תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל

[TWOSIXNINE]

אני נתקל לא מעט בתמהיל השלישים הפופולרי והבנתי שאין לי שום כלים לפרש ו/או להבין את משמעותו (והשלכותיו).

הייתי שמח עם חברי הפורום יוכלו לשפוך אור בנושא להדיוט כמוני.

1. מה הקורלציה בין שלושת המסלולים?
(קבועה לא צמודה / פריים / משתנה)

2. מהו יחס מאוזן בין שלושת המסלולים האלה?
(לצורך הדוגמא משכנתא ע״ס 1M)

3. מתוך הבנה כי לא תמיד ניתן לקבל תמהיל אידיאלי, איזה הטייה/סטייה מקובלת לאחד המסלולים ומדוע?

4. באילו מצבים עדיף לשקול תמהיל שאינו שלישים? מהו השילוב ולמה?

5. מבחינת ריבית, מהי נקודת הרפרנס האופטימלית לכל מסלול?
(בהנחה ונעשתה בדיקה מבין הבנקים ונבחר בנק איתו ממשיכים את התהליך, כיצד יודעים להמשיך את המשא ומתן)

6. בהינתן הצורך להחזר חודשי קטן ככל האפשר, מהם הנקודות שיש לתת עליהם את הדעת על מנת לאזן את ההטייה?


אני יודע שזה לא מעט שאלות והתשובות לעיתים מורכבות אבל אם כל אחד יתרום מעט
אני חושב שאפשר יהיה לגבש כאן שרשור אינפורמטיבי שישמש אותי ואת חברי הפורום הצעירים/חסרי נסיון/מתחילים בעולם הנדל״ן.

תודה לעונים.

נ.ב
אולי שאלת ״בונוס״

מהו התמהיל ״המושלם״?

 

[half-solid]

אפשר אולי לנסות לייסד פה איזהו מדריך סטייל 'מייק המשקיע המתחיל'
משהו כמו 'גיל הנדל"ניסט המתחיל'

 

[האזרח הקטן]

אתן את ה6.5 אגורות שלי:

1. מה הקורלציה בין שלושת המסלולים?
(קבועה לא צמודה / פריים / משתנה)

ההבדל העיקרי בין שלושת המסלולים הוא על מי נופל הסיכון.
בקל"צ ההחזר יהיה קבוע לכל חיי המסלול, כלומר הבנק לוקח על עצמו את הסיכון של עליית ריבית / מדד בעתיד (למשל אינפלציה גבוהה שתשחק את החוב). כמובן שאת הסיכון הזה הוא מגלם בריבית גבוהה לעומת הריבית כיום, סביב ה3%. מעבר לריבית הגבוהה, גם עמלת פירעון מוקדם עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים במצבים מסוימים (כיום פחות, בהנחה והריבית לא תרד מכאן).

בפריים הלווה לוקח עליו את כל הסיכון של עליית ריבית, אבל מקבל גמישות ויכול לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת היוון.

במשתנה צמודה הסיכון מתחלק בין שני הצדדים - הבנק מקבע את הריבית לתקופות של כ 5 שנים (בחלק מהבנקים מציעים משתנה כל שנתיים/שלוש/שבע), כך שהסיכון על הבנק נמוך יחסית, וללקוח נותנת ביטחון בריבית לתקופת זמן של כמה שנים. ניתן גם לבצע פירעון מוקדם בעלות נמוכה יחסית.

לגבי השפעת ההרכב - בסוף לבנק איכפת מהכסף שהוא צפוי לעשות על ההלוואה. אם יוזיל לך במקום אחד הוא ייקר לך מסלול אחר. אם תיקח פריים על שליש, הריבית תהיה סביב 1%, ואם תעלה את הפריים לכיוון החצי הריבית תהיה כבר סביב 1.3%. אם תמתח את הפריים לכיוון השני שליש, הריביות כבר יילכו לכיוון ה 1.5%, ובמקביל הוא ייקר את הקל"צ - בהנחה של 20 שנה ואחוז מימון גבוה.
ככל שתיקח יותר בפריים, לרוב גם הקל"צ יעלה.

4. באילו מצבים עדיף לשקול תמהיל שאינו שלישים? מהו השילוב ולמה?

אם אתה חושש ממדד גבוה, תעדיף להקטין את החלק הצמוד למדד. אם אתה יודע שאתה צפוי לקבל סכום כסף משמעותי בשנים הקרובות שאתה מייעד לכיסוי חלק מהמשכנתא, יתכן שתרצה דווקא לקחת חלק כזה במשתנה צמודה, כי עמלת פירעון מוקדם שלו נמוכה יחסית (או אפס בעת מעבר תקופה).

מהו התמהיל ״המושלם״

מאוד תלוי ברמת הסיכון שהלווה מרשה לעצמו, ביכולת שלו לספוג עלייה בהחזר החודשי, בשינויים הצפויים בהכנסות והוצאות שלו, בקבלת כספים חד פעמית עתידית ובעוד שיקולים שקיימים לכל אחד.

 

[Skazi]

אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים.
ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות - לרוב היועצים בשקל לא יתנו מידע מעניין, דווקא כשאין להן מה לומר כנראה שהמשכנתא טובה.
כללי אצבע בסיסיים -
1. על כל 100k שאתה לוקח כדי להחזיר באיזור ה-500 שקל והשמרניים יעלו אפילו ל-650 שקל לחודש.
2. החזר חודשי מומלץ הוא עד 30% מההכנסה הפנויה.
3. הכל מסתכם במי לוקח את הסיכון של אינפלציה על זה בנושא המסלולים - אתה או הבנק והתמחור בהתאם.
בשער העולם נורא נפוץ לקחת 100% קל"צ - למה? בדר"כ הנכס הוא למגורים ולא השקעה ואז לא מעניין את בעל המשכנתא האם היא הכי זולה,
מעניין אותו ודאות לגבי העתיד.
ככל המשכנתא היא חלק קטן יותר בשווי שלך אתה יכול להתחיל לקחת מסלולים זולים אבל מסוכנים יותר כי בשעת צרה יש לך מאיפה להביא כסף ולסגור את המסלול שהתייקר (מסלולים משתניים בריביות לא קבועות).

למה מסלול השלישים טוב?
1/3 קל"צ - נותן ודאות
1/3 פריים - מסלול הכי זול ואין קנס אם פורעים מוקדם
1/3 משתנה לא צמודה/צמודה כל 5 - מסלול זול אבל מסוכן כי אחרי 5 שנים הריבית יכולה לעלות אז בדר"כ פורעים אותו בתחנה הראשונה או לפני.

 

[TWOSIXNINE]

אתן את ה6.5 אגורות שלי:

שווה הרבה יותר מ6.5 אג׳. תודה על התשובה.

אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים

מברר

ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות

פייסבוקלס.
אבל אם אתה חושב שזה בעל ערך אשקול לפתוח חשבון מדומה.
ניתן לצפות בקבוצות מבלי להיות יוזר?

על כל 100k שאתה לוקח כדי להחזיר באיזור ה-500 שקל והשמרניים יעלו אפילו ל-650 שקל לחודש

הסתכלות מעניינת.

 

[האזרח הקטן]

אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים.

1+

ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות - לרוב היועצים בשקל לא יתנו מידע מעניין, דווקא כשאין להן מה לומר כנראה שהמשכנתא טובה.

1+

ככל המשכנתא היא חלק קטן יותר בשווי שלך אתה יכול להתחיל לקחת מסלולים זולים אבל מסוכנים יותר כי בשעת צרה יש לך מאיפה להביא כסף ולסגור את המסלול שהתייקר (מסלולים משתניים בריביות לא קבועות).

1+

 

[יושב קרנות]

רבים ממליצים על מסלול פיתוי, אך יש להזהר שהפיתוי לא יפיל אותך בפח במקום הבנק.
לדוגמא, אני לקחתי 10% צמוד מדד על מנת לפרוע אותו בהמשך, כיום אני מעוניין להפנות את הכסף להשקעה נוספת וזה יהא טעות להחזיר לבנק כסף זול כל כך.
אז מסלול פיתוי רק אם אתה יודע בוודאות שאתה מעוניין להחזיר את הכסף לבנק.

 

[האזרח הקטן]

אני לקחתי 10% צמוד מדד על מנת לפרוע אותו בהמשך, כיום אני מעוניין להפנות את הכסף להשקעה נוספת וזה יהא טעות להחזיר לבנק כסף זול כל כך.

הוספת המסלול הוזילה לך את שאר המסלולים?
אגב, צמוד מדד יכול להיות זול רק בתקופה של מדד נמוך - אם המדד יעלה זה יכול להפוך למסלול מאוד יקר.

 

[TWOSIXNINE]

ממליצים על מסלול פיתוי, אך יש להזהר שהפיתוי לא יפיל אותך בפח במקום הבנק.

הזדמנות טובה לדעת מה זה בדיוק מסלול פיתוי.

האם הוא יכול להיות עבור כל אחד מן המסלולים?

מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ? ומהעיניים של הבנק?

 

[יושב קרנות]

הוספת המסלול הוזילה לך את שאר המסלולים?

כן. הוזלה משמעותית (במקרה שלי בעיקר בפריים- 1.25 במקום 1.5)

 

[האזרח הקטן]

הזדמנות טובה לדעת מה זה בדיוק מסלול פיתוי.

מסלול פיתוי - אתה לווה יותר כסף ממה שאתה באמת צריך, במטרה להחזירו מייד (או בטווח זמן מאוד קצר).
במסלול זה אתה לא נלחם על הריבית (כי ממילא תשלם אותה לתקופת זמן קצרה מאוד), לכן אתה מייצר לבנק אפשרות להוזיל לך את המסלולים האחרים. הפיתוי הוא שהבנק חושב שהמסלול הזה יניב לו רווח גבוה על ההלוואה, בלי שהוא יודע שהכוונה היא לסגור אותו מייד.

האם הוא יכול להיות עבור כל אחד מן המסלולים?

אתה יכול להחזיר כל מסלול שתבחר, אבל אין לך סיבה להחזיר דווקא את המסלול הזול של הפריים.

מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ?

פירעון מוקדם ישנה לך את ההחזרים העתידיים, אתה צריך לקחת זאת בחשבון ולראות שזה מסתדר.

ומהעיניים של הבנק?

הסיכון של הבנק הוא הקטנת הרווחיות של ההלוואה.

 

[יושב קרנות]

מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ?

עמלת פירעון