doc29
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 14/2/15
- הודעות
- 3,326
- דירוג
- 3,632
הייתי רוצה לפרוס בפוסט הזה את הטיעונים בעד ונגד, באמצעות בחינת תרחיש פסימי כדי לדעת מה הכי גרוע שיכול לקרות למי שנכנס באופן מחושב יחסית לפרוייקט בתנאי השוק הנוכחיים.
הנושא נידון במספר ספור של פוסטים, שקראתי בקפידה, אולם ברובם או שזה גלש לדיון כללי על היתרונות/חסרונות של התכנית לכלכלה או שזה התפזר בלי שיהיה ברור להדיוטות כמוני מה באמת השיקולים בעד או נגד התכנית.
הנחות:
1. מדובר בזוג צעיר/רווק שזכאי/ם להשתתף בהגרלה.
2. הכנסה סדירה והון ראשוני סביר כך שניתן לקחת משכנתא בלי חשש גדול מדי (ראו להלן).
3. מחירי הדירות כרגע אינם זולים במקרה הטוב ויקרים מאוד במקרה הפחות טוב. ומספרית- עלולים ליפול ב-5 שנים הקרובות בעד 40% (גם אם אתם לא חושבים שיש בועה, תזרמו איתי כדי להתייחס לתרחיש הרע ביותר).
4. הדירה תיועד להשקעה ולא למגורים!!
5. בהמשך לכך- כדי למזער את הסיכון שלא ניתן יהיה להשכיר את הדירה וכן להימנע מטרטור בטיפול בדירה- תיקנה דירה באיזורי הביקוש (ממה שראיתי שקיים בפרוייקטים: ראשון לציון, רמת גן, תל אביב, רעננה, רמת השרון, הרצליה, אולי נס ציונה, גבעתיים, קרית אונו).
יתרונות:
1. מענק אמיתי של כ- (להבנתי) 250-300 אלף שח, סדר גודל של 20-25% ממחירי הדירות.
2. כתוצאה מכך:
א. הפחתה משמעותית בסיכון הנובע כתוצאה מהמחירים המנופחים, אם כי ייתכן שלא מוחלטת.
ב. הפחתת תשלומי משכנתא ו/או משכה ו/או ההון הראשוני הנדרש, על כל מה שמשתמע מזה על הסיכונים.
חסרונות:
1. שמעתי לא מעט טענות שהמפרט לא יהיה טוב.
זה המפרט למי שלא מכיר:
http://www.dira.gov.il/odot/Pages/mifrat.aspx
מצד אחד: מי שקונה כדי להשכיר- אין סיבה שישקיע בשיפוצים משמעותיים, בכל זאת מדובר בדירה חדשה דנדשה, כך שאין סיבה אמיתית להבנתי להשקיע עוד כסף.
מצד שני: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001111205
ובאופן כללי: זה כמובן (תאורטית) מפחית את הסיכוי להצליח להשכיר את הדירה.
2. ספציפית בהקשר זה, הועלה חשש שהדירות "יתויגו" כדירות מפרויקט מחיר למשתכן מה שיוריד את ערכן.
3. כיוון שאף אחד לא יודע מתי הדירה תהיה מוכנה (שלוש שנים? חמש שנים?) - זה פרק זמן ארוך שבמהלכו צריך לשלם את החזרי המשכנתא מכספך.
3. מדובר לא סתם בדירות חדשות אלא בשכונות חדשות, שלא ברור מה יהיה הביקוש בהן, אופי האוכלוסיה, נגישות התחבורה וכו'. אמנם שתי השכונות שכבר יצאו - רקפות בראשון לציון וגליל ים בהרצליה- נראות ממוקמות יחסית קרוב למקומות עם תחבורה מצויינת אבל זה בהחלט חיסרון שצריך להתחשב בו.
4. מכיוון שמדובר ב"הצפה" של דירות באיזור אחד - חשש מהיצע גדול עם קושי להשכיר.
בחינת תסריט פסימי על פי הנתונים הכי מדוייקים הזמינים שהצלחתי לדלות:
נתייחס כדוגמא לדירה בפרוייקט שיצא לדרך בראשון לציון, דירת 3 חדרים של 80 מ"ר, שמחירה לפי המחיר הכי יקר שהוצג (12,000 ש"ח למ"ר) בתכנית יהיה כ-1M ש"ח - http://nadlan.walla.co.il/item/2975047.
מחירה כיום לפי http://www.madlan.co.il/local/ראשון לציון הוא כ-1.5M ש"ח (נניח שהיא זולה יותר- 1.3M- מה שמשקף עסקה פחות טובה עם הנחה קטנה יותר של 200K) והשכירות שנגבית עליה כ-4,000 ש"ח (נניח 3,500 אם יהיו קשיים למצוא שוכר).
נניח שלוקחים משכנתא גדולה אך יחסית שפויה (?) עם הון עצמי של 40%, כלומר 400K הון עצמי ו-600K משכנתא.
על פי http://www.mashkantaoptimalit.com/ תוך 20 שנה ועם החזר ששווה לשכר דירה (כלומר הדייר קונה עבורנו את הדירה)- הדירה שלנו.
תסריט גרוע:
1. מחירי הדירות צונחים ב-40% ב-5 שנים הקרובות ולא עולים יותר ב-15 שנה שלאחר מכן.
2. מקבלים את הדירה רק 5 שנים מהתחלת לקיחת המשכנתא.
3. כאמור שכר דירה יהיה נמוך בכ-10-15% מהממוצע לדירה בראשון לציון.
4. הפסד של עוד 5K בשנה (תעמוד ריקה חודש+תיקונים).
במקרה כזה:
1. ב-5 שנים הראשונות- שילמנו 210,000 שקל סה"כ על החזרי משכנתא (כחלק מההנחות- הזוג/רווק יכול לעמוד בתוספת 3,500 שח להוצאות החודשיות).
2. כעבור 5 שנים- יש דיירים שמשלמים 3,500 שח כאמור לחודש, והדירה שווה כעת כ-800K ש"ח ותישאר במחיר זה כעבור 15 שנים.
לסיכום- בשנת 2036:
1. יש לנו דירה ששווה 800K ומניבה כל חודש 3,500 שח.
2. כלומר - שמנו 400K ש"ח + 210K ב-5 שנים הראשונות החזרי משכנתא + 75K הפסדים על תיקונים ודירה ריקה- סה"כ 685K כדי לקבל דירה של 800K כעבור 20 שנה. תשואה של 14 אחוז על ההון או 0.7 אחוז לשנה, ויש לנו נכס שמניב תשלום חודשי יפה (שגם צמוד למדד), שלא לדבר על כך שרוב הסיכויים שערכו יעלה בהמשך ויגדיל את התשואה.
כמובן שאם תהיה ירידה של 25 אחוז "בלבד", התשואה כבר תהיה 42 אחוז, או 1.8 אחוז לשנה, לא נורא לחלק הסולידי של התיק אבל בהחלט לא מציאה.
3. אם ניקלע לקושי בתשלומים באמצע- גם בהנחה של התרסקות במחירים- אם המשכנתא שפויה כפי שהוגדר- מקסימום אפשר למכור את הזכות על הדירה ולא לצאת בהפסד.
אשמח לשמוע התייחסות לניתוח הפשטני הזה ולהירות על יתרונות או חסרונות ששגיתי בהם או השמטתי.
הנושא נידון במספר ספור של פוסטים, שקראתי בקפידה, אולם ברובם או שזה גלש לדיון כללי על היתרונות/חסרונות של התכנית לכלכלה או שזה התפזר בלי שיהיה ברור להדיוטות כמוני מה באמת השיקולים בעד או נגד התכנית.
הנחות:
1. מדובר בזוג צעיר/רווק שזכאי/ם להשתתף בהגרלה.
2. הכנסה סדירה והון ראשוני סביר כך שניתן לקחת משכנתא בלי חשש גדול מדי (ראו להלן).
3. מחירי הדירות כרגע אינם זולים במקרה הטוב ויקרים מאוד במקרה הפחות טוב. ומספרית- עלולים ליפול ב-5 שנים הקרובות בעד 40% (גם אם אתם לא חושבים שיש בועה, תזרמו איתי כדי להתייחס לתרחיש הרע ביותר).
4. הדירה תיועד להשקעה ולא למגורים!!
5. בהמשך לכך- כדי למזער את הסיכון שלא ניתן יהיה להשכיר את הדירה וכן להימנע מטרטור בטיפול בדירה- תיקנה דירה באיזורי הביקוש (ממה שראיתי שקיים בפרוייקטים: ראשון לציון, רמת גן, תל אביב, רעננה, רמת השרון, הרצליה, אולי נס ציונה, גבעתיים, קרית אונו).
יתרונות:
1. מענק אמיתי של כ- (להבנתי) 250-300 אלף שח, סדר גודל של 20-25% ממחירי הדירות.
2. כתוצאה מכך:
א. הפחתה משמעותית בסיכון הנובע כתוצאה מהמחירים המנופחים, אם כי ייתכן שלא מוחלטת.
ב. הפחתת תשלומי משכנתא ו/או משכה ו/או ההון הראשוני הנדרש, על כל מה שמשתמע מזה על הסיכונים.
חסרונות:
1. שמעתי לא מעט טענות שהמפרט לא יהיה טוב.
זה המפרט למי שלא מכיר:
http://www.dira.gov.il/odot/Pages/mifrat.aspx
מצד אחד: מי שקונה כדי להשכיר- אין סיבה שישקיע בשיפוצים משמעותיים, בכל זאת מדובר בדירה חדשה דנדשה, כך שאין סיבה אמיתית להבנתי להשקיע עוד כסף.
מצד שני: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001111205
ובאופן כללי: זה כמובן (תאורטית) מפחית את הסיכוי להצליח להשכיר את הדירה.
2. ספציפית בהקשר זה, הועלה חשש שהדירות "יתויגו" כדירות מפרויקט מחיר למשתכן מה שיוריד את ערכן.
3. כיוון שאף אחד לא יודע מתי הדירה תהיה מוכנה (שלוש שנים? חמש שנים?) - זה פרק זמן ארוך שבמהלכו צריך לשלם את החזרי המשכנתא מכספך.
3. מדובר לא סתם בדירות חדשות אלא בשכונות חדשות, שלא ברור מה יהיה הביקוש בהן, אופי האוכלוסיה, נגישות התחבורה וכו'. אמנם שתי השכונות שכבר יצאו - רקפות בראשון לציון וגליל ים בהרצליה- נראות ממוקמות יחסית קרוב למקומות עם תחבורה מצויינת אבל זה בהחלט חיסרון שצריך להתחשב בו.
4. מכיוון שמדובר ב"הצפה" של דירות באיזור אחד - חשש מהיצע גדול עם קושי להשכיר.
בחינת תסריט פסימי על פי הנתונים הכי מדוייקים הזמינים שהצלחתי לדלות:
נתייחס כדוגמא לדירה בפרוייקט שיצא לדרך בראשון לציון, דירת 3 חדרים של 80 מ"ר, שמחירה לפי המחיר הכי יקר שהוצג (12,000 ש"ח למ"ר) בתכנית יהיה כ-1M ש"ח - http://nadlan.walla.co.il/item/2975047.
מחירה כיום לפי http://www.madlan.co.il/local/ראשון לציון הוא כ-1.5M ש"ח (נניח שהיא זולה יותר- 1.3M- מה שמשקף עסקה פחות טובה עם הנחה קטנה יותר של 200K) והשכירות שנגבית עליה כ-4,000 ש"ח (נניח 3,500 אם יהיו קשיים למצוא שוכר).
נניח שלוקחים משכנתא גדולה אך יחסית שפויה (?) עם הון עצמי של 40%, כלומר 400K הון עצמי ו-600K משכנתא.
על פי http://www.mashkantaoptimalit.com/ תוך 20 שנה ועם החזר ששווה לשכר דירה (כלומר הדייר קונה עבורנו את הדירה)- הדירה שלנו.
תסריט גרוע:
1. מחירי הדירות צונחים ב-40% ב-5 שנים הקרובות ולא עולים יותר ב-15 שנה שלאחר מכן.
2. מקבלים את הדירה רק 5 שנים מהתחלת לקיחת המשכנתא.
3. כאמור שכר דירה יהיה נמוך בכ-10-15% מהממוצע לדירה בראשון לציון.
4. הפסד של עוד 5K בשנה (תעמוד ריקה חודש+תיקונים).
במקרה כזה:
1. ב-5 שנים הראשונות- שילמנו 210,000 שקל סה"כ על החזרי משכנתא (כחלק מההנחות- הזוג/רווק יכול לעמוד בתוספת 3,500 שח להוצאות החודשיות).
2. כעבור 5 שנים- יש דיירים שמשלמים 3,500 שח כאמור לחודש, והדירה שווה כעת כ-800K ש"ח ותישאר במחיר זה כעבור 15 שנים.
לסיכום- בשנת 2036:
1. יש לנו דירה ששווה 800K ומניבה כל חודש 3,500 שח.
2. כלומר - שמנו 400K ש"ח + 210K ב-5 שנים הראשונות החזרי משכנתא + 75K הפסדים על תיקונים ודירה ריקה- סה"כ 685K כדי לקבל דירה של 800K כעבור 20 שנה. תשואה של 14 אחוז על ההון או 0.7 אחוז לשנה, ויש לנו נכס שמניב תשלום חודשי יפה (שגם צמוד למדד), שלא לדבר על כך שרוב הסיכויים שערכו יעלה בהמשך ויגדיל את התשואה.
כמובן שאם תהיה ירידה של 25 אחוז "בלבד", התשואה כבר תהיה 42 אחוז, או 1.8 אחוז לשנה, לא נורא לחלק הסולידי של התיק אבל בהחלט לא מציאה.
3. אם ניקלע לקושי בתשלומים באמצע- גם בהנחה של התרסקות במחירים- אם המשכנתא שפויה כפי שהוגדר- מקסימום אפשר למכור את הזכות על הדירה ולא לצאת בהפסד.
אשמח לשמוע התייחסות לניתוח הפשטני הזה ולהירות על יתרונות או חסרונות ששגיתי בהם או השמטתי.
