• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

למה זוגות קונים דירות ?

Floki

משתמש סולידי
הצטרף ב
6/11/20
הודעות
116
דירוג
17
אם יש לי ולאשתי הון של 400k ביחד (שזה לא בשמיים)

ואנחנן מחליטים לשכור במקום משכנתא ל 25-20 שנה ובזמן הזה להשקיע בשוק ההון בקרן סל של סנופי נגיד

זה התוצאות

ואז אחרי זה רק לקנות דירה

בקיצור אם אני משקיע 400 הון התחלתי ואת ההפרש בין שכירות למשכנתא נניח 1500 וב30 שנה תשואה של 7 אחוז יש לי 4,8 m לפני מס רווחי הון על ה 3 מיליון וקצת רווח .
 
עזוב את כל החישובים עשו את זה כל כך הרבה פעמים לפניך שבאמת אין צורך,
תוכל לקרוא כמעט בכל מקום על ההשוואה והיתרונות / חסרונות לכל צד.

בכל מקרה אתן את השיקול שלי לדירה (בלי שום קשר לתיק השקעות שלי)

1. מינוף זול (די מקביל לאופציית מינוף בברוקרים שונים, אולי מעט יותר זול)
2. גיוון התיק השקעות
3. שקט נפשי (בעיקר לבת זוגתי)
 
לרוב זוג יקנה דירה מתוך עניין רגשי ולא כלכלי. החשבון היחיד שהם מתייחסים אליו זה תשלום משכנתא (לעצמם) לעומת לשרוף כסף על שכירות, בלי להתייחס לאפשרויות הנוספות - מחוסר ידע. זה בתוספת העליות של 13 שנה האחרונות נותנות תחושה שזה בהכרח הדבר הנכון היחידי למשפחה הממוצעת בישראל.

לזכרוני יש הרבה פוסטים מהסוג הזה, חפש קצת בפורום.
 
אם יש לי ולאשתי הון של 400k ביחד (שזה לא בשמיים)

ואנחנן מחליטים לשכור במקום משכנתא ל 25-20 שנה ובזמן הזה להשקיע בשוק ההון בקרן סל של סנופי נגיד

זה התוצאות

ואז אחרי זה רק לקנות דירה

בקיצור אם אני משקיע 400 הון התחלתי ואת ההפרש בין שכירות למשכנתא נניח 1500 וב30 שנה תשואה של 7 אחוז יש לי 4,8 m לפני מס רווחי הון על ה 3 מיליון וקצת רווח .
לתשובה של הכותרת:
1. כי זה כלכלית משתלם בגלל המיסוי
2. כי זה נותן ביטחון ושקט נפשי (מעברי דירה, תיקונים, שיפוצים, מקום קבוע..) שיש ילדים זה מקבל משקל יותר גבוה

לשער החישובים שלך, תרשום את המספרים ונוכל להגיד לך למה החישוב שלך מאוד מקל
אתה או מתעלם ממינוף או נותן תשואה לא ראלית או לא לוקח בחשבון את התשואה על השכר דירה/ ערך הדירה
או לא משווה תפוחים לתפוחים (שכר דירה לדירת 2 חדרים מול משכנתא לדירת 4 חדרים)

לא ממליץ כמובן על כלום...
 
ואז אחרי זה רק לקנות דירה

בקיצור אם אני משקיע 400 הון התחלתי ואת ההפרש בין שכירות למשכנתא נניח 1500 וב30 שנה תשואה של 7 אחוז יש לי 4,8 m לפני מס רווחי הון על ה 3 מיליון וקצת רווח .
כמה לדעתך תעלה דירה בעוד 30 שנה? רמז: כנראה לא המחיר של היום.
 
בנוסף לעל מה שנאמר - משכנתא זה חיסכון כפוי. ז"א שזוג שקונה דירה עם משכנתא מגיע לגיל מבוגר עם נכס בשווי גבוה, מה שנותן גם בטחון כלכלי כאשר האלטרנטיבה היא קושי לחסוך ולהגיע לגיל זקנה ללא נכסים מספקים. עבור הישראלי הממוצע זה עדיף על פני האלטרנטיבה של לבזבז את כל ההכנסה וזהו.
 
בנוסף לעל מה שנאמר - משכנתא זה חיסכון כפוי. ז"א שזוג שקונה דירה עם משכנתא מגיע לגיל מבוגר עם נכס בשווי גבוה, מה שנותן גם בטחון כלכלי כאשר האלטרנטיבה היא קושי לחסוך ולהגיע לגיל זקנה ללא נכסים מספקים. עבור הישראלי הממוצע זה עדיף על פני האלטרנטיבה של לבזבז את כל ההכנסה וזהו.
עדיף עבור אלו שאתה מכנה "הישראלי הממוצע" לבקש מהמעסיק שלהם להגדיל את אחוז ההפרשה לקרן הפנסיה מהמשכורת .
זה "חיסכון כפוי" הרבה יותר מוצלח מאשר להחזיר חובות כל החייהם רק כדי שתהיה להם פחות הכנסה פנויה לבזבוזים.
 
עדיף עבור אלו שאתה מכנה "הישראלי הממוצע" לבקש מהמעסיק שלהם להגדיל את אחוז ההפרשה לקרן הפנסיה מהמשכורת .
המדינה כבר עושה את זה בשבילך ומחייבת אותך ואת המעסיק להפריש אחוז נכבד מהשכר לפנסיה.
 
לדעתי אם יש לכם הון עצמי של 400K לכו תקנו דירה אפילו להשקעה. לא סנופי ולא פופי.

שילוב של כמות פסיכית של הון זר שזורם לכאן + התנהלות כושלת לחלוטין של ממשלות ישראל שהוכיחו שאין להם שום יכולת להוריד את מחירי הדיור או שום אינטרס שזה יקרה. זה מבטיח שמחירי הדיור בארץ רק ימשיכו לעלות ולעלות.

לכן עדיף שתהיו על רכבת הנדל"ן מאשר על רכבת הטוקבקיסטים הממורמרים של דה מרקר.
 
נערך לאחרונה ב:
דעתי הלא מלומדת אבל אני חושב שההנחות שאני מסתמך עליהן נכונות:
אוכלסיית ישראל לעומת מדינות מערביות רבות בגדילה מובהקת, קצב הבנייה הנוכחי ולדעתי גם בשנים הבאות, לא יצליח להדביק את הפער.
למדנו מכבר שכל התערבות מלאכותית בצד הביקוש/היצע לא מורידה את מחירי הדיור.
ונקודת המפתח לדעתי היא, שהרצון לדירה של מרבית הציבור הישראלי, ככל הנראה מחינוך מבית שהשתרש פה, הוא כל כך גדול שזוגות יגייסו כסף שאין להם מכל מקום כדי להשיג דירה.
בשורה התחתונה לדעתי(לא ממליץ וכו) הביקוש יהיה גבוה מההיצע והמחירים של הנדל״ן ימשיכו להאמיר ולכן כן יש מקום לנדלן בתיק. לא יודע אם הייתי שם את כל הונימבחינת פיזור, אבל בהחלט יש מקום.
עד שכמובן יצא זן אמויקרון xs או שאירן תשגר עלינו איזה טיל נחמד.
 
זה מבטיח שמחירי הדיור בארץ רק ימשיכו לעלות ולעלות.
קח פוסט "שיחה עם מומחי נדלן".
חפש בתגובות את @daat99
 
ואם תגדיל את אחוז המינוף ברכישת הדירה?
נכון, כרגע אנחנו לא משווים תפוח לתפוח, אבל כשאני עשיתי את החישוב האם כדאי לרכוש דירה או להמשיך לשכור, כמובן באי וודאות מוחלטת לחישוב הכנסות/הוצאות ב30 שנה זה פשוט בלתי אפשרי, אז חישבתי עבור 5 שנים הקרובות וחיסול המשכנתא כעבור 5 שנים( חיסול עי מכירת הנכס כמובן)
תשאיר 75% מההון בשוק ההון וקח 25% בלבד עבור רכישת הדירה.
ואת ההפרש בין ההכנסות להוצאות שלך תמשיך להזרים לשוק ההון.
עם 25% שהם 100k במקרה שלך לא תוכל לרכוש דירה כמובן, אך כשתגיע לסכומים קצת יותר ריאליים ותעשה את השוואה( שוב, השקעה במינוף בנדלן לעומת השקעה ללא מינוף בשוק ההון)
תראה שההפרשים די זניחים, וזה פשוט תלוי באחוז התשואה בשוק ההון או במחיר מכירת הבית או באיזה בלת"ם.
לכן, לפי החישוב שעשיתי, יש כדאיות זניחה לרכישת דירה במשכנתא 25% 75% אבל כל מקרה לגופו.
אני כן מוכן לעשות את ההשוואה הזאת של נדלן במינוף לעומת שוק ההון ללא מינוף מכיון שאני בכל אופן חייב לגור תחת קורת גג כלשהי.
אמנם, החזר המשכנתא הוא יותר גבוה מהחזר השכירות אך לא כזה שמשפיע עליי יותר מדי בסוף החודש.

כל החישובים שלי נעשו על דירה בפריפריה שעלותה 1.1 מיליון, כי אני גם ככה גר פה.
לא יודע איך החישובים יראו במידה והייתי גר במרכז אבל בכל אופן, עם הסכום שלך, אתה בכל מקרה לא יכול לקנות דירה במרכס עם 25% הון עצמי.
 
בוא נבדוק גם את תשואת הסנופי כשהריבית של הפד תעלה.
כל עוד אתה לא מוכר בזמן הנפילות, אז התשואה זה סתם מספר במחשב.
העלאת הריבית לא משפיעה על חייך כמשקיע מדדים (רק אולי פסיכולוגית) כך שאתה יכול לחכות לתיקונים שיגיעו,
זה בניגוד למי שיש לו משכנתא בריבית משתנה שהולך לחוות עלייה בהוצאה החודשית שלו, ואם הוא לא מספיק אחראי כלכלית אז ייתכן שלא יהיה מסוגל לעמוד בהן.
 
כל החישובים שלי נעשו על דירה בפריפריה שעלותה 1.1 מיליון, כי אני גם ככה גר פה.
לא יודע איך החישובים יראו במידה והייתי גר במרכז אבל בכל אופן, עם הסכום שלך, אתה בכל מקרה לא יכול לקנות דירה במרכס עם 25% הון עצמי.

ב-400 אלף הוא יכול לקנות בחולון/בת ים דירה 3 חד'. לא חדשה כמובן.

במציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן שמחירי הדיור עולים בקצב של 10% בשנה זה או לקפוץ למים או כנראה לוותר על אפשרות לרכוש דירה בעתיד נראה לעין.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D מישהו יודע למה יש תקלה בכניסה בחשבון מסחר עצמאי בארץ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
L למה רוב סרטי\סדרות מדע בדיוני נהיו לזבל פסאודו-מדעי? אוף טופיק 25
M למה המנייה עולה ויש הפסד יומי? פוסטים מאיכות נמוכה 1
K למה לא נהוג להשוות ביצועי מניות כולל דיווידנד? שוק ההון 5
A למה יש הבדל בעלויות בין סנופי אינבסקו לסנופי איישרס? פוסטים מאיכות נמוכה 7
ל למה עדיין אין כזו אפלקציה? עוזר כלכלי אישי יזמות והגדלת הכנסות 2
S עדיין לא הצלחתי להבין למה האדם הממוצע צריך ביטקוין אוף טופיק 113
F למה בישראל מניות נסחרות באגורות? שוק ההון 4
א תעודות סל ישראליות עוקבות SP500 בפער ענק מהSPY , למה ? שוק ההון 12
ה עסקאות 20/80, למה לא? נדל"ן 2
M שירותי אורחים בדירת שלושה חדרים, למה? פוסטים מאיכות נמוכה 9
C למה אנשים פשוט לא קונים דירות, במקום לשכור דירה נדל"ן 186
I מישהו יודע למה אין מסחר בנייר 1159235 שוק ההון 1
A מישהו מבין למה שערי הדולר והאירו עלו בצורה חדה שוק ההון 8
F יועץ משכנתאות, כן/לא למה? נדל"ן 78
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
K למה מתכוונים כשאומרים קרן מחקה שוק ההון 1
C 10 סיבות למה אני לא כדאי להשקיע במדד מחקה שוק ההון 14
J פנסיה - מחקה מדד- למה בעצם ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G למה להמשיך להחזיק קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 38
S מה לספר בראיון העבודה העניין למה עזבתי את מקום העבודה האחרון אוף טופיק 28
א אג"חים תמיד מפתיעים אותי, למה תשואת האג"ח הישראלי התרסקה ? שוק ההון 34
littleSeal אז למה לא להשקיע בחסכון בבנק, בעצם? פוסטים מאיכות נמוכה 2
חתול לילה למה הקרן המחקה שלי לא נותנת את תשואת המדד? שוק ההון 208
S שוקולד מריר - למה מנוטרל מטח?! שוק ההון 5
S האם יש כאן אנשים שמפקידים לקופת גמל ולא לקרן פנסיה משלימה? אם כן - אשמח לשמוע למה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 69
M תשואה על אגח ממשלתי צמוד אמריקאי גבוהה ממקבילו הישראלי, למה? שוק ההון 8
R למה לא בגדולות שוק ההון 7
ע למה להעדיף השקעות אקטיביות. פוסטים מאיכות נמוכה 2
I למה הייטקיסט צריך להפקיד לפנסיה בגיל בוגר יותר ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 28
O למה משכנתאות בישראל כל כך מסובכות? נדל"ן 59
S למה אומרים לא לערב את הצבא בפוליטיקה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 71
ה למה שוק המניות הישראלי גרוע? שוק ההון 36
T למה בגביע יוגורט יש 2.75 כפיות סוכר? אוף טופיק 35
F למה גוגל ופייסבוק לא נחשבות מניות טכנולוגיות? פוסטים מאיכות נמוכה 3
א למה הדירות בישראל יקרות פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 16
V מישהו יודע למה אין נתונים על ZPRV/ZPRX באתרים השונים מהתאריך 30.6? פוסטים מאיכות נמוכה 2
צ אג"ח- למה כמה ואיך? שוק ההון 12
ה למה דמי הניהול בקרן השתלמות כל כך גבוהים? צרכנות פיננסית 4
P למה מורידים מס ממשכורות נמוכות ? פוסטים מאיכות נמוכה 51
ב ניתוח מינוף מניות עם margin או: למה ויתרתי על הרעיון שוק ההון 20
D למה חשוב רצף ביטוחי? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
Y למה הסולידית משקיעה בחברות נפט שוק ההון 2
א למה התשואה של קרנות כספיות כל כך נמוכה ? שוק ההון 5
ב משכנתא במסלול צמוד מדד - למה נחשב מסוכן? נדל"ן 45
V למה העלאה בריבית באמת כל כך משפיעה על קונה דירה ממוצע בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 17
shirbi למה אני מופסד (תיאורטית) באגח ממשלתית בריבית משתנה שוק ההון 6
B למה ריבית גבוהה עדיפה על אינפלציה? אוף טופיק 43
A למה קרנות נאמנות מהסוג 10/90 , 15/85 , 20/80 מרוויחות היטב? שוק ההון 13
B למה קיבלתי כסף ממס הכנסה? מיסים 8

נושאים דומים

Back
למעלה