מחיר למשתכן- בעד ונגד

[CarpeDiem]

תראה זה לא משנה אם אתה קורא לזה תיק השקעות של 300 אלף שקל עם 50 אחוז מניות או תיק של 150 אלף שקל עם 100 אחוז מניות, שורה תחתונה זה 150 אלף שקל שלא מושקעים.
לגבי אגח זה לא בדיוק חלק חסר סיכון. עם מחמ ממוצע של נניח 6 או 7 שנים , עליית ריבית של 2 אחוז יכולה לאכול לך 15 אחוז מהכסף.

יש מספיק מקומות בעולם עם שווקי נדל״ן זולים. בכמה מאות אלפי שקלים אפשר לקנות נדל״ן באירופה ולקבל 5% תשואה. למה לחכות שנים כדי לזכות בהגרלה במחיר למשתכן ואז עוד לחכות כמה שנים כדי שהדירה תהיה מוכנה, כאשר בקצת נחישות ניתן לקנות דירה בספרד, באיטליה, בגרמניה או במזרח אירופה ולקבל תשואה נורמלית?

 

[doc29]

יש מספיק מקומות בעולם עם שווקי נדל״ן זולים. בכמה מאות אלפי שקלים אפשר לקנות נדל״ן באירופה ולקבל 5% תשואה. למה לחכות שנים כדי לזכות בהגרלה במחיר למשתכן ואז עוד לחכות כמה שנים כדי שהדירה תהיה מוכנה, כאשר בקצת נחישות ניתן לקנות דירה בספרד, באיטליה, בגרמניה או במזרח אירופה ולקבל תשואה נורמלית?

שאלה מצוינת.
בתור משקיע קטן ולא ממוקצע אני חושש שזה לקפוץ מעל לפופיק. מעדיף לקנות משהו שאני מבין בו קצת יותר ויכול לראות בעיניים ולפקוד אותו על פי הצורך. זו אחת הסיבות שלא אקנה באיזורים בארץ שרחוקים מהיכן שאני גר.
להבנתי השקעה באירופה מצריכה לסמוך על הרבה גורמי ביניים, ולאורך זמן, משהו שנשמע לי מפחיד למען האמת.
לנדלן כזה יש גם יתרון של הביטחון הפסיכולוגי שאם אני מגיע למצב כלכלי קשה תמיד יש לי איפה לגור.

יש לך ניסיון בהשקעות כאלה? אני ממש אשמח אם תוכל לשתף תובנות.

 

[Roi]

אפשר מניסיון בספרד לקבל תשואה בין %6-7 נטו, על דירה בעלות של 100,000 במדריד., צריך רק מתווך שידע לסגור לך את הפינות. לא יותר מזה

 

[orensp]

יש מספיק מקומות בעולם עם שווקי נדל״ן זולים. בכמה מאות אלפי שקלים אפשר לקנות נדל״ן באירופה ולקבל 5% תשואה. למה לחכות שנים כדי לזכות בהגרלה במחיר למשתכן ואז עוד לחכות כמה שנים כדי שהדירה תהיה מוכנה, כאשר בקצת נחישות ניתן לקנות דירה בספרד, באיטליה, בגרמניה או במזרח אירופה ולקבל תשואה נורמלית?

אבל אז אתה תשלם מיסים על שכירות. ההיתרון הכי גדול של דירה בארץ הוא שעד 5070 שקל בחודש לא צריך לשלם שקל למדינה.

 

[doc29]

אפשר מניסיון בספרד לקבל תשואה בין %6-7 נטו, על דירה בעלות של 100,000 במדריד., צריך רק מתווך שידע לסגור לך את הפינות. לא יותר מזה

משהו כזה?
http://www.rej.co.il/Investments.aspx?id=11

 

[Roi]

משהו כזה?
http://www.rej.co.il/Investments.aspx?id=11

אני לא יכול להמליץ על השרות שלהם אבל הסקירה שלהם נכונה, אפשר גם במדריד לקנות באזור מרכזי באזור של 2700-3500 יורו למ"ר, שזה נמוך. אני צופה עליית ערך בשנים הקרובות, השוק מתאושש והמחירים מתחילים לטפס, למי שמעוניין יכול לשבת על הנכס כמה שנים ולמכור בעליות.

 

[משקיע מתחיל]

עליית ריבית של 2 אחוז יכולה לאכול לך 15 אחוז מהכסף.

לא אלה רק עליית ריבית בלתי צפויה של 2% תעשה זאת או שינוי חד מאוד בציפיות הריבית אבל עלייה צפויה לא תעשה (כמעט) דבר

 

[doc29]

לא אלה רק עליית ריבית בלתי צפויה של 2% תעשה זאת או שינוי חד מאוד בציפיות הריבית אבל עלייה צפויה לא תעשה (כמעט) דבר

אתה טועה, ברגע שהריבית עולה צפוי או לא, השווי של האגח יורד בערך במכפלה של המחמ בשינוי הריבית, פשוט כיוון שהאגחים החדשים שמונפקים נותנים ריבית יותר גבוהה. מי שמחזיק עד לפידיון זה פחות מענייןמאבל בתרחיש שתואר של החזקה למשך זמן לא ידוע, גם האגחים עלולים לספוג אם המחמים שלהם לא מאוד קצרים.

 

[doc29]

אני לא יכול להמליץ על השרות שלהם אבל הסקירה שלהם נכונה, אפשר גם במדריד לקנות באזור מרכזי באזור של 2700-3500 יורו למ"ר, שזה נמוך. אני צופה עליית ערך בשנים הקרובות, השוק מתאושש והמחירים מתחילים לטפס, למי שמעוניין יכול לשבת על הנכס כמה שנים ולמכור בעליות.

אני אשמח אם תוכל לפרט ולשתף מניסיונך (מבחינתי גם בפוסט נפרד), איך לדעתך ישראלי שהוא לא "כריש נדלן" אלא רק מחפש תוספת הכנסה פאסיבית יכול להגיע למצב שהוא רוכש דירה להשקעה בספרד או באירופה

 

[TunaGolem]

אתה טועה, ברגע שהריבית עולה צפוי או לא, השווי של האגח יורד בערך במכפלה של המחמ בשינוי הריבית

נתבונן באג"ח שפוקעת ב2042. נניח שבנק ישראל מצהיר שיעלה את הריבית באחוז בדצמבר. מתי אתה חושב שהמחיר של האג"ח ישתנה:

1. בזמן ההודעה,
2. בזמן העלאת הריבית בפועל או
   
3. לאורך התקופה שבה הודעת בנק ישראל נצפתה בעבר ותתאשרר בעתיד?

פשוט כיוון שהאגחים החדשים שמונפקים נותנים ריבית יותר גבוהה.

זה קצת יותר מורכב: ריבית ההיוון משתנה, כך שהערך של האגרת ירד גם בלי תלות ישירה בתשואה האלטרנטיבית.

 

[CarpeDiem]

אני אשמח אם תוכל לפרט ולשתף מניסיונך (מבחינתי גם בפוסט נפרד), איך לדעתך ישראלי שהוא לא "כריש נדלן" אלא רק מחפש תוספת הכנסה פאסיבית יכול להגיע למצב שהוא רוכש דירה להשקעה בספרד או באירופה

אני לא אוהב השקעות בנדל״ן ולא מחזיק השקעות בנדל״ן. אבל מי שבאמת שוקל ברצינות השקעה בנדל״ן, חייב לשקול את כל האופציות - לא רק נדל״ן בארץ כי ״נוח״ ו״אין לי כוח״ להשקיע.
אני מניח שהתהליך לא מאוד מסובך - פשוט צריך למצוא מתווך טוב ואמין ביעד בחו״ל. לטוס לשם, לחפש איתו נכס ולקנות. ברור שאותו המתווך או חברת הניהול יקחו דמי ניהול, אבל כל עוד מדובר משהו בגדר הסביר, והעסקה נותנת תשואה של מעל 5% נטו לדעתי זה הרבה יותר טוב מאשר להשתתף בקזינו של מחיר למשתכן.
תזכור שבכסף של דירה ״מוזלת״ במחיר למשתכן אפשר לקנות שתי דירות במדריד.

 

[doc29]

נתבונן באג"ח שפוקעת ב2042. נניח שבנק ישראל מצהיר שיעלה את הריבית באחוז בדצמבר. מתי אתה חושב שהמחיר של האג"ח ישתנה:

1. בזמן ההודעה,
2. בזמן העלאת הריבית בפועל או
   
3. לאורך התקופה שבה הודעת בנק ישראל נצפתה בעבר ותתאשרר בעתיד?

אני חושב שמחיר האגח ישתנה קודם כל עם ההודעה בהתאם לכמה אנשים חושבים שזה אכן יקרה והשינוי הסופי יקרה לאחר עדכון הריבית עצמו.

עריכה: רק להדגיש שבעליית ריבית צפויה התכוונתי לא לצפויה בתרחיש שאתה תיארת אלא ל"צפי השוק".

 

[Roi]

אני לא אוהב השקעות בנדל״ן ולא מחזיק השקעות בנדל״ן. אבל מי שבאמת שוקל ברצינות השקעה בנדל״ן, חייב לשקול את כל האופציות - לא רק נדל״ן בארץ כי ״נוח״ ו״אין לי כוח״ להשקיע.
אני מניח שהתהליך לא מאוד מסובך - פשוט צריך למצוא מתווך טוב ואמין ביעד בחו״ל. לטוס לשם, לחפש איתו נכס ולקנות. ברור שאותו המתווך או חברת הניהול יקחו דמי ניהול, אבל כל עוד מדובר משהו בגדר הסביר, והעסקה נותנת תשואה של מעל 5% נטו לדעתי זה הרבה יותר טוב מאשר להשתתף בקזינו של מחיר למשתכן.
תזכור שבכסף של דירה ״מוזלת״ במחיר למשתכן אפשר לקנות שתי דירות במדריד.

+1.
אני גר בספרד לכן זה יותר קל לי, אבל עזרתי לאנשים לעשות את זה, צריך מתווך רציני שיכין לך כמה נכסים לראות במיקום שאתה תבחר, לטוס לכמה ימים, לראות את הנכסים ולקבל החלטה, יש להנפיק מספר זיהוי ספרדי לצורכי מס CIF לא משהו מסובך, לקבל הלוואה זו גם אופציה אבל יותר מורכבת ומצריכה יותר זמן.
כל התהליך יכול להעשות ללא עו"ד, החתימה בספרד היא מול נוטריון, לרוב דמי התיווך הינם בסיביבות 3-3.5% ממחיר הנכס + 7% הוצאות רכישה שכוללות מיסים, נוטריון וכו', בגדול זה סדר גודל של תוספת של 10% למכיר הרכישה.
צריך לקבל החלטה שזה הכיוון , במידה ותצטרך עזרה אני זמין בפרטי.
ג.נ יש ברשותי כמה נכסים אבל זה לא עיקר עבודתי

 

[doc29]

אני לא אוהב השקעות בנדל״ן ולא מחזיק השקעות בנדל״ן. אבל מי שבאמת שוקל ברצינות השקעה בנדל״ן, חייב לשקול את כל האופציות - לא רק נדל״ן בארץ כי ״נוח״ ו״אין לי כוח״ להשקיע.
אני מניח שהתהליך לא מאוד מסובך - פשוט צריך למצוא מתווך טוב ואמין ביעד בחו״ל. לטוס לשם, לחפש איתו נכס ולקנות. ברור שאותו המתווך או חברת הניהול יקחו דמי ניהול, אבל כל עוד מדובר משהו בגדר הסביר, והעסקה נותנת תשואה של מעל 5% נטו לדעתי זה הרבה יותר טוב מאשר להשתתף בקזינו של מחיר למשתכן.
תזכור שבכסף של דירה ״מוזלת״ במחיר למשתכן אפשר לקנות שתי דירות במדריד.

אני אני מבין מה אתה אומר אבל אני חולק עליך. מישהו שהשקעות זה לא המקצוע שלו, לגיטימי בעיניי שיבחר אפיקי השקעה נהירים, פשוטים ונוחים לו, גם במחיר של תשואה.
הדוגמא הקלאסית, השקעות ערך. אין מצב שעכשיו אעזוב את העיסוק שלי ואתחיל ללמוד את הנושא ולקרוא דוחות כל היום. האם אני מפסיד תשואה? אולי. האם אני מתחרט על זה? לא.
כנל ען נדלן.
הרי על מה מדובר? אני לא אומר אקנה דירה רק ברדיוס 2 קמ מהבית כי אין לי כוח לנסוע. אני כן אומר שאני מצמצם עצמי לנדלן פרטי בארץ כי השקעה בנדלן באירופה נראית לי משימה שמצריכה התמקצעות וזמן משמעותיים (או לפחות זה מה שאני מנסה לברר פה). כנל לגבי עסקאות פליפ ועוד מלא דברים שקראתי עליהם ובשלב זה נראים לי מורכבים מדי עבורי. לפחות לפי מה שנראה לי כרגע. יש ערך בעיניי גם לצמצום ולפשטות.

 

[Roi]

התמקצעות וזמן משמעותיים (או לפחות זה מה שאני מנסה לברר פה).

אני חושב שאתה צודק, אבל זה נכון לכל השקעה שתבחר בה, כולל השקעה פאסיבית במדדים !
צריך ללמוד את השוק, להתמקד עם אזור אחד או שנים שאתה מעוניין בהם ואז להתחיל לחפש ולחקור, זה לא בשמיים אבל זה כן מצריך עבודה, לדעתי חלק מאוד חשוב במשוואה זה מציאת אנשים המקצוע האמינים לעבוד איתם, זה ממש מקל על המשימה

 

[CarpeDiem]

אני אני מבין מה אתה אומר אבל אני חולק עליך. מישהו שהשקעות זה לא המקצוע שלו, לגיטימי בעיניי שיבחר אפיקי השקעה נהירים, פשוטים ונוחים לו, גם במחיר של תשואה.
הדוגמא הקלאסית, השקעות ערך. אין מצב שעכשיו אעזוב את העיסוק שלי ואתחיל ללמוד את הנושא ולקרוא דוחות כל היום. האם אני מפסיד תשואה? אולי. האם אני מתחרט על זה? לא.
כנל ען נדלן.
הרי על מה מדובר? אני לא אומר אקנה דירה רק ברדיוס 2 קמ מהבית כי אין לי כוח לנסוע. אני כן אומר שאני מצמצם עצמי לנדלן פרטי בארץ כי השקעה בנדלן באירופה נראית לי משימה שמצריכה התמקצעות וזמן משמעותיים (או לפחות זה מה שאני מנסה לברר פה). כנל לגבי עסקאות פליפ ועוד מלא דברים שקראתי עליהם ובשלב זה נראים לי מורכבים מדי עבורי. לפחות לפי מה שנראה לי כרגע. יש ערך בעיניי גם לצמצום ולפשטות.

זה לגיטימי. אתה מרגיש שאתה צריך ״להשתפשף״ בהשקעה בארץ עד שתרגיש מספיק בטוח להשקיע בחו״ל.
אני בטוח שכולם פה התחילו עם קרנות מחקות ישראליות והרוב החליפו במהלך הזמן לקרנות בחו״ל

 

[daat99]

אני בטוח שכולם פה התחילו עם קרנות מחקות ישראליות והרוב החליפו במהלך הזמן לקרנות בחו״ל

האמת אני התחלתי עם רכישת מניית בזק.
מכרתי אחרי שהיא זינקה ב-30% ויצאתי מופסד על העמלות ודמי הניהול... מזל שזה היה סכום מינורי...

אחר כך עברתי לקרנות אג"חיות בארץ כי לא הבנתי כלום...

ורק אחר כך עברתי למניות דיבידנד באינטראקטיב ברוקרס ואני לא מתחרט לרגע!

 

[Roi]

אני אשמח אם תוכל לפרט ולשתף מניסיונך (מבחינתי גם בפוסט נפרד), איך לדעתך ישראלי שהוא לא "כריש נדלן" אלא רק מחפש תוספת הכנסה פאסיבית יכול להגיע למצב שהוא רוכש דירה להשקעה בספרד או באירופה

@אורי פתח על הנושא שרשור מאוד אינפורמטיבי , מומלץ

 

[Edward]

כנראה שלא הבנת, אתה תקבל אותה תוך שנתיים שלוש ולא חמש, וההנחה היא אל מול דירה אחרת על הנייר.
גם התשלום הוא בהתאם להתקדמות הבנייה ולא הכל מראש.

אוקיי, זה נשמע יותר הגיוני. מה רמת ההיצע של דירות כאלה?

 

[אורי ג.]

. מה רמת ההיצע של דירות כאלה?

כרגע עוד לא הרבה עם צפי לעוד כמה אלפים (אולי עשרות אלפים?) עד סוף שנה.
שנה הבאה סדר גודל של כ40K+ יח"ד כל שנה.
עוד מידע פה:
https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList