זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[ogi]

בכל מכירה כמעט יש אירוע מס והוצאות מכירה/עמלות שמקטין את סכום הכניסה להשקעה הבאה כך שמה שנראה מבחינה תיאורטית כרעיון מוצלח, לא יהיה כזה מבחינה מעשית.

@TunaGolem כבר נתן מענה לבעיית המסים, ההוצאות והעמלות, בכך שהשתמש במלה "נטו":

עזבי את הערך המדומיין וקחי את הערך המקסימלי נטו שאת יודעת שאת יכולה לקבל על דירותייך אם תמכרין.
התשואה על ערך זה היא זו שתצטרכי להשוות לתשואה האלטרנטיבית מכל נכס אחר.

 

[רוני]

9% בגדול בגלל הצמדה למדד מחיר הצרכן
אני אשמח לשמוע מה חושבים משקיעי הנדל"ן בפורום הזה @אורי @רוני

אם לא לוקחים בחשבון עליית ערך, רכישה עם מימון, אלא רק תשואה ברוטו על הכנסה משכירות אני מניח שהתשואה על ההשקעה היא לפחות 10% ומעלה.

 

[ע.מדי]

@מתכנת
כל מי שמשקיע רוצה לדעת כמה ההשקעה שלו נתנה,
וזה מתייחס לרגע ההשקעה,
זה שברגע נתון (אולי) יש אלטרנטיבות טובות יותר לעתיד (כלומר בייס לערך הנוכחי) לא הופך את שני החישובים ללא נכונים או חסרי משמעות

 

[בת העמק]

למה בכלל את בודקת את התשואה שהניב הנכס?

שאלה טובה.
לרוב אני לא בודקת במונחים של אחוזים כדי לקבל החלטות. למשל, אחוז התשואה שהיה לי בהשכרת הנכסים טרם מכירתם, היה ענק בכל קנה מידה. כל מי שמודד הצלחה בהשקעה ע"י אחוז התשואה מהשקעה היה מוריק מקנאה... (אין מה לקנא, תאמינו לי). עליית הערך של הבית היתה גם היא פנטסטית, בסופו של דבר.
במספרים מוחלטים, ההכנסה מהשכרה לא היתה מספיקה כדי לבצע קפיצת מדרגה בהון שלנו ולכן הפכנו פוטנציאל על הנייר למימוש כספי כדי לפזר סיכונים.
עכשיו, אחרי שפיזרנו סיכונים, אנחנו מנסים לבדוק מה יביא אותנו לסכום הרצוי. יש בעיה גדולה מאד, כידוע, בכל מגזרי ההשקעות נכון להיום. עדיין, בתוך חלק מסוגי ההשקעה אפשר למצוא באופן יצירתי חלקים שימשכו את ההון כלפי מעלה במהירות גדולה יותר (כי אנחנו מבוגרים והזמן התקצר עד לפנסיה ובעיות בריאות פוטנציאליות). ככל שנתקרב להון הנדרש, נקטין את הסיכונים בלי לבדוק תשואות אלטרנטיביות. מספיק זה מספיק!

אני רוצה רגע לחזור לנושא השרשור המקורי. גם אנחנו היינו בסוג של "מחיר למשתכן". בחרנו לגור בפריפריה הכי קיצונית (ולא מטעמים כלכליים). המדינה בחרה לצ'פר את "המסכנים" שהסכימו לגור שם בהנחות ריבית, מענקי מקום, מענקי ביטחון, ערבויות מדינה למשכנתאות, והנחות גדולות במס הכנסה. זה היה הרבה יותר רחב לב מ-20% הנחה שנותנים היום ואיפשר לחיות בצורה סבירה לגמרי ממשכורות ממוצעות. היה מאמץ אמיתי לפזר את האוכלוסיה בצפון ובדרום.
אני חושבת שאם אדם בוחר להיכנס להגרלות האלו רק בגלל ההנחה הזאת ולא בגלל שהוא מתכוון לגור שם, זה די מסוכן מבחינת השקעה. ראשית, אתה מחנה כמות כסף גדולה במקום שאינך יודע כלום לגבי היכולת להשכיר ומה תהיה (אם תהיה) עליית הערך שלו. שנית, זמן ההמתנה למכירה הוא לפחות 7-8 שנים אם לוקחים בחשבון זמן בניית הדירות+5 שנות המתנה מרגע קבלת המפתחות. זה החלק המפחיד יותר למען האמת כי הוא ממש נועל את הכסף.
גם לנו היו התניות כאלו לגבי המענקים, ואפילו גרועים יותר- 15 שנה לגור במקום. אבל אנחנו תיכננו לחיות שם עד סוף חיינו אז השיקול הזה בכלל לא הפחיד אותנו.
בקיצור, עדיף לדעתי שהפרמטרים לקניית דירה כזאת לא יכללו רק חישובי השקעה ורווח כספי.

 

[Fitch]

אגב, כדי לוותר עליכם לחתום על טופס ויתור במשרדי הקבלן. לא ניתן "לא לעשות כלום", אחרת לא תשתתפו בהגרלות אחרות אליהן נרשמתם.

(אני נרשמתי ל-5 בקרית מוצקין ולא זכיתי, אבל פה מדובר על השכונה הכי חזקה ויקרה בעיר שמתאימה גם למגורים אחרי 5 שנים).

 

[ogi]

הערכת שווי הדירה נטו (לאחר מסים, עמלות, והוצאות מכירה) חשובה לא רק בהקשר של "פנינו לאן?" אלא גם בהקשר של "מה היה קורה אילו?", למשל, מה היה קורה אילו במקום לקנות את הדירה היינו משקיעים את הכסף במדד מניות כללי.

 

[אנון נימוס]

הערכת שווי הדירה נטו (לאחר מסים, עמלות, והוצאות מכירה) חשובה לא רק בהקשר של "פנינו לאן?" אלא גם בהקשר של "מה היה קורה אילו?", למשל, מה היה קורה אילו במקום לקנות את הדירה היינו משקיעים את הכסף במדד מניות כללי.

שיקול "מה היה קורה אילו" רלבנטי לבעלי מכונת זמן מתפקדת

 

[ogi]

שיקול "מה היה קורה אילו" רלבנטי לבעלי מכונת זמן מתפקדת

אולי זה שימושי ואולי לא, אבל אנשים כן שואלים את עצמם "מה היה קורה אילו?", ובנוסף, משווים עצמם לאחרים שהשקיעו את כספם באופן שונה מהם (השתמשו כאן בביטוי "מוריק מקנאה"). השווי הנוכחי הנקי של הנכס רלוונטי הן לשאלה ההיפותטית והן להשוואה נכונה עם בעלי הפנים הירוקות.

 

[מתכנת]

כל מי שמשקיע רוצה לדעת כמה ההשקעה שלו נתנה,

נתנה=בעבר
והוא לא רוצה גם לדעת כמה ההשקעה שלו נותנת(=בהווה)?

זה שברגע נתון (אולי) יש אלטרנטיבות טובות יותר לעתיד (כלומר בייס לערך הנוכחי) לא הופך את שני החישובים ללא נכונים או חסרי משמעות

זה לא לגמרי חסר משמעות כי יש אלנמט פסיכולוגי למשל אבל זה גורם להסיק ולפעול באופן שגוי.

 

[מתכנת]

אנחנו מנסים לבדוק מה יביא אותנו לסכום הרצוי. יש בעיה גדולה מאד, כידוע, בכל מגזרי ההשקעות נכון להיום

אז התרשמתי כעת שאת כן עם יד על הדופק לגבי האלטרנטיבות הקיימות נכון להיום אז זה נכון כל מה שכתבתי לגבי החישוב השגוי.

 

[ע.מדי]

נתנה=בעבר
והוא לא רוצה גם לדעת כמה ההשקעה שלו נותנת(=בהווה)?

זה לא לגמרי חסר משמעות כי יש אלנמט פסיכולוגי למשל אבל זה גורם להסיק ולפעול באופן שגוי.

בא נעזוב נדל"ן, יש לי תיק השקעה במדדים, שמתי לפני 10 שנים מליון ש"ח בציפיה שארוויח 7% (ראלי) לשנה,
כי
1. אני בפרישה ומושך 4% מבתיק וחשוב לי מרג'ין מזומן ליתר בטחון
2. כי אני מתכנן פרישה וחשוב לי להתכנס מהר ביותר לשווי תיק מסויים
3. משהוא אחר

איך אני יכול לדעת האם התכנון שלי מתקיים ? לפי מדידת תשואה בהווה ? או על ידי משיש של רווח ביחס להשקעה המקורית ?

עכשיו תחליף תיק מניות לדירה להשכרה .

ההערה שלך לגבי אלמנט פסיכולוגי לא ברורה לחלוטין, לא הבנתי איפה הפסיכולוגיה במדידה ?

לגבי העתיד, מי שטווח ההשקעה שלו היא שנה קדימה אז מדידה של תשואה בהווה מאוד משמעותית, מי שטווח ההשקעה שלו הוא 20 שנה קדימה, צריך (לנסות) לשערך (בהצלחה) את התשואה העתידית (לפחות 5-10 שנים קדימה) על הנכס (מניות/נדלן) לעומת אלטרנטיבות דומות (אני מניח שיש סוחרי אופציות בינאריות שמכים את המדדים ואת הנדל"ן אבל זה כנראה לא בדיוק אותו סוג של השקעה) כדי לקבוע האם המשך ההשקעה הוא רצוי או שמשתלם לממש רווח ולעבור אפיק לגמרה (אופציות בינאריות אמרנו ) או סתם לקנות נכס אחר יותר זול שעליו התשואה היא עדיין טובה.

 

[ע.מדי]

אולי זה שימושי ואולי לא, אבל אנשים כן שואלים את עצמם "מה היה קורה אילו?", ובנוסף, משווים עצמם לאחרים שהשקיעו את כספם באופן שונה מהם (השתמשו כאן בביטוי "מוריק מקנאה"). השווי הנוכחי הנקי של הנכס רלוונטי הן לשאלה ההיפותטית והן להשוואה נכונה עם בעלי הפנים הירוקות.

אנשים עושים הרבה שטויות לא מועילות

 

[מתכנת]

איך אני יכול לדעת האם התכנון שלי מתקיים ? לפי מדידת תשואה בהווה ? או על ידי משיש של רווח ביחס להשקעה המקורית ?

כעת ערבבת בין תשואה מצטברת שההשקעה השיאה עד כה (שמודדים ביחס להשקעה המקורית) לבין תשואה נוכחית, אם הנכס שווה כיום פי 5 מעת רכישתו והשכירות נותרה זהה, אז תשואת השכירות היא הצטמקה ב 80%.
אתה מתכחש לזה?

ההערה שלך לגבי אלמנט פסיכולוגי לא ברורה לחלוטין, לא הבנתי איפה הפסיכולוגיה במדידה ?

שיש למשקיע הרגשה טובה שהוא שם X וזה נותן לו תזרים Y% מההשקעה המקורית.

 

[ע.מדי]

@מתכנת

בתורת הגרפים יש אלגוריתם(ים) למציאת המסלול האופטימלי בין שני צמתים, בכל רגע נתון בעלות הכוללת היא סכום בעלות מצומת המוצא עד הצומת הנוכחי + עלות המסלול מהצומת הנוכחי לצומת היעד , אלגוריתם שלא משתמש בשני המדדים או לא יתכנס לפתרון באופן וודאי או שיתכנס מאוד לאט.

זה לא גזירה שווה אבל לא רחוק מהמצב ובגלל זה שני המדדים חשובים ובעלי משמעות (לא פסיכולוגית ).

 

[ע.מדי]

כעת ערבבת בין תשואה מצטברת שההשקעה השיאה עד כה (שמודדים ביחס להשקעה המקורית) לבין תשואה נוכחית, אם הנכס שווה כיום פי 5 מעת רכישתו והשכירות נותרה זהה, אז תשואת השכירות היא הצטמקה ב 80%.
אתה מתכחש לזה?

שיש למשקיע הרגשה טובה שהוא שם X וזה נותן לו תזרים Y% מההשקעה המקורית.

אני מדבר על מדידה אובייקטיבית שבה (עד כדי תאוריית הקוונטים) אין מעורבות של התודעה האנושית בתוצר, הנקודה היחידה הרלבנטית היא האם התוצר הסופי עומד ביעדי השקעה והתכנון של המשקיע , זה הצד הפרסונלי היחידי שבלעדיו אין שום משמעות להשקעה, וגם זה אמור להתבסס על פונקציית ערך מוגדרת מראש.

אין משמעות להצטמקות התשואה ב80% בפני עצמה, אלא כחלק מהבנת שווי הנכס האמיתי ומצב השכירות בבניין באזור ובמדינה וגם זה לעתיד.
נגיד שהבניין עובר עכשיו שיפוץ שבגללו בשנה הקרובה השכירות תרד ואח"כ הבניין יכפיל את שוויו וגם השכירות, אז האם למכור את הדירה עכשיו היא הגיונית ?
בקיצור יש מדידה של ביצועי עבר ויש תחזיות תשואה לעתיד ונכסים אלטרנטיבים שיכולים או לא להכות (בתחזית) את ההשקעה הנוכחית באותה רמת סיכון או בסיכון גבוה יותר.

 

[מתכנת]

אין משמעות להצטמקות התשואה ב80% בפני עצמה, אלא כחלק מהבנת שווי הנכס האמיתי

מסכים וזה בדיוק הנקודה שציינתי ל @בת העמק היא מתעלמת לחלוטין משווי הנכס הנוכחי בעת מדידת התשואה

 

[ע.מדי]

מסכים וזה בדיוק הנקודה שציינתי ל @בת העמק היא מתעלמת לחלוטין משווי הנכס הנוכחי בעת מדידת התשואה

אבל ל למדוד את התוצאות העבר ורק להסתכל קדימה
יכולה להביא את המשקיע חהחליף כל שנה נכס כי זה יש יתרוןמץ אלטרנטיבי חזוי, ובדיעבד הוא מפבפב את היעדים שלו, ההסתכלות צריכה להיות קדימה ואחורה

 

[Roi]

אבל ל למדוד את התוצאות העבר ורק להסתכל קדימה
יכולה להביא את המשקיע חהחליף כל שנה נכס כי זה יש יתרוןמץ אלטרנטיבי חזוי, ובדיעבד הוא מפבפב את היעדים שלו, ההסתכלות צריכה להיות קדימה ואחורה

@שודד הפינג פונג זו בדיוק כוונתי, האם אתה מסכים?
אחרת אתה נכנס למעגל שלא תצא ממנו.

 

[מתכנת]

@Roi
ומי שקנה דירה בלירות לפני עשרות שנים גם צריך למדוד את תשואת השכירות לפי המחיר המקורי?

אל תתפסו על המילה, לא הכוונה היית לזגזג בין נכסים מדי שנה, אבל פעם ב10 שנים יותר לגיטימי? פעם ב20 שנה?

 

[איש(3718)]

@מתכנת

בתורת הגרפים יש אלגוריתם(ים) למציאת המסלול האופטימלי בין שני צמתים, בכל רגע נתון בעלות הכוללת היא סכום בעלות מצומת המוצא עד הצומת הנוכחי + עלות המסלול מהצומת הנוכחי לצומת היעד , אלגוריתם שלא משתמש בשני המדדים או לא יתכנס לפתרון באופן וודאי או שיתכנס מאוד לאט.

זה לא גזירה שווה אבל לא רחוק מהמצב ובגלל זה שני המדדים חשובים ובעלי משמעות (לא פסיכולוגית ).

אבל חשוב לך לדעת באיזה צומת אתה נמצא עכשיו, לא?

באופן כללי, כל בן אדם פרטי שמנהל ההשקעות הפרטיות שלו יכול לעשות מה שבא לו כדי להתמודד פסיכולוגית עם אי הוודאות שבעולם ההשקעות. זה לגיטימי לחלוטין, ואדם פרטי יכול לקבוע איזה יעדים שהוא רוצה, כולל יעדים פסיכולוגים פרטיים לחלוטין (אני עושה זאת).

לעומת זאת, מנהלי תיקים מקצועיים תמיד חייבים להסתכל על התשואה הנוכחית לפי הערך הנוכחי של התיק, כדי לבחור באלטרנטיבה האופטימלית כעת .

לדוגמא, אם מנהל השקעות מקצועי השקיע בנדלן בתשואה של 10% , ואותו נדלן הכפיל מחירו פי 10 , וכעת נותן תשואה של 1% (נניח שאין פוטנציאל השבחה נוסף). אותו מנהל ימעל בתפקידו אם לא ינסה למכור הנכס, כדי לקנות נכסים קיימים אחרים בתשואה של 5% עם פוטנציאל השבחה (לדוגמא). האם לא כך?