אני לא יודעת איך לצרף כאן אקסל, מסבירה מה צריך לעשות. קודם כל מכינים טבלה כזו:
01/09/2020 -850,000
01/10/2020 3,000
01/11/2020 3,000
01/12/2020 3,000
01/01/2021 3,000
01/02/2021 3,000
01/03/2021 3,000
01/04/2021 3,000
01/05/2021 3,000
01/06/2021 3,000
01/07/2021 3,000
01/08/2021 3,000
01/09/2021 760,000
בשורה הראשונה, סכום ההשקעה בדירה = סכום הרכישה, ועוד הוצאות נלוות (עו"ד, שמאי, פתיחת תיק, מיסים, שיפוץ להשכרה, ריהוט שהכנסת וכו'. הכל, לא לעצום עיניים ולכתוב רק חלק...), פחות הסכום שקיבלת כמשכנתא. דוגמה - הדירה עלתה 900,000 ש"ח, וביחד עם ההוצאות הוצאת מיליון ש"ח, אבל קיבלת משכנתא של 150 אלף שח, נותן השקעה בדירה של 850 אלף ש"ח. השקעה זה במינוס.
תזרים: אתה מקבל שכירות של 4000 ש"ח בחודש אבל משלם 1000 ש"ח בחודש משכנתא, בסך הכל אתה מקבל מהדירה 3000 ש"ח בחודש. לכל חודש, שורה בחישוב.
סוף התקופה - כמה ערך הדירה על פי החישוב: בכמה אתה מעריך שהדירה תימכר פחות המשכנתא שנשארה לתשלום בתאריך זה. לצורך הענין, נניח שערך הדירה נשאר קבוע על 900,000 ש"ח ויתרת תשלום המשכנתא שלך היא 140,000 ש"ח. ערך הדירה בסוף התקופה הוא 760,000 ש"ח.
בשורה הסופית אתה כותב את הנוסחה : =XIRR(A1:A13,B1:B13)*100
זה בהנחה שהטורים שלך נקראים A ו- B, כמובן.
התוצאה המדכאת היא: xirr -6.8 וזה בגלל ההשקעה הגדולה מעבר לעלות הדירה. אם בסך הכל היית משקיע 50 אלף ש"ח פחות בדירה בתחילת הדרך, כי לא שיפצת או כי לא שילמת מיסים או כל דבר אחר, אזי: xirr -0.9 - כלומר הפסדת רק אחוז באופן ריאלי.
עכשיו למקרה קצת יותר ריאלי למשקיע: הדירה עולה 900 אש"ח. לקחת מינוף מקסימלי, 450 אש"ח ולא השקעת בשיפוץ, כך שמעבר לעלות הדירה הוצאת עוד 50 אשח בלבד, כלומר 950 אש"ח. החלטת על תזרים של אפס, כלומר - 90% משכ"ד הולך לתשלום המשכנתא והיתר מופנה לתחזוקה ובלת"ם אבל אתה לא מקבל סכום כהכנסה נטו. בסוף התקופה, שילמת 12 חודשים 3600 ש"ח משכנתא לחודש ובסך הכל אתה חייב בסוף התקופה כ- 415 אש"ח (חלק שילמת על חשבון הריבית, לכן הקרן לא ירדה בכל הסכום). ערך הדירה עלה בשלושה אחוז, כלומר כעת ערכה בשוק הוא 927 אש"ח ואתה חייב משכנתא של 415 אש"ח. עכשיו הדירה שלך מכילה 512 אש"ח שלך. כמה התשואה שלך היתה השנה?
01/09/2020 -500,000
01/10/2020 -
01/11/2020 -
01/12/2020 -
01/01/2021 -
01/02/2021 -
01/03/2021 -
01/04/2021 -
01/05/2021 -
01/06/2021 -
01/07/2021 -
01/08/2021 -
01/09/2021 512,000
xirr 2.4
ומה יקרה אחרי שנתיים? הדירה שלך תהיה שווה 955 אש"ח (ממוצע של 3% בשנה), המשכנתא שולמה עוד שנה ועכשיו אתה חייב 375 אש"ח (שים לב, עם הזמן תשלם פחות ריבית ויותר על חשבון הקרן), וכעת יש לך בדירה 580 אש"ח. התזרים נשאר אפס, כי השוכרים היו מצוינים ולא העלית להם את שכר הדירה.
עכשיו הטבלה שלך תראה כך:
01/09/2020 -500,000
01/09/2022 580,000
xirr 7.7
מקווה שזה מובן יותר.