מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים"

[Fitch]

4,000 ש"ח

יותר מבראש העין?

עכשיו תעשה הדמיה של משכנתא של 600K עם החזר שייתן לך

תזרים מזומנים חיובי

עבור השכ"ד הזה (בהתחשב בתחזוקה וחודשים ריקים ואיכלוס ראשוני וכד וכד וכד)

 

[רוני]

שלום לכולם, אני יודע שהרבה שאלו לגבי פרויקט מחיר למשתכן אבל בכל זאת אני רוצה להציג את שלי.
אנסה לתת כמה שיותר פרטים על הפרויקט וכמה שיותר נתונים עליי

הגרלה 360 - פרויקט עיר ימים אשקלון
קצת מידע על הפרויקט: שכונת 'הבלוט', או 'עיר ימים', היא שכונה חדשה שצפויה לקום בצפון מערב אשקלון – סמוך מאוד לים. השכונה תתפרס על פני שטח של כ 260 דונם. על פי התכניות, תכלול מתחם מלונאות ונופש בחלקה המערבי, ואילו חלקה המזרחי ייועד לטובת מגורים. בשכונה צפויים להיבנות בסה"כ 716 יחידות דיור ו 1,400 יחידות לאחסון מלונאי.

מיקום הפרויקט:
http://www.interload.co.il/upload/5198214.png


תכניות הפרויקט:

אתן כמה פרטים:
כפי שניתן לראות בתמונה, ישנם 2 בניינים בפרויקט שלנו. כל בניין בעל 14 קומות, 50 דירות בכל בניין, סה"כ 100 דירות בפרויקט. הזכייה שלנו היא 32 מתוך ה-100.
המבנה שלנו משלב איתו מגורים ומסחר יחד, כלומר בתי קפה, חנויות סופרים וכו'. (כמובן שבכל הנוגע לכניסה נפרדת לדיירים וחניה נפרדת לדיירים הכל מוסדר).
המבנה במרחק אווירי מהים - 500 מטרים.
בחלק המערבי של השכונה יקומו 3 בתי מלון בעלות 1,400 יחידות דיור.
מבדיקות שערכתי באופן כללי צפון אשקלון יקרה וחדשה יותר מאשר מרכז / דרום, כלומר סביר שגם השכונה הזו תחשב "יוקרתית" ביחס לכל אשקלון, מה גם שהיא הנקודה הכי קרובה למרכז.
ישנם תכניות להקמת מחלף צפוני שיחבר את כביש 4 לחלק הצפוני של אשקלון ובנוסף הקמת 2 תחנות רכבת.

קצת נתונים יבשים ומספרים:
מחיר למ"ר - 8,553 ש"ח
מענק מהמדינה - 40,000 ש"ח

עשיתי תחשיב מדויק למחירי דירות בפרויקט (כולל המענק, חניה, מרפסת, מחסן ומדד תשומות הבניה מתאריך זכיית הקבלן ועד היום) :
גודל דירה 85 מ"ר - 781,000
גודל דירה 100 מ"ר - 914,000
גודל דירה 120 מ"ר - 1,100,000

הפרויקט כרגע נמצא בהכנת הקרקע לבנייה. צפי מסירת הקרקע לקבלן הוא אוגוסט 2018
דירות דומות במפרט, בגודל וכו' 120 מ"ר נמכרות סביב ה-1.5M

כרגע עוד אין מפרט דירות מדויק ואין לוח תשלומים מהקבלן.

קצת פרטים עלינו:
זוג נשוי טרי בני 27, 24 ללא ילדים
הון עצמי: 350,000 ש"ח
כרגע גרים אצל ההורים וממשיכים לחסוך, הצפי שנגיע לקבלן עם 400,000 ש"ח.
יש לציין שההון שלנו מושקע בתיק השקעות (שהניב בשנתיים האחרונות 15%).
גרים במרכז הארץ

התלבטויות:
על פניו נראה שהפרויקט אכן יוקרתי, איכותי ומבטיח. דירות קרובות לים, שכונה חדשה לגמרי, תכניות לבנייה תחבורה חדשה , תכניות לטיילת ואזור תיירות, בתי מלונות, תכנית מאושרת לבניית פארק גולף ענק מצפון מזרח לשכונה וכו'. לפי הנתונים באשקלון יש בשנים האחרונות הגירה חיובית מאוד של אוכלוסיה, עיר בתנופת בנייה חדשה ומתפתחת ועשתה עליית מחירים גדולה יחסית בנדל"ן.
קשה מאוד מאוד להעריך את שווי הנכס מכיוון שהשכונה היא חדשה לגמרי ושכונה ליד היא שכונה רק של בתים פרטיים כך שקה להעריך גם שכירות.

המטרה שלנו היא לחסוך כמה שיותר עד לבחירת הדירה ותחילת התשלומים ולנסות ולשלם כמה שיותר מההון כדי לדחות את המשכנתה כמה שיותר קרוב לטופס 4.

בגדול המטרה שלנו היא נכס להשקעה שיניב תזרים מזומנים חיובי, אך אנו לוקחים בחשבון שיכול להיות קשיים בהשכרת הנכס ואנו נעבור לגור שם, כמובן לזמן מוגבל כי אנחנו רוצים להמשיך לגור במרכז.
לפי החוק נוכל למכור את הנכס כ-7 שנים מיום הזכייה או 5 שנים מיום קבלת המפתח (כלומר הכי מאוחר יהיה נובמבר 2024)
אם נגיע למסקנה שהנכס הוא השקעה לא כל כך משתלמת אנחנו נוותר...

אשמח לחוכמתכם, עצותכם וכל מה שתוכלו לתרום כדי לעזור לנו לקבל החלטה, גם בנוגע לעיר אשקלון עצמה שכן אנחנו מהמרכז ועדיין נתונים מהאינטרנט אינם נתונים ממי שגר / מכיר את העיר.

דירות להשקעה לא בוחרים לפי תוכנית מחיר למשתכן, לא כל דירת מגורים מתאימה להשקעה, אסור להתעלם מעודף היצע הדירות הקיים כבר היום והצפוי בעתיד באשקלון, לקחת מימון בשוק יורד זה טעות, תשאל את עצמך היכן היית קונה דירה להשקעה כיום במידה ולא היתה זוכה בפרויקט ? ההוזלה במחיר עלולה להתבטל במועד קבלת הדירה ביחס לדירות דומות בשוק.

במידה ותרכוש לצורך מגורים זה משנה את התמונה.

 

[משתמש מחוק2]

לדירת 100 מטר שעלותה בערך 950k-1m אחרי שאר ההוצאות וההצמדות - 4,000 ש"ח
במצב הנוכחי זה מחיר סביר והגיוני בהחלט לקבל.

לא בטוח שזה סביר. לפי יד2 שכ"ד החציוני המבוקש לדירת 4 חדרים באשקלון הוא 3,800.
4,000-4,200 זה הקצה העליון לדירות 110-120 מ"ר לפני מיקוח

 

[קפבלנקה]

המטרה היא ממש הפוכה מלהשתעבד.
המטרה שלי היא לרכוש את הנכס כדי שיניב לי הכנסה, כלומר שהמשכנתא שאשלם תהיה נמוכה מהשכירות שאקבל עליה ככה שממש לא מפחיד אותי להתחייב למשכנתא כל עוד התזרים מזומנים יהיה חיובי.

כן, זו המטרה.
בפועל, לא בטוח שתשיג אותה, אבל כן בטוח שתשתעבד לחוב ל - 20-30 שנה.

בנוסף החוב ממש לא יהיה מעל למיליון ש"ח.

איך לא? יש לך 350 ואתה רוצה נכס ב - 1100, כמה בדיוק אתה מצפה להחזיר על ה - 750 שאתה לוקח?

 

[איש ירח]

בעיה מרכזית היא שאנחנו לא גרים באשקלון.

כמו @רוני,
מהיכרות עם העיר: אם הייתם מתכננים מגורים בעיר זו יכלה להיות עסקה טובה מאד.
ג.נ. יצאנו לא מזמן מהשקעת נדלן בעיר.

 

[ShayH]

כמו @רוני,
מהיכרות עם העיר: אם הייתם מתכננים מגורים בעיר זו יכלה להיות עסקה טובה מאד.
ג.נ. יצאנו לא מזמן מהשקעת נדלן בעיר.

מה תוכל לספר על העיר בפן ההשקעתי / התפתחותי ולמה יצאתם ממנה?

 

[איש ירח]

השקענו בדירה (בעצם ב-2 דירות) באשקלון בשכונה שמאחורי בית חולים ברזילי לפני הרבה שנים כשמחירי הדירות היו כ- 100K והשכירויות היוו כ- 10% תשואה, כולל העלויות הנלוות. דירה אחת מכרנו סמוך לקניה כי לא רצינו לשפץ והיה לנו רווח צנוע אך נאה.
במהלך השנים שהדירה הושכרה באנו כמידי חודש לאסוף שכר דירה. עקב המצב של הדירות והשכונה השוכרים הם מאוכלוסיה מאד חלשה. אמנם לא היה מצב שלא היו שוכרים אך לעיתים לא קיבלנו את שכר הדירה ונאלצנו לפנות לפינוי בבית משפט. הכדאיות עבורנו הייתה בגלל סכום ההשקעה הנמוך מאד מול שכר הדירה היחסית גבוה ומשום שבשכר הדירה הזה שוכרים הסתפקו בדירה במצב מוזנח כמו שהיא הייתה. מכיוון שאנחנו לא גרים באשקלון, הנסיעות היוו מטרד וגם הוצאות, מצד שני בדרך כלל הגענו לדירה מהעבודה ולא מהבית אז עשינו רק חצי דרך.
במהלך השנים, ראינו בנייה משמעותית בעיר ועלייה של מחירי הדירות, שכונות חדשות נבנות בקצב מהיר ופיתוח של אזורי מסחר, מגורים ותחבורה. גם מבחינת פני העיר, חזות וניקיון שיפור משמעותי ושיפור בנגישות הערייה לתושבים. גם פיתוח אדיר של בית החולים בעיר.
אציין רק כי, העסקאות שאנחנו עשינו לא היו הכי טובות בעולם, אפילו אנחנו בדקנו עסקאות הרבה יותר טובות ודחינו לכאורה בגלל המחיר (בדיעבד, התשואה יכלה להיות עוד יותר גבוהה) אבל הייתה עליית מחירים מטורפת, חלקה בגלל תכניות/ חלומות/ אשליות על פינוי בינוי שהערייה מקדמת בשכונות הללו וחלקה בגלל כניסת משקיעים.
הסיבה שיצאנו היא שלדעתנו עליית המחירים הגיעה למיצוי וללא פינוי-בינוי בדירה הספציפית שלנו אין עוד פוטנציאל רווח. בנוסף, הדירה בקומה עליונה ויש צורך בשיפוצים תכופים. בסופו של דבר, מטרת הדירה היא השקעה אז גם נושא ההנחה ממס שבח הפך להיות משמעותי בשיקול של מכירה מיידית.

 

[ShayH]

השקענו בדירה (בעצם ב-2 דירות) באשקלון בשכונה שמאחורי בית חולים ברזילי לפני הרבה שנים כשמחירי הדירות היו כ- 100K והשכירויות היוו כ- 10% תשואה, כולל העלויות הנלוות. דירה אחת מכרנו סמוך לקניה כי לא רצינו לשפץ והיה לנו רווח צנוע אך נאה.
במהלך השנים שהדירה הושכרה באנו כמידי חודש לאסוף שכר דירה. עקב המצב של הדירות והשכונה השוכרים הם מאוכלוסיה מאד חלשה. אמנם לא היה מצב שלא היו שוכרים אך לעיתים לא קיבלנו את שכר הדירה ונאלצנו לפנות לפינוי בבית משפט. הכדאיות עבורנו הייתה בגלל סכום ההשקעה הנמוך מאד מול שכר הדירה היחסית גבוה ומשום שבשכר הדירה הזה שוכרים הסתפקו בדירה במצב מוזנח כמו שהיא הייתה. מכיוון שאנחנו לא גרים באשקלון, הנסיעות היוו מטרד וגם הוצאות, מצד שני בדרך כלל הגענו לדירה מהעבודה ולא מהבית אז עשינו רק חצי דרך.
במהלך השנים, ראינו בנייה משמעותית בעיר ועלייה של מחירי הדירות, שכונות חדשות נבנות בקצב מהיר ופיתוח של אזורי מסחר, מגורים ותחבורה. גם מבחינת פני העיר, חזות וניקיון שיפור משמעותי ושיפור בנגישות הערייה לתושבים. גם פיתוח אדיר של בית החולים בעיר.
אציין רק כי, העסקאות שאנחנו עשינו לא היו הכי טובות בעולם, אפילו אנחנו בדקנו עסקאות הרבה יותר טובות ודחינו לכאורה בגלל המחיר (בדיעבד, התשואה יכלה להיות עוד יותר גבוהה) אבל הייתה עליית מחירים מטורפת, חלקה בגלל תכניות/ חלומות/ אשליות על פינוי בינוי שהערייה מקדמת בשכונות הללו וחלקה בגלל כניסת משקיעים.
הסיבה שיצאנו היא שלדעתנו עליית המחירים הגיעה למיצוי וללא פינוי-בינוי בדירה הספציפית שלנו אין עוד פוטנציאל רווח. בנוסף, הדירה בקומה עליונה ויש צורך בשיפוצים תכופים. בסופו של דבר, מטרת הדירה היא השקעה אז גם נושא ההנחה ממס שבח הפך להיות משמעותי בשיקול של מכירה מיידית.

תודה רבה על השיתוף

 

[nUmBer_oNe]

שי, תעדכן אותנו אחרי שתבלה יום באשקלון. מאוד מעניין לשמוע את דעתך.

 

[MMM]

לדירת 100 מטר שעלותה בערך 950k-1m אחרי שאר ההוצאות וההצמדות - 4,000 ש"ח
במצב הנוכחי זה מחיר סביר והגיוני בהחלט לקבל.

מחיר סביר והגיוני ? הכל יחסי.
אני מכיר מישהו שחשב אותו דבר כמוך ורכש דירה דומה במחיר דומה רק לא באשקלון אלא בחריש. עברו 5 שנים, הדירה נמסרה לו בתחילת 2018 ואז הוא גילה כי שוכרים שבאים לדבר איתו מוכנים לשלם בקושי 2000 שח. זה כמובן לא מכסה את תשלומי המשכנתא שלו ויוצר לו תזרים שלילי. ממש לא כמו שהוא תכנן.
מי שקונה היום באשקלון עלול להתקל בבעיה דומה עוד 5 שנים כאשר יקבל את הדירה ויגלה כי יחד איתו הרבה כמוהו קיבלו דירות ורוצים להשכיר ולכן שכר הדירה צולל ומקלקל לו את התוכניות.

 

[orensp]

מחיר סביר והגיוני ? הכל יחסי.
אני מכיר מישהו שחשב אותו דבר כמוך ורכש דירה דומה במחיר דומה רק לא באשקלון אלא בחריש. עברו 5 שנים, הדירה נמסרה לו בתחילת 2018 ואז הוא גילה כי שוכרים שבאים לדבר איתו מוכנים לשלם בקושי 2000 שח. זה כמובן לא מכסה את תשלומי המשכנתא שלו ויוצר לו תזרים שלילי. ממש לא כמו שהוא תכנן.
מי שקונה היום באשקלון עלול להתקל בבעיה דומה עוד 5 שנים כאשר יקבל את הדירה ויגלה כי יחד איתו הרבה כמוהו קיבלו דירות ורוצים להשכיר ולכן שכר הדירה צולל ומקלקל לו את התוכניות.

זה לא דוגמא טובה. חריש זה בלופ כבר 20 שנה.

 

[c881]

זה לא דוגמא טובה. חריש זה בלופ כבר 20 שנה.

למה לא דוגמה טובה?
זו אופציה ריאלית? כנראה שכן.
היום כשאנשים לוקחים משכנתא הבנק מוכר להם "לפי מדד 0", כי ככה זה בשנתיים~שלוש האחרונות.
האם מדד 5% שנתי הוא ריאלי? כנראה שכן. כנראה שגם יותר.

 

[Fitch]

הבנק מוכר להם

מי שעושה את הרכישה הכי יקרה שלו בחיים בלי טיפה של ש"ב זב"ש.

 

[c881]

https://www.themarker.com/realestate/1.5963904

מחיר למשתכן בלוד... כי בראשל"צ כנראה לא יהיה טוב יותר

 

[nUmBer_oNe]

אנחנו מתכננים בימים הקרובים לנסוע ליום שלם לאשקלון, להסתובב שם ובעיקר באזור של הפרויקט.
לגבי הפרויקט ששמעת עליו, נכון יש כמה דברים בסביבה שדיברו עליהם כמו המגרש, המחלף הצפוני, תחנות רכבת וכו' ונראה שהדברים האלו יתחילו לזוז עם בניית הפרויקטים (לדוגמה המחלף הצפוני היה תנאי של עיריית אשקלון להסכם הגג)

שי, הכל בסדר? ביקרתם באיזור? יש חדש?
מקפיץ עקב חשש לשלומו של שי.