למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[amikal]

היי
רוב הכסף שלי נמצא כרגע בשוק ההון ואני בודק כל מיני תצורות\דרכים להשקיע בנדל"ן (לא לדירה משלי, אלא להשקעה) כי אני רוצה להשקיע חלק מהכסף בנדל"ן ולא רק בשוק ההון.
זאת גם מהסיבה שאני לא רוצה את כל הביצים בסלסלה אחת (שוק ההון) וגם בגלל שהבנתי שיש יתרונות להשקעה בנדל"ן שאין בשוק ההון.
אבל ככל שאני בודק יותר לעומק ולרוחב אני לא מבין את האטרקטיביות נכון להיום של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון. (נכון ל 2018)
נראה שהתשואות הגבוהות מהשכירות הם בעיקר בפריפרייה, אבל גם אז מדובר בפחות ממה שאני עושה כרגע בשוק ההון.
הדבר היחידי שבאמת נראה רווחי יותר משוק ההון, זה במקרה של עליית ערך הנכס. או כמובן עם מראש קונים מתחת למחיר השוק.
לצורך השוואה בשוק ההון אני עושה 6%-15% תשואה (בהתאם לסיכון שאני לוקח) עם מעט מאוד טירחה וגם בסיכון הנמוך אני מצליח די בקלות לעשות 6% תשואה בשנה.

מישהו כאן יכול להציג יתרונות של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון?
או במילים אחרות: למה הכסף שלך (או חלקו) מושקע בנדל"ן ולא בשוק ההון?

 

[trhe]

הרבה עניין פסיכולוגי, נדל"ן זה משהו פיזי, בזמן משבר הדירה שלך לא יכולה להימחק לעומת תיק השקעות שיכול להיחתך בקלות ב 50% במקרה של משבר. נקודה נוספת היא ליצור תזרים מזומנים חודשי, לעומת שוק ההון שהכל מצטבר במקום אחד. ככה לפחות אני רואה את זה.

 

[אורי ג.]

יש הרבה יתרונות:
מינוף גבוה ללא MC
הטבות מס (לדירה ראשונה) מעולות
אופציות להשבחה
מתאם נמוך עם הבורסה

או במילים אחרות: למה הכסף שלך (או חלקו) מושקע בנדל"ן ולא בשוק ההון?

כי זה הרבה יותר מעניין מאשר ללחוץ על כפתור בTWS ולקנות מניה ופוטנציאלית רווחי פי כמה וכמה.

 

[Mamaof]

גם בסיכון הנמוך אני מצליח די בקלות לעשות 6% תשואה בשנה.

לא נשמע נכון

 

[amikal]

מינוף גבוה ללא MC

מה זה MC בבקשה ? אני לא מכיר את המושג פשוט

לא נשמע נכון

באפיק הכללי של הפוליסת חיסכון שלי שזה הסיכון הכי נמוך שאני לוקח הם עושים 6% כבר כמה שנים.

לגבי עניין הקורולציה השלילית עם הבורסה שהזכרתם: במקרה של משבר בבורסה: אם אני מבין נכון - זה משפיע על כל הכלכלה בארץ באותו זמן.
כלומר: לקונים יש פחות כסף לקנות את הדירה אם אני רוצה למכור, ולשוכרים יש פחות כסף לשלם שכירות, יכולים אפילו לא להיות מסוגלים לשלם.
הרי כ"כ כסף של אנשים מושקע בבורסה דרך קרנות השתלמות, פוליסות חיסכון, תיקי השקעות....פנסיות וכ"ו.

 

[אורי ג.]

באפיק הכללי של הפוליסת חיסכון שלי שזה הסיכון הכי נמוך שאני לוקח הם עושים 6% כבר כמה שנים.

1. עשו ולא עושים.
2. אם הם עשו 6% לשנה אז זה לא בסיכון נמוך.

אם אני מבין נכון - זה משפיע על כל הכלכלה בארץ באותו זמן.

לא בהכרח.

 

[Mamaof]

2. אם הם עשו 6% לשנה אז זה לא בסיכון נמוך.

My point exactly @amikal

 

[amikal]

אז כנראה אני טועה כשאני קורא לזה סיכון נמוך.
הייתי צריך לקרוא לזה נמוך יחסית.
מבחינתי מה שמתחת ל 75% מניות זה סיכון נמוך.

מה זה MC דרך אגב?

 

[אורי ג.]

מבחינתי מה שמתחת ל 75% מניות זה סיכון נמוך.

זה לא.

מה זה MC דרך אגב?

https://www.investopedia.com/terms/m/margincall.asp

 

[adamshalev]

מבחינתי מה שמתחת ל 75% מניות זה סיכון נמוך.

יש אגחים שגורמים ל-S&P500 להראות מתון.
זה לא נכון להסתכל על סיכון כפונק של ה-assset class הרחב.

MC - margin call

 

[roneng]

נראה שהתשואות הגבוהות מהשכירות הם בעיקר בפריפרייה, אבל גם אז מדובר בפחות ממה שאני עושה כרגע בשוק ההון.

מאוד תלוי באזור.
בערים הגדולות התשואה משכירות באמת נמוכה יחסית, אבל אם תלך לפרברים במדינות מסויימות אתה יכול להגיע גם ל 10% תשואה משכירות.
מצד שני כנראה שיש קורלציה כלשהי בין תשואה לסיכון...

 

[amit]

יש עוד היבט פסיכולוגי.
כשמשפחה קונה דירה להשקעה ולוקחת הלוואה ,לא פשוט להפסיק את העסקה ,למכור את הדירה ולבזבז את הכסף. זה בעצם מחייב את המשפחה לחסוך ולשלם את המשכנתא לפני הכל.

כשיש לך תיק מניות הרבה יותר קל לממש חלק ולטוס לחופשה.
זה בטח לא נשמע לך הגיוני אם אתה רווק שחושב בצורה ראציונלית וקרה אבל בתור משפחה הכל משתנה.

 

[doc29]

לצורך השוואה בשוק ההון אני עושה 6%-15% תשואה (בהתאם לסיכון שאני לוקח) עם מעט מאוד טירחה וגם בסיכון הנמוך אני מצליח די בקלות לעשות 6% תשואה בשנה.

סיכון נמוך מחוץ לפורום זה אולי 10-20 אחוז מניות.
סיכון נמוך, ותקנו אותי חברים אם אני טועה, בפורום, לא יכול להיות יותר מ(נניח) 50%.

גם אם אתה בתיק של 90% מניות- תיק שרוב האנשים ירעדו ממנו ויחשיבו אגרסיבי בטירוף, אתה לא תשיג לאורך זמן יותר מ-4-5 אחוז ריאלי אחרי מס. לא יודע מה הניסיון שלך בשוק ההון, אבל אחרי שוק שורי הארוך בהיסטוריה קל לשכוח שמניות זה לא 5-10 אחוז בשנה בלי נפילות משמעותיות. אני משקיע 3 שנים ואני כל הזמן מזכיר את זה לעצמי.

אמנם להשקיע בישראל בעייתי היום, אבל גם נניח דירה קטנה במרכז עם תשואה של 3% שהיא נטו (דירה ראשונה עד התקרה) בסיכון שהוא מאוד נמוך זה לא דבר של מה בכך. כפיזור לתיק השקעות נראה לי דבר לא רע, מבלי לייעץ דבר כמובן, יש פה אספקטים אחרים חוץ מתשואה (התעסקויות למיניהן).

 

[amikal]

מאוד תלוי באזור.
בערים הגדולות התשואה משכירות באמת נמוכה יחסית, אבל אם תלך לפרברים במדינות מסויימות אתה יכול להגיע גם ל 10% תשואה משכירות.

סליחה אם לא הייתי ברור - אני מדבר על דירה להשקעה בישראל

 

[roneng]

אמנם להשקיע בישראל בעייתי היום, אבל גם נניח דירה קטנה במרכז עם תשואה של 3% שהיא נטו (דירה ראשונה עד התקרה) בסיכון שהוא מאוד נמוך זה לא דבר של מה בכך.

איפה אתה מוצא היום דירה בארץ שנותנת 3% תשואה?? ועוד במרכז?

 

[roneng]

סליחה אם לא הייתי ברור - אני מדבר על דירה להשקעה בישראל

אהה, בארץ באמת שאני לא מבין למה אנשים קונים דירות להשקעה היום.
בחו"ל עוד אפשר להבין כי אפשר למצוא עדיין הזדמנויות ויש שווקים עם תשואות לא רעות, אבל בארץ אתה לא תעשה יותר מ2-3% לפני הוצאות ולפני מיסים.

 

[DavidA]

יש הרבה יתרונות:
מינוף גבוה ללא MC
הטבות מס (לדירה ראשונה) מעולות
אופציות להשבחה
מתאם נמוך עם הבורסה

כי זה הרבה יותר מעניין מאשר ללחוץ על כפתור בTWS ולקנות מניה ופוטנציאלית רווחי פי כמה וכמה.

מתאם נמוך עם הבורסה? לא נראה לי מדוייק בכלל. אשמח לראות מאיפה זה נלקח.

לפותח האשכול, השקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הכי פחות משתלמות, אלא אם כן אתה מהחבר'ה בארה"ב שקונים מתחם עם 100 דירות וזה הופך למעשה לעסק להשכרת דירות במתחם ( עם עובדים וכו'). באופן כללי הייתרון היחיד שאני רואה בהשקעה בנדלן כמו שאורי ציין כאן זה המינופים המטורפים שהבנק מוכן לתת לאנשים לקחת. כמשכיר אתה לא באמת פסיבי ואנשים נוטים להתעלם מההשפעה של ההוצאות הכרוכות והזמן שנדרש מהם במהלך השנה להתעסק עם הנכס והמשכירים. כן, יש להשקעה מרכיב פיזי, אבל כך גם לכל מניה, שווי הבית שלך יקרוס כמו כל נכס במצב של קריסת שוק, כל הנכסים יורדים כי הריביות עולות וזה לא משנה אם מדובר בבית, מניה, זהב, או כל דבר אחר ( יש פעמים שאגח ממשלה ארוכים עולים, אבל גם זה אין הבטחה שייקרה כל פעם).

 

[doc29]

איפה אתה מוצא היום דירה בארץ שנותנת 3% תשואה?? ועוד במרכז?

מודה שאני לא קרוב להיות מומחה בנושא. אני יודע שהתשואות נמוכות, הייתי תחת הרושם שהן סביב 2-3%, אולי 3.5% בפריפריה, אבל בהחלט ייתכן שאני טועה.

אבל סתם מהתסכלות למשל בפ"ת, במדלן - דירת 3 חדרים שעלותה כ-1.3 מיליון מייצרת כ-4,000 ש"ח לחודש (יש ברשותי דירה שם, עדיין לא משכיר ולא סגור על השווי המלא שלה, אבל הנתונים נשמעים די קרובים למציאות), מדובר בתשואה שנתית של כ-3% ברוטו.
בפלורנטין, ת"א: דירת 2 חדרים עולה לפי מדלן כ-2 מיליון שקל ומייצרת כ-5000 שקל (שוב, לא מומחה, אבל גר בתל אביב כמה שנים, נשמע לי מספרים נכונים)- 2.5%.

שוב, זה מאוד נמוך, וזה בלי לשאול מה מגמת מחירי הדיור ואני ממש לא בא להטיף לקנות דירה להשקעה בישראל, אבל אני כן חושב שתשואה נטו של 2.5% אפילו מדירה במרכז (בהנחה שזו דירה ראשונה), זה שווה ערך לתיק של 50-60% מניות בחישוב גס, ועבור רוב האנשים מדובר בנכס השקעה הרבה פחות מסוכן עם הרבה פחות התקפי לב.

מתאם נמוך עם הבורסה? לא נראה לי מדוייק בכלל. אשמח לראות מאיפה זה נלקח.

דווקא נראה מדויק. למשל:
https://bp-v-newproduction.s3.amazo...675-Screen_Shot_2015-08-12_at_12.10.12_PM.png

 

[נתן]

הנכסים יורדים כי הריביות עולות וזה לא משנה אם מדובר בבית, מניה, זהב, או כל דבר אחר ( יש פעמים שאגח ממשלה ארוכים עולים, אבל גם זה אין הבטחה שייקרה כל פעם).

זהב נוטה לעלות עם ריבית עולה..

 

[רוני]

היי
רוב הכסף שלי נמצא כרגע בשוק ההון ואני בודק כל מיני תצורות\דרכים להשקיע בנדל"ן (לא לדירה משלי, אלא להשקעה) כי אני רוצה להשקיע חלק מהכסף בנדל"ן ולא רק בשוק ההון.
זאת גם מהסיבה שאני לא רוצה את כל הביצים בסלסלה אחת (שוק ההון) וגם בגלל שהבנתי שיש יתרונות להשקעה בנדל"ן שאין בשוק ההון.
אבל ככל שאני בודק יותר לעומק ולרוחב אני לא מבין את האטרקטיביות נכון להיום של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון. (נכון ל 2018)
נראה שהתשואות הגבוהות מהשכירות הם בעיקר בפריפרייה, אבל גם אז מדובר בפחות ממה שאני עושה כרגע בשוק ההון.
הדבר היחידי שבאמת נראה רווחי יותר משוק ההון, זה במקרה של עליית ערך הנכס. או כמובן עם מראש קונים מתחת למחיר השוק.
לצורך השוואה בשוק ההון אני עושה 6%-15% תשואה (בהתאם לסיכון שאני לוקח) עם מעט מאוד טירחה וגם בסיכון הנמוך אני מצליח די בקלות לעשות 6% תשואה בשנה.

מישהו כאן יכול להציג יתרונות של השקעה בנדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון?
או במילים אחרות: למה הכסף שלך (או חלקו) מושקע בנדל"ן ולא בשוק ההון?

היתרונות בנדל"ן יבואו עם צבירת ידע והתמקצעות, תוך שימוש במינוף.
משקיעי נדל"ן נחשפים למידע רב ואופציות השקעה שונות במיקומים שונים, וזה מצריך ידע כדי לברור השקעות מתאימות.