• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

כתבה מהיום :
הזוכים בדירות במחיר למשתכן בדימונה ייאלצו לשלם עבורן מחירי שוק רגילים
משתתפי הגרלות מחיר למשתכן בשכונת השחר בדימונה נדהמו לשמוע מהיזם כי דירות בפרויקט רגיל שהוא מקים באותה שכונה, נמכרות במחירים דומים למחירי הדירות שבמבצע ואף יאוכלסו בשלב מוקדם יותר ■ משרד השיכון: "המחיר מגלם הנחה משמעותית למחוסרי דירה"
חרטה

די כבר עם הפופוליזם הירוד הזה.
יש הסכמה די גורפת בפורום הזה שתוכנית מחיר למשתכן היא "פתרון" גרוע להורדת מחירי הדירות.
אבל למה מפה לרדת ככה ברמה ולצטט ולהלל כל click bait עם כותרת נגד התוכנית.
דהמרקר בעצמם בלב הכתבה מודים שאין דובים ואין יער ובבדיקה שלהם זה לא המצב. זה לא הפריע להם לתקוע את הכותרת המפוצצת הזאת כמובן.
 
כמה כללי אצבע כדי לעזור להחלטה:

1) רצוי שמחיר ההשכרה החודשי יהיה לפחות 1٪ משווי הנכס - משמע הכנסה ברוטו של 12% בשנה, בערך 50% מהסכום הולכים על תיקונים והוצאות אחרות, אז נשאר 6% רווח שנתי.
2) טוב נו... רק כלל אצבע אחד יש לי להציע
אין תשואה כזו אלא אם אתה מחשב אותה ביחס להון העצמי (פחות הריבית של המשכנתא כמובן).
בהנחה שאנחנו מדברים על החישוב הקלאסי (ביחס לעלות הדירה המלא כולל ההוצאות מסביב) אז אנחנו מדברים על יעד של לפחות 4 אחוז לאזור המרכז ולפחות 5 אחוז לפריפרייה.
כמובן שאם תוסיף עלייה שבמחיר הדירה תוכל בקלות להגיע גם ל - 15-20 אחוז אבל זה כבר מאוד ספקולטיבי.
בנוגע לברוטו\נטו בשכירות, לא יותר מ - 10 אחוז (למעשה כלל האצבע מדבר על חדש שכירות כלומר 1/12 אבל נחמיר לצורך העניין)
 
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3701196,00.html?ref=ynet

מסתבר שגם כשהמיקום רלוונטי - הקבלן מוצא את הדרך ל"צמצם הפסדים".
על זה נאמר - השוק חזק יותר מהפוליטקאים.
אין לי רעיונות בשבילם.
יש לאנשים קדחת נדל"ן, אני לא מבין איך אנשים קונים עדיין דירות במחירים כאלו, אפילו אחרי "הנחה".
 
אז עכשיו גם אנחנו זכינו במחיר למשתכן, האזור נראה מאוד אטרקטיבי ונחמד רק מה הטריק? איך הקבלן מצמצם הוצאות? ככה:
1. אין לדירה ערבות בנקאית (יש הערת אזהרה אומנם, אבל אם קורה משהו לקבלן אז בהגדרה אנחנו יכולים לסיים עם שלד ביד).
2. כחלק מהחוזה הקבלן מתיר לעצמו לשנות פחות או יותר את השטחים הציבוריים כאוות נפשו ללא שום טענה מצד הרוכשים.
3. הוא מתיר לעצמו לאחר את מסירת הדירה מעבר ל-26 חודשים במידה ויקרה משהו בלתי צפוי (ללא הגבלת כלליות!).

הדירה עצמה בתכלס די אטרקטיבית אבל זה תמיד יפה לראות איך נקודות הקצה מוצאות דרכים להוזיל עלויות..
מה שהכי מעצבן אותי זה עד כמה המדינה שלנו מנסה לעודד אנשים לחוסר אחריות (כרגע בערך 130 מתוך 270 חתמו על דירות..).
 
איך זה הגיוני? החריגו את מחיר למשתכן מחוק מכר דירות?
לא.. חוק מכר לדירות לא קובע שחייבים ערבות בנקאית. הוא קובע שיש חמישה דרכים להבטיח את הכסף.
ובגלל שהקבלן מנסה להקטין הוצאות וברור לו שיהיו אנשים שיקפצו (ויקצפו) על המציאה אז הוא מרשה לעצמו ללכת על דרך פחות אטרקטיבית של הערת אזהרה שבתכלס קובעת שעל הנכס רשומה איזהשהיא הערה בטאבו שהוא לא יכול לשעבד אותה או משהו כזה, ומשלמים לפי ההתקדמות בשטח.

אז דה פקטו, אתה יכול לגלות ששילמת על שלד ויש לך שלד. אבל לאדם הממוצע זה לא מספק בטוחה מספיק טובה...
 
עדכון שלי:
לפני שבועיים זכיתי במעלות-תרשיחא בהגרלה בעקבות ביטולים רבים. יגעתי והגרלתי.... :)
בונים שכונה חדשה בין מעלות לבין כפר ורדים שתקרא "גבעת האורנים"
בנוסף לפרויקט של המחיר למשתכן יש עוד 3 פרויקטים "רגילים" במקביל עם מחירים רגילים.
התשתית לשכונה כבר נבנתה ויש הערכות עם מוסדות ציבור בהתאם.

כדאי? :)
יותר ירוק מדימונה. במקום קמ"ג יש חיזבלונים, חחח.
גם שאר הפרויקטים בפריפריה - גם הפרויקט הזה אתה זכאי למענק נוסף של 60,000 ש"ח מעבר למחיר.
מעלות היא עיר קטנה של כ-20 אלף תושבים. סוציו אקונומי 5. (זכאים להטבות במס)
לצידה הישוב כפר ורדים המונה כ-5000 תושבים סוציו אקונומי 9. (כבר לא זכאים להטבות במס)
כרגע יש ביד2 כ-120 מודעות להשכרה. 4 חדרים בכ-2400 שקל, 3 חדרים בכ-2000 שקל

רוב הסיכויים שלי הם לבחור דירת 5 חדרים (75% מהפרויקט) לכן אתמקד בסוג זה.
מחיר כולל מענק 60,000 וכולל הערכת תוספת עלות בגין עליית מדד תשומות הבניה של 30,000. הוא 865 אלף ש"ח
מחיר שוק "שמרני" לדעתי הוא 1,150,000 (בחינה של מחירי עסקאות לפי רשות המיסים, הערכות של יד2, מדלן)
בעיר מתוכננת ומתוקצבת בניית אתר תיירות "אגם מונפורט".
ראש העיר מזה 40 שנה הוא שלמה בוחבוט, הלא הוא יו"ר מרכז השלטון המקומי. מניה בטוחה לשיבר פתוח :)
נקנח בסרטון שיווקי שגורם לך לגחגח:
https://www.youtube.com/watch?v=xMkdyodmNT4
 
@Fitch @Kayben
כן, מכיר את הסביבה טוב מאוד.
לגור באזור הזה לא מתאים לכל אחד, זה תלוי באישיות של הבנאדם. ישנם שלא מסוגלים לחיות ללא הרעש וההמולה של העיר הגדולה ואחרים לא סובלים.
אז כך, המקום המדובר נמצא על גבעה בין מעלות, תרשיחא וכפר ורדים ובשטח השיפוט של מעלות. בחירת כיוון הדירה מאוד חשובה כי צד אחד פונה לכביש ומשקיף על תרשיחא ומעיליה והצד השני משקיף לואדי שמפריד בין כפר ורדים ולמעלות.
ייתרונות - שקט, קרוב למרכזי הקניות בתרשיחא, חנייה בשפע בכל מקום, מחירים אטרקטיבים, נוף נהדר, לפעמים יש מצב הזוי שאיזה בדואי חוצה את הכביש עם עדר העיזים שלו וממתינים כ 10 דקות עד שאפשר להמשיך לנסוע [לטוב או לרע, זו תופעה מרעננת שלא תמצאו בין גדרה לחדרה].
המרכז המסחרי בכפר ורדים [משהו כמו כיכר העיר] נעים מאוד ושקט עם חניות בוטיק, סניף בנק, קיוסק [מה זה גזלן אבל מהווה מקום מפגש לפרלמט שצמוד לבית קפה].
בתרשיחא נפתח לפני כ 4-5 שנים מרכז מסחרי מודרני שניתן למצוא שם כל דבר משרוך נעל עד שמלות כלה, אספקת בנין שמשרתת את כל האזור, אלקטרוניקה ומחשבים.
בין תרשיחא למעיליה נמצא הסופר הענק של דבאח מחירים הוגנים [לאחר שיפוץ הסופר לפני 4 שנים כמובן שהמחירים קפצו].
האזור שורץ מוסכניקים שרובם הגונים מאוד, מאוד מקובל לקנות את חלקי החילוף לבד, לתת למוסכניק ואז משלמים רק על זמן עבודה. לאחר היכרות עם המוסכניק תמיד תקבלו ״הנחה״ של 17-20% על תשלום במזומן.
מעלות עיר עייפה ומוזנחת למעט שתי שכונות של מעמד הביניים. מרכז העיר מוזנח כי העסקים עברו למכז מסחרי ענק שנפתח לפני כמה שנים באזור התעשיה. אני עדיין מבקר את הספר שלי פעמיים-שלוש בשנה. אגם המונפורט זו פינת חמד מקסימה עם מקומות מסודרים למנגלים, גן עדן לצלמים וצפרים בשעות המוקדמות.
מה שטוב בכלל באזור זה תלת קיום נהדר בין יהודים, מוסלמים ונוצרים.
יום שבת זה יום שוק בתרשיחא, ימי שלישי רביעי שוק במעלות.
לחובבי טבע וטיולים המיקום נהדר כי בפחות משעה וחצי אפשר להגיע ל מטולה, כינרת, אגמון, גליל תחתון, חיפה, עכו ועוד.
יש לכם משפחה במרכז? תמיד תהיו בניגוד לתנועה ולא תתקעו בפקקים. כשאני מבקר את המשפחה בסופי שבוע בבוקר הכביש ריק כי כולם נועים צפונה ובערב אותו דבר...
הכל טוב ויפה אבל השאלה היא היכן מקום העבודה שלכם?
 
היי יוסי,
נהנתי לקרוא את התיאורים.
אני גר בהוד השרון וכרגע אין זו אפשרות עבורנו לעבור. עוד שנתיים וחצי כשהדירה תהיה מוכנה אפשר לשקול את זה. הבעיה העיקרית עבורנו היא המרחק מהמשפחה/חברים, שהקרובים מביניהם ממוקמים בחיפה/אזור הכנרת.

כרגע אני שוקל את זה כאופציה להשקעה.
החששות העיקריים שלי בנוגע לפרויקט:
- יזם וקבלן שאינם מנוסים וצפי גבוה לבעיות.
- צורך בתפעול הדירה בשלט רחוק.
- באופן כללי לרכז את כל היכולת הפיננסית שלי בסל אחד.
 
פתאום ראיתי את השרשור הזה שפתחתי לפני לא מעט שנים.
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
זהו, רק רציתי לסגור את השרשור הזה בנימה חיובית :)

(תוהה אם מישהו אי פעם יגיב על זה)
 
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
מזל טוב ובהצלחה!
 
פתאום ראיתי את השרשור הזה שפתחתי לפני לא מעט שנים.
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
זהו, רק רציתי לסגור את השרשור הזה בנימה חיובית :)

(תוהה אם מישהו אי פעם יגיב על זה)
מברוכ! אז לא הייתם "לקוחות שבויים"? לא הצמידו לכם אקדח לרקה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
E זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 12
stamEhad זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות נדל"ן 33
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
ס זכייה במחיר למשתכן בשכונת רוממה בירושלים נדל"ן 28
D זכייה במחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה נדל"ן 6
TheMailMan האם לממש זכייה במחיר למשתכן? נדל"ן 153
M מחויבות לבניה לאחר זכייה במכרז בנה ביתך ברמ׳׳י נדל"ן 0
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
G זכייה בדירה בהנחה ברמת גן נדל"ן 20
R שאלה לגבי זכייה בדירה בהנחה נדל"ן 3
ETL זכייה בפיס אוף טופיק 54
D האם לממש זכייה בראש העין נדל"ן 50
כ מתי נפתחות דירות חדשות במחיר למשתכן? פוסטים מאיכות נמוכה 4
ב שמן זית טוב במחיר הגיוני ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 54
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
ה מקמ - מונפק במחיר נמוך? שוק ההון 8
T האם קנייה במחיר נמוך יותר משתלמת יותר? שוק ההון 12
ה זכיה במחיר מטרה נדל"ן 0
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
א זכיתי במחיר למשתכן, האם זה שווה? נדל"ן 7
ס שתי קרנות סל זהות בביצועים, אך שונות במחיר, עמלות וגודל. מה הייתם קונים? שוק ההון 8
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
I הבדלים במשכנתא במחיר למשתכן לבין דירה רגילה נדל"ן 13
T האם ירידה בכמות העסקאות אמורה לגרור ירידה במחיר? נדל"ן 34
A רכב קטן במחיר משתלם, יד שנייה או חדש? שמעתי 0 קילומטר עם הנחות מאוד משמעותיות-"חבר" וכו'. צרכנות פיננסית 4
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 197
1337justme מנקה במחיר סביר ומבלי לשבור את הראש צרכנות פיננסית 6
מ מדד תשומות במחיר למשתכן בת"א נדל"ן 6
H בית במחיר למשתכן . איך לממן? נדל"ן 59
ש קרן השתלמות ככסף "בטוח" לקניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 0
מ מיקרוסופט במחיר אפסי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
ב פקודת LMT מחוץ לשעות המסחר, במחיר גבוה מאוד, שקולה לפקודת MKT ? פוסטים מאיכות נמוכה 21
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ס אגרות חוב - מכירה במחיר גבוה מהפארי שוק ההון 23
קאמי קפיצה מוזרה במחיר של cxse etf - ממה נובעת? שוק ההון 2
tomer111 האם העובדה ש-IWDA צובר דיבידנד מגולם במחיר כבר? נדל"ן 1
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
liranviper אסטרטגיית כניסה במחיר שוק עם אופציות שוק ההון 52
Y מישהו יכול להסביר לי למה נפילה במחיר מניית דלק יכול לגרום לקריסה של החברה? שוק ההון 2

נושאים דומים

Back
למעלה