למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב?

[FIREdesire]

מפרספקטיבת השקעה נטו, ללא סנטימנט וללא דגש על כמות המאמץ הנדרשת.

נדמה כי בארה"ב השוק הרבה יותר טוב:
שכירות גבוהה יותר לנכס
מדיניות מיסוי טובה לדעתי (מבחינת מס רכישה ו-1301)
מטבע פחות מרוכז

למה בכל זאת ישראלים קונים דירות להשקעה פה?

כי זה יותר פשוט?

 

[גרהם]

פשוט, הטבות מס, עלויות עסקה נמוכות, הכרות עם המקום, התרבות, החוקים. בקיצור, יש סיבות להטיית הביתיות.

 

[האזרח הקטן]

בשביל השקעת נדל"ן איכותית בחו"ל אתה צריך להכיר את אופי השכונה, השוכרים, תכניות פיתוח באיזור, מגמות כלכליות ודמוגרפיות ועוד. בנוסף, בפעילות מעבר לים אתה צריך לסמוך על חברת ניהול, על בעלי מקצוע ועוד, וכמובן להכיר (ולעקוב, כי זה משתנה עם הזמן) אחר חוקים מקומיים, מחוזיים, מדינתיים ופדרלים הקשורים להשכרה ולמיסוי. למשל מה היכולת שלך לפנות דיירים שלא משלמים, וכמה יעלה לך לתבוע דייר על נזק שגרם.
מעבר לכך, בהיעדר אזרחות אמריקאית כנראה תתקשה להשיג הלוואה בתנאים טובים.

כל אלו מרחיקות ישראלים רבים מקניית דירה מעבר לים.

 

[אורי ג.]

שכירות גבוהה יותר לנכס

1. מי אמר לך?
2. גם הריבית שם גבוהה יותר, גם בפק"מ תקבל יותר.

מדיניות מיסוי טובה לדעתי (מבחינת מס רכישה ו-1301)

1. פחות טובה.
2. 1031 (ולא 1301) לא תקף לתושבי ישראל.
3. מס רכישה לדירה יחידה בארץ הוא 0, יש תכנונים שונים שאפשר לעשות גם לדירה שנייה שיקטינו או יאפסו אותו.
4. מס רכישה הוא רק אחד מעלויות העסקה שבארה"ב הם גדולות דווקא, הייתי מסתכל על כלל העלויות.

מטבע פחות מרוכז

הוא מאד מרוכז, הוא דולר בלבד.

 

[FIREdesire]

1. מי אמר לך?
2. גם הריבית שם גבוהה יותר, גם בפק"מ תקבל יותר.

1. בישראל מקבלים במקרה הטוב 3% על שכירות, 4% זו עסקה מטורפת. בארה"ב כ-7% זה לחלוטין נורמלי גם במקומות נורמליים ולא גטו.
2. התגובה על הפק"מ זה whataboutism, זה לא רלוונטי?

1. פחות טובה.

נכון, לכן אמרתי טובה, לא "יותר טובה".

2. 1031 (ולא 1301) לא תקף לתושבי ישראל.

צודק, אבל כן תקף אבל ל-LLC, לא?

3. מס רכישה לדירה יחידה בארץ הוא 0, יש תכנונים שונים שאפשר לעשות גם לדירה שנייה שיקטינו או יאפסו אותו.

שלישים?

4. מס רכישה הוא רק אחד מעלויות העסקה שבארה"ב הם גדולות דווקא, הייתי מסתכל על כלל העלויות.

פה סקרנת אותי. מה שונה בארה"ב? יש שמאי, מתווך, עו"ד, מה עוד למשל?

הוא מאד מרוכז, הוא דולר בלבד.

נכון אבל מדובר על מטבע שמגובה על ידי התנהלות של 300 מיליון איש ולמעשה המטבע העולמי בהרבה תחומים. השקל לעומת זאת מטבע די זניח ומרוכז לפינה קטנטנה באמצע המזרח התיכון ונתון לגחמות ושוחד פוליטי של בחירות כל שנתיים.

 

[אורי ג.]

2. התגובה על הפק"מ זה whataboutism, זה לא רלוונטי?

לא, ממש לא כי אתה משווה תשואה דולרית לתשואה שקלית, עליך להשוות תשואות ביחס לתשואה חסרת סיכון במטבע הרלוונטי או לכל הפחות לתשואה האלטרנטיבית.
תשואה סולידית בארה"ב לטווח בינוני היא כ5.6% היום.

ב כ-7% זה לחלוטין נורמלי גם במקומות נורמליים ולא גטו.

קשקוש של משווקים או של אנשים שלא יודעים מה זה תשואה ואיך לחשב אותה.

צודק, אבל כן תקף אבל ל-LLC, לא?

לא תקף.

שלישים?

ממש לא, עולם ומלואו.

פה סקרנת אותי. מה שונה בארה"ב? יש שמאי, מתווך, עו"ד, מה עוד למשל?

דמי התיווך שם גבוהים מפה (ופה ממש לא חובה תיווך), אם בSFR אז מלא תיקונים לפני ואחרי. עלויות TITLE, עלויות מימון גבוהות עם נקודות לפעמים. עלויות STAGING לפעמים, אם מוכרים בית ריק אז עלויות הדירה עליך עד המכירה והעלויות האלה גבוהות. לישראלי בנוסף יש עלויות המרת מט"ח, עלויות רו"ח אמריקאי + ישראלי, מס אמריקאי, מס ישראלי ועלויות קבלת ושליחת מט"ח לחו"ל.

נכון אבל מדובר על מטבע שמגובה על ידי התנהלות של 300 מיליון איש ולמעשה המטבע העולמי בהרבה תחומים. השקל לעומת זאת מטבע די זניח ומרוכז לפינה קטנטנה באמצע המזרח התיכון ונתון לגחמות ושוחד פוליטי של בחירות כל שנתיים.

אישית מסכים איתך, עובדתית אנשים אחרים כן מפחדים מחשיפה לדולר. רק לאחרונה הוא היה על כמעט 4.1 ועכשיו 3.6.

 

[הורדוס]

1. בישראל מקבלים במקרה הטוב 3% על שכירות, 4% זו עסקה מטורפת. בארה"ב כ-7% זה לחלוטין נורמלי גם במקומות נורמליים ולא גטו.

צריך לדעת לחשב את הנטו בארה"ב, אחרי עלויות נלוות, בעלי מקצוע שאתה צריך בשגרה, מיסי עירייה, ועוד. זה ממש לא יוצא 7 אחוז באזורים טובים.

במרכז בישראל אלו המספרים, על הדירה שלי בבאר שבע באזור טוב אני מקבל יותר מ5 אחוז.

 

[MA OD]

ממש לא, עולם ומלואו.

מה למשל?
נשמח להחכים.

 

[אברס]

3. מס רכישה לדירה יחידה בארץ הוא 0, יש תכנונים שונים שאפשר לעשות גם לדירה שנייה שיקטינו או יאפסו אותו.

הכוונה לקניית שליש דירה ורק אח"כ דירה שלמה? איזה תכנונים אחרים אפשר לעשות?

 

[האזרח הקטן]

הסכם

הכוונה לקניית שליש דירה ורק אח"כ דירה שלמה? איזה תכנונים אחרים אפשר לעשות?

הסכם ממון הפרדה רכושית לפני החתונה.

 

[fsfs]

צריך לדעת לחשב את הנטו בארה"ב, אחרי עלויות נלוות, בעלי מקצוע שאתה צריך בשגרה, מיסי עירייה, ועוד. זה ממש לא יוצא 7 אחוז באזורים טובים.

במרכז בישראל אלו המספרים, על הדירה שלי בבאר שבע באזור טוב אני מקבל יותר מ5 אחוז.

למה לא יוצא ממש 7% באיזורים טובים? יש הרבה איזורים שכן
אבל יש המון איזורים סבירים בארה"ב שתשיג 1% תשואה בחודש שזה כמו שאומרים 1% rule.
כמובן שבאיזורים פחות טובים תשואה יכולה להיות עוד יותר גבוהה מ 12-13% אבל סיכון בהתאם ולא חייב להיות גטו יכול להיות איזור C,C+ עם blue collar workers
לי למשל יש בית באיזור B אפילו B+ כאשר דירוג בתי ספר שם עם ציון 7 ותשואת נטו היא אפילו מעבר ל7% (12-13% ברוטו)
כן בניו יורק העיר,בוסטון וקליפורניה וליד חופים כנראה לא תשיג 7% באיזורים טובים וסבירים
אבל ארה"ב היא לא רק מסביב לחופים

 

[אורי ג.]

למה לא יוצא ממש 7% באיזורים טובים? יש הרבה איזורים שכן

לא, אין.

אבל יש המון איזורים סבירים בארה"ב שתשיג 1% תשואה בחודש שזה כמו שאומרים 1% rule.

לא, אין (אולי ברוטו וגם זה בספק).

כמובן שבאיזורים פחות טובים תשואה יכולה להיות עוד יותר גבוהה מ 12-13% אבל סיכון בהתאם ולא חייב להיות גטו יכול להיות איזור C,C+ עם blue collar workers

לא, אין.

לי למשל יש בית באיזור B אפילו B+ כאשר דירוג בתי ספר שם עם ציון 7 ותשואת נטו היא אפילו מעבר ל7% (12-13% ברוטו)

במחילה: כי אתה לא יודע לחשב תשואה, זה הכל. אתה מדבר על אולי תזרים.

ואגב כמה שנים יש לך את הבתים האלה?

 

[MoneyDoc]

1. פחות טובה.

בהנחה שלא משווים לנכס יחיד בישראל, איך היא פחות טובה?

2. 1031 (ולא 1301) לא תקף לתושבי ישראל.

תקף למשקיעים זרים ע"י תכנון מתאים.

 

[אורי ג.]

בהנחה שלא משווים לנכס יחיד בישראל, איך היא פחות טובה?

דיברתי על דירה יחידה. על דירה שנייה צריך לבדוק.

תקף למשקיעים זרים ע"י תכנון מתאים.

תקף בחו"ל, לא תקף בארץ, רשות המיסים לא מכירה בזה, עוד קצת מידע:

הקשר בין סרטן הנזיר ומכירת נדלן ללא תשלום מס הכנסה - אשר טוריאל

אני רובץ לי במיטה באחד הערבים ושומע את מעין הקטנה נוהמת קולות של התפעלות ..לאחר כמה שניות ""אמא תראי הם כולם עוברים דירה". באתי לראות על מה היא מדברת והיא צופה ביו טיוב בסרטון הזה של ה BBC https://www.youtube.com/watch?v=f1dnocPQXDQ הצטרפתי אליה והתודעתי לראשונה לסרטן הנזיר. סרטן שנולד ללא...

ashertouriel.com

 

[fsfs]

לא, אין.

לא, אין (אולי ברוטו וגם זה בספק).

לא, אין.

במחילה: כי אתה לא יודע לחשב תשואה, זה הכל. אתה מדבר על אולי תזרים.

ואגב כמה שנים יש לך את הבתים האלה?

1. כן יש
לי באופן אישי יש נכסים כאלו ואני מכיר לא מעט איזורים כאלו ונכסים בהם
אם אתה לא מכיר אז זה לא אומר שאין

2.כתבתי ב 1% או אפילו יותר זה ברוטו אז נטו יוצא 7-8% בכיף

3.כן יש. ראה סעיף אחד
ממציץ לך לא להיות קטגורי לגבי תשואות ומקומות , לא כתבתי על תשואות באופן תאורטי אלה מניסיון רב ואישי

4.אני יודע טוב מאד לחשב תשואה ברוטו ונטו
זה לא ROCKET SCIENCE
לא ברור לי מאיפה אתה לוקח משפט קטגורי זה שאני לא יודע לחשב תשואה

5. כמה שנים ... אם אתה מתכוון שיש תיקונים לא צפויים שפוגעים בתשואה ודיירים שמתחלפים אז היו ועדיין יחס ברוטו נטו הוא כ 55-70%
אז כאשר ברוטו שלך הוא 12-14% באיזור שלי אז נטו יוצא +- הוא 7-8%

 

[MoneyDoc]

תקף בחו"ל, לא תקף בארץ, רשות המיסים לא מכירה בזה, עוד קצת מידע:

הקשר בין סרטן הנזיר ומכירת נדלן ללא תשלום מס הכנסה - אשר טוריאל

אני רובץ לי במיטה באחד הערבים ושומע את מעין הקטנה נוהמת קולות של התפעלות ..לאחר כמה שניות ""אמא תראי הם כולם עוברים דירה". באתי לראות על מה היא מדברת והיא צופה ביו טיוב בסרטון הזה של ה BBC https://www.youtube.com/watch?v=f1dnocPQXDQ הצטרפתי אליה והתודעתי לראשונה לסרטן הנזיר. סרטן שנולד ללא...

ashertouriel.com

מה לגבי רכישה דרך LLC?

 

[אורי ג.]

מה לגבי רכישה דרך LLC?

לא תקף.

השקפת L.L.C לצורך מס בישראל – האם ניתן להשקיף את כל פרטי ההכנסה? - ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן

www.ahec-tax.co.il

 

[MarketTimer]

הסכם

הסכם ממון הפרדה רכושית לפני החתונה.

אתה מתכוון למצב בו זוג שלאף אחד מהם אין עדיין דירה חותם על הסכם הפרדה רכושית לפני החתונה, מתחתן, ואז אחד מהם קונה דירה רק על שמו, ואז השני קונה דירה רק על שמו?
במצב כזה, שניהם יהנו ממס רכישה של דירה יחידה? וגם כשאחד מהם ימכור, הוא ייהנה מפטור ממס שבח של דירה יחידה? ואם שניהם ישכירו את הדירות, כל אחד מהם יהנה משכר דירה פטור עד גובה הפטור המלא?

מכיר במציאות מקרה כזה שעבד, או שזה תאורטי ואולי לא נוסה עדיין מעולם?

 

[חיים אביב]

אתה מתכוון למצב בו זוג שלאף אחד מהם אין עדיין דירה חותם על הסכם הפרדה רכושית לפני החתונה, מתחתן, ואז אחד מהם קונה דירה רק על שמו, ואז השני קונה דירה רק על שמו?
במצב כזה, שניהם יהנו ממס רכישה של דירה יחידה? וגם כשאחד מהם ימכור, הוא ייהנה מפטור ממס שבח של דירה יחידה? ואם שניהם ישכירו את הדירות, כל אחד מהם יהנה משכר דירה פטור עד גובה הפטור המלא?

מכיר במציאות מקרה כזה שעבד, או שזה תאורטי ואולי לא נוסה עדיין מעולם?

נוסה ועבד, אבל צריכים לדעת לעשות את זה נכון.

https://www.bshcpa.co.il/wp-content/uploads/2021/04/%D7%A2%D7%A8%D7%A2%D7%95%D7%A8-%D7%A2%D7%9C%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%9F-%D7%91%D7%9C%D7%A0%D7%A7-%D7%95%D7%A8%D7%95%D7%96%D7%A0%D7%91%D7%95%D7%99%D7%9D-20.4.21.pdf

 

[stamEhad]

למה בכל זאת ישראלים קונים דירות להשקעה פה?

1. כי ככה נהוג - רבים יגידו כי "צריך" לקנות בית בישראל ולא ירצו לשמוע על השקעה אחרת (גם לא מניות לדוגמא, בטוח שלא אג"ח)
2. חוסר רצון/יכולת/זמן לחקור השקעה בחו"ל על כל המשתמע מכך (זה באמת המון עבודה)
3. כמו שנאמר כבר - יתרון במיסוי דירה יחידה בישראל.
4. הימנעות מבירוקטריה (צריך רו"ח אמריקאי, רו"ח ישראלי, לפתוח ישות מס בארה"ב, לעיתים קרובות לפתוח llc וכו')
5. ועוד.


עם זאת, עדיין יש כאלו שכן רוכשים בחו"ל. בשנים האחרונות לדעתי זה נהפך גם לנפוץ יותר (וגם מספר השרלטנים בתחום גדול יותר...).
אני תוהה כמה מהישראליים שהשקיעו בנדלן בחו"ל באמת בדקו את הנתונים לעומק, הלכו לבקר בנכס ועשו עבודה יסודית. לדעתי אחוז קטן מהאנשים. זה מגיע יותר מפה לאוזן ובעיקר סומכים על אנשים שמוכרים חלומות (שלפעמים גם מתגשמים). מה דעתכם?
אני גם מצדד ב @אורי ג. - אנשים רבים לא באמת יודעים לחשב את התשואה הריאלית האמיתית של העסקה והמשווקים מנצלים זאת.