למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[רוני]

כלומר אתה מדבר על תשואה של קצת פחות מ5% אחרי מס (ולפני עליית ערך של הנכס).
זה לא שונה בהרבה מהמספרים שיש בשוק ההון, עם הבדל שבשוק ההון אתה לא חייב למשוך את הרווחים ולשלם מס אלא אתה יכול להשאיר (לפחות את רובם) ולדחות את תשלום המס.

החישוב שלי כולל מרווח של 15% עבור בלתמים לא צפויים מראש כגון שינוי לרעה בשער החליפין... וכמובן תשלום מס על הכנסה משכירות (בסביבות 10%), לכן כדי להשוות תפוח לתפוח, בשוק ההון יש צורך להוסיף על התשואה נטו של 5% עוד 25% עבור מס רווחי הון, בנוסף למרווח בטחון של 15% עבור הגנה משינוי בשער החליפין.

כלומר תיק בגיל פרישה, עם תשואה של 8.5% כאשר משלמים עליו מס רווחי הון ומקזזים מרווח בטחון עבור בלת"ם של מט"ח, ישאיר בידך תשואה נטו של 5%.

האם תיק סולידי בשוק ההון מייצר 8.5% נטו ?

שאלה נוספת, היכן נח יותר לייצר הון של 7,500,000 ש"ח או במקרה שלי יותר מכך, בשוק ההון או בהשקעות נדל"ן עם מימון ?
רוב חברי הפורום, מתמקדים בחסכון והשקעה בשוק ההון וזה מעולה,
אני בין השנים 99 עד 2014, בניתי פורטפוליו נכסים מניבים שהביא אותי לעצמאות כלכלית, מבלי הצורך לחסוך, בזכות השקעה בעיתוי ומיקום נכונים עם מימון, ולאחר מכן מכירת הנכס, כך יצרתי הון, אך ברמה החודשית לא חסכתי כלום, ההון הראשוני שלי בחלקו היה מחסכונות עבר לפני שנת 99.

 

[סטרבו]

שאלה נוספת, היכן נח יותר לייצר הון של 7,500,000 ש"ח או במקרה שלי יותר מכך, בשוק ההון או בהשקעות נדל"ן עם מימון ?
רוב חברי הפורום, מתמקדים בחסכון והשקעה בשוק ההון וזה מעולה,
אני בין השנים 99 עד 2014, בניתי פורטפוליו נכסים מניבים שהביא אותי לעצמאות כלכלית, מבלי הצורך לחסוך, בזכות השקעה בעיתוי ומיקום נכונים עם מימון, ולאחר מכן מכירת הנכס, כך יצרתי הון, אך ברמה החודשית לא חסכתי כלום, ההון הראשוני שלי בחלקו היה מחסכונות עבר לפני שנת 99.

האם רוב החיסכון היה לנכס הראשון, ומאז הנכסים מימנו את עצמם הלאה?

 

[DorA]

להוציא משפט אחד מהקשרו זה לא חוכמה...

טענת טענה:

אאל"ט הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7%, לא?

הגבתי לטענה זו ולא לכל השרשור ב:

לא אם אתה לא מתעלם ממיסוי במקור.

תמשיך לבד

 

[סטרבו]

אם הממוצע ההיסטורי הוא סביב ה7% ריאלי לפני מס אז לא אמור להיות קשה לקבל 5% ריאלי אחרי מס ודמי ניהול, בממוצע לאורך השנים.

תשואה כן, תזרים לא.
ופה מדובר על תזרים.

 

[DorA]

תשואה כן

לא: תשואה היסטורית ללא התאמה לאינפלציה ואחרי מס דיבידנדים במקור היא 7.04% (1928-2016) או 6.33% (1871-2016) או 6.40% (1967-2016). אינפלציה ממוצעת היסטורית בארה"ב הייתה 3.08% (1928-2016) או 2.22% (1871-2016) או 2.11% (1967-2016) - תשואה ריאלית לאחר מס דיבידנדים ולפני מס רווחי הון בערך 4% בשלושת התקופות (מקור: רוברט שילר - כל התשואות מחושבות לפי הפקדה חודשית קבועה לא מתואמת אינפלציה).

 

[רוני]

האם רוב החיסכון היה לנכס הראשון, ומאז הנכסים מימנו את עצמם הלאה?

רכשתי 5 נכסים בחו"ל בשלב הראשון, בעזרת חסכון ומינוף דירת מגורים בישראל, בנוסף, לקחתי הלוואת בלון בנוסף להון עצמי בעת רכישת הדירה הראשונה בלונדון.
בשנת 2005 מכרתי את כל הנכסים בעליית ערך ועליית המטבעות הזרים אל מול השקל, ומכאן ועד 2014 המשכתי להשקיע עם מימון אך ללא כל חסכון.
מאז שנת 2014, אני משקיע בעזרת חסכון מדי פעם, אך כאשר ארצה להשקיע בשוק אטרטקטיבי חדש באופן משמעותי, אצטרך לקחת מימון ואף לממש נכס שהבשיל לכך מתוך הנכסים הקיימים.

 

[doc29]

היכן נח יותר לייצר הון של 7,500,000 ש"ח או במקרה שלי יותר מכך, בשוק ההון או בהשקעות נדל"ן עם מימון ?

לדעתי בשוק ההון באופן תאורטי. למשל, מי שקנה קרן על הs&p500 ב1994, מכר אותה קצת לפני התפוצצות בועת הדוט.קום (1999) וקנה קרן של שווקים מתעוררים, ב2007 מכר וישב שנתיים שלוש על מזומן וקנה שוב s&p500 עשה תשואה גדולה מהרבה ממה שאפשר בנדלן. בטח אם היה ממונף.

 

[רוני]

לדעתי בשוק ההון באופן תאורטי. למשל, מי שקנה קרן על הs&p500 ב1994, מכר אותה קצת לפני התפוצצות בועת הדוט.קום (1999) וקנה קרן של שווקים מתעוררים, ב2007 מכר וישב שנתיים שלוש על מזומן וקנה שוב s&p500 עשה תשואה גדולה מהרבה ממה שאפשר בנדלן. בטח אם היה ממונף.

אתה מדבר על 100% השקעה במניות עם מינוף, אני מדבר על מינוף השקעה במרכז לונדון, תל אביב .......
זה לא אותה רמת סיכון.

כל אחד שרכש דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית לפני 2006 בתל אביב בסכום של 1,500,000 ש"ח בהון עצמי של 450,000 ש"ח יכול היה למכור את הדירה בשנת 2016 ב 5,500,000 ש"ח, מדובר פה סך הכול בעסקה אחת בודדה, כלומר אם היה מבצע עסקה קטנה יותר באותו הזמן, ותוך 10 שנים מוכר את הדירות, ומסלק את יתרת המשכנתאות, על הדירה הזולה יותר היה משלם מס רווחי הון, כך היה מגיע להון של 7,500,000 ש"ח.

ישנן ערים חזקות בהרבה מתל אביב ברחבי העולם, מחירי הנכסים בהם עולים משמעותית יותר מתל אביב לאורך זמן (לונדון, ניו יורק, סידני מלבורן, טורונטו וונקובר, הונג קונג, סיאטל, סאן פרנסיסקו).....

אסביר לך היכן ההבדל, בדוגמא שנתתי, כל אחד יכול לעשות זאת, אם יש לו הבנה של השוק או אם סתם במקרה נכנס להשקעה בעיתוי נכון,
בדוגמא שאתה רשמת, האם אתה מכיר משהוא מהפורום שהתנהל כך ?

שים לב לאהוד ברק (משקיע שמבין עניין), כיצד הוא התנהל ב 12 השנים האחרונות (מבלי להתיחס למספרים, אלא לעקרון הפעולה עצמו).

 

[אורי ג.]

אסביר לך היכן ההבדל, בדוגמא שנתתי, כל אחד יכול לעשות זאת, אם יש לו הבנה של השוק או אם סתם במקרה נכנס להשקעה בעיתוי נכון,
בדוגמא שאתה רשמת, האם אתה מכיר משהוא מהפורום שהתנהל כך ?

תראה לי אדם 1 שהתעשר משוק ההון (חוץ מווארן באפט) ואני אראה לך אינסוף אנשים שהתעשרו מנדל"ן.
הסוד הוא במינוף הגבוה, הריבית הנמוכה וחוסר הקשר בין ההלוואה לשווי הנכס בעתיד.
אה וגם במס, בנדל"ן אפשר אפקטיבית לשלם מעט מאד מס, במיוחד בארה"ב.

 

[doc29]

הסוד הוא במינוף הגבוה, הריבית הנמוכה וחוסר הקשר בין ההלוואה לשווי הנכס בעתיד.

שני הראשונים הבנתי, מה הכוונה חוסר קשר בין ההלוואה לשווי הנכס בעתיד?
והכי חשוב- למנף בזול זה אחלה, אבל איך אתה יודע לומר היום באיזה שוק נדלן להשקיע? ואיך אתה יודע מתי לצאת ולעבור למקום אחר עם מינוף נוסף?

 

[Roi]

אבל איך אתה יודע לומר היום באיזה שוק נדלן להשקיע?

תראה, אני לא משקיע נדל"ן ברמה של רוני, אבל אתה בהחלט יכול לזהות מגמות של עליה וירידה בנדל"ן, מה גם שהם הרבה יותר איטיות מאשר המגמות בשוק ההון ומאפשרות לך להגיב בצורה יותר יעילה, שוק ההון יכול ליפול מחר ב20% למשל ואילו נדל"ן לרוב לא יקרה, אלא אם מדובר על אסון טבע או מלחמה.
אתה מסכים ?

 

[אורי ג.]

שני הראשונים הבנתי, מה הכוונה חוסר קשר בין ההלוואה לשווי הנכס בעתיד?

חוסר מנגנון MARGIN CALL בנדל"ן.

אבל איך אתה יודע לומר היום באיזה שוק נדלן להשקיע? ואיך אתה יודע מתי לצאת ולעבור למקום אחר עם מינוף נוסף?

אני לא יודע, זה עבודה, זה לא שגר ושכח כמו מניות, זו השקעה אקטיבית/עסק.
באופן פסיבי אני משקיע בחוב מגובה נדלן ישירות עם תשואות הרבה יותר גבוהות מאשר שוק ההון, פה יש הרבה פחות חשיבות לאיפה להשקיע ומה ירד או יעלה אלא יותר ניתוח כושר החזר ותוכנית עסקית של העסקה, גן התשואות נמוכות הרבה יותר מאשר EQUITY בנדל"ן (IRR של "רק" 11%).

 

[Roi]

באופן פסיבי אני משקיע בחוב מגובה נדלן ישירות עם תשואות הרבה יותר גבוהות מאשר שוק ההון

איך בדיוק אתה עושה את זה? נותן הלוואות לקבלנים ?

 

[אורי ג.]

איך בדיוק אתה עושה את זה? נותן הלוואות לקבלנים ?

ליזמים בארה"ב.

 

[Roi]

ליזמים בארה"ב

זה פתוח לכולם או רק לאזרחי ארה"ב?

 

[doc29]

אתה מסכים ?

האמת שאני לא יודע. יש בזה היגיון וזה מפתה מאוד להאמין בזה (כמו בשוק ההון) אבל לא הצלחתי למצוא מידע מחקרי מהימן על זה . קראתי כמה מקומות שטוענים בתוקף שלא ניתן לתזמן וצריך פשוט להשקיע לטווח ארוך (כמו בשוק ההון), וקראתי הרבה שטוענים בתוקף שניתן לתזמן אבל רובם ככולם מדברים מפוזיציה (מציעים לקנות דרכם נכסים).

 

[doc29]

אני לא יודע, זה עבודה, זה לא שגר ושכח כמו מניות, זו השקעה אקטיבית/עסק.

מה אקטיבי? הניתוח של שווקים כדי להחליט איזה צפוי לעלות ואיזה לא? אני לא מדבר על ההתעסקות עם דיירים וחברות ניהול, זה כמובן שלא פאסיבי, אני מתכוון להבנה אילו שווקים יעלו ואילו ירדו.
במניות נראה לי שהקונצנזוס כאן הוא שקשה מאוד לתזמן, ואם אפשר, זה מצריך המון ידע והתעסקות (קריאת וניתוח דוחות).
האם אתה חושב שיש מקבילה לזה בנדלן? כלומר אם היה לי מספיק זמן וידע כלכלי והייתי יושב עכשיו חודש רק על זה, הייתי יכול לדעת איפה לשים את הכסף בוודאות גבוהה? כי אם כן זה די פאסיבי, בגלל האיטיות של המחזורים בנדלן. כל מה שצריך זה לעשות ניתוח כזה מדי מספר שנים, לממש איפה שהפרמטרים לא טובים ולהשקיע איפה שטובים.

 

[אורי ג.]

זה פתוח לכולם או רק לאזרחי ארה"ב?

הקבוצה שאני עובד איתם סגורה, יש הרבה קבוצות אחרות שפתוחים לאזרחים אמריקאים וזרים, חלקם מחייבים שתהיה לקוח כשיר.

מה אקטיבי? הניתוח של שווקים כדי להחליט איזה צפוי לעלות ואיזה לא?

גם, שים לב שלא מספיק לנתח "שוק" צריך לנתח את הנכס הספציפי בשכונה הספציפית בעיר הספציפית במחוז הספציפי שבמדינה הספציפית בשוק שאתה רוצה להשקיע בו.
צריך להבין לעומק השלכות מיסוי של כל מקום, החוקים הרלוונטיים, הסיכונים, הסיכויים, העלויות הכוללות, חוקי התכנון והבנייה המימון וכו' וכו' זה עיסוק מאד אקטיבי, יכול לומר לך שאני רחוק מלהיות מומחה לנושא בארץ אבל אני כן מבין למדי וזה לקח לי שנים להגיע לזה.

במניות נראה לי שהקונצנזוס כאן הוא שקשה מאוד לתזמן, ואם אפשר, זה מצריך המון ידע והתעסקות (קריאת וניתוח דוחות).

שוק המניות הוא שוק פי כמה וכמה יותר שקוף ונזיל מנדל"ן והוא גם הומוגני, כלומר אם אני אקנה דירה ביפו ואתה תקנה דירה בבניין לידי זה יכולות להיות 2 חיות שונות לגמרי, אם אתה תקנה 10 מניות של גוגל ואני אקנה 10 ל2 יש בדיוק את אותה החיה.

כלומר אם היה לי מספיק זמן וידע כלכלי והייתי יושב עכשיו חודש רק על זה, הייתי יכול לדעת איפה לשים את הכסף בוודאות גבוהה?

חודש? לא. כמה שנים אולי אא"כ אתה לוקח אנשי מקצוע מטעמך.

 

[doc29]

גם, שים לב שלא מספיק לנתח "שוק" צריך לנתח את הנכס הספציפי בשכונה הספציפית בעיר הספציפית במחוז הספציפי שבמדינה הספציפית בשוק שאתה רוצה להשקיע בו.
צריך להבין לעומק השלכות מיסוי של כל מקום, החוקים הרלוונטיים, הסיכונים, הסיכויים, העלויות הכוללות, חוקי התכנון והבנייה המימון וכו' וכו' זה עיסוק מאד אקטיבי, יכול לומר לך שאני רחוק מלהיות מומחה לנושא בארץ אבל אני כן מבין למדי וזה לקח לי שנים להגיע לזה.

קטונתי ולא השקעתי שנים בללמוד את זה, ולכן אשמח אם תעמיד אותי על טעותי, אבל אני חושב שמה שאתה כותב לא מדוייק.

ממה שראיתי (ואני מדבר כרגע לא על ארה"ב)- שוק הנדלן במדינה נתונה די נע ביחד. ואם מדברים על דירות השקעה "קלאסיות" (=מה שראיתי אני כקלאסי, כלומר מה שרוב המשקיעים קונים) - דירה קטנה באיזורי ביקוש- זה לא באמת כזה משנה איפה תקנה.
עוד לא ראיתי שמישהו התעשר (ואולי אני טועה ודווקא כן) כי הוא חזה שהחלק הדרומי של רחוב בוגרשוב הולך לפרוח. אבל כן כי הוא הבין שישראל הולכת לעלות, או לכל היותר כי תל אביב עומדת לפני זינוק. ברור שמרגע שאתה הולך על מרכז תל אביב- אתה חייב לוודא שאתה לא קונה נכס פח ולנסות למצוא שכונה טובה, אולי עם קצת אקסטרא פוטנציאל לגדילה, ולבדוק שאין בית תמחוי ופאב ממש מתחת לדירה ושהיא לא נבנתה עם פלקל, אבל זה החלק המינורי.

למשל, אם אני חושב היום שברצלונה הולכת לזנק אחרי המשבר שהיה שם ב-2008 וההתאוששות שהתחילה ב-2014 בערך (כמו שיש כאלה שטוענים, סתם כדוגמא)- כל עוד אקנה נכס סביר, במיקום סביר, לא במחיר מופרז, מצבי יהיה מעולה. כי אם ברצלונה תזנק ב-100% כמו שישראל זינקה בעשור האחרון- אני ארוויח המון. ברור שצריך לוודא שהנכס לא פח, ושזו לא ספציפית שכונה של נרקומנים, אבל אם תפסת איש מקצוע אמין שם (מתווך) - ואתה צודק בהערכה שלך שהולכת להיות עליית ערך משמעותית- זכית בג'ק פוט. אני בטוח שמי שאקסטרא צדק וניחש ששכונה X תחווה אקסטרא גדילה בגלל פרוייקט כלשהו או פיתוח עירוני או רכבת קלה - ירוויח קצת יותר. אבל זה יהיה החלק היותר מינורי. בקיצור חוק פארטו.

כדוגמא (וכמובן שלא כל השווקים מתנהגים אותו דבר)- בתל אביב של 2008 - מי שידע לומר "נראה לי שזה הולך לזנק" והלך וקנה דירה סבירה, בוודאי דירה קטנה באיזורי ביקוש - עשה קופה, .והאמת היא שזה נכון בערך לכל מי שקנה דירה בישראל. יכול להיות שמי שזיהה ששכונה X בדיוק לפני פיתוח יתר עשה אקסטרא קופה, אבל לא פה הייתה החוכמה הגדולה.

או מי שידע ב-2006-2007 שהנדלן הולך לקרוס בארה"ב ומכר את הדירה שלו - שיחק אותה. נכון, יש מעט מקומות שבהם לא הייתה ממש ירידה. אבל כשהיא קרתה- מי שיצא בזמן יצא גאון. אבל הרוב לא. ואני די משוכנע שביניהם המון "מומחי השקעות" של קרנות פנסיה, קרנות גידור/הון סיכון/מוסדות אחרים, שלמרות הידע, ההכשרה והעובדה שיודעים את כל הדברים שאמרת, לא היו קרובים לחזות את זה (אלא אם כן אתה יודע ההיפך, לא חקרתי את זה לעומק, אשמח לשמוע אם כן).

בארה"ב- זה באמת מורכב יותר אבל לא שונה עקרונית לדעתי, פשוט מדובר ביבשת שלמה, אבל הטרנדים במטרופולינים גדולים די דומים.

 

[גרהם]

דירה קטנה באיזורי ביקוש- זה לא באמת כזה משנה איפה תקנה.

גם אני קטונתי מלהביע דעה לגבי רמת ההומגוניות של דירות במטרופולינים הגדולים בעולם.
השני סנט שלי לגבי עיר בינונית במדינה קטנה הם שיש הבדל עצום בין בניינים סמוכים שנבנו על ידי קבלנים שונים, שטחים ציבוריים משמשים לשימושים שונים שפוגעים באופן שונה בערך הנכס, תב"ע קיימת ומתוכננת לשטחים סמוכים ("חזון" העיריה לגבי שטחי מסחר / בילוי ומגורים), בעיות תחבורה ברמות שונות (לרבות נגישות לתחב"צ קיימת ומתוכננת) ועוד. כל זה לפני שדיברנו על מאפייני בניין ספציפי מבחינת שכנים, תשתית ועוד.
אם משקיעים בעשרות נכסים אז אני מניח שיש התכנסות לממוצע. כשמשקיעים במספר קטן של נכסים כל הגורמים האלו יכולים להשפיע מאד על התשואה, גם לטווח ארוך.