למה ירדתי מהשקעה בדירה בבת ים

[LevAizik]

אני חושב אחרת..


תל אביב היא העיר היקרה בעולם
בת ים נמצאת במעגל השני של העיר היקרה בעולם
עם רצועת חוף
השקעה בפיתוח העיר והעסקים
רכבת קלה
תחבורה ציבורית מצויינת לתל אביב
לא נותרו עתודות קרקע

זה היה נכון גם לפני 20 שנה מינוס רכבת קלה ואוכלוסיה איכותית לא הגיע לעיר. לפי מה שאני רואה אנשים עם כסף וילדים מעדיפים לקנות 5 חד' בפרברים של תל אביב (באר יעקב/ראש העין/מודיעין) ולא בבת ים. במילים אחרות לא מוכנים להחליף מערכת חינוך איכותית ושכונה חדשה בתמורה לקרבה לצירי תחבורה ציבורית.

האם זה ישתנה בעתיד? אולי. מצד שני היום מקובל לעבוד 2-3 ימים בשבוע מהבית מה שלא היה לפני הקורונה ואז מה זה משנה אם אני גר בבת ים ליד רכבת קלה או במגדל חדש בשכונה חדשה ושקטה? אז 2 ימים בשבוע נוהגים לתל אביב. לא מתים מזה.

 

[ExeAction]

זה היה נכון גם לפני 20 שנה מינוס רכבת קלה ואוכלוסיה איכותית לא הגיע לעיר. לפי מה שאני רואה אנשים עם כסף וילדים מעדיפים לקנות 5 חד' בפרברים של תל אביב (באר יעקב/ראש העין/מודיעין) ולא בבת ים. במילים אחרות לא מוכנים להחליף מערכת חינוך איכותית ושכונה חדשה בתמורה לקרבה לצירי תחבורה ציבורית.

האם זה ישתנה בעתיד? אולי. מצד שני היום מקובל לעבוד 2-3 ימים בשבוע מהבית מה שלא היה לפני הקורונה ואז מה זה משנה אם אני גר בבת ים ליד רכבת קלה או במגדל חדש בשכונה חדשה ושקטה? אז 2 ימים בשבוע נוהגים לתל אביב. לא מתים מזה.

זה כנראה קורה וימשיך לקרות עם התקדמות פרויקטי הפינוי בינוי שם. כמובן ששכונות חדשות לגמרי באזור המרכז יהיו מבוקשות יותר (יש הבדלי מחירים משמעותיים נכון להיום) מאזורי בלגן של תמאות אך הפער ייקטן ובגלל זה למשקיעים ארוכי טווח יש יותר בשר לתפוס שם.

 

[יהודה המתכנת]

סיכום שלי לדיון הזה:

במקום "מיקום, מיקום, מיקום", יש לומר "חינוך, חינוך, חינוך".

צביקה ברוט, ראש עיריית בת ים, אתה שומע?

 

[אורי ג.]

במקום "מיקום, מיקום, מיקום", יש לומר "חינוך, חינוך, חינוך".

חינוך טוב זה פונקציה של מקום, אם אין חינוך טוב אז המיקום לא טוב.

בשכונות חדשות (פארק הים לדוגמא) יבנו בתי ספר חדשים ומי שילמד שם אלו אנשים שקנו במיטב כספם דירות יקרות.
גם במקומות אחרים כמו לדוגמא הפרויקט של אזורים שמכיל מעל 700 דירות וממוקם די מעל בית ספר יהיה מאסה די גדולה של ילדים שילמדו בבתי ספר הקיימים וזה ישפר אותם באם השכבה הסוציו אקונומית שם היא לא מהמשובחות כיום.

ג'נטרפיקציה זה משהו אמיתי, הוא רק לוקח זמן, את הכסף הגדול עושים לפני שהוא קורה, לא אחרי.

 

[Everything_Nice]

היי, ניתן לקבל שכירות 3,000-4,000 לנכסים 900K-1.5 בבאר שבע.
רק אומר. אני לא עוסק בתיווך נדל"ן לכן מי שמעוניין יתכבד לעסוק בנושא עצמאית.

 

[יהודה שוורץ]

זה היה נכון גם לפני 20 שנה מינוס רכבת קלה ואוכלוסיה איכותית לא הגיע לעיר.

שוב,
לא היה כל צורך לפני 20 שנה לנדוד לבת ים, היו אלטרנטיבות טובות בהרבה. אנחנו במקום אחר לגמרי היום.

 

[Harpagon]

חינוך טוב זה פונקציה של מקום, אם אין חינוך טוב אז המיקום לא טוב.

בשכונות חדשות (פארק הים לדוגמא) יבנו בתי ספר חדשים ומי שילמד שם אלו אנשים שקנו במיטב כספם דירות יקרות.
גם במקומות אחרים כמו לדוגמא הפרויקט של אזורים שמכיל מעל 700 דירות וממוקם די מעל בית ספר יהיה מאסה די גדולה של ילדים שילמדו בבתי ספר הקיימים וזה ישפר אותם באם השכבה הסוציו אקונומית שם היא לא מהמשובחות כיום.

ג'נטרפיקציה זה משהו אמיתי, הוא רק לוקח זמן, את הכסף הגדול עושים לפני שהוא קורה, לא אחרי.

יכול לחזק את אורי מניסיוני האישי.

גרתי בשכונה בזמן שהיא עברה ג'נטריפיקציה, זה מתחיל בטפטופים אבל ברגע שיש מסה קריטית של תושבים חדשים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר זה כדור שלג שאי אפשר לעצור אותו:
"הם" = תושבים צעירים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה עם ילדים
1. בניינים נהיים מטופחים יותר (כי תמ"א וכי חבר'ה צעירים שאכפת להם לוקחים ניהול של ועד הבית)
2. הם מציקים לעירייה על מפגעים אז חזות השכונה משתפרת
3. הם פעילים בועדי הורים, גן וכו' אז הרמה עולה
4. פתאום יש להם שכנים, חברים וסתם הורים אחרים לדבר איתם בגינת השעשועים בשכונה וכבר לא צריך לנסוע רחוק כדי להיפגש עם חברים

הדברים האלו עוברים מפה לאוזן וכשאנשים באים לבקר או לראות דירות, זה מעלה את הביקוש, המחירים עולים, המעמד הסוציו-אקונומי של מי שיכול לגור שם עולה וחוזר חלילה.

 

[הורדוס]

היי, ניתן לקבל שכירות 3,000-4,000 לנכסים 900K-1.5 בבאר שבע.
רק אומר. אני לא עוסק בתיווך נדל"ן לכן מי שמעוניין יתכבד לעסוק בנושא עצמאית.

אפשר אפילו יותר, אבל עליית הערך של הנכסים במקומות כאלו ככה"נ תהיה נמוכה יותר. לכן מי שאין לו צורך בתזרים בטווח הקצר יכול להשקיע במרכז.

 

[Everything_Nice]

אפשר אפילו יותר, אבל עליית הערך של הנכסים במקומות כאלו ככה"נ תהיה נמוכה יותר. לכן מי שאין לו צורך בתזרים בטווח הקצר יכול להשקיע במרכז.

ברמה האחוזים אני לא בטוח שהיו פערים מטורפים בין בת ים לב"ש לפחות בחלק מהאזורים עשו קפיצות לא קטנות.
יש מגמה חיובית של חברות ענק כמו מייקרוסופט, צה"ל ועוד שיהיו בפעילות קבועה בעיר לכן הביקושים לעשורים הבאים ימשיכו להיות גבוהים מבפנים ובחוץ.

 

[קפיצת הדרך]

במחיר הזה בבת-ים שכר דירה הוא באיזור ה5.

אתה בטוח? המחירים מאוד עלו…
אשמח לשמוע על אזורים בבת ים שבהן יש דירות ב- 1.6 מליון (או פחות) והן מושכרות ב-5.

איזור לא משהו בכלל. כנראה ככה זה כשאנשים שלא מכירים עיר מסויימת בכלל רוצים להיות משקיעים בה.

רק רוצה לציין שהאיזור שציינת, הוא האיזור הפחות מבוקש בבת ים.

אשמח לשמוע משניכם למה שכונת ״דרום מערב״ פחות מבוקשת/איזור לא משהו בכלל.
אני שואלת כי יצא לי להסתובב באיזור ולא קיבלתי את התחושה הזו.
אשמח לשמוע למה זה איזור לא טוב.

 

[vigaror]

מי שילמד שם אלו אנשים שקנו במיטב כספם דירות יקרות.

ממשכורת של מורה לא קונים בית יקר , ואין שום חובה שמורה ילמד באותה שכונה שהוא גר או אפילו באותה עיר

 

[Homer]

ממשכורת של מורה לא קונים בית יקר , ואין שום חובה שמורה ילמד באותה שכונה שהוא גר או אפילו באותה עיר

הוא מתכוון לילדים של האנשים שקנו במיטב כספם, לא למורים.
מי ש yilmad שם
לא מי ש yelamed שם

 

[drx]

אשמח לשמוע על אזורים בבת ים שבהן יש דירות ב- 1.6 מליון (או פחות) והן מושכרות ב-5.

תבדקי דירות 4 חדרים בשכונת רמת הנשיא.

אשמח לשמוע משניכם למה שכונת ״דרום מערב״ פחות מבוקשת/איזור לא משהו בכלל.

1. כי יש איזורים שנראים הרבה יותר טוב ועם אוכלוסייה יותר טובה
2. כי יש איזורים מתפתחים עם פרוייקטים גדולים.
3. פקוקה ורחוקה מהרכבת ומאיילון (הרכבת הקלה תעזור ברחובות הסמוכים ליוספטל)

 

[GuyHol]

הסתכלתי קצת על האיזור של רחוב ניסנבאום ונראה שכן לפי התבע יש שם איזור גדול מאוד שעתיד להיות עם עירוב שימושים אמיתי (כמו פרוייקט מומנט או uptown).

האם ידוע כמה זמן ייקח שיהיה שם מסה קריטית שתעבור אץ השינוי הזה? יש עוד פרוייקטים בקנה שעתידים להתחיל בניה בקרוב?

עוד תהיה שעלתה לי, באתר של נת"ע היה רשום שנסיעה מבת ים בלפור לארלוזרוב ייקח 28 דקות שזה לא מאוד רחוק מהמצב כיום באוטובוס (לפי גוגל מפס זה 30-40 דקות תלוי אוטובוס). השאלה אם זה המצב אז כמה הרכבת תשנה את המציאות התחברותית, האם השיפור בתדירות יעשה את ההבדל המשמעותי או פשוט שהפיתוח באיזור יאפשר לזה להיות גם יעד ולא רק מקום שגרים ממנו ועובדים באיזור תל אביב.

 

[bengi]

עוד תהיה שעלתה לי, באתר של נת"ע היה רשום שנסיעה מבת ים בלפור לארלוזרוב ייקח 28 דקות שזה לא מאוד רחוק מהמצב כיום באוטובוס (לפי גוגל מפס זה 30-40 דקות תלוי אוטובוס).

אין מצב שבשעות השיא נסיעה באוטובוס תקח 30-40 דקות.
כאחד שנוסע לאחרונה באוטובוסים ומשתמש בgoogle maps אני יכול לומר לך שאוטובוסים מאחרים חופשי ולא פעם אני מתייבש בתחנה, לפעמים גם 20-30 דקות.

 

[GuyHol]

אין מצב שבשעות השיא נסיעה באוטובוס תקח 30-40 דקות.
כאחד שנוסע לאחרונה באוטובוסים ומשתמש בgoogle maps אני יכול לומר לך שאוטובוסים מאחרים חופשי ולא פעם אני מתייבש בתחנה, לפעמים גם 20-30 דקות.

גם לי זה הרגיש חשוד, אולי אעשה TEST DRIVE לאוטובוסים לחוש את המצב

עוד שאלה שעולה לי מפה זה האם אני יכול לסמוך על התחזיות שלהם לתדירות ומשך הנסיעה בקווים? נניח אם מסתכלים על הרכבת הקלה בירושלים או המטרונית בחיפה האם באמת עמדו בהבטחות שלהם?
מאוד מאמין ביכולת של תחב"צ לשנות מציאות אבל איכשהו גם סקפטי ביכולת הביצוע בישראל... השאלה כמה שם זה שינה את פני העיר/האיזורים שקרובים לתחנות והאם זה מדד רלוונטי לבחינה על מנת להבין כמה פה תהיה הצלחה של הפרויקט?

 

[קפיצת הדרך]

באתר של נת"ע היה רשום שנסיעה מבת ים בלפור לארלוזרוב ייקח 28

איפה ראית זמני נסיעה?

 

[GuyHol]

איפה ראית זמני נסיעה?

במצגת הזאת של נת"ע, שקף מספר 22

 

[יהודה שוורץ]

נניח אם מסתכלים על הרכבת הקלה בירושלים או המטרונית בחיפה האם באמת עמדו בהבטחות שלהם?

הרכבת הקלה בירושלים היא סיפור הצלחה.

 

[MarketTimer]

הסתכלתי קצת על האיזור של רחוב ניסנבאום ונראה שכן לפי התבע יש שם איזור גדול מאוד שעתיד להיות עם עירוב שימושים אמיתי (כמו פרוייקט מומנט או uptown).

מה היתרון של האזור על זה על פני מרכז העיר? (האזור שתחום על ידי רוטשילד, בלפור, יוספטל והים)