למה נדל"ן ולא שוק ההון?

[קפה שחור]

איזה בן אדם הגיוני ישים את רוב ההון שלו בשוק ההון ויוסיף מינוף 90% ? האופציה הזו לא ריאלית בכלל.

סוחרי יום \ פורקס אבל לטווח קצר
לרוב לא מחזיקים מינוף באחוזים כאלו לטווח ארוך, מקטינים מגדילים, בהתאם לצרכים או לפי אלגוריתם

 

[roneng]

דירה זה עסק שבו אתה בעל השליטה. מניות בבורסה זה עסק שמישהו אחר הוא בעל השליטה. יש מושג שנקרא פרמיית שליטה, אולי שווה לחשוב על זה גם ככה.
כשאתה קונה מניה אתה פשוט מצטרף לנסיעה, ומקווה שהנהג יודע את הדרך, אתה לא נוהג.

נכון. מצד שני בתור נהג אתה צריך להכיר טוב את הדרך, ולהשקיע זמן ומאמץ כל הזמן כדי לשמור את המערכת על הכביש.
כשאתה סתם מצטרף לנסיעה אתה הרבה יותר פסיבי, יש מישהו אחר שדואג שהרכב לא יתהפך לתעלה.

ועוד משהו קטן, דירה זה אולי העסק הכי פשוט שיש, להשכיר 4 קירות לבני אדם שזקוקים להם. לעומת זאת, ל IBM לדוגמא יש מחלקת מכירות/פיתוח/שיווק/כח אדם וכו' וכו', הרבה יותר חלקים נעים והרבה יותר דברים שיכולים להשתבש.

מצד שני לIBM יש המון אנשים מאוד מוכשרים (ואני בטוח שהרבה מהם יותר מוכשרים ממני בנושא) שדואגים שהדברים לא ישתבשו.
בנוסף, בהנחה שאתה מחזיק מדד רחב, גם אם חברה אחת כמו IBM תיפול זה לא יפגע בך יותר מידי, כי יש עוד המון חברות אחרות בתיק שלך. בנדל"ן לרוב יש לך הרבה פחות פיזור, ואם דירה אחת נופלת לרוב זה ישפיע עליך הרבה יותר.

 

[roneng]

אז אולי הריבית להלוואה על מניות נמוכה יותר , אבל יכולים לסגור לך פוזיציה מתי שהם רוצים , אתה מאבד את היתרון העיקרי של שוק ההון שהוא להחזיק לתקופה ארוכה ולדלג על משברים.

איזה בן אדם הגיוני ישים את רוב ההון שלו בשוק ההון ויוסיף מינוף 90% ? האופציה הזו לא ריאלית בכלל.

כמו שאמרתי קודם - אם אתה יכול להגיע ל90% מינוף לפני MC ואתה מתמנף ב40-50% אז גם אם השוק יקרוס לא סביר שתגיע לMC.
כל הרעין הוא להשאיר לעצמך מספיק "באפר" למקרה של נפילה בשוק.

 

[amit]

סוחרי יום \ פורקס אבל לטווח קצר
לרוב לא מחזיקים מינוף באחוזים כאלו לטווח ארוך, מקטינים מגדילים, בהתאם לצרכים או לפי אלגוריתם

כן אבל משווים כאן סיכונים של מינוף בתיק מדדים מול מינוף על דירה.

 

[קפה שחור]

כן אבל משווים כאן סיכונים של מינוף בתיק מדדים מול מינוף על דירה.

דווקא על תיקי מדדים ה MC פחות "מפחיד"
בנוסף, לא לוקחים לך את כל הבית, אלא רק את התיקרה האקוסטית, דלתות מעוצבות, תריסים חשמליים או לפי הסדר שתבחר

 

[roneng]

כן אבל משווים כאן סיכונים של מינוף בתיק מדדים מול מינוף על דירה.

א. גם בדירה כמעט אף אחד לא לוקח 90% מינוף. (וכמו שאמרתי, באזור ה40-50% הסיכון לMC במינוף מניות על מדד רחב הוא די אפסי).
ב. ה"סיכון" במניות הרבה יותר קטן - במקרה הגרוע הפסדת את הכסף שהכנסת. בנדל"ן (ספציפית עם משכנת"א בארץ) אתה יכול להפסיד הרבה יותר ממה שהשקעת.

 

[amit]

א. גם בדירה כמעט אף אחד לא לוקח 90% מינוף. (וכמו שאמרתי, באזור ה40-50% הסיכון לMC במינוף מניות על מדד רחב הוא די אפסי).
ב. ה"סיכון" במניות הרבה יותר קטן - במקרה הגרוע הפסדת את הכסף שהכנסת. בנדל"ן (ספציפית עם משכנת"א בארץ) אתה יכול להפסיד הרבה יותר ממה שהשקעת.

אז אם הסיכון אפסי וההשקעה לטווח רחוק - למה כל משקיעי המדדים כאן לא ממנפים 50% ?

 

[nicepo1]

אני עדיין חושב שמינוף הוא אחד ההבדלים הגדולים.
אני מכיר הרבה שמשקיעים בנדל"ן במינוף,ורובם בהצלחה מרשימה. לא מכיר אנשים שעושים זאת בשוק ההון.
גם לא יצא לי לראות אסטרטגיות רציניות של השקעה במינופים כאלה לאורך זמן בשוק ההון, כמעט תמיד מדובר על הרבה פחות מ100 אחוז מניות בכלל.
בנוסף גם גופים גדולים פועלים באופן דומה(קרנות ריט\קרנות פנסיה)אז כנראה שיש הבדל,לפחות למשקיע הממוצע שמתלבט בן השקעה "רגילה" בשוק ההון לנדל"ן.

 

[adamshalev]

אני עדיין חושב שמינוף הוא אחד ההבדלים הגדולים.
אני מכיר הרבה שמשקיעים בנדל"ן במינוף,ורובם בהצלחה מרשימה. לא מכיר אנשים שעושים זאת בשוק ההון.
גם לא יצא לי לראות אסטרטגיות רציניות של השקעה במינופים כאלה לאורך זמן בשוק ההון, כמעט תמיד מדובר על הרבה פחות מ100 אחוז מניות בכלל.
בנוסף גם גופים גדולים פועלים באופן דומה(קרנות ריט\קרנות פנסיה)אז כנראה שיש הבדל,לפחות למשקיע הממוצע שמתלבט בן השקעה "רגילה" בשוק ההון לנדל"ן.

מחשבה - מה לגבי העובדה שחברות רבות בעצמן ממונפות?
למשל ריטים מהווים פלח בסל מניות כללי והם כמעט ללא יוצא מן הכלל מונפים.

 

[קפה שחור]

מחשבה - מה לגבי העובדה שחברות רבות בעצמן ממונפות?
למשל ריטים מהווים פלח בסל מניות כללי והם כמעט ללא יוצא מן הכלל מונפים.

גם חברות רגילות סוחבות חוב כלשהו
ניתן לומר שמינוף מחזיק את רובם מעל המים

 

[גרהם]

אני עדיין חושב שמינוף הוא אחד ההבדלים הגדולים.
אני מכיר הרבה שמשקיעים בנדל"ן במינוף,ורובם בהצלחה מרשימה. לא מכיר אנשים שעושים זאת בשוק ההון.
גם לא יצא לי לראות אסטרטגיות רציניות של השקעה במינופים כאלה לאורך זמן בשוק ההון, כמעט תמיד מדובר על הרבה פחות מ100 אחוז מניות בכלל.
בנוסף גם גופים גדולים פועלים באופן דומה(קרנות ריט\קרנות פנסיה)אז כנראה שיש הבדל,לפחות למשקיע הממוצע שמתלבט בן השקעה "רגילה" בשוק ההון לנדל"ן.

השאלה אם אתה מכיר כאלו שהיה להם תיק משמעותי ב-2008 באחד השווקים שהתרסק.
בעשור האחרון כמעט כל מספר זוכה, בנדלן ובשוק ההון. ברור שכשהכל עולה, אז בדיעבד ככל שהסתכנת יותר, הרווחת יותר.

 

[רוני]

כתלות בחברה שדרכה אתה משקיע הם יכולים או לסגור לך פוזיציות אוטומטית או לדרוש ממך להפקיד סכומים נוספים. שימוש במינוף בשוק ההון הוא מסוכן מאוד למשקיע שפרש אז אני בספק אם יש הרבה אנשים שמשתמשים בזה לאחר הפרישה (הרוב לא משתמשים בזה באותה הרמה גם לפני הפרישה).

אני מודה לך על ההסבר.

 

[nicepo1]

מחשבה - מה לגבי העובדה שחברות רבות בעצמן ממונפות?

הכן מעניין,זה דווקא מוריד מהאטרקטביות של מניות לעומת נדל"ן,בהרבה דיונים אחד הטיעונים הוא שהשוואה לא נכונה בן נדל"ן ממנוף למניות לא ממונפות.
בכול מקרה הכוונה שלי שהמשקיע הממוצע(גם כאן באתר)לרוב ישקיע בנדל"ן במינוף(ישיר) ובמניות לא(ובדרך כלל פחות ממאה אחוז).

השאלה אם אתה מכיר כאלו שהיה להם תיק משמעותי ב-2008 באחד השווקים שהתרסק.
בעשור האחרון כמעט כל מספר זוכה, בנדלן ובשוק ההון. ברור שכשהכל עולה, אז בדיעבד ככל שהסתכנת יותר, הרווחת יותר.

כן יצא לי להכיר מקרוב,בעיקר משקיעי נדל"ן בארה"ב, כמצופה מי שמצמץ ומכר הפסיד לא מעט.
מי שהמשיך להשקיע ולקנות גם כשהמחירים ירדו הצליח לא רע.
רק שאני לא מבין מה הקשר לדיון.
עלתה כאן טענה שאפשר למנף במניות בדיוק כמו בנדל"ן,ולכן אין הבדל בעניין זה בין ההשקעות.
אני טוען שלמשקיע הממוצע\סביר זה לא נכון, יותר סביר שהוא ישקיע בנדל"ן במינוף ובתיק מניות לא(וגם פחות מ100 אחוז).

הבהרה:
אני לא חושב\מנסה להראות שהשקעה בנדל"ן עדיפה, רק שהמינוף למשקיע הממוצע הוא אחד ההבדלים הגדולים בין ההשקעות(יש כמובן עוד הבדלים משמעותים).

 

[גרהם]

כן יצא לי להכיר מקרוב,בעיקר משקיעי נדל"ן בארה"ב, כמצופה מי שמצמץ ומכר הפסיד לא מעט.
מי שהמשיך להשקיע ולקנות גם כשהמחירים ירדו הצליח לא רע.
רק שאני לא מבין מה הקשר

הקשר הוא שכשאתה ממונף הבחירה אם למצמץ היא תמיד שלך. הסיכון למכור בלית ברירה גדל בהרבה.

 

[TunaGolem]

אתה משקיע בדירה, לא במדד מחירי הדירות.

אם עבור המדדים המתאם נמוך, עבור דירה ספציפית הוא צפוי להיות נמוך יותר (בהחלט).

 

[מצב צבירה]

כשאתה סתם מצטרף לנסיעה אתה הרבה יותר פסיבי, יש מישהו אחר שדואג שהרכב לא יתהפך לתעלה.
מצד שני לIBM יש המון אנשים מאוד מוכשרים (ואני בטוח שהרבה מהם יותר מוכשרים ממני בנושא) שדואגים שהדברים לא ישתבשו.

מסכים בגדול. אך אם זאת, אפילו דודה שלי שאין לה חצי מושג בעסקים יודעת להשכיר את דירת ה-3 חדרים שלה ללא בעיות כבר הרבה שנים, ככה שלא מדובר פה במדע טילים. אבל למי שיודע לנהוג, אולי חבל לא לנצל הזדמנות השקעה אקטיבית יותר כמו נדל"ן.

 

[מצב צבירה]

מחשבה - מה לגבי העובדה שחברות רבות בעצמן ממונפות?
למשל ריטים מהווים פלח בסל מניות כללי והם כמעט ללא יוצא מן הכלל מונפים.

לגמריי ממונפות, וחלקן ממונפות יותר מידי. בעצם כשאתה קונה נדל"ן במזומן, אתה קונה נכס לא ממונף לעומת מניה שהיא כן ממונפת.
ההחזר ההיסטורי בארה"ב של מניות על ההון העצמי שלהן הוא גדול גם בגלל שהן משתמשות במינוף בדיוק כמו שמשקיע נדל"ן ישתמש במינוף וזה יגדיל לו את ההחזר על ההון העצמי. נקודה יפה.

 

[גרהם]

אם עבור המדדים המתאם נמוך, עבור דירה ספציפית הוא צפוי להיות נמוך יותר (בהחלט).

לא דיברתי על מתאם עם המדדים. פשוט לא מכון להסיק משינויים במדד מחירי הדירות על שינויים במחיר דירה ספציפית.

 

[TunaGolem]

לא דיברתי על מתאם עם המדדים. פשוט לא מכון להסיק משינויים במדד מחירי הדירות על שינויים במחיר דירה ספציפית.

הדוקטור טען שהחזקה ישירה של דירה מפזרת תיק מנייתי, בגלל המתאם הנמוך בין מניות לדירות. לשם כך, הביא את הגרפים של המדדים שמעידים (לדידו) על המתאם הנמוך.
אמנם יש לדירה בודדת תנודתיות מעבר לזו המוצגת עבור המדד, אבל תוספת התנודתיות איננה מתואמת עם סבבי השוק, ולכן לא רלוונטית לעצם הטיעון של הדוקטור.

 

[גרהם]

הדוקטור טען שהחזקה ישירה של דירה מפזרת תיק מנייתי, בגלל המתאם הנמוך בין מניות לדירות. לשם כך, הביא את הגרפים של המדדים שמעידים (לדידו) על המתאם הנמוך.
אמנם יש לדירה בודדת תנודתיות מעבר לזו המוצגת עבור המדד, אבל תוספת התנודתיות איננה מתואמת עם סבבי השוק, ולכן לא רלוונטית לעצם הטיעון של הדוקטור.

טוב. אני דיברתי על ההשוואה בשינוי המחיר והתנודתיות בין דירה בודדת לבין מדד מחירי הדירות.
ככל שמשך ההחזקה ארוך יותר, אין אפילו מתאם בין הדירה הבודדת לדירה ממוצעת במדד.