האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה

איש ירח

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
1,149
דירוג
1,560
מבלי להתייחס לשאלה האם כדאי להשקיע היום בדירה בתשואות הנוכחיות, האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?
השאלה שלי מתייחסת לדירה בישראל ולא בחו"ל.
@רוני ?
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,210
דירוג
1,141
במידה וזו דירה שניה (ולא שלישית):
להצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנה וחצי (שנתיים?).
ברגע שאתה משגר הצהרה, הבנק יתן לך 70% (דירה חליפית).
אם לא תמכור בסוף... אז... אממ... לא תמכור בסוף.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
532
דירוג
473
בנוסף למה שכתבו שמאפשר להגיע ל70% משכנתא מהבנק, ניתן לשלב הלוואות כנגד מוצרים פיננסיים אחרים - פנסיה / השתלמות / תיקי השקעות וכו'. חלקם ניתן גם בגרייס כדי לשלם רק ריבית.

** מומלץ להבין את הסיכונים שבכך לפני שמבצעים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
אפשר לקחת משכנתא מגופים לא בנקאיים, שאינם כפופים למגבלת 50% מימון לדירה שנייה (והריבית בהם גבוהה יותר).
אפשר גם לקחת הלוואת בלון מקרן ההשתלמות ומקרן הפנסיה ל7 שנים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
הבנק מסתמך על ההצהרה שלך לרשות המסים לגבי דירה יחידה/מכירת דירה קיימת, וברגע שאושרה לך ההלוואה כבר לא מעניין אותו מה עשית בפועל עם הדירה הראשונה.

ההצהרה לרשות המסים לגבי כוונת מכירה היא הפיכה - מותר לאדם להתחרט לגבי המכירה ולהסדיר את מס הרכישה על הדירה לפי דירה שנייה (בתוספת ריבית).

עריכה: זה המצב נכון להיום. אולי בעתיד בנקים יידרשו על ידי בנק ישראל לאכוף את אחוז המימון לאחר תקופת המכירה המותרת.
 
נערך לאחרונה ב:

איש ירח

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
1,149
דירוג
1,560
ניתן לשלב הלוואות כנגד מוצרים פיננסיים אחרים - פנסיה / השתלמות / תיקי השקעות
מומלץ להבין את הסיכונים שבכך לפני שמבצעים.
תודה. לא חשבתי על זה באמת. השאלה שלי היא תיאורטית כרגע. התשואות על השכרת דירה לא נראות לי אטרקטיביות היום. בנוסף, אחת הבעיות בהשקעה בדירה שנייה היא, שיש צורך בריתוק הון גדול מדי עבור קניית הדירה.
ולא שלישית
מה קורה עם יש חלק מדירה בירושה?
 

אנרי

משתמש רשום
הצטרף ב
16/12/21
הודעות
6
דירוג
0
קח בחשבון שאמנם התשואות לא משהו אבל עליית הערך של דירות מגורים באזורי הביקוש בארץ היא בהחלט משהו. כך שאתה מביא מהבית 30% מהמחיר מקבל משכנתא 70% בריבית ממוצעת של 2% ומרוויח את עליית הערך של כל ה100% [בין 4-10%] לגבי התשואה החודשית לפעמים יש אפשרות לפצל את הדירה ולהגדיל את התשואה, אם כי בדרך כלל זה לא חוקי אך בהרבה עיריות מקובל להעלים עין מזה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,844
דירוג
5,147
מבלי להתייחס לשאלה האם כדאי להשקיע היום בדירה בתשואות הנוכחיות, האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?
השאלה שלי מתייחסת לדירה בישראל ולא בחו"ל.
@רוני ?
היי
למיטב ידיעתי ביטוח כלל מאפשרים מינוף עד 60%.

https://www.clalbit.co.il/loansandmortgage/mortgage/
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,741
דירוג
24,730
במידה וזו דירה שניה (ולא שלישית):
להצהיר שאתה מוכר את הראשונה תוך שנה וחצי (שנתיים?).
ברגע שאתה משגר הצהרה, הבנק יתן לך 70% (דירה חליפית).
אם לא תמכור בסוף... אז... אממ... לא תמכור בסוף.
כבר אי אפשר, רק הלוואת גישור לעד שנתיים.
האם ניתן ואיך, להגיע לרמות מינוף גבוהות מ- 50% עבור דירה להשקעה?
אפשר בחוץ בנקאי או בבנק אבל במחלקה עסקית או משכנתא עסקית ובריביות גבוהות יותר.
 

יושב קרנות

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/7/20
הודעות
79
דירוג
19
ההצהרה לרשות המסים לגבי כוונת מכירה היא הפיכה - מותר לאדם להתחרט לגבי המכירה ולהסדיר את מס הרכישה על הדירה לפי דירה שנייה (בתוספת ריבית)
ישנה אפשרות לשלם מס רכישה בעת רכישת הדירה השניה, ואם תמכור יוחזר לך הסכום בתוספת ריבית והצמדה (כך זכור לי תבדוק שוב).
באם לא תשלם במיידי תחויב בריבית והצמדה על כל התקופה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
כבר אי אפשר, רק הלוואת גישור לעד שנתיים.
אם אני זוכר נכון, הלוואת הגישור לשנתיים זה כשרוצים למשכן את הדירה הראשונה לצורך רכישת דירה שנייה (משכון נכס קיים). במשכנתא על הדירה השנייה אין את ההגבלה הזו, כל עוד אתה מצהיר שאתה מוכר את הראשונה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,741
דירוג
24,730
אם אני זוכר נכון, הלוואת הגישור לשנתיים זה כשרוצים למשכן את הדירה הראשונה לצורך רכישת דירה שנייה (משכון נכס קיים).
לא, זה כבר אסור לחלוטין.
). במשכנתא על הדירה השנייה אין את ההגבלה הזו, כל עוד אתה מצהיר שאתה מוכר את הראשונה.
יש, הגבלות חדשות לצערי:
  1. דיור חלופי - ניתן יהיה לקבל הלוואת גישור בלבד על נכס קיים ועד 30% משווי הנכס הנרכש. בנוסף, תקופת הגרייס תהיה לתקופה מקסימאלית של עד 24 חודשים בכפוף למגבלות "דיור חלופי" של רשויות המס.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
לא, זה כבר אסור לחלוטין
יש, הגבלות חדשות לצערי:
  1. דיור חלופי - ניתן יהיה לקבל הלוואת גישור בלבד על נכס קיים ועד 30% משווי הנכס הנרכש. בנוסף, תקופת הגרייס תהיה לתקופה מקסימאלית של עד 24 חודשים בכפוף למגבלות "דיור חלופי" של רשויות המס.
תוכל להפנות למקור? מה שציטטת אינו חלק מההנחיות שפורסמו באוגוסט על ידי בנק ישראל.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,741
דירוג
24,730
תוכל להפנות למקור? מה שציטטת אינו חלק מההנחיות שפורסמו באוגוסט על ידי בנק ישראל.
טרחת לקרוא את הלינק שצירפת? זה כתוב שם במפורש:
עם זאת, על מנת לאפשר ל"משפרי דיור" לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של דירת המגורים הקיימת, נקבע כי ברכישת דירה חליפית בנק כן יהיה רשאי להעמיד הלוואה נוספת, לצורך השלמת מימון הרכישה בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים, כמפורט בהבהרה המצורפת, וביניהם מובהר כי תקופת ההלוואה לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים[1]. נכון להיום: תקופת ההלוואה לא תעלה על 24 חודשים. ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי התאגיד הבנקאי לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
3,755
דירוג
4,138
טרחת לקרוא את הלינק שצירפת? זה כתוב שם במפורש:
עם זאת, על מנת לאפשר ל"משפרי דיור" לבצע עסקת רכישה של דירה בטרם המכירה של דירת המגורים הקיימת, נקבע כי ברכישת דירה חליפית בנק כן יהיה רשאי להעמיד הלוואה נוספת, לצורך השלמת מימון הרכישה בכפוף לקיומם של תנאים מסוימים, כמפורט בהבהרה המצורפת, וביניהם מובהר כי תקופת ההלוואה לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים[1]. נכון להיום: תקופת ההלוואה לא תעלה על 24 חודשים. ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי התאגיד הבנקאי לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי הלווה.
תקרא את הפסקה שציטטת עם המשפט הראשון שהשמטת (הוספתי את ההדגשה):
"בהתאם לאמור, הפיקוח על הבנקים מעדכן את השו"ת בנושא האמור ומבהיר כי הלוואה בשעבוד דירת מגורים ("הלוואה לכל מטרה"), לא תוכל להיחשב כחלק מההון העצמי לצורך עמידה במגבלות LTV ברכישת דירת מגורים.".

כלומר המשפט שציטטת מדבר על שיעבוד נכס קיים, למטרת הון עצמי לרכישת דירה. במצב כזה באמת ניתן להשתמש רק בהלוואת גישור. אבל זה לא מדבר על גובה המימון של הדירה החליפית.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C שומת מס עם הפסדי הון מועברים - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 5
M דוח שנתי 2021- עד מתי אפשר להגיש? מיסים 1
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
L איך אפשר להכניס כסף לרוסיה? אוף טופיק 39
חתול לילה מה אפשר לעשות עם הפסד דולרי? מיסים 8
Y האם אפשר לקזז כנגד מס רווח הון? מיסים 8
L האם מישהו יודע בוודאות מתי אפשר להעביר שקלים מחשבון ברוקר(IB) לאחר מכירת ניירות ערך והמרה לשקלים בלי חיוב ריבית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
מ האם אפשר לתקן השקעות נדל"ן כושלות? נדל"ן 20
יאיא מה אפשר לעשות כשהברוקר מזייף? צרכנות פיננסית 15
ב עד כמה קומות אפשר? נדל"ן 7
J ניוד מלא/חלקי מביטוח מנהלים - האם אפשר לשמור ביטוח א.כ.ע? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
O האם עדיין אפשר לקבל 70% מימון על דירה חליפית נדל"ן 11
O מכירים אתר שבו אפשר להצמיד לגרפים אירועים מהעבר ? שוק ההון 1
B האם אפשר להיות גם שכיר וגם עוסק פטור (במע"מ) שהוא גם עצמאי שאיינו עונה להגדרה בביטוח לאומי? מיסים 2
ב אפשר לקנות קרנות iShares BlackRock דרך אלטושלר ? פוסטים מאיכות נמוכה 2
D אפשר לקנות מניות ממונפות בקופת גמל בניהול אישי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ה מישהו יודע איך אפשר להגיע לDB שמדלן עובדים איתו ? נדל"ן 5
S אז מה עוד אפשר לעשות עם הפנסיה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 35
י האם אפשר לקבל משכנתא בוליט ל30 שנה? נדל"ן 2
ט מישהו יודע אם ואיך אפשר לצפות במשחקי היורו (בתשלום כמובן) דרך המחשב? פוסטים מאיכות נמוכה 0
Y האם אפשר היום לקחת הלוואה בריבית קבועה ולהתחיל לשלם אותה רק עוד כמה שנים? צרכנות פיננסית 5
T האם אפשר לקבל דמי אבטלה רטרואקטיבית? מיסים 5
Y האם אפשר איפה שהוא למיין מניות לפי השווי שאנליסטים נותנים להן (יחסית למחירן הנוכחי) בפלטפורמה כלשהי? שוק ההון 3
אני חדש אני חדש (יוצא לחיים עצמאים) - האם אפשר להתמקח על דמי וועד גבוהים בדירות להשכרה? נדל"ן 44
פ האם יש נכסים שאי אפשר למסות באופן חד צדדי? מיסים 7
G אפשר להירשם לאינטרקטיב ישראל בלי לשלם דאטא? פוסטים מאיכות נמוכה 0
נירוש האם אפשר להתנהל עם כ.אשראי חוץ בנקאי בלבד צרכנות פיננסית 14
פ האם אפשר לחשב בכמה הממשלה תעלה מיסים אחרי הבחירות? מיסים 18
F איך אפשר להתחיל ? שוק ההון 4
E MO איך אפשר לדעת אם תשואת הדיבידנד טובה ? פוסטים מאיכות נמוכה 20
A עד מתי אפשר להגיש דו"ח למס הכנסה עבור 2020? שוק ההון 0
ב שירות נוראי - מה אפשר לעשות? צרכנות פיננסית 3
G ללא דיבידנדים - איך דואגים שתמיד יהיה אפשר למכור מניות בזמן הפרישה ולשמור על איזון? שוק ההון 4
ט האם אפשר לתבוע בנק/ברוקר ישראלי בשל תקלות חוזרות שוק ההון 5
S משתמשי ספארק - האם אפשר לנהל תתי תיקים באותו החשבון? (לילד ושלנו) שוק ההון 3
ד אפשר להתחמק ממס עיזבון אמריקאי? שוק ההון 3
R האם אפשר לקנות קרן מחקה דרך הבנק שוק ההון 4
ט איפה אפשר לראות את סך פוזיציות השורט שנפתחות על מדד? שוק ההון 31
ה האם אפשר להרוויח יותר? יומני מסע אישיים 32
K כך אפשר לחיות מ3 אשח בחודש - בטרנדינג של יוטיוב אוף טופיק 4
T האם אפשר לבצע קניה חודשית אוטומטית בira בלאומי/מיטב? שוק ההון 5
S מתי אפשר לקחת משכנתא רגילה בקבוצת רכישה? צרכנות פיננסית 3
O למה לבחור בין vt לבלאקרוק אם אפשר גם וגם? שוק ההון 7
ר באלו מוצרים פיננסים אפשר להגיע לחוב שעולה על ההשקעה? שוק ההון 15
ר איך אפשר לחסוך בגידול הכלב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 37
Y איך אפשר להרוויח משוק ההון כמשקיע סולידי? שוק ההון 63
Yuval328 אפשר להוסיף כספים לקרן השתלמות? צרכנות פיננסית 3
L אפשר להסביר לי בפשטות מה זה CBDC ועל מה מדובר? הכסף יהפוך לדיגיטלי?! אוף טופיק 1
bobby חשיבות של בחירה נכונה בETF בחשבון פטור (פנסיה+קרה"ש) אם אפשר תמיד למכור ולקנות אחרת? צרכנות פיננסית 0
R האם באמת אפשר להשוות את משבר הקורונה למשברים קודמים? שוק ההון 41

נושאים דומים

למעלה