למה ירדתי מהשקעה בדירה בבת ים

[הורדוס]

יש מקום לשיפור, אין ספק. אבל בסופו של דבר הבעיה העיקרית היא העובדה שכמעט כל קווי הרכבת נכנסים למסילת איילון הצפופה. המסילה הרביעית והחשמל אמורים להגדיל משמעותית את הקיבולת.

יש היום הפרשים של עשר דקות בין רכבות, זאת לא רק הצפיפות, בטוח אפשר להקטין את המרווחים האלו.
אם יוסיפו עוד מסילה ולא יצמצמו את ההפרשים בין רכבת לרכבת באותו רציף זה לא ישפר ככ הרבה.

 

[האזרח הקטן]

יש היום הפרשים של עשר דקות בין רכבות, זאת לא רק הצפיפות, בטוח אפשר להקטין את המרווחים האלו.
אם יוסיפו עוד מסילה ולא יצמצמו את ההפרשים בין רכבת לרכבת באותו רציף זה לא ישפר ככ הרבה.

לא ברור לאיזו תחנה/קו אתה מתייחס. בתחנות איילון ההפרשים בשעות השיא נמוכים בהרבה מעשר דקות.

 

[עמרם]

הערה - ברקלת בירושלים מתקפים בפנים כך שאת הצפצוף לא שומעים מחוץ לרקלת.

אבל כשהדלתות נסגרות יש צפצוף מעצבן

 

[הורדוס]

לא ברור לאיזו תחנה/קו אתה מתייחס. בתחנות איילון ההפרשים בשעות השיא נמוכים בהרבה מעשר דקות.

היה לי חודש וחצי של הרבה רכבות בקיץ האחרון וזה היה המצב, לא מחקר סטטיסטי, אבל אשמח לראות אם יש מספרים.

 

[הורדוס]

לא ברור לאיזו תחנה/קו אתה מתייחס. בתחנות איילון ההפרשים בשעות השיא נמוכים בהרבה מעשר דקות.

אבל גדולים בהרבה מבמדינות מערביות עם רכבת טובה.

 

[האזרח הקטן]

אבל גדולים בהרבה מבמדינות מערביות עם רכבת טובה.

החישמול והמסילה הרביעית ישפרו את המצב.

 

[ניצן המצוין]

אבל גדולים בהרבה מבמדינות מערביות עם רכבת טובה.

תוציא לפחות את בריטניה בגלל שביתות הרכבות וארצות הברית (מערכת רכבות לא טובה), יש מצב שגם בעוד מדינות שאתה לא יודע.

 

[אלישבע]

חוות דעתכם על הדירה הבאה:

רחוב הצפירה , מגדלים קו שני לים ומרחק דקה הליכה מהים
(מגדלים בני 9 קומות , קו ראשון מוגבל ל5 קומות )
דירה במגדל חדש של פינוי בינוי צופה לים, תהיה מוכנה בעוד שנתיים ועשרה חודשים
קומה 7, ב39 - 38 אלף שח למ"ר
דירת שלושה חדרים 60 מ"ר .
בפרויקט אאורה - שגם הוא שווק על ידי המתווך שמציע את הדירה, כבר אין דירות שלושה חדרים ,ושם למרות שמרחק ההליכה מהים גדול יותר הן נמכרו ב41 למ"ר.

אין כל כך דירות להשוואה ביד 2 ורשות המיסים , משום שרוב הדירות באיזור הן מתמ"א 38, רחוקות יותר מהים או באיזור פארק ים .

 

[יזם]

חוות דעתכם על הדירה הבאה:

רחוב הצפירה , מגדלים קו שני לים ומרחק דקה הליכה מהים
(מגדלים בני 9 קומות , קו ראשון מוגבל ל5 קומות )
דירה במגדל חדש של פינוי בינוי צופה לים, תהיה מוכנה בעוד שנתיים ועשרה חודשים
קומה 7, ב39 - 38 אלף שח למ"ר
דירת שלושה חדרים 60 מ"ר .
בפרויקט אאורה - שגם הוא שווק על ידי המתווך שמציע את הדירה, כבר אין דירות שלושה חדרים ,ושם למרות שמרחק ההליכה מהים גדול יותר הן נמכרו ב41 למ"ר.

אין כל כך דירות להשוואה ביד 2 ורשות המיסים , משום שרוב הדירות באיזור הן מתמ"א 38, רחוקות יותר מהים או באיזור פארק ים .

בתור תושב,
כל אצבע ששמים על דירה שלא נוטה ליפול בבת ים, מרוויחים

 

[אלישבע]

בתור תושב,
כל אצבע ששמים על דירה שלא נוטה ליפול בבת ים, מרוויחים

תוכל להסביר?

 

[DudeOFortune]

בחודש האחרון למדתי בצורה אינטנסיבית את השוק בבת ים בכלל ובפרט את את שכונת ״דרום מערב״ הקרובה לים ולמתווה הרכבת הקלה בבת ים.

הקרטיריונים שלי היו -

- מחיר עד 1,600,000

- שכירות : 3,200 - 3,500 ש״ח (על-מנת שהשכירות תכסה את תשלומי משכנתא של 950,000 ל-30 שנה)

- מיקום : על תוואי הרכבת הקלה ועדיפות לקרבה לים

- פוטנציאל להשבחת הדירה (לדוגמא - תמ״א)

- כמה שפחות התעסקות עם השוכרים והדירה

- אפשרות להתנזל בתוך 5 שנים ברווח של לפחות 50% (cash on cash return)

הנתונים שבהם התעמקתי -

- היסטוריית עסקאות דירות יד שניה באיזור ומגמת המחירים בשנים האחרונות

- הלכתי לראות עשרות דירות בשכונה והסתובבתי ברחובות על מנת להבין את האיזור

- בדיקה של תכניות שינוי פני העיר, תוואי הרכבת הקלה וקרבה לתל-אביב

- בדיקה של סוג האוכלוסיה בעיר והאם יש שינוי לאוכלוסיה במצב סוציו-אקונומי גבוה יותר

- קריאת נתוני מאקרו של משרד האוצר בנוגע לשוק הנדל״ן בארץ בשנת 2021


ה 2 cents שלי לגבי המצב כרגע בעיר הם :

- עליית ערך נכסי יד-2 בשנים האחרונות נובע בעיקר כתוצאה מנהירת משקיעים נוספים שנכנסו אליה. אין ביקוש גדול של דורשי דירות שמבקשים לגור בבת-ים או לשפר דיור בתוך בת-ים (לעומת שווקי דירות אחרים בארץ)

- בת-ים תהנה בשנים הקרובות מעליית ערך שתנבע בעיקר מנהירת משקיעים חדשים לקניית דירות נוספות ולא מדורשי דירות שרוצים לעבור לבת-ים או משפרי דיור בתוך בת ים

- מחירי הדירות נקבעים על ידי בעלי הדירות שמסתמכים על העליות החדות בשנה האחרונה וצופים עליית ערך נוספת ומאידך המחירים האלה ״פוגשים״ משקיעים שראו את עליית הערך ורוצים להצטרף לחגיגה

- פונטציאל הרכבת הקלה שתושמש כנראה בסוף 2022 כבר מתומחר לתוך מחירי הדירות הקרובות לתוואי

- השינוי הדמוגרפי של העיר בת ים ייקח הרבה יותר מכמה שנים (להערכתי לפחות 10 שנים)


לאור המסקנות דלעיל החלטתי שמאחר ואני רוצה את האפשרות להתנזל מהנכס עד 5 שנים ושרוב הדירות להשקעה בבת-ים טומנות בחובן הרבה אי-וודאות וגם התעסקות במקרה של השבחה כגון תמ״א (אלא אם כן קונים דירה בפחות ממחיר השוק) - זה לא עומד בקנה אחד עם הקריטריונים שהצבתי


[*המסקנות דלעיל הן מסקנות שמשקפות את דעתי שלי בלבד וכמובן אין בהן משום המלצה מכל סוג]

בדיעבד, כמה שווה נכס כזה כיום?

 

[יזם]

תוכל להסביר?

לא משנה איפה תזרוק את החכה אתה תדוג משהו.. העיר כבר לא מה שהייתה פעם.
יש עוד כמה דוגמות בארץ כמו בת ים, בעיקר בזכות מחירי הדיור שעלו (בבת ים ב-2021-2 עלה ב-40% ביחס לשאר המדינה 20%).

 

[אורי ג.]

לא משנה איפה תזרוק את החכה אתה תדוג משהו.. העיר כבר לא מה שהייתה פעם.

וזו רק ההתחלה לדעתי, רוב הבנייה החדשה בכלל לא מאוכלסת עדיין והרכבת אמורה להתחיל לפעול (ב"ה) סביב אפריל, לפחות ככה טוענים.
בנוסף פינוי בינוי בהקפים גדולים מאושרים שם כל שני וחמישי ובניגוד לת"א בתכנון טוב.

 

[יזם]

וזו רק ההתחלה לדעתי, רוב הבנייה החדשה בכלל לא מאוכלסת עדיין והרכבת אמורה להתחיל לפעול (ב"ה) סביב אפריל, לפחות ככה טוענים.
בנוסף פינוי בינוי בהקפים גדולים מאושרים שם כל שני וחמישי ובניגוד לת"א בתכנון טוב.

לא יצא לי לראות בבת ים מתחמים שלמים של פינוי בינוי, לרוב זה בניינים בודדים או צמדים והרעיון הזה גרוע מאוד ובתכנון לקוי של העירייה.
אתה לא יכול לקחת רחוב כמו "בר יהודה", להוסיף 4 קומות לכל בניין ולא יהיה לך מקום להוסיף אפילו שביל אופניים..

 

[אורי ג.]

לא יצא לי לראות בבת ים מתחמים שלמים של פינוי בינוי,

המון המון המון, ממש המון אבל.
"רובע איילון"
"מומנט" של אזורים
"THE FIVE"
פיבקו החדש של אאורה
הנה עוד כמה:

התחדשות עירונית בת ים - המדריך השלם לשנת 2024

ב-2024 כבר יצאו לדרך כמה מיזמי התחדשות עירונית בבת ים וכמה אושרו, בהם הפרויקטים באילון, ברמת יוסף, מתחם דליה ועוד

www.nadlancenter.co.il

עוד:

בת ים: אושרה תב"ע לפרויקט עירוב שימושים חדש

הפרויקט האמור ממוקם על שטח של כשישה דונם והוא כולל 225 יח"ד ו- 20 אלף מ"ר למשרדים ומסחר ברובע העסקים בת ים

magdilim.co.il

עוד:

100 אלף מ"ר לתעסוקה ו-362 דירות: אושרה תוכנית מתחם בגין בבת ים

התוכנית ביוזמת רמ"י ממוקמת בפינת הרחובות בגין והקוממיות בסמוך לתוואי הקו האדום של הרק"ל, וכוללת גם 12 אלף מ"ר של שטחי מסחר, זאת לאחר שהתוכנית הקודמת למתחם לא כללה מגורים ושימושים מגוונים

www.nadlancenter.co.il

ועוד רבים בקנה, המתוכננים בעירוב שימושים ע"י האדריכלים המובילים בארץ.
עוד 10 שנים העיר תשנה את פניה, תראה שונה מהותית מהיום ועם אוכלוסיה בהתאם.

 

[יזם]

המון המון המון, ממש המון אבל.
"רובע איילון"
"מומנט" של אזורים
"THE FIVE"
פיבקו החדש של אאורה
הנה עוד כמה:

התחדשות עירונית בת ים - המדריך השלם לשנת 2024

ב-2024 כבר יצאו לדרך כמה מיזמי התחדשות עירונית בבת ים וכמה אושרו, בהם הפרויקטים באילון, ברמת יוסף, מתחם דליה ועוד

www.nadlancenter.co.il

עוד:

בת ים: אושרה תב"ע לפרויקט עירוב שימושים חדש

הפרויקט האמור ממוקם על שטח של כשישה דונם והוא כולל 225 יח"ד ו- 20 אלף מ"ר למשרדים ומסחר ברובע העסקים בת ים

magdilim.co.il

עוד:

100 אלף מ"ר לתעסוקה ו-362 דירות: אושרה תוכנית מתחם בגין בבת ים

התוכנית ביוזמת רמ"י ממוקמת בפינת הרחובות בגין והקוממיות בסמוך לתוואי הקו האדום של הרק"ל, וכוללת גם 12 אלף מ"ר של שטחי מסחר, זאת לאחר שהתוכנית הקודמת למתחם לא כללה מגורים ושימושים מגוונים

www.nadlancenter.co.il

ועוד רבים בקנה, המתוכננים בעירוב שימושים ע"י האדריכלים המובילים בארץ.
עוד 10 שנים העיר תשנה את פניה, תראה שונה מהותית מהיום ועם אוכלוסיה בהתאם.

היה לי בלאקאאוט לרגע.. צודק
בכל מקרה אני מקווה שלעירייה יהיה פתרונות בתחום החינוך, תחבורה ובריאות עקב הגדלת אוכלוסיה ולא הישענות על תשתיות משנות ה-60.
כי מה שקורה ברחובות הצרים זה קטסטרופה

 

[אורי ג.]

היה לי בלאקאאוט לרגע.. צודק

עוד אחד מהיום במיוחד בשבילך:

בכל מקרה אני מקווה שלעירייה יהיה פתרונות בתחום החינוך, תחבורה ובריאות עקב הגדלת אוכלוסיה ולא הישענות על תשתיות משנות ה-60.

זה בדיוק היתרונות בפינוי בינוי "אמיתי", בונים הכל כולל כל המבני ציבור שצריך, זה לא פתרון מטומטם ואנטי-התחדשות עירונית כמו תמ"א 38.
הקו האדום יחנך עוד השנה, בדיוק נסעתי היום ביפו וראיתי אותה נוסעת.

 

[USA]

הרכבת הקלה בירושלים היא סיפור הצלחה.

אם יורשה לי לחלוק עליך
הרכבת הקלה בירושלים לדעתי הוא סיפור של כישלון נוראי
הם מודדים את ההצלחה לפי כמות האנשים שמשתמשים בו מידי יום, וזה באמת מאד גבוה
אבל לדעתי הסיבה לשימוש הגבוה זה רק בגלל שאזורים שלמים בירושלים אין גישה אליהם מלבד ברכבת. כמו גם כל אזור אליו הרכבת מגיעה אין כמעט תח"צ אחרת שמגיעה. בקיצור, הם מנעו מאנשים את האפשרות לאמצעי גישה אחרים וכמעט מכריחים אותם להשתמש ברכבת. ואז עומדים ומריעים כמה הרכבת זה סיפור הצלחה בגלל שכ"כ הרבה אנשים משתמשים בזה מידי יום.
חוץ מזה הכבישים הרבים ששובשו בשביל להעביר בו את הרכבת יצרו פקקים נוראיים שכל העיר סובלת מהם עד היום.

מלבד זאת, למשתמשי תח"צ הרכבת נראה לי ממש הקשתה עליהם את החיים, כי פשוט כל מקום אליו הרכבת מגיעה אין אוטובוסים, כך שפעמים רבות בשביל להגיע ממקום A למקום B צריך לקחת אוטובוס לרכבת ואז לעלות לרכבת, ואז שוב אוטובוס בתוך השכונה ליעד.

אולי כשיהיו עוד קווים וזה יגיע ליותר מקומות זה יהיה יותר יעיל. אני, כתושב העיר, בכל אופן כיום מעדיף את הרכב הפרטי עם כל הפקקים מאשר הנסיעה ברכבת