חישוב תשואה על נדל"ן

[daat99]

אה, טעיתי בהבנה של מה שכתבת בהתחלה. חשבתי שהכוונה שהדיוידנד של ה 3% גדל כל שנה לשקף ריבית שנתית של 6%-12%.

אני קצט התבלבלתי ולא ברור לי מה הבנת אז תרשה לי להציג את המידע שוב עם מספרים:
רכשת מניה ב-100$ שמחלקת 3% דיבידנד (3$ בשנה).
בשנה הראשונה קיבלת 3$.
בשנה השניה הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 3.18$.
בשנה השלישית הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 3.78$.
בשנה הרביעית הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 3.57$.
בשנה החמישית הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 3.78$.
בשנה השישית הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 4.01$.
...
בשנה ה-20 הדיבידנד גדל ב-6% וקיבלת 9.62$.
כל שנה קיבלת את הסכום הזה כאשר ההשקעה המקורית שלך היא 100 דולר בלבד ואת הדיבידנדים משכת בשביל לקנות גלידה במכולת...

אם היית משקיע מחדש את הדיבידנדים במקום לקנות איתם גלידה אז החישוב מסתבך (כאן אני אפסיק).

יחד עם זאת, משהו מטריד ברמה העקרונית. אתה מתאר מצב בו ניתן לקבל באופן פאסיבי תשואה שוטפת בשוק ההון של סביבות 8% ללא סיכון מהותי.

אני אישית מתעלם מהתשואה שנובעת מעליית ערך (אני לא מוכר את המניות אז לא מעניין אותי מה המחיר שלהן) ומסתכל אך ורק על הדיבידנד.
תשואה ריאלית מדיבידנד היא 3% במועד הרכישה ולא 8%.
את התשואה של 8% על ההון אתה תקבל אחרי 17 שנה (לפי קצב הגדלת דיבידנד של 6%) - בשנה זו אתה תקבל 8.07$ על מניה שמחירה המקורי היה 100 דולר.

לגבי הסיכון, תמיד ישנו סיכון של פשיטת רגל ואני מנטרל אותו ע"י שני צעדים פשוטים:
1. פיזור התיק על פני 50 חברות שונות.
2. חישוב הגדלת דיבידנד בגודל של 6% בלבד ולא 9% ממוצע היסטורי.

הפיזור של התיק גורם מצב שבו רק חלק קטן מהתיק יפשוט רגל בכל שנה נתונה.
החישוב הגדלת דיבידנד של 6% בלבד משאיר 3% בממוצע בשביל לכסות על הפסד התשואה של החברות שכן פשטו רגל במהלך שנה מסויימת.
חשוב להבין שהחישוב של 6% בלבד מייצר "רשת ביטחון מצטברת" שבה בכל השנים שלא היו פשיטות רגל של חברות אנחנו עדיין מפנים כ-3% מגדילת הדיבידנד (הפער בין 9% ממוצע לבין 6% משוערך) ל"קרן חירום" שתכסה את ההפסדים שייגרמו (אם יהיו כאלו) בעקבות פשיטת רגל של כמה חברות.

רק בשביל לסבר את האוזן בשנת 2008 2 חברות מתוך 115 פגעו בדיבידנד שלהן.
זה מייצג סיכון לדיבידנד של 1.7% בשנה קטסטרופלית מבחינה כלכלית שבה בנקים גדולים פשטו רגל ברחבי העולם.
אם נשליך את ה-1.7% על תיק של 50 חברות אז נקבל פשיטת רגל אחת בשנה קטסטרופלית.
אם נחריף את המצב ונגיד ש-2 חברות פשטו רגל ביחד וגרמו להפסד של 100% מההשקעה בהן (פשיטת רגל שמגיעה בהפתעה בלי יכולת למכור את המניות במחיר חלקי) אז זה מייצג הפסד של 4% משווי התיק שלנו.
במהלך 2008, למרות המשבר הכלכלי החריף קצב הגדלת הדיבידנדים של החברות עמד על מספר דו-ספרתי (בין 10% ל-11%).
גם אם נשער קצב הגדלת דיבידנד של 6% בלבד אז נקבל ש-96% מההון שלנו הגדיל את הדיבידנד ב-6% ובסוף השנה אנחנו נשארים עם 101.76% מההון המקורי (96*1.06)!

כלומר גם אם אני לוקח מקרה הרבה יותר גרוע ממה שקרה בפועל בשנת 2008 אני עדיין יכול לסיים את השנה ברווח.

כל סיכון צריך לקחת בפרופורציות ולהבין מה גורם לו.
כשאנשים צריכים למכור מניות בשביל לשלם חשבונות אז ירידות במחיר המניה פוגעות בהם קשות ומייצרים הפסדים כבדים.
מי שמסוגל לשרוד משבל בלי למכור אפילו מניה אחת לא ייפגע בכלל מירידות המחירים אלא יהנה מהיכולת לרכוש עוד מניות שמחלקות דיבידנדים במחירים יותר נמוכים ממה שהוא רכש בעבר וע"י כך להגדיל את התשואה שלו אפילו יותר.

אתה כמובן מוזמן לבדוק את כל הדברים שאני אומר - כל המידע נמצא באינטרנט בחינם וזה רק מצריך עבודת כפיים לאסוף אותו ולבדוק מה קורה לבד.

אני אישית עשיתי את הבדיקה הזו בשביל להשוות אותה להשקעה בנדל"ן שביצעתי ב-2007 (דירה שהכפילה את ערכה ושילמה לי שכירות רוב התקופה) והפער לטובת מניות הדיבידנד היה כל כך גדול שהחלטתי שאני לא מתקרב יותר לנדל"ן ומפנה את כל ההון הפנוי שלי למניות דיבידנד.
צריך לזכור שב-2008 היתה נפילה קשה בבורסה ולמרות הנפילה הזו הדירה שהכפילה את עצמה לא הצליחה אפילו להתקרב לתשואה של מניות הדיבידנד...

התשואה הממוצעת המתקבלת לאורך זמן ולרוחב פורטופוליו של מספר רב של אחזקות נמוכה יותר.

זו נקודה שהרבה אנשים תקשים להבין.
התשואה הממוצעת עולה ככל שהזמן עובר כי הסכום המקורי שהשקעת לא גדל אבל הדיבידנד כן.
אם נחזור לדוגמא של המניה ב-100 דולר אז התשואה המקורית שלך היתה 3% בלבד אבל ככל שהזמן עבר אחרי 20 שנה הגעת לתשואה של 9.62% (וזה בהנחת גדילה של 6% בלבד).

 

[ליאור]

הבנתי את העקרון. יחד עם זאת אתה נותן דוגמאות למנייה ספציפית כאשר השאלה הייתה לא לגבי דוגמאות של מניות ספציפיות אלא איך מתנהג תיק מבוזר המכיל מספר רב של מניות מבחינת התשואה הממוצעת ארוכת הטווח?

 

[daat99]

הבנתי את העקרון. יחד עם זאת אתה נותן דוגמאות למנייה ספציפית כאשר השאלה הייתה לא לגבי דוגמאות של מניות ספציפיות אלא איך מתנהג תיק מבוזר המכיל מספר רב של מניות מבחינת התשואה הממוצעת ארוכת הטווח?

תרגיש חופשי לקחת את הרשימה של דוד פיש ולבדוק את זה.
בניגוד לתיקים פסיביים עוקבי מדדים לנו אין תעודה אחת שאנחנו יכולים לרכוש ולראות איך היא מתנהגת ולכן אנחנו צריכים לעשות את הבדיקות בעצמנו.
מהבדיקות שאני עשיתי אני השתכנעתי שזה עובד אבל אסור לך להאמין לי בצורה עיוורת ואתה חייב לבדוק זאת בעצמך.

 

[רובי1]

אני אישית עשיתי את הבדיקה הזו בשביל להשוות אותה להשקעה בנדל"ן שביצעתי ב-2007 (דירה שהכפילה את ערכה ושילמה לי שכירות רוב התקופה)

רק כדי שאני יבין.
קנית את הדירה ב 2007 ועד היום היא הכפילה את ערכה. כלומר בערך 8.5% (אין לי את הנתונים המדויקים, כמובן) מלבד זאת אתה אומר שקיבלת תשואת שכירות יפה, בלי הוצאות גדולות, אז אני מניח שעשית משהו כמו 2.5% בממוצע. כלומר, הדירה שלך הניבה תשואה שנתית של 10%. זהו נתון יפה מאוד. ועוד לא לקחנו בחשבון שקנית אותה עם מינוף מה שמגדיל קצת את התשואה על ההון העצמי.
עכשיו, אתה אומר שאם היית קונה מניות דיבידנד, התשואה שלהם הייתה עוברת את התשואה מהדירה, בסכום דומה לערך הדירה בזמן הרכישה. כלומר אנחנו מדברים על תיק מניות שהניב 16.5% כאשר הקניה שלו הייתה לפני משבר 2007.
האם הבנתי נכון?

 

[daat99]

קנית את הדירה ב 2007 ועד היום היא הכפילה את ערכה. כלומר בערך 8.5% (אין לי את הנתונים המדויקים, כמובן) מלבד זאת אתה אומר שקיבלת תשואת שכירות יפה, בלי הוצאות גדולות, אז אני מניח שעשית משהו כמו 2.5% בממוצע. כלומר, הדירה שלך הניבה תשואה שנתית של 10%. זהו נתון יפה מאוד. ועוד לא לקחנו בחשבון שקנית אותה עם מינוף מה שמגדיל קצת את התשואה על ההון העצמי.

הכל נכון ומתאים למה שקרה במציאות (לא זוכר במדויק את האחוזים אבל זה נשמע קרוב).

עכשיו, אתה אומר שאם היית קונה מניות דיבידנד, התשואה שלהם הייתה עוברת את התשואה מהדירה, בסכום דומה לערך הדירה בזמן הרכישה. כלומר אנחנו מדברים על תיק מניות שהניב 16.5% כאשר הקניה שלו הייתה לפני משבר 2007.

לא רק שהתשואה עברה את התשואה של הדירה אלא היא עברה אותה בסכום שהוא כמעט מה ששילמתי על הדירה עצמה ב-2007 (הון עצמי + משכנתא).
לא יודע לגבי אחוזים - חישבתי את זה כסכום נטו בבנק.

האם הבנתי נכון?

כן.

ושוב חשוב לציין שמדובר כאן על מקרה פרטי.
אני לא בא להגיד שכל הדירות או כל המניות יספקו תשואה זהה.
אני ביצעתי את הבדיקה על כל המניות שהיו ברשימה של דוד פיש מדצמבר 2007 (הקובץ הראשון שלו וקרוב מספיק למועד רכישת הדירה בשביל שזה יהיה מייצג) ללא סינון כלשהו.

 

[רובי1]

אני לא בא להגיד שכל הדירות או כל המניות יספקו תשואה זהה.

על איזה מניות עשית את הבדיקה הזו, שבה הם הניבו תשואה של יותר מ16.5% מאז 2007?

 

[daat99]

על איזה מניות עשית את הבדיקה הזו, שבה הם הניבו תשואה של יותר מ16.5% מאז 2007?

אלו (ולא אמרתי שהתשואה היתה 16.5% - לא בדקתי אחוזים - בדקתי סכום כולל של מזומן):

אני ביצעתי את הבדיקה על כל המניות שהיו ברשימה של דוד פיש מדצמבר 2007 (הקובץ הראשון שלו וקרוב מספיק למועד רכישת הדירה בשביל שזה יהיה מייצג) ללא סינון כלשהו.

 

[רובי1]

@daat99 אם אני לא טועה, בבדיקה של כל המניות שהיו ברשימה ב2007 מקבלים תשואה נמוכה יותר. נשמע לי קצת מוזר הנתונים שאתה כותב כאן. (עברתי פעם על הבדיקה ההיא שעשית).
אני מסייג, שיתכן מאוד וטעיתי בהבנת החישוב שלך.

 

[daat99]

@daat99 אם אני לא טועה, בבדיקה של כל המניות שהיו ברשימה ב2007 מקבלים תשואה נמוכה יותר. נשמע לי קצת מוזר הנתונים שאתה כותב כאן. (עברתי פעם על הבדיקה ההיא שעשית).
אני מסייג, שיתכן מאוד וטעיתי בהבנת החישוב שלך.

הבדיקה היא מאוד מורכבת ולקח לי יותר משבוע לבצע אותה.
תשים לב שלא מחקת השקעה בחברות שנרכשו ע"י חברות אחרות, התפצלו לחברות שונות, שינוי סימול וכו'.
זה שחברה לא מופיעה ברשימה היום לא אומר שההשקעה שבה הלכה לאיבוד.

 

[ע.מדי]

@daat99 אם אני לא טועה, בבדיקה של כל המניות שהיו ברשימה ב2007 מקבלים תשואה נמוכה יותר. נשמע לי קצת מוזר הנתונים שאתה כותב כאן. (עברתי פעם על הבדיקה ההיא שעשית).
אני מסייג, שיתכן מאוד וטעיתי בהבנת החישוב שלך.

סליחה על הבורות, על איזו בדיקה אתם מדברים ? יש לינק