למה להצמיד את ההלוואה?

[yonibe]

קראתי בכתבה הזאת על הלוואות http://www.nrg.co.il/online/48/ART2/891/507.html שאם מצמידים את ההלוואה למדד אז הריביות ככל הנראה יעלו כל הזמן ושאם לוקחים ריבית קבועה אז משלמים יותר אבל זה קבוע, בלי שינויים לא צפויים. מה שאני לא מצליח להבין זה על מה אני אשלם יותר בסופו של דבר. יכול להיות שההצמדה למדד תגרום לריבית להיות גבוהה יותר מהריבית הלא צמודה באיזשהו שלב? ואין סיכוי שהמדד דווקא ירד?
מה אמור לצאת לי זול יותר בסוף?

 

[FIYaacov]

אתה יכול לפתוח מחשבון משכנתא ולבדוק כמה תשלם במקרה של ריבית קבועה לא צמודה.

אחרי זה תעשה עם ריבית צמודה למדד ותשחק עם המדד ותראה עבור איזה מדד תשלם יותר מהאופציה הראשונה.

עכשיו תסתכל על המספר שיצא לך ותחשוב האם לטווח ההלוואה, המדד הזה נראה לך סביר/גבוה/נמוך, וכך תחליט.

בפועל אף אחד לא יודע...
אני יודע שהנטייה של הרוב זה לעשות צמוד לטווח של לא יותר מ-10 שנים, ואם מעל לקחת הלוואה לא צמודה, בשביל הביטחון שזה נותן.

 

[אורי ג.]

יכול להיות שההצמדה למדד תגרום לריבית להיות גבוהה יותר מהריבית הלא צמודה באיזשהו שלב?

יש.

ואין סיכוי שהמדד דווקא ירד?

יכול להיות.

מה אמור לצאת לי זול יותר בסוף?

לא ידוע, אבל באופן כללי וללא קשר להלוואה הזו סיכוי יותר סביר שהמסלול הצמוד.

 

[Captain Sparo]

מה אמור לצאת לי זול יותר בסוף?

תגדיר סוף.
אני אישית מעדיף לקחת הלוואות עם ריבית הכי נמוכה לרגע הנתון, מכוון שאני יוצא מנקודת הנחה שאני אפרע אותן הרבה לפני הסיום, לכן קל"צ מבחינתי בכלל לא אטרקטיבי.

 

[Everything_Nice]

לשלם יותר כדי להיות רגוע שכרגע אתה משלם יותר אבל אין מצב שיעלה זה נגיד פחות אני אבל מבין כאלה שרוצים וודאות ו100% כמה ישלמו. בלי שינויים לא צפויים כמו שרשמת.
אני רואה לא מעט נתוני הלוואות ביום יום (לא כלוקח כאלה ב"ה) לרוב ריבית קבועה בהחלט גבוהה יותר יש כאלה שבפערים משמעותיים.

 

[נימוסין]

ואין סיכוי שהמדד דווקא ירד?

בהלוואות צמודות ההלוואה מתיקרת ככל שהמדד עולה - ויורדת כשהמדד יורד,
א-ב-ל לא כמו שאתה חושב שתוכל להרוויח מירידת מדד, עם המדד יורד מתחת למדד הבסיס שהיה בתחילת ההלוואה, סכום ההלוואה לא קטן.
חיסרון שיש בצמוד מדד שאתה משלם הרבה ריבית בהתחלה ומעט החזר, מה שמיקר את ההלוואה.
הדרך היחידה שלי להניח התנהגות הכלכלה, הוא שיטת "הנהיגה דרך מראה אחורית" - עושה ממוצע מדד בשנים האחרונות ומניח שזו תהיה האינפלציה בשנים הקרובות.

 

[FIYaacov]

חיסרון שיש בצמוד מדד שאתה משלם הרבה ריבית בהתחלה ומעט החזר, מה שמיקר את ההלוואה.

זה נכון גם להלוואות לא צמודות.

עושה ממוצע מדד בשנים האחרונות ומניח שזו תהיה האינפלציה בשנים הקרובות.

רוב האנשים לוקחים משכנתאות ל-20 שנים ויותר. השיטה הזו לא באמת תעזור להם.
למשל, ב-4 השנים האחרונות אנו חווים מדד שלילי, האם היית לוקח עכשיו משכנתא רק בריבית צמודה?

 

[נימוסין]

רוב האנשים לוקחים משכנתאות ל-20 שנים ויותר. השיטה הזו לא באמת תעזור להם.
למשל, ב-4 השנים האחרונות אנו חווים מדד שלילי, האם היית לוקח עכשיו משכנתא רק בריבית צמודה?

אני מושקע בקרן סל שהניבה לפני 20 שנה 7-8%, זה עוזר לי?!
לא אמרתי שזה מוצלח, אמרתי שזו הדרך היחידה הקימת.
הרבה אנשים פורעים את המשכנתא מוקדם, כך שהשנים הראשונות הם הקריטיות.
ואם הזכרתי את השנים הראשונות, אנו יודעים שרוב הריבית נצברת בתחילת ההלוואה,
כפי שהחיסכון העיקרי מצטבר בתחילת ההשקעה בצורה אקספוננציאלי( בסיוג שצריך לחשב את המשמעות).
זה חיסרון שקיים בעיקר בהלוואות צמוד מדד!

 

[Fitch]

מצחיק אם בסוף מדובר על הלוואה של 10K.
אני דוגל בזה:

הנטייה של הרוב זה לעשות צמוד לטווח של לא יותר מ-5 שנים, ואם מעל לקחת הלוואה לא צמודה, בשביל הביטחון שזה נותן.

 

[רוני]

קראתי בכתבה הזאת על הלוואות http://www.nrg.co.il/online/48/ART2/891/507.html שאם מצמידים את ההלוואה למדד אז הריביות ככל הנראה יעלו כל הזמן ושאם לוקחים ריבית קבועה אז משלמים יותר אבל זה קבוע, בלי שינויים לא צפויים. מה שאני לא מצליח להבין זה על מה אני אשלם יותר בסופו של דבר. יכול להיות שההצמדה למדד תגרום לריבית להיות גבוהה יותר מהריבית הלא צמודה באיזשהו שלב? ואין סיכוי שהמדד דווקא ירד?
מה אמור לצאת לי זול יותר בסוף?

במידה והמימון לטווח ארוך, מומלץ להימנע ממסלול צמוד מדד, בתקופה של אנפלציה, ההצמדה למדד מנפחת את יתרת החוב לסילוק.
החסרון של מסלול שאינו צמוד למדד זה הריבית הגבוהה יותר ולכן גם העלות החודשית ההתחלתית תהיה בהתאם.

 

[עש לילה]

אם לוקחים ריבית קבועה אז משלמים יותר אבל זה קבוע, בלי שינויים לא צפויים.

טעות קונספטואלית. מה שחשוב זה ערכו הריאלי של הכסף ולא הנומינלי. בריבית קבועה גובה ההחזר אומנם "קבוע" נומינלית אבל עשוי להשתנות מאוד ריאלית, באופן שהוא לפעמים בלתי צפוי.
כלומר, ב"ריבית קבועה" אומנם תמשיך לשלם כל חודש אותו סכום נומינלי, אבל החזר חודשי של 1000 ש"ח היום לא יהיה שקול (כנראה) להחזר חודשי של 1000 ש"ח בעוד 20 שנה.
דווקא ב"ריבית צמודה", במובן מסויים ההחזר הוא יותר קבוע וצפוי. אם אתה מחזיר היום סכום ששקול ל-200 ק"ג עגבניות, גם בעוד 20 שנה הסכום שתצטרך להחזר יהיה (כנראה) שקול ל-200 ק"ג עגבניות.

 

[123W]

טעות קונספטואלית. מה שחשוב זה ערכו הריאלי של הכסף ולא הנומינלי. בריבית קבועה גובה ההחזר אומנם "קבוע" נומינלית אבל עשוי להשתנות מאוד ריאלית, באופן שהוא לפעמים בלתי צפוי.
כלומר, ב"ריבית קבועה" אומנם תמשיך לשלם כל חודש אותו סכום נומינלי, אבל החזר חודשי של 1000 ש"ח היום לא יהיה שקול (כנראה) להחזר חודשי של 1000 ש"ח בעוד 20 שנה.
דווקא ב"ריבית צמודה", במובן מסויים ההחזר הוא יותר קבוע וצפוי. אם אתה מחזיר היום סכום ששקול ל-200 ק"ג עגבניות, גם בעוד 20 שנה הסכום שתצטרך להחזר יהיה (כנראה) שקול ל-200 ק"ג עגבניות.

היסטורית חוץ מתקופות יוצאות דופן בצורה מיוחדת מחיר העגבניות תמיד עולה.

 

[123W]

ו...

הייתי שוקל 17 פעם לפני שהייתי לוקח הלוואה צמודת מדד לאור מצב המאקרו.

לא שאפשר לחזות משהו בתחומי המאקרו...

 

[FIYaacov]

אני מושקע בקרן סל שהניבה לפני 20 שנה 7-8%, זה עוזר לי?!

לא, אבל זה גם לא עוזר לטענה שלך.

הרבה אנשים פורעים את המשכנתא מוקדם, כך שהשנים הראשונות הם הקריטיות.

למי שלא מתכנן למשוך את המשכנתא יותר מדי, עדיף לו צמוד מדד חד וחלק. בלי חשיובי עבר למיניהם.

זה חיסרון שקיים בעיקר בהלוואות צמוד מדד!

בגלל זה אמרתי שאם ההלוואה מעל 10 שנים (ו- @Fitch המליץ על לא יותר מ-5), לקחת צמוד, ומעל זה לא להצמיד.
אישית, אני גם מעדיף לפזר פה, כי על המאקרו אני לא רוצה להמר.