זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[פזרן]

כלומר - אם תרצה לקנות דירה למגורים בזמן שאתה הבעלים של הדירה להשקעה, זה יעלה לך את העלות שלה בלפחות 8%.

אני מדגיש למרות שרשמת את זה כבר, אם אתה מוכר את הדירה בדימונה עד שנה-שנה חצי (אני לא בטוח במדיוק כי זה השתנה לאחרונה) אחרי שקנית את הדירה למגורים אתה תשלם/תהיה פטור מהמס הזה כאילו זאת הדירה הראשונה שלך.

בדיוק היום התפרסם שכחלון יוזם לשדרג את סיכויי הזכייה של 60 אלף הראשונים שנרשמו לתכנית, ומי שמוותר פעמיים על דירה עף מהרשימה הזו.

תוכל בבקשה לתת מקור לידיעה הזאת?

 

[שמוליק קיפוד]

ני מדגיש למרות שרשמת את זה כבר, אם אתה מוכר את הדירה בדימונה עד שנה-שנה חצי (אני לא בטוח במדיוק כי זה השתנה לאחרונה) אחרי שקנית את הדירה למגורים אתה תשלם/תהיה פטור מהמס הזה כאילו זאת הדירה הראשונה שלך.

זה עדין אומר שהוא לא יוכל לקנות דירה ב-6.5 שנים הקרובות.

 

[פזרן]

זה עדין אומר שהוא לא יוכל לקנות דירה ב-6.5 שנים הקרובות.

לא יודע איך הגעת ל6.5 שנים.
הוא לא יכול לקנות דירה למגורים עם פטור במס בX+5-Y שנים הקרובות.
כאשר X זה הזמן בין הקניה של הדירה בדימונה לקבלת המפתח.
Y זה מספר השנים שהוא יכול להיות עם 2 דירות במקביל, כשנה עד שנה חצי (צריך לברר בדיוק את התקופה)

 

[שמוליק קיפוד]

לא יודע איך הגעת ל6.5 שנים.
הוא לא יכול לקנות דירה למגורים עם פטור במס בX+5-Y שנים הקרובות.
כאשר X זה הזמן בין הקניה של הדירה בדימונה לקבלת המפתח.
Y זה מספר השנים שהוא יכול להיות עם 2 דירות במקביל, כשנה עד שנה חצי (צריך לברר בדיוק את התקופה)

X הוא כנראה 3 שנים. ו-Y הוא 1.5 אז יוצא 6.5

 

[daat99]

עם סיכון כזה ועם העובדה שאני רוכש לעצמי עבודה במשרה חלקית ביחד עם הדירה לא משתלם לי להיכנס לזה.

+1

הבעיה מתחילה כש"כולם" ניגשים במטרה למכור בעוד X שנים.

ולהשכיר עד אז...

 

[__________]

אם זה היה סקר הייתי אומר שזאת נשמעת השקעה גרועה ביותר לדעתי.
זאת דירה חדשה ואני מניח שביד2 עולה עוד פחות. ומי שבא לגור בבניין בדימונה כנראה יעדיף לשלם פחות.
לפני הבועה המחירים במקום כזה היו חצי. כשהמחיר במרכז יחזור לשפיות מסויימת הדירה בדימונה תחזור להיות שווה חצי וכל הדיבורים המופרכים שמפיחים לאוויר כבר שנים שהנה כבררר העיר מתפתחת ונהיית מרכז העולם הם כמובן מופרחים לחלוטין וזה תמיד יהיה מקום נכשל למדיי כי הוא פשוט רחוק מדיי מכל מקור עניין.
גם לא הייתי בונה על עיר הבהדים, היום זה לא נגדים של פעם עם פנסיה וקביעות חקוקה בסלע, היום זה אנשים צעירים ששכחו להשתחרר ואחרי כמה שנים בודדות הם יוצאים משם, עד אז יסעו ברכבת כל יום, אף אחד לא יגיד לבן/בת זוג שלו בואי נעבור לדימונה כי הצבא שמשלם לי 5000 בחודש שמה ליד.

בנוסף לכל זה העיר ליד הכור העתיק והמתפורר ואם תהיה דליפה כלשהיא אז בשניה אחת ההשקעה שלך תהיה שווה כלום.

 

[Leo]

בנוסף לכל זה העיר ליד הכור העתיק והמתפורר ואם תהיה דליפה כלשהיא אז בשניה אחת ההשקעה שלך תהיה שווה כלום.

בהחלט שיקול חשוב.
ובגלל "מדיניות העמימות" סביר להניח שגם לא יקבל פיצוי ממשלמי המיסים.

 

[Smile]

אני עובר על התגובות, יחד עם כל מה שהיה ידוע לי על 'מחיר למשתכן' ואומר לעצמי - זה אמיתי?
עשו חתיכת עבודת שיווק איכותית עם הפרויקט הזה.
לפני שקראתי את הדעות של המגיבים, חשבתי שזו חתיכת השקעה.
שכדאי לו, וגם אם הם לא יגורו שם, לפחות יהיה לו נכס מניב. אז הוא לא גר בדימונה.
יש אנשים גרים בת"א ויש להם דירה בב"ש (אחלה נכס, במיוחד ליד האוניברסיטה).
אבל אז כשקראתי שההתמקדות פה זה בכוונה בדימונה. כי מילא, אם זו הייתה דירה בת"א. הכל היה אחרת.
אפילו בב"ש.
אבל בגלל שזה דימונה, והביאו פה כמה וכמה טיעונים נגד.
זה כמעט ועונה על השאלה "כדאי?".

למרות שקח בחשבון, גם לפני עשור היו את אותם אלה שאמרו בצורה נחרצת "לא לקנות דירות! לא עכשיו!"
ואנשים הפסידו מאות אם לא מיליוני שקלים (תלוי בגודל דירה, ובמיקום שלה) בגלל שהם הקשיבו ולא קנו (מזכיר לכם - עשור, לא לפני שנה שנתיים).

לכן נכון שהרוח שנושבת פה היא לא כדאי בגלל שזה דימונה.
אבל אולי אין מנוס מלעשות שיעורי בית ולנסות לחשוב בצורה הכי אוביקטיבית שיש. האם ללכת על זה או לוותר.
כי זו יכולה להיות מצד אחד השקעה טובה, מצד שני השקעה פחות טובה או אפילו נפילה (לא נראה לי, אבל תמיד יש סיכון).

אולי לנסות להיפגש עם כל מי שמשווק את דימונה ולנסות ללמוד מהם, איך הם משווקים אותה, על סמך מה? לסנן את כל השטויות שאומרים בשביל המכירה,
לבדוק את הדברים, להשקיע קצת זמן והשקעה להיפגש עם אנשים שאתה יודע שיש להם ידע בנדלן ויוכלו לייעץ לך לעזור לעשות את ההחלטה הנכונה.

כי שמע, יש פה סיכוי.
אני לא נגד.
הכי קל לאנשים מהצד, שלא זכו, ולא נרשמו כי הם רוצים אבל נגיד לא יכולים (דוגמה למשל של סוג מסוים, זה שרוצה נגיד אבל לא עומד בקריטריונים) להגיד לך תוותר, לא כדאי. חבל.
מצד שני, אני מעדיף להגיד לך תשקיע, תעשה שיעורי בית ותבדוק את זה קצת יותר לעומק.
בינתיים לא חסר לך חסרונות וסיבות למה לא. אתה צריך לנסות למצוא את הסיבות למה כן.

 

[FIYaacov]

אני עובר על התגובות, יחד עם כל מה שהיה ידוע לי על 'מחיר למשתכן' ואומר לעצמי - זה אמיתי?
עשו חתיכת עבודת שיווק איכותית עם הפרויקט הזה.
לפני שקראתי את הדעות של המגיבים, חשבתי שזו חתיכת השקעה.
שכדאי לו, וגם אם הם לא יגורו שם, לפחות יהיה לו נכס מניב. אז הוא לא גר בדימונה.
יש אנשים גרים בת"א ויש להם דירה בב"ש (אחלה נכס, במיוחד ליד האוניברסיטה).
אבל אז כשקראתי שההתמקדות פה זה בכוונה בדימונה. כי מילא, אם זו הייתה דירה בת"א. הכל היה אחרת.
אפילו בב"ש.
אבל בגלל שזה דימונה, והביאו פה כמה וכמה טיעונים נגד.
זה כמעט ועונה על השאלה "כדאי?".

למרות שקח בחשבון, גם לפני עשור היו את אותם אלה שאמרו בצורה נחרצת "לא לקנות דירות! לא עכשיו!"
ואנשים הפסידו מאות אם לא מיליוני שקלים (תלוי בגודל דירה, ובמיקום שלה) בגלל שהם הקשיבו ולא קנו (מזכיר לכם - עשור, לא לפני שנה שנתיים).

לכן נכון שהרוח שנושבת פה היא לא כדאי בגלל שזה דימונה.
אבל אולי אין מנוס מלעשות שיעורי בית ולנסות לחשוב בצורה הכי אוביקטיבית שיש. האם ללכת על זה או לוותר.
כי זו יכולה להיות מצד אחד השקעה טובה, מצד שני השקעה פחות טובה או אפילו נפילה (לא נראה לי, אבל תמיד יש סיכון).

אולי לנסות להיפגש עם כל מי שמשווק את דימונה ולנסות ללמוד מהם, איך הם משווקים אותה, על סמך מה? לסנן את כל השטויות שאומרים בשביל המכירה,
לבדוק את הדברים, להשקיע קצת זמן והשקעה להיפגש עם אנשים שאתה יודע שיש להם ידע בנדלן ויוכלו לייעץ לך לעזור לעשות את ההחלטה הנכונה.

כי שמע, יש פה סיכוי.
אני לא נגד.
הכי קל לאנשים מהצד, שלא זכו, ולא נרשמו כי הם רוצים אבל נגיד לא יכולים (דוגמה למשל של סוג מסוים, זה שרוצה נגיד אבל לא עומד בקריטריונים) להגיד לך תוותר, לא כדאי. חבל.
מצד שני, אני מעדיף להגיד לך תשקיע, תעשה שיעורי בית ותבדוק את זה קצת יותר לעומק.
בינתיים לא חסר לך חסרונות וסיבות למה לא. אתה צריך לנסות למצוא את הסיבות למה כן.

בגלל זה כלל האצבע שנתתי חשוב. גם אם ניקח את הממוצע של האנשים פה ונגיד שהעלויות הם של חודשיים שכירות בשנה (16%), אתה צריך שההשקעה תניב לך 0.6% לחודש כדי להגיע לרווח שנתי של 6% (נגיד שזה המקבילה להשקעה במניות).
נכון, אין פה את התנודתיות של המניות פרופר כי אין לך טיקר שכל יום מתעדכן אבל בפועל יש את זה, זה פשוט כי אתה לא מחפש למכור כל יום, אבל בפועל היצע וביקוש יתנו מתנד די גדול במחיר של הדירה פשןט לא יהיה גוף שיציג לך את זה על מסך אדום כל יום (ואולי זה יתרון על מניות, אולי).

אבל גם אם ניקח רווח חודשי של 0.6% אתה צריך לוודא שתקבל באזור 4200 כל חודש כדי שההשקעה תהיה שווה את העלות האלטרנטיבית. ובגלל זה כלל האצבע שלי (עריכה: סליחה, הכלל אצבע הוא של affordanything.com, לא שלי) יכול לעזור לסנן מראש דירות שלא שוות את זה.

 

[__________]

אבל גם אם ניקח רווח חודשי של 0.6% אתה צריך לוודא שתקבל באזור 4200 כל חודש כדי שההשקעה תהיה שווה את העלות האלטרנטיבית. ובגלל זה כלל האצבע שלי (עריכה: סליחה, הכלל אצבע הוא של affordanything.com, לא שלי) יכול לעזור לסנן מראש דירות שלא שוות את זה.

לא מבין בחשבון אבל 4200 נשמע כמו פי 2-3 ממה שמישהו יסכים לשלם על שכירות בדימונה.

 

[בת העמק]

אבל גם אם ניקח רווח חודשי של 0.6% אתה צריך לוודא שתקבל באזור 4200 כל חודש כדי שההשקעה תהיה שווה את העלות האלטרנטיבית. ובגלל זה כלל האצבע שלי (עריכה: סליחה, הכלל אצבע הוא של affordanything.com, לא שלי) יכול לעזור לסנן מראש דירות שלא שוות את זה.

אני לא מכירה את האתר שממנו אתה שואב את כלל האצבע אבל תשואה לוקחת בחשבון גם שכ"ד, גם הוצאות/תיקונים/דירה ריקה וגם עליית/ירידת ערך במכירה. דבר שני, בכל מדינה יש את המחזוריות שלה בנדל"ן ולכן יכול להיות שבמדינה X, נכון להיום, תשואה של פחות מ-6% תיחשב לבלתי ראויה אבל בישראל, נכון להיום, זה לא המצב. ואל תשכח שאנשים שמשקיעים בנדל"ן בדרך כלל משווים את התשואה מול פקדונות בבנק או אג"ח ולא מול מניות ולכן מבחינתם זה סוס מנצח.

לכן נכון שהרוח שנושבת פה היא לא כדאי בגלל שזה דימונה.
אבל אולי אין מנוס מלעשות שיעורי בית ולנסות לחשוב בצורה הכי אוביקטיבית שיש. האם ללכת על זה או לוותר.
כי זו יכולה להיות מצד אחד השקעה טובה, מצד שני השקעה פחות טובה או אפילו נפילה (לא נראה לי, אבל תמיד יש סיכון).

תשמע, אני עשיתי בזמנו מחקר על עפולה כי התכוונתי לקנות שם. השלב שבו קיבלתי רגליים קרות היה ההכרזה על "מחיר למשתכן" ואח"כ על עוד תוספת של אלפי דירות לעיר. כי מאיפה יגיעו כל-כך הרבה אנשים לגור בעפולה ומאיזו סיבה? בעפולה אין שום גורם תעסוקה מושך כרגע. הם מתכננים להקים אזור הייטק ומדע אבל הם לא עושים את זה במקביל לבנייה המטורפת ולכן זה לא גורם משיכה עכשווי. מצד שני, הרכבת הולכת לפעול החל מנובמבר השנה ואז אולי חלק מהעפולאים שעובדים בחיפה יבחרו לחזור לגור ליד ההורים (כי בכל זאת עפולה יושבת באחד המקומות היפים בארץ וילידי עפולה חדורי גאווה מקומית).
בקיצור, דימונה כמו עפולה, המצב הנוכחי לא מאפשר לזהות אם זו תהיה השקעה מנצחת או פלופ.

 

[שודד הפינג פונג]

הרכבת הולכת לפעול החל מנובמבר השנה ואז אולי חלק מהעפולאים שעובדים בחיפה יבחרו לחזור לגור ליד ההורים (כי בכל זאת עפולה יושבת באחד המקומות היפים בארץ וילידי עפולה חדורי גאווה מקומית).

לדעתי הרבה יותר משתלם למי שעובד בחיפה לגור, למשל, בעכו, ולקבל הטבת מס מאוד משמעותית מהמדינה שאין נכון להיום למיטב ידיעתי לתושבי עפולה.

 

[תפוזינה]

אם אין תשואה כזאת בארץ, אז לא שווה לרכוש דירה להשקעה. נקודה.

אנחנו משכירים את הדירה שלנו ביותר מ-5% תשואה (ביחס למחיר הרכישה כמובן). קנינו דירה בת 80 שנה אבל משופצת מבחינת צנרת וכו' והיא לא מצריכה מאתנו שום תיקונים. אמנם עמדה ריקה חודש אחד (וחבל שהתמהמהתי), ואחר כך שילמתי לתיווך מחיר של חודש שכירות אחד, אך עדיין, אם אני מסתכלת על שלוש השנים שבהן הדירה בבעלותי, בכל שנה היה רווח של 5% שנתי. וזה פטור ממס.
5% שנתי זה יפה מאוד. נכון שאנחנו מקווים ליותר מזה כשמדובר בשוק ההון, אבל זה בכל זאת בטוח יותר משוק ההון. מה לעשות, יחס סיכון-תשואה.
ההנחה שחצי מההכנסה משכ"ד הולכת על תיקונים היא ממש מופרכת ומופרזת בעיניי. אם זאת דירה שהתחזוקה שלה עולה כל כך הרבה, אולי לא כדאי לקנות אותה מלכתחילה.
וכאן באשכול מדובר על דירה חדשה!
כמובן שכל דירה לגופה וזה נמדד לפי עיר/שכונה, סוג הבית ומצבו.
אבל ההנחה שצריך תשואה של 12% כדי שיישאר בסוף 6% היא מוגזמת. אפשר להשקיע בנדל"ן ולהרוויח. השקעה סולידית במובן הקלאסי.
כמובן, ערך הדירה שלי בינתיים עולה, כך שחוץ מהתשואה השנתית בסופו של דבר יהיה לי גם רווח מהמכירה.

 

[שודד הפינג פונג]

אנחנו משכירים את הדירה שלנו ביותר מ-5% תשואה (ביחס למחיר הרכישה כמובן).

סבבה, רק שאת התשואה על הנכס נהוג לחשב לפי שווי הנכס בהווה ולא לפי מה שהוא היה שווה פעם.
אם קנית דירה ב - 1,000,000 והיום היא שווה 1,500,00, שכ"ד 60,000 בשנה, אין לך 5% תשואה שנתית.
מעבר לזה אני מסכים איתך. נהוג לחשב תשואה לפי 10 חודשים בשנה וזה בערך נשמע לי סביר בממוצע.

 

[Roi]

התשואה על הנכס נהוג לחשב לפי שווי הנכס בהווה ולא לפי מה שהוא היה שווה פעם.

למה בדיוק?
אז גם תשואה על מניה אתה מחשב כך ? לא על פי מחיר הקניה ?

 

[TunaGolem]

אנחנו משכירים את הדירה שלנו ביותר מ-5% תשואה (ביחס למחיר הרכישה כמובן).

את רומזת לכך שהשווי של הדירה עלה, כך שהיום את מקבלת הרבה פחות מ5% על הכסף שלך. אם כך, למה לא למכור ולקנות מניות?
בהגזמה, אם המחיר של הדירה עלה פי שתיים, רק הדיבידנדים על הסנופי עשויים להשיא יותר מהדירה. לפני הוצאות.
(תמיהה ולא המלצה)

 

[amidar]

אז עכשיו נכנס נתון חדש למשוואה: שיטת ההגרלה במחיר למשתכן משתנה.

אם אנחנו מוותרים על הזכיה הנוכחית בתור זכאים מ"סדרה א'", אנחנו מאפשרים לעצמנו רק עוד "ויתור" אחד לפני שמעבירים אותנו לרשימת העדיפות הנמוכה יותר בזכיה (להלן - "סדרה ב'").

למי שתוהה איך עושים עדיפויות, נורא פשוט - לדוגמא: על כל עשרה זוכים מסדרה א', נגריל אחד מסדרה ב'. בואו נגיד שאני לא מאחל לאף אחד להגיע לסדרה ב', כי אז באמת עדיף להמשיך לחפש דירה בשוק החופשי...

סימוכין כאן.

 

[שודד הפינג פונג]

למה בדיוק?
אז גם תשואה על מניה אתה מחשב כך ? לא על פי מחיר הקניה ?

כן, כי תשואה על ההון היא תשואה על ההון הקיים. אם לפני 300 שנה קניתי מטיל זהב ב - 4 ש"ח והיום הוא שווה 4000 ש"ח אז היום אני מחשב את התשואה השנתית לפי השווי שלו כיום. דומגמא:
קנית מדד מניות כלשהו בשנת 2007 ב - 100K.
1.1.2015 - יש לך שם 200K
1.1.2016 - יש לך שם 210K
מהי לדעתך התשואה השנתית לשנת 2015?

 

[Roi]

ברור לי, אבל ההון שהושקע בדירה נמדד ביום הקניה ועד כמה שאני יודע התשואה היא נגזרת שלו, שלא כמו במניות, הרבה יותר בעייתי להעריך את מחיר הנכס כל שנה ולפיו לחשב את התשואה השנתית.
יכול להיות שאני טועה אבל לדעתי זה הדרך ההגיונית לחשב תשואה בנדל"ן.
יתקנו אותי חכמים במידה ולא, תמיד שמח ללמוד משהו חדש.

 

[adamshalev]

אם אנחנו מוותרים על הזכיה הנוכחית בתור זכאים מ"סדרה א'", אנחנו מאפשרים לעצמנו רק עוד "ויתור" אחד

אני לא יודע עד כמה זה צריך להיות שיקול. הסיכוי לזכות הוא די נמוך גם ככה. אל תניח שבגלל שזכית בהגרלה הזאת אז תזכה בעוד אחת בכלל. לדעתי ההחלטה שלך בהגרלה הזאת צריכה להתבצע באופן בלתי תלוי מהגרלות עתידיות.