מחיר למשתכן- בעד ונגד

[CarpeDiem]

כרגע עוד לא הרבה עם צפי לעוד כמה אלפים (אולי עשרות אלפים?) עד סוף שנה.
שנה הבאה סדר גודל של כ40K+ יח"ד כל שנה.
עוד מידע פה:
https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList

כל אחד עם 50,000 ש״ח יקנה בפריפריה.
כל אחד עם 100,000 ש״ח יקנה באזור ביקוש.
הכל כמובן עם 90% משכנתא. ממש סאב-פריים.

 

[Edward]

אבל בריטים (או סתם במדד מנייתי כלשהו, לא הבנתי למה אתם מתעקשים על ריטים) זה 5% בתוחלת בתקופות ארוכות- ואילו כאן זה כסף מובטח.

כמובן שכאן זה לא כסף מובטח, כי אתה קונה נכס עם תשואה נמוכה יותר ואין לך מושג מה יהיה מחירו בעוד כמה שנים. התוחלת שלך לא בהכרח טובה יותר אלא אם אתה חותם עם מישהו על חוזה מכירה מראש במחיר גבוה יותר, ואז אני מוכן לקבל שאתה מרוויח בוודאות.

 

[doc29]

כמובן שכאן זה לא כסף מובטח, כי אתה קונה נכס עם תשואה נמוכה יותר ואין לך מושג מה יהיה מחירו בעוד כמה שנים. התוחלת שלך לא בהכרח טובה יותר אלא אם אתה חותם עם מישהו על חוזה מכירה מראש במחיר גבוה יותר, ואז אני מוכן לקבל שאתה מרוויח בוודאות.

התכוונתי שכאן בגלל חוסר יעילות מובנה נקודתי בשוק הנדלן אתה זוכה לקנות נכס בהנחה אמיתית של 25% ממחירו בשוק. בעיניי זה כמו שתהיה הגרלה מי יהיה זכאי לקנות כמה מאות אלפי יחידות של BRK בהנחה של 25%. פר העסקה הזו- זה רווח נקי (והוא יישאר כזה גם אם תסיים בהפסד משמעותי כעבור 30 שנה).

אם העניין היה רק תוחלת תשואה- הייתי שם פשוט 100% מהכסף במדד מניות ושלום על ישראל. העניין שאני מעוניין לגוון את ההשקעות כך שיכיל גם נדלן.

 

[אורי ג.]

התכוונתי שכאן בגלל חוסר יעילות מובנה נקודתי בשוק הנדלן אתה זוכה לקנות נכס בהנחה אמיתית של 25% ממחירו בשוק. בעיניי זה כמו שתהיה הגרלה מי יהיה זכאי לקנות כמה מאות אלפי יחידות של BRK בהנחה של 25%. פר העסקה הזו- זה רווח נקי (והוא יישאר כזה גם אם תסיים בהפסד משמעותי כעבור 30 שנה).

+1
בדיוק ככה + אופציית מינוף עד 90% למי שמעוניין + פיקוח ממשלתי על כל הסיפור.
אה ופטור ממיסים

 

[TunaGolem]

אני חושב שמחיר האגח ישתנה קודם כל עם ההודעה בהתאם לכמה אנשים חושבים שזה אכן יקרה והשינוי הסופי יקרה לאחר עדכון הריבית עצמו.

אני חושב שפעמים רבות השוק צופה את ההודעה או ההעלאה עצמה, וכך ביום השינוי בריבית עצמו מחיר האגרות בכלל לא משתנה.

האמת אני התחלתי עם רכישת מניית בזק.
מכרתי

שנית בזק לא תיפול!

 

[CarpeDiem]

+1
בדיוק ככה + אופציית מינוף עד 90% למי שמעוניין + פיקוח ממשלתי על כל הסיפור.
אה ופטור ממיסים

אם כחלון היה מבין שהוא מסבסד משקיעי נדל״ן על חשבון משלם המסים - הוא היה מתאבד, או שלא..

 

[doc29]

אני חושב שפעמים רבות השוק צופה את ההודעה או ההעלאה עצמה, וכך ביום השינוי בריבית עצמו מחיר האגרות בכלל לא משתנה.

צופה את ההודעה זה באמת מוזר. איך אפשר לצפות בלי מידע פנים?
גם אם נלך לתרחיש הקיצוני ביותר של מה שתיארת- של הודעה פורמלית וברורה של הגוף שאחראי על קביעת שיעור הריבית- יכול להיות שזה מתומחר כמעט ב-100% ביום ההעלאה, אם כי אני משוכנע שזה לא כך לחלוטין. מה גם שאם שבועיים לפני ההכרזה- בנק הפועלים (סתם כדוגמא) יוצא בסקירה שמסבירה כי להערכתו העלאת הריבית תהיה שגיאה והוא קורא לבנק ישראל לשקול שנית צעדיו או לחילופין מתפרסם נתון על אינפלציה נמוכה משמעותית מהצפוי - הקלפים נטרפים.

מכל מקום, חשוב להדגיש שבלי קשר לכל זה, התרחיש שדיברנו עליו היה החלטה להחזיק למשך מספר שנים (בעוד אנו ממתינים לזכייה אפשרית במחיר למשתכן) באגחים בתור נכס שהסיכון בו לכאורה נמוך. באתי לומר שמי שינקוט באסטרטגיה הזו כיום עם אגח במחמ ממוצע של 6-7 שנים עשוי לגלות שכשהוא יזכה, בעוד 2-3-4 שנים-, במידה והריבית תהיה באותה נקודת זמן גבוהה ב-2-3 אחוז מהיום, שהערך של מה שיש לו ביד ירד ב-10-15 אחוז. הטענה הנגדית הייתה שהתרחיש הזה יתממש רק במידה ותהיה עלייה לא צפויה בריבית. אני חושב שהמשפט האחרון רלוונטי לו הייתי מנסה להחליט האם לקנות אגח עם מחמ 3 שנים או מחמ 10 שנים והייתי אומר שעדיף את ה-3 כי אם הריבית תעלה אז ה-3 ידפק פחות, ואז התשובה ההולמת הייתה שהסכנה המוגברת מתומחרת כבר.
מה אתה אומר?

 

[משקיע מתחיל]

הזה יתממש רק במידה ותהיה עלייה לא צפויה בריבית

טענתי זאת כי כאשר העלאה בריבית היא ברורה השוק מתמחר אותה כאילו היא קרתה (לא בדיוק כי עדיין יד את הסיכוי לאירוע בלתי צפוי אז זה לא לגמרי) וגם העלאות צפויות השוק מתמחר על פי רמת הוודאות שהן יקרו כי העלאה ברורה וידועה של הריבית באופן חד לא תגרום לנפילה כזאת גדולה כי לרוב הציפיות של השוק כבר תומחרו ולכן לא כל העלאה בריבית תגרום זאת אלא בעיקר שינויים בצפי הריבית ושינויים לא צפויים בריבית

 

[המתמיד]

תראה זה לא משנה אם אתה קורא לזה תיק השקעות של 300 אלף שקל עם 50 אחוז מניות או תיק של 150 אלף שקל עם 100 אחוז מניות.

אני קורא לזה תיק 50-50. תיק בגודל 100K בהקצאת נכסים 50-50 אינו זהה לתיק 100% מניות שערכו 50K.

שורה תחתונה זה 150 אלף שקל שלא מושקעים

יש הבדל בין משקיע שמחליט באופן מודע על הקצאת נכסים שכוללת בתוכה מרכיב מזומן (או פק"מ בבנק או אג"ח קצר בתשואה ~0%) לבין אדם שלא משקיע ופשוט מעדיף "לא להתעסק עם כל הבלאגן הזה" ולשים את הכל בפק"מ/מזומן.

לגבי אגח זה לא בדיוק חלק חסר סיכון. עם מחמ ממוצע של נניח 6 או 7 שנים , עליית ריבית של 2 אחוז יכולה לאכול לך 15 אחוז מהכסף.

ומה היא תעשה למחירי הדירות?

 

[המתמיד]

בעיניי זה כמו שתהיה הגרלה מי יהיה זכאי לקנות כמה מאות אלפי יחידות של BRK בהנחה של 25%. פר העסקה הזו- זה רווח נקי (והוא יישאר כזה גם אם תסיים בהפסד משמעותי כעבור 30 שנה).

לא אם יש הבטחה לדלל את המניות שאתה קונה עכשיו:.. אם באמת ייצאו עשרות אלפי דירות ב"מחיר למשתכן", אני לא בטוח שתרוויח הון תועפות מהעסקה. כמו שנאמר: "את הכסף סופרים במדרגות" (קרי במכירה)

 

[doc29]

אני קורא לזה תיק 50-50. תיק בגודל 100K בהקצאת נכסים 50-50 אינו זהה לתיק 100% מניות שערכו 50K.

רגע אתה טוען שאם אני שם 50,000 שקל בשטרות של 200 בתוך הארון בגדים ובנוסף יש לי תיק השקעות בבנק בגודל של 50,000 ש"ח שכולל קרן מנייתית בסך 50,000 שקל, זה שונה מאשר אם יש לי בבנק תיק השקעות שכולל 50,000 ש"ח בעובר ושב ועוד 50,000 ש"ח בקרן מנייתית, ואני אומר לעצמי מראש שאני לא נוגע בחלק המזומן (עו"ש או שטרות?) ב-4 שנים הקרובות כי אני עלול להצטרך את זה לרכישת דירה?

יש הבדל בין משקיע שמחליט באופן מודע על הקצאת נכסים שכוללת בתוכה מרכיב מזומן (או פק"מ בבנק או אג"ח קצר בתשואה ~0%) לבין אדם שלא משקיע ופשוט מעדיף "לא להתעסק עם כל הבלאגן הזה" ולשים את הכל בפק"מ/מזומן.

ואם האדם השני לובש חליפת עסקים אז זה אומר שיש לו "תיק השקעות שמורכב מ-100% מזומן, עם 0 מינוף וללא חשיפה למטח?" אני באמת לא מבין את ההבדל. בפועל, אם אתה צריך מזומן ומחליט שאתה שומר סכום קבוע להשקעה בדירה- החלק הזה מסונדל. וכמו שאמרתי- ככל שתגדיל את הסיכון של הנכס הזה (מזומן->מקמ->אגח) יש גם סיכון שכשתצטרך אותו ערכו לא יהיה מספיק.

ומה היא תעשה למחירי הדירות?

אתה יודע למי ניתנה הנבואה.

לא אם יש הבטחה לדלל את המניות שאתה קונה עכשיו:.. אם באמת ייצאו עשרות אלפי דירות ב"מחיר למשתכן", אני לא בטוח שתרוויח הון תועפות מהעסקה. כמו שנאמר: "את הכסף סופרים במדרגות" (קרי במכירה)

ממה שזכור לי הביקוש בישראל הוא לכ-45,000 דירות בשנה ומכל מקום לדעתי עליות המחירים לא קשורות להיצע הנמוך אבל שיהיה.
מכל מקום זה לא רלוונטי- התכנית תצא לדרך בין אם תשתתף בה ובין אם לא והאפקטים יקרו בין אם תקנה ובין אם לא. למעשה אולי זו הסיבה הכי טובה כן להשתתף- העובדה שהתכנית תוריד את מחירי הדיור משמעותית, ואם שאתה רואה בנדלן נתיב השקעה שאתה מעוניין בו- חובה עליך לנסות להשיג דירה במחיר למשתכן- כי רק כך יש לך סיכוי לקנות נכס שערכו עם קנייתו יהיה נמוך מערכו עם סיום התשלום עליו.

 

[TunaGolem]

צופה את ההודעה זה באמת מוזר. איך אפשר לצפות בלי מידע פנים?

לפעמים (לציבור המשקיעים ככלל) אין צורך במידע פנים. לדוגמא: השוק צפה שיֶלֶן לא תעלה את הריבית אחרי תוצאות משאל העם.

מה גם שאם שבועיים לפני ההכרזה- בנק הפועלים (סתם כדוגמא) יוצא בסקירה שמסבירה כי להערכתו העלאת הריבית תהיה שגיאה והוא קורא לבנק ישראל לשקול שנית צעדיו או לחילופין מתפרסם נתון על אינפלציה נמוכה משמעותית מהצפוי - הקלפים נטרפים.

לכך התכוונתי ב:

ותתאשרר בעתיד

כלומר, עד האשרור הסופי של הפעולה (בלי קשר לשאלה האם השינוי התבצע בפועל) הספקולציות ממשיכות לחגוג.

מכל מקום, חשוב להדגיש שבלי קשר לכל זה, התרחיש שדיברנו עליו היה החלטה להחזיק למשך מספר שנים (בעוד אנו ממתינים לזכייה אפשרית במחיר למשתכן) באגחים בתור נכס שהסיכון בו לכאורה נמוך. באתי לומר שמי שינקוט באסטרטגיה הזו כיום עם אגח במחמ ממוצע של 6-7 שנים עשוי לגלות שכשהוא יזכה, בעוד 2-3-4 שנים-, במידה והריבית תהיה באותה נקודת זמן גבוהה ב-2-3 אחוז מהיום, שהערך של מה שיש לו ביד ירד ב-10-15 אחוז. הטענה הנגדית הייתה שהתרחיש הזה יתממש רק במידה ותהיה עלייה לא צפויה בריבית. אני חושב שהמשפט האחרון רלוונטי לו הייתי מנסה להחליט האם לקנות אגח עם מחמ 3 שנים או מחמ 10 שנים והייתי אומר שעדיף את ה-3 כי אם הריבית תעלה אז ה-3 ידפק פחות, ואז התשובה ההולמת הייתה שהסכנה המוגברת מתומחרת כבר.
מה אתה אומר?

1. אני הייתי מתנסח בצורה שונה. אולי: "כיום השוק איננו צופה העלאות ריבית, ולכן כל העלאת ריבית איננה צפויה" (טענה של @Ron B שניתנת להוכחה מספרית).
2. גם טענה זו איננה גוררת הפסד במספרים מוחלטים כפי שתארת, אלא רק ירידה יחסית. יתכן מצב בו הריבית תעלה באחוז שלם, ועדיין המחיר של אגרת חוב לעשרים שנים יהיה גבוה יותר אחרי ההעלאה (אם הסיכון לחדלות פרעון יפול בדיוק באותה תקופה, לדוגמא).
3. כרגיל, דעתי היא שהגידור הטוב ביותר יהיה קניית דירה דומה אחרת, ורצוי כמה, אבל זו לא בהכרח ההשקעה הטובה ביותר.
4. אישית, האלוקציה בתיק שלי מתמחרת את הסיכון לקניית דירה, כולל הסיכון המוגבר ממחיר למשתכן.

 

[doc29]

כיום השוק איננו צופה העלאות ריבית, ולכן כל העלאת ריבית איננה צפויה"

נשמע סביר ומאשש את שאמרתי בדבר הסכנה בלהסתמך על אגח לשימור הון בטווחים קצרים. כבר הוכח שלא ניתן לחזות שינויי ריבית בוודאי שלא בפרקי זמן כאלו.

כרגיל, דעתי היא שהגידור הטוב ביותר יהיה קניית דירה דומה אחרת, ורצוי כמה, אבל זו לא בהכרח ההשקעה הטובה ביותר

בתאוריה זה יפה, אבל מה בדיוק אפשר לקנות ב100 או 150 אלף שח? שלא לדבר על המיסים והעמלות שתידרש לשלם בקניה מכירה ואז קניה שוב.

אישית, האלוקציה בתיק שלי מתמחרת את הסיכון לקניית דירה, כולל הסיכון המוגבר ממחיר למשתכן.

תוכל להסביר?

 

[TunaGolem]

מאשש את שאמרתי

הצעתי ניסוח חלופי לטענה שלך; ניסוח שלא הייתי מתנגד אליו, בניגוד לניסוח המקורי שטען שגם שינוי צפוי בריבית יוריד את מחירי האג"ח, או הניסוח האחרון שטען ששעלייה בריבית בעתיד בוודאות תגרום להפסד.

אבל מה בדיוק אפשר לקנות ב100 או 150 אלף שח?

שותפות בדירה או ביחידת מגורים?

שלא לדבר על המיסים והעמלות שתידרש לשלם בקניה מכירה ואז קניה שוב.

זו אחת הסיבות לכך שזו לא בהכרח השקעה טובה, כנ"ל.

תוכל להסביר?

הכנתי שורה של תרחישים עם תיק מתאים לכל תרחיש. התיק הסופי שלי הינו ממוצע של כלל התיקים לפי משקל משוערך לכל תרחיש.
תרחיש להמחשה: מעבר דירה לאי המוארך, בעוד שנתיים, רכישת דירה שם בעוד שלוש, ארבעה ילדים, ואחד מהם חרש. תיק נדרש:

1. VNQ - 40%.
2. MMF - 30%.
3. VCSH - 20%.
4. IAU - 5%.
5. VTI - 5%.

סבירות 0.1%.



כותב מנקודה אקראית בעולם. מסתבר שEduRoam עובד גם כאן.

 

[משקיע מתחיל]

• MMF - 30%.

• VCSH - 20%

MMF זה אומר מזומן? כי VCSH זה דומה מאוד למזומן (בערך) אז אני לא רואה סיבה להחזיק את שניהם במקום רק VCSH

 

[TunaGolem]

MMF זה אומר מזומן? כי VCSH זה דומה מאוד למזומן (בערך) אז אני לא רואה סיבה להחזיק את שניהם במקום רק VCSH

MMF = קרן כספית. יש חשבונות בהם אין עמלות על MMFים.
ההבדל באמת קטן מאד.

הבהרה: התרחיש והתיק אינם אמיתיים. (ההסתברות נומכה בהרבה מזו שכתבתי, והייתי חושב על התיק יותר מחמש דקות אילו הייתי מתחשב בתרחיש זה ברצינות).

 

[משקיע מתחיל]

הבהרה: התרחיש והתיק אינם אמיתיים

תודה (אני גרוע בהבנת ציניות)

 

[daat99]

מעבר דירה לאי המוארך, בעוד שנתיים, רכישת דירה שם בעוד שלוש, ארבעה ילדים, ואחד מהם חרש

אני מאוד סקרן לדעת איזה צורך חישבת עבור תרחיש שכזה מבחינת הוצאות שוטפות (את חלוקת הנכסים הבנתי).

 

[המתמיד]

@doc29 קצת באיחור, אבל אנסה להסביר את כוונתי.
תיק שערכו 100K והוא מחולק 50/50 מניות/מזומן שונה ממצב של 50K בעו"ש + 50K מניות. ההבדל הוא המוכנות המנטלית לאיזון. כאשר המזומן הוא חלק מהתיק, הוא ישמש לאיזון. אם אדם מפריד לחצי מהתיק שיהיה 100% מניות וחצי מהתיק שיהיה 100% מזומן, אני מניח שהכוונה היא שהוא לא יאזן במקרה של עליית או ירידת החלק המנייתי.

לגבי האמירה "האפיק המנייתי הוא לטווח הארוך ואסור לגעת בו" - אמירה נפוצה בפורום, והיא נכונה ככלל אצבע, בעיקר למשקיעים מתחילים שצריכים להבין את המנטליות של משקיע לטווח ארוך. אבל... נניח שברשותי עכשיו סך נכסים נזילים של 500K. ואני רוצה לקנות דירה בעוד שנתיים שתעלה 1.6 מלש"ח, במהלכן אחסוך 100K נוספים.
אז... אני יכול לעשות חשבון ולהגיד שדירה כזו דורשת 400K (שהם 25%) הון עצמי בעוד שנתיים.
עכשיו עומדות בפניי 4 אפשרויות:
1. לשמור את ה-500K + כל החסכונות בשנתיים הקרובות ולהיות בעל תיק השקעות של 0 ש"ח בעוד שנתיים.
2. לשמור 300K+כל החסכון שלי באותם השנתיים במזומן בצד, ולהיות בעל תיק השקעות של 200K.
3. לשמור 400K במזומן בצד ולהיות בעל תיק השקעות של 100K.
4. להיות בעל תיק 50/50 לאורך כל התקופה, ולאזן. כשתגיע השעה אני יכול להחליט מה לעשות:

א. לקנות את הדירה ולגרום לתיק ההשקעות שלי להישאר מאוזן (במחיר אירוע מס ועמלות),
ב. לקנות את הדירה עם כל הכסף המזומן ולהשלים את היתרה עם מכירת ני"ע (יקטין את אירוע המס והעמלות, אבל יגרום לתיק להיות לא מאוזן לפרק זמן מסוים עד שכסף חדש מחסכון יחזיר אותו לאיזון)
ג. אם עכשיו התיק המנייתי בשפל שלא נראה כמותו, אולי להמתין עם הרכישה רחמנא ליצלן.
​

לדעתי, כל 4 האפשרויות הן לגיטימיות, וכדאי להיות מודע לכולן. מה הבחירה החכמה ביותר? כנראה שזה מאוד תלוי באופי של הבוחר.

 

[TunaGolem]

אני מאוד סקרן לדעת איזה צורך חישבת עבור תרחיש שכזה מבחינת הוצאות שוטפות (את חלוקת הנכסים הבנתי).

אינני מתעלם. בחרתי שלא לענות על השאלה.