אורי ג.]

תוכל להפנות למקור? מה שציטטת אינו חלק מההנחיות שפורסמו באוגוסט על ידי בנק ישראל.

בנק ישראל - הודעות לעיתונות - בנק ישראל מפרסם שלושה עדכונים להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואות לדיור

www.boi.org.il

טרחת לקרוא את הלינק שצירפת? זה כתוב שם במפורש:
עם זאת, על מנת לאפשר ל"משפרי דיור" לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של דירת המגורים הקיימת, נקבע כי ברכישת דירה חליפית בנק כן יהיה רשאי להעמיד הלוואה נוספת, לצורך השלמת מימון הרכישה בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים, כמפורט בהבהרה המצורפת, וביניהם מובהר כי תקופת ההלוואה לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים[1]. נכון להיום: תקופת ההלוואה לא תעלה על 24 חודשים. ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי התאגיד הבנקאי לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

 

[האזרח הקטן]

טרחת לקרוא את הלינק שצירפת? זה כתוב שם במפורש:
עם זאת, על מנת לאפשר ל"משפרי דיור" לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של דירת המגורים הקיימת, נקבע כי ברכישת דירה חליפית בנק כן יהיה רשאי להעמיד הלוואה נוספת, לצורך השלמת מימון הרכישה בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים, כמפורט בהבהרה המצורפת, וביניהם מובהר כי תקופת ההלוואה לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים[1]. נכון להיום: תקופת ההלוואה לא תעלה על 24 חודשים. ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי התאגיד הבנקאי לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.

תקרא את הפסקה שציטטת עם המשפט הראשון שהשמטת (הוספתי את ההדגשה):
"בהתאם לאמור, הפיקוח על הבנקים מעדכן את השו"ת בנושא האמור ומבהיר כי הלוואה בשעבוד דירת מגורים ("הלוואה לכל מטרה"), לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות LTV ברכישת דירת מגורים.".

כלומר המשפט שציטטת מדבר על שיעבוד נכס קיים, למטרת הון עצמי לרכישת דירה. במצב כזה באמת ניתן להשתמש רק בהלוואת גישור. אבל זה לא מדבר על גובה המימון של הדירה החליפית.

 

[אורי ג.]

אבל זה לא מדבר על גובה המימון של הדירה החליפית.

נשאר זהה, 70%.

 

[האזרח הקטן]

נשאר זהה, 70%.

נכון. וזו בדיוק הייתה הטענה שאותה פסלת מעלה.