נדלן VS שוק ההון

[בת העמק]

במקרה של צלילה בשוק המניות הנזילות, שלרוב היא יתרון, הופכת לחיסרון (גדול).

זה נכון מאד!
מצד שני, אנשים לפעמים נקלעים לקשיים ולא מוכנים למכור את ארבעת הקירות שלהם עד שכבר יש פשיטת רגל/הוצאה לפועל. יש זקנים שבקושי יש להם כסף לאוכל ותרופות ועדיין ימשיכו לגור בדירה בבעלותם.
פסיכולוגיה זה דבר מסובך...

 

[גילגה]

אם עוד אין לכם דירה אז אני הייתי הולכת על נדל"ן משיקולי מיסוי. אין ודאות על תשואה עתידית, אבל מיסים תמיד צריך לשלם.

איפה ישנים יותר בשקט? רוב המכרים שלי יגידו נדל"ן, חוסר הנזילות מונע לעשות החלטות נמהרות. אבל זה מאוד אינדבנדואלי - (אני נניח יותר בנוח עם מניות).


שני המסלולים סבירים מבחינת השקעה ולדעתי כדאי לצבור נכסים בשניהם.

 

[המהנדל]

זה נכון מאד!
מצד שני, אנשים לפעמים נקלעים לקשיים ולא מוכנים למכור את ארבעת הקירות שלהם עד שכבר יש פשיטת רגל/הוצאה לפועל. יש זקנים שבקושי יש להם כסף לאוכל ותרופות ועדיין ימשיכו לגור בדירה בבעלותם.
פסיכולוגיה זה דבר מסובך...

אוסיף שרב האנשים ימשיכו לגור בדירה בה הם גידלו את שלושת ילדיהם גם כשלכל הילדים כבר יש נכדים ולא מוכנים לעבור לדירה שיותר מתאימה לצרכים הנוכחיים שלהם (מעבר מדירת 5-6 חדרים עם מדרגות ושתי קומות לדירת 3 חדרים בבניין עם מעלית למשל).

חמי תמיד טוען שאנחנו "זורקים כסף לפח" על שכירות במקום להקריב את עתידנו ולקנות אתמול דירה למגורים.
אני מחזיר את הכדור אליו ומסביר לו שהוא זה שבאמת זורק כסף לפח על שכירות בכך שהם מחזיקים דירה עם 3 חדרים ריקים ומטבח ענק לזוג במקום למכור את הדירה, לקנות שתי דירות קטנות יותר, לגור באחת ואת השניה להשכיר.

כלומר, בזמן שהם מחזיקים את הדירה הגדולה הם שורפים את הכסף מהשכירות שיכלו לקבל על הדירה השנייה, את ההפרש בארנונה ואת החשבונות הגבוהים יותר (בעיקר חשמל).

 

[האזרח הקטן]

חמי תמיד טוען שאנחנו "זורקים כסף לפח" על שכירות במקום להקריב את עתידנו ולקנות אתמול דירה למגורים.
אני מחזיר את הכדור אליו ומסביר לו שהוא זה שבאמת זורק כסף לפח על שכירות בכך שהם מחזיקים דירה עם 3 חדרים ריקים ומטבח ענק לזוג במקום למכור את הדירה, לקנות שתי דירות קטנות יותר, לגור באחת ואת השניה להשכיר.

התפתחה בישראל תפיסה, במיוחד בקרב ילידי שנות הארבעים-שבעים וגם אצל חלק מהצעירים יותר שבעלות על דירה היא חלק ממסלול החיים המתחייב.
אם אין לך דירה, סימן שנכשלת בחיים.
לא משנה להם כמה הרווחת באפיקי השקעה אחרים, אם אתה שוכר אתה "שורף את הכסף".
אני מניח שזה נובע מכך שבעבר הרבה אפיקי השקעה היו הרבה פחות נגישים לאדם הפשוט ודרשו או הון רב או רמת הבנה מאוד גבוהה. בטח גם ההיפר אינפלציה של שנות השמונים תרצה לתפיסה הזו, כי אנשים שחסכו הון (בלירות או שקל ישן) פשוט גילו שהכסף שלהם שווה הרבה פחות. גם היה את משבר הבנקים בשנות השמונים, שבו אנשים רבים איבדו כסף רב על מניות.
אז אותם אנשים מסיקים שדירה זה ביטחון ומניות זה סיכון. לא יעזור כמה סימולציות תראה להם, אי אפש יהיה לשכנע אותם.

 

[המהנדל]

התפתחה בישראל תפיסה, במיוחד בקרב ילידי שנות הארבעים-שבעים וגם אצל חלק מהצעירים יותר שבעלות על דירה היא חלק ממסלול החיים המתחייב.
אם אין לך דירה, סימן שנכשלת בחיים.
לא משנה להם כמה הרווחת באפיקי השקעה אחרים, אם אתה שוכר אתה "שורף את הכסף".
אני מניח שזה נובע מכך שבעבר הרבה אפיקי השקעה היו הרבה פחות נגישים לאדם הפשוט ודרשו או הון רב או רמת הבנה מאוד גבוהה. בטח גם ההיפר אינפלציה של שנות השמונים תרצה לתפיסה הזו, כי אנשים שחסכו הון (בלירות או שקל ישן) פשוט גילו שהכסף שלהם שווה הרבה פחות. גם היה את משבר הבנקים בשנות השמונים, שבו אנשים רבים איבדו כסף רב על מניות.
אז אותם אנשים מסיקים שדירה זה ביטחון ומניות זה סיכון. לא יעזור כמה סימולציות תראה להם, אי אפש יהיה לשכנע אותם.

לא נכתבה תגובה שמתארת את המצב בארץ בצורה יותר נכונה

אוסיף גם שבדירה אפשר להשוויץ באופן פאסיבי וגרנדיוזי (גם היא ממושכנת במליונים והמינוס תופח) בעוד שתיק השקעות בעל 7 ספרות פחות נוצץ וגלוי לעין...

 

[yahud]

אוסיף גם שבדירה אפשר להשוויץ באופן פאסיבי וגרנדיוזי (גם היא ממושכנת במליונים והמינוס תופח) בעוד שתיק השקעות בעל 7 ספרות פחות נוצץ וגלוי לעין...

אלא אם כן אתה בפורום הסולידית, כותב יומן מסע אישי, ויש לך כבוד מהרבה אנשים בקו מחשבה דומה לשלך

 

[אורי ג.]

התפתחה בישראל תפיסה, במיוחד בקרב ילידי שנות הארבעים-שבעים וגם אצל חלק מהצעירים יותר שבעלות על דירה היא חלק ממסלול החיים המתחייב.
אם אין לך דירה, סימן שנכשלת בחיים.

התפתחה בישראל תפיסה, בצדק רב, שעל דירה יחידה לא תשלם מס רכישה, לא תשלם מיסים על השכ"ד וגם לא תשלם אגורת מס במכירה, וכל זה בנוסף לעובדה שמה לעשות, בסוף צריך לגור איפהשהו ובתיק השקעות קצת קשה לגור.

 

[האזרח הקטן]

התפתחה בישראל תפיסה, בצדק רב, שעל דירה יחידה לא תשלם מס רכישה, לא תשלם מיסים על השכ"ד וגם לא תשלם אגורת מס במכירה

אם אנחנו מדברים על כך שדירת המגורים שלך תהיה בבעלותך, אז בהכרח לא תשלם מסים על השכ"ד, כי אין שכ"ד (עוד לא נתקלתי באדם שמשלם לעצמו שכר דירה כדי לגור בדירה של עצמו). בנוסף, יש "מסים פרטיים" בשם עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, פתיחת תיק ועוד כמה גורמים שגוזרים קופון בכל עסקה של רכישת דירה.
אם לעומת זאת אנחנו מדברים על דירה להשקעה, אז אותה דירה לא פותרת את הבעיה של:

וכל זה בנוסף לעובדה שמה לעשות, בסוף צריך לגור איפהשהו ובתיק השקעות קצת קשה לגור.

אני לא חולק על היתרונות שנדל"ן מעמיד על פני השקעה בשוק ההון (הטבות מיסוי, מינוף זול, יציבות יחסית בתשואה) אלא על ההנחה שלשכור דירה זה בהכרח לשרוף כסף. אם אדם גר בשכירות במיקום ובתנאים שטובים עבורו ומצליח לייצר תשואה נאה בשוק ההון, קניית דירה לא בהכרח תעמיד אותו במצב טוב יותר בסיום תקופת המשכנתא מבחינת שווי הנכסים.

 

[אורי ג.]

אם אנחנו מדברים על כך שדירת המגורים שלך תהיה בבעלותך, אז בהכרח לא תשלם מסים על השכ"ד, כי אין שכ"ד (עוד לא נתקלתי באדם שמשלם לעצמו שכר דירה כדי לגור בדירה של עצמו).

לא רלוונטי, גם במגורים לא תשלם מס וגם בהשכרה לצד ג' לא תשלם מס.

בנוסף, יש "מסים פרטיים" בשם עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, פתיחת תיק ועוד כמה גורמים שגוזרים קופון בכל עסקה של רכישת דירה.

קודם כל מחלקם אפשר לחמוק בקלות, שנית על כולם אפשר ורצוי להתמקח על מחירם ושלישית העלות שלהם בטלה בשישים.

אם לעומת זאת אנחנו מדברים על דירה להשקעה, אז אותה דירה לא פותרת את הבעיה של:

כל דירת מגורים היא גם דירה להשקעה.

אני לא חולק על היתרונות שנדל"ן מעמיד על פני השקעה בשוק ההון (הטבות מיסוי, מינוף זול, יציבות יחסית בתשואה) אלא על ההנחה שלשכור דירה זה בהכרח לשרוף כסף.

לא טענתי זאת ואני גם לא חושב זאת.

אם אדם גר בשכירות במיקום ובתנאים שטובים עבורו ומצליח לייצר תשואה נאה בשוק ההון, קניית דירה לא בהכרח תעמיד אותו במצב טוב יותר בסיום תקופת המשכנתא מבחינת שווי הנכסים.

בהחלט.

 

[האזרח הקטן]

לא רלוונטי, גם במגורים לא תשלם מס וגם בהשכרה לצד ג' לא תשלם מס.

וגם כשאתה שוכר דירה לא תשלם מס. כלומר מס על שכ"ד יכול להיות רלוונטי רק כשאתה משכיר דירה בבעלותך למישהו אחר, ובתנאי שאתה לא עומד בתנאי הפטור ממס.

כל דירת מגורים היא גם דירה להשקעה.

אתה כמובן צודק שכל נכס הוא חלק מתיק הנכסים, ואם מחירו משתנה אז שווי תיק הנכסים שלך השתנה בהתאם. ובכל זאת, בדירה שלא למטרת מגורים (או בשמה העממי דירה להשקעה) השיקול המרכזי לרוב הוא מקסום הרווח ואילו בדירה למגורים השיקולים (של רוב האנשים) שונים לחלוטין, ומחיר המכירה/השכרה/מסים למשל עשויים כלל לא להילקח בחשבון.

 

[אורי ג.]

כלומר מס על שכ"ד יכול להיות רלוונטי רק כשאתה משכיר דירה בבעלותך למישהו אחר, ובתנאי שאתה לא עומד בתנאי הפטור ממס.

נכון אבל עדיין נהנה משאר הטבות המס.
בגלל זה לפעמים שווה יותר להחזיק דירה נוספת בנוסף לדירת מגורים יחידה, ככה נהנים גם מהטבת המס של השכ"ד.

ובכל זאת, בדירה שלא למטרת מגורים (או בשמה העממי דירה להשקעה) השיקול המרכזי לרוב הוא מקסום הרווח ואילו בדירה למגורים השיקולים (של רוב האנשים) שונים לחלוטין, ומחיר המכירה/השכרה/מסים למשל עשויים כלל לא להילקח בחשבון.

מסכים למרות שאין מניעה לעשות גם וגם.
במפגש הפורום שלשום היה אחד שעושה בדיוק את זה, עשה בוננזה של החיים שלו ועכשיו מחפש לעשות את אותו הדבר בשנית.

 

[האזרח הקטן]

מסכים למרות שאין מניעה לעשות גם וגם

ב"צרות בהייטק" יש בדיחה ידועה, שמישהו שואל מה עדיף העלאה או בונוס, והתשובה היא why not both?
בהחלט ייתכן שמי שיכול להשקיע גם בשוק ההון וגם ברכישת דירה ירוויח מכך. אבל אצל רוב האנשים בארץ ההון העצמי והחזר ההלוואה ברכישת דירה לא משאירים לאותה משפחה אפשרות לבסס תיק משמעותי בשוק ההון.

 

[אורי ג.]

אבל אצל רוב האנשים בארץ ההון העצמי והחזר ההלוואה ברכישת דירה לא משאירים לאותה משפחה אפשרות לבסס תיק משמעותי בשוק ההון.

התכוונתי להשקיע גם בדירה למגורים וגם בדירה להשקעה במקום בשוק ההון.
דירה אחת בוודאות יש יתרון מובהק לדירה, ב2 פחות מובהק אבל עדיין יש, כמובן שראוי לבחון כל מקרה לגופו.

 

[EyeKey]

לגבי גם וגם ,אני אנצל ואשאל משהו שאני מתלבט לגביו. אני רוצה לקנות עכשיו דירה. 25% ממנה זה 40% מהתיק השקעות שלי. האם עדיף לקחת מינוף גבוה או לחתוך יותר מהתיק השקעות בשביל ריביות טובות יותר? בשני המצבים אין לי בעיה בכלל עם ההחזר החודשי (עדיין יאפשר לי להמשיך לחסוך באופן משמעותי). אני נוטה למינוף גבוה.

 

[האזרח הקטן]

לגבי גם וגם ,אני אנצל ואשאל משהו שאני מתלבט לגביו. אני רוצה לקנות עכשיו דירה. 25% ממנה זה 40% מהתיק השקעות שלי. האם עדיף לקחת מינוף גבוה או לחתוך יותר מהתיק השקעות בשביל ריביות טובות יותר? בשני המצבים אין לי בעיה בכלל עם ההחזר החודשי (עדיין יאפשר לי להמשיך לחסוך באופן משמעותי). אני נוטה למינוף גבוה.

אם הריבית תישאר ברצפה, מינוף גבוה צפוי להיות יותר משתלם הפרש הריבית שתחסוך. אם הריבית תעלה זה עשוי להתהפך.

 

[EyeKey]

אם הריבית תישאר ברצפה, מינוף גבוה צפוי להיות יותר משתלם הפרש הריבית שתחסוך. אם הריבית תעלה זה עשוי להתהפך.

במקרה שהריביות עולות, אני יכול לפרוע את המסלולים הלא קבועים בלי לשלם עמלת היוון, נכון? (לא ציינתי שאני צופה שאני אקבל סכום כסף משמעותי מאופציות בסטארטאפ בשנים הקרובות, אם לא תיהיה הפתעה רעה, המשכנתא הזאתי תיהיה קטנה עליו)

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

במקרה שהריביות עולות, אני יכול לפרוע את המסלולים הלא קבועים בלי לשלם עמלת היוון, נכון? (לא ציינתי שאני צופה שאני אקבל סכום כסף משמעותי מאופציות בסטארטאפ בשנים הקרובות, אם לא תיהיה הפתעה רעה, המשכנתא הזאתי תיהיה קטנה עליו)

יש גם במשתנה כל 5, בהנחה שאתה פורע לא בתחנה.

 

[efi]

אחד שעושה בדיוק את זה, עשה בוננזה של החיים שלו

יש מצב להרחיב על זה (חלקים מלמדים)?

 

[אורי ג.]

יש מצב להרחיב על זה (חלקים מלמדים)?

קידם בעצמו פרוייקט תמ"א 38 שהולך לצאת אל הפועל בעקבות זאת.

 

[jass]

אם חשבנו בעבר ששכירות היא התשואה, היום התשואה הגדולה יותר היא עליית מחירי הדיור (כמובן יבואו כאלו ויטענו בצדק "מחירי דיור יכולים גם לרדת, ראה מה קרה בין שנת 2000 ל2007 וכו'). הצפיפות והנהירה לאזורי ביקוש היא גדולה מאוד.

האם ההנחה שבעוד כ-15 שנה, מחירי הדירות באזור גוש דן/אזורי ביקוש יעלו . וההשקעה בשוק ההון לא בהכרח תהיה שווה יותר (כפי שציינתם בחלק ממקרים יכול להיות שיכול להיות מצב שתיק מנייתי ייחתך בחצי בנקודת זמן כזאת או אחרת) הינה נכונה?