למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[amikal]

מתאם נמוך עם הבורסה? לא נראה לי מדוייק בכלל. אשמח לראות מאיפה זה נלקח.

לפותח האשכול, השקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הכי פחות משתלמות, אלא אם כן אתה מהחבר'ה בארה"ב

אני מדבר רק על נדל"ן בארץ

דווקא נראה מדויק. למשל:
https://bp-v-newproduction.s3.amazo...675-Screen_Shot_2015-08-12_at_12.10.12_PM.png

מענייין אבל זה נדל"ן לא בישראל אז זה לא רלוונטי.
סליחה שאני חוזר על זה וחבל שאני לא יכול לערוך את כותרת הדיון או את הפוסט הראשון שלי אבל אני משווה בין השקעה בשוק ההון לבין נדל"ן בארץ.

 

[doc29]

מענייין אבל זה נדל"ן לא בישראל אז זה לא רלוונטי.
סליחה שאני חוזר על זה וחבל שאני לא יכול לערוך את כותרת הדיון או את הפוסט הראשון שלי אבל אני משווה בין השקעה בשוק ההון לבין נדל"ן בארץ.

עניתי לך גם לגבי נדלן בארץ.
לגבי הגרף, אמנם לא בישראל, אבל כיוון שמדובר בקונספט כלכלי עקרוני אני חושב שזה לא בלתי סביר להסיק מזה גם לגבי הארץ. פשוט בארהב, כמו תמיד, המידע יותר זמין, מדויק, ועל פני תקופה ארוכה יותר.

 

[גרהם]

ועבור רוב האנשים מדובר בנכס השקעה הרבה פחות מסוכן עם הרבה פחות התקפי לב.

אני מסכים איתך לגבי "רוב האנשים". לדעתי זה נובע בעיקר מכך שמחיר הדירה לא מפורסם כל יום בעיתון. מבחינה כלכלית נכס בודד בישראל מסוכן הרבה יותר מהחזקה באלפי מניות דרך etf ואפילו מהשקעה בקרו ריט שמשקיעה בנכסים רבים.

 

[DorA]

עניתי לך גם לגבי נדלן בארץ.
לגבי הגרף, אמנם לא בישראל, אבל כיוון שמדובר בקונספט כלכלי עקרוני אני חושב שזה לא בלתי סביר להסיק מזה גם לגבי הארץ. פשוט בארהב, כמו תמיד, המידע יותר זמין, מדויק, ועל פני תקופה ארוכה יותר.

מה רע בזה?

 

[גרהם]

מה רע בזה?

אתה משקיע בדירה, לא במדד מחירי הדירות.

 

[יעקב]

לקבל 4% ברוטו באזור חיפה זה אפשרי בהחלט.
אם זו דירה ראשונה ולוקחים משכנתא של 75% בריבית ממוצעת של 2% אז מדובר על 10% תשואה. זה היתרון הגדול בנדלן, מינוף.

 

[DorA]

אתה משקיע בדירה, לא במדד מחירי הדירות.

אה - כשמשקיעים בדירה אחת בישראל אז פתאום השוואה מדד מחירי הדירות בארה"ב מול ה-SP500 רלוונטית - הבנתי! כדאי שתקרא את התגובה שהגבתי אליה לפני שאתה מדבר שטויות (ובלי קשר אתה אולי משקיע בדירה - אני מוותר על הפיגור השכלי הזה).

 

[אורי ג.]

בריבית ממוצעת של 2% אז מדובר על 10% תשואה.

למה 2%? למה לא 0.5% ?

 

[יעקב]

למה 2%? למה לא 0.5% ?

עיגלתי למעלה את הריבית שאני משלם היום וב10 השנים האחרונות

 

[יהונתן ב.]

ישנן מספר יתרונות
- הטבות מס להכנסה משכירות
- תזרים , (חלוקת דיבידנדים במקרה של מניות)
- גידור נגד אינפלציה
- עליית ערך
- מוצר פיזי ופחות תנודתי (ראה ערך אילן מאסק והג'ויינט)
- שלל אפשרויות מינוף
- הוצאות פחת

 

[roneng]

ישנן מספר יתרונות

רוב הייתרונות שציינת (ואולי אפילו כולם) נכונים גם למניות...

 

[אורי ג.]

עיגלתי למעלה את הריבית שאני משלם היום וב10 השנים האחרונות

מה שאתה משלם לא רלוונטי, הריבית היום היא שרלוונטית והיא הרבה יותר מ2%, יתרה מכך, בגלל שרובה כנראה בריביות משתנות היא תהיה בממוצע גם יותר מהריבית כיום.

 

[amikal]

ישנן מספר יתרונות
- גידור נגד אינפלציה
- הוצאות פחת

אתה יכול בבקשה להרחיב לגבי שני אלה?
איך השקעה בדירה מגינה עליי מפני אינפלציה? בגלל שאני יכול תיאורטית להעלאות את השכר דירה לשוכר כל שנה בהתאם לאינפלציה?
כי אני רואה את זה ככה שהאינפלציה בעצם מקשה על השוכר יותר ויותר ולכן יש לזה גבול עליון לכמה אני יכול להעלאות לו לפני שיברח.

לגבי הוצאות פחת - מה זה אומר למישהו שכיר ולא מגיש הוצאות כל שנה?

 

[אורי ג.]

איך השקעה בדירה מגינה עליי מפני אינפלציה? בגלל שאני יכול תיאורטית להעלאות את השכר דירה לשוכר כל שנה בהתאם לאינפלציה?

כל השקעה בנכס ריאלי מגן מפני אינפציה, בעיקר נכס כמו דירה ששכ"ד הוא מרכיב עיקרי בחישוב המדד.

לגבי הוצאות פחת - מה זה אומר למישהו שכיר ולא מגיש הוצאות כל שנה?

אם אתה בוחר במסלול המס המלא (מס שולי) אז זה כן הוצאה בשבילך אם אתה מגיש דו"ח למ"ה.

 

[יעקב]

מה שאתה משלם לא רלוונטי, הריבית היום היא שרלוונטית והיא הרבה יותר מ2%, יתרה מכך, בגלל שרובה כנראה בריביות משתנות היא תהיה בממוצע גם יותר מהריבית כיום.

היום גם אפשר לקחת משכנתא עם ריבית של פריים מינוס 0.9% ומסלול קבוע לא צמוד של באזור ה3% (תלוי לכמה שנים). זה ממוצע של 2.2% . ברור שייתכן שהפריים יעלה אבל זה נכון להיום.

 

[אורי ג.]

היום גם אפשר לקחת משכנתא עם ריבית של פריים מינוס 0.9% ומסלול קבוע לא צמוד של באזור ה3% (תלוי לכמה שנים). זה ממוצע של 2.2% . ברור שייתכן שהפריים יעלה אבל זה נכון להיום.

כבר לא. ולגבי הלא צמוד ב3% זה רק לטווחים קצרים יחסית, זה ידפוק לך את התזרים ככה וההחזר שלך יהיה בלתי אפשרי לרוב האנשים.
אם לא תיקח מסלול של משתנה על 5 או צמוד משתנה אז המסלול של הקל"צ בכלל מתייקר מאד, 5% וצפונה.

 

[doc29]

מה רע בזה?

לא רע. מראה גם כן שהקורלציה חלשה לא?

 

[גרהם]

אה - כשמשקיעים בדירה אחת בישראל אז פתאום השוואה מדד מחירי הדירות בארה"ב מול ה-SP500 רלוונטית - הבנתי! כדאי שתקרא את התגובה שהגבתי אליה לפני שאתה מדבר שטויות (ובלי קשר אתה אולי משקיע בדירה - אני מוותר על הפיגור השכלי הזה).

בדיוק. אין שום משמעות לגרפים של מדד מחירי הדירות כשמדברים על השקעה בנדלן.

 

[amit]

לקבל 4% ברוטו באזור חיפה זה אפשרי בהחלט.
אם זו דירה ראשונה ולוקחים משכנתא של 75% בריבית ממוצעת של 2% אז מדובר על 10% תשואה. זה היתרון הגדול בנדלן, מינוף.

אם אתה משלם 2% על מיליון שח אז אתה יכול לעמוד במצב מאוד לא נעים תוך שנתיים שלוש.
יותר הגיוני לחשב לפי %3.5 ואז על דירה של מיליון שח בהון עצמי של 250 תקבל כ 14 אשח בשנה בקיזוז הריבית.
כלומר 5.5% פטורים ממס.

 

[amit]

היום גם אפשר לקחת משכנתא עם ריבית של פריים מינוס 0.9% ומסלול קבוע לא צמוד של באזור ה3% (תלוי לכמה שנים). זה ממוצע של 2.2% . ברור שייתכן שהפריים יעלה אבל זה נכון להיום.

אין דברים כאלה היום...ואם אתה מחשב החזר עתידי תכניס בתוכו את שינויי הריבית הצפויים