חישוב תשואה על הון

[רומן]

כי זה כמו שמכרת חצי מהדירה למישהו ואז לקחת את סכום המכירה והשקעת אותו בדירה אחרת

אני לא חושב, כי הבנק לא לוקח לך חצי דירה, זה לא משנה שאנחנו קוראים לזה משכנתא, אפשר לקרוא לזה פשוט הלוואה, או אפילו "שותפות" עם הבנק.

דעתי זהה ל-@אורי ג. ההון העצמי הוא 0, וכן, יכולה להיות לך תשואה אינסופית בסוף הדרך, בהנחה והשכ"ד מכסה את המשכנתא וההוצאות.
אבל באותה צורה יכולה להיות לך גם תשואה שלילית אינסופית למעשה (אם כי מוגבל אבסולוטית) בהנחה ותצטרך פתעום להוציא כסף מהכיס שלא תקבל ממכירת הדירה בסוף. אם השכ"ד לא מכסה את ההוצאות (כולל משכנתא), אז ההון העצמי הוא כל סכום נוסף שאתה מוציא מהכיס.

הדוגמא שהצלחתי לחשוב עליה היא נניח ויש לך לוח חשמל סולרי, שאתה משתמש בו רוב הזמן (והוא בדיוק בגודל שמתאים לשימוש שלך), אבל כאשר אתה לא בבית, אתה מוכר את החשמל לשכן. גם אם לא היה שכן, הייתה עם הלוח הסולרי, אז מה התשואה שלך מהשמש? לדעתי אינסופית.

 

[itamaratz]

כולכם טועים אבל אין לי כוח
ההון העצמי הוא 0.

תוכל להסביר את הטעות? יש לך דרך איך כן לחשב את התשואה?

 

[Buffett]

ההון העצמי הוא 0.

+1
אתה לא מביא שום "הון עצמי" למעשה. הבנק מממן 100% מהעסקה. זה שהוא רוצה איזשהו "שעבוד" עבור חלק מהכסף זה פשוט התנאי של ההלוואה.
אם יש הפרש חיובי בין ההכנסות משכירות לבין הוצאות המשכנתא אז התשואה היא אינסופית למעשה.

 

[אורי ג.]

אתה לא מביא שום "הון עצמי" למעשה. הבנק מממן 100% מהעסקה. זה שהוא רוצה איזשהו "שעבוד" עבור חלק מהכסף זה פשוט התנאי של ההלוואה.
אם יש הפרש חיובי בין ההכנסות משכירות לבין הוצאות המשכנתא אז התשואה היא אינסופית למעשה.

נכון בערך, כדי לחשב תשואה אמיתית צריך לדעת את העלויות הנלוות לעסקה 2X וצפי למכירה.
אם מדובר על תשואת תזרים אז הצדק עימך אם לא אז יתכן מצב בו התזרים שלילי אבל התשואה חיובית.

 

[Buffett]

נכון בערך, כדי לחשב תשואה אמיתית צריך לדעת את העלויות הנלוות לעסקה 2X וצפי למכירה.
אם מדובר על תשואת תזרים אז הצדק עימך אם לא אז יתכן מצב בו התזרים שלילי אבל התשואה חיובית.

מסכים לגמרי.
להבנתי פותח השרשור התכוון לתשואת תזרים.

 

[אורי ג.]

להבנתי פותח השרשור התכוון לתשואת תזרים.

גם לי נראה, רק שתשואת התזרים שלו תהיה שלילית (ואינסופית).

 

[Buffett]

בלי קשר לכוונתו, נראה לי שיותר הגיוני לבדוק את התשואה של העסקה עצמה שכוללת תזרים שלילי לאורך X זמן ובעלות על נכס בסוף.
מניח שזו תשואה חיובית (בהנחה ששווי הנכס לא יורד) אבל לא הרצתי את החישוב.

 

[itamaratz]

תשואת התזרים שלי כרגע היא אפס.
הוצאות קרן+ריבית+ביטוח+הוצאות נלוות = 2200 ש"ח בחודש
הכנסות משכירות = 2200 ש"ח בחודש

המשכנתא עתידה להיגמר עוד 25 שנים, כל חודש הקרן שלי קטנה בכ-1300 ש"ח בערך.

לפי מה שאתם אומרים, תשואת התזרים היא 0.

תשואת העסקה כולה היא הוצאות נלוות+הוצאות ריבית כוללות לחלק לשווי הנכס?

 

[בת העמק]

כל חודש הקרן שלי קטנה בכ-1300 ש"ח בערך.

תיקון: כל חודש קרן החוב יורדת ב-1300 ש"ח וההון העצמי גדל באותו סכום. אם תחשב תשואה שנתית אז כל שנה ההון העצמי גדל ב- 15,600.

הוצאות קרן+ריבית+ביטוח+הוצאות נלוות = 2200 ש"ח בחודש

זה כולל תיקונים ותחזוקה שתצטרך לעשות במשך 25 שנה? חודשים שבהם לא יהיה לך שוכר?

 

[מתכנת]

פרטי העסקה:
סכום רכישה: 475,000 ש"ח
ריבית שנתית ממוצעת: 2.64%
מימון: 100%
שכירות חודשית: 2,200 ש"ח

הוצאות קרן+ריבית+ביטוח+הוצאות נלוות = 2200 ש"ח בחודש......
המשכנתא עתידה להיגמר עוד 25 שנים, כל חודש הקרן שלי קטנה בכ-1300 ש"ח בערך.

זאת עסקה תיאורטית או אמיתית?
משהו לא מסתדר לי.
1. היכן יש דירות עם תשואת שכירות 5.5% ? (באיזור ביקוש וללא חודשים ריקים)
2. מי נותן 100% מימון ל-25 שנים בריבית כזו? (לפחות שליש בריבית קבועה לכל התקופה ולפחות שליש בריבית משתנה כל 5 שנים) ניחוש שלי שמדובר על הלוואה צמודה ואז יש בעיות אחרות.
3. לפי לוח שפיצר יוצא החזר של 2160~ היינו ביטוח חיים + מבנה עולה לך 40 ש"ח ? יותר מדי זול.
מה פספסתי?

 

[Honey jar]

שלום לכולם,
אני מנסה להבין איך אני מחשב תשואה על ההון על עסקה של רכישת דירה להשקעה במימון של 100% מהבנק (50% משכנתא על הדירה הנרכשת ו-50% משכנתא על דירה קיימת).
פרטי העסקה:
סכום רכישה: 475,000 ש"ח
ריבית שנתית ממוצעת: 2.64%
מימון: 100%
שכירות חודשית: 2,200 ש"ח

בדר"כ הייתי מחשב לפי הנוסחא הבאה:
(שכירות שנתית פחות ריבית שנתית) לחלק ההון עצמי

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן? למה ההשקעה הזאת דומה?

תודה רבה,
איתמר

אין תשואה על ההון כי לא השתמשת בהון עצמי.
אם דמי השכירות יכסו את תשלומי הריבית והעלויות האחרות, מצויין. אם לא, אז אתה גם מפסיד בעסקה.

 

[itamaratz]

זאת עסקה תיאורטית או אמיתית?
משהו לא מסתדר לי.
1. היכן יש דירות עם תשואת שכירות 5.5% ? (באיזור ביקוש וללא חודשים ריקים)
2. מי נותן 100% מימון ל-25 שנים בריבית כזו? (לפחות שליש בריבית קבועה לכל התקופה ולפחות שליש בריבית משתנה כל 5 שנים) ניחוש שלי שמדובר על הלוואה צמודה ואז יש בעיות אחרות.
3. לפי לוח שפיצר יוצא החזר של 2160~ היינו ביטוח חיים + מבנה עולה לך 40 ש"ח ? יותר מדי זול.
מה פספסתי?

המשכנתא נלקחה בשנה שעברה, שלושה מסלולים אף אחד מהם לא צמוד.
פריים 0.78% - ₪154,000 - 360 חודשים
קל"צ 3.89% - ₪161,000 - 256 חודשים
משתנה כל 5 3.14% - ₪162,000 - 300 חודשים

המימון ניתן בצורה הזאת, 50% כנגד דירה נוספת שברשותי ו-50% כנגד הדירה הנרכשת.

ביטוח מבנה+חיים 58 ש"ח בחודש.

לא אמרתי שהאזור הוא אזור ביקוש וללא חודשים ריקים, ציינתי כבר שהחישוב הוא יותר על מנת להבים את התאוריה ולא את המעשה. הדירה מושכרת כבר שנה ברצף במחיר של 2,200 ש"ח לחודש.

 

[אורי ג.]

המשכנתא נלקחה בשנה שעברה, שלושה מסלולים אף אחד מהם לא צמוד.
פריים 0.78% - ₪154,000 - 360 חודשים
קל"צ 3.89% - ₪161,000 - 256 חודשים
משתנה כל 5 3.14% - ₪162,000 - 300 חודשים

החזר של 2,244 ש"ח בחודש קרי תזרים שלילי

 

[ogi]

יש כל מיני מטריקות שאפשר לחשב. השאלה היא איזו השוואה או בדיקה רוצים לעשות. לא כל המטריקות מתאימות, שימושיות או מעניינות בכל הסיטואציות.

אם המטרה היא (למשל) לבחון כדאיות של משיכת כסף מקרן השתלמות לטובת רכישת דירה שלישית, אז המטריקה ש @רומן תיאר נשמעת לי שימושית. (תשואה שולית על ההון העצמי המושקע בדירות).

אם המטרה היא לבחון כדאיות השקעה בדירה ספציפית בתנאי מימון ספציפיים, ולהשוות מול דירות אחרות או תנאי מימון אחרים, או להשוות מול כללי אצבע להשקעה בדירות, אז המטריקה ש @רוני הציע נשמעת לי שימושית. (תשואה על ההון העצמי שמושקע בדירה הספציפית).