זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[Roi]

@Roi
ומי שקנה דירה בלירות לפני עשרות שנים גם צריך למדוד את תשואת השכירות לפי המחיר המקורי?

אל תתפסו על המילה, לא הכוונה היית לזגזג בין נכסים מדי שנה, אבל פעם ב10 שנים יותר לגיטימי? פעם ב20 שנה?

מי קובע מתי , למה 10 ולא 5, אתה לא תצא מזה.
נכון יותר לדעתי לעשות הערכה במידה ואתה מתכנן לעשות שינוי בפורטפוליו נכסים שלך, למשל במידה ואתה מזהה שהשוק גבוה מאוד בארץ ואתה רוצה לממש על מנת להשקיע במקום או אפיק אחר, אז אפשר לבצע הערכה של שווי הנכס, אחרת זה מיותר, כמו שאמרה @בת העמק ., קנית לפני חמש שנים ב 100K יש לך הכנסה כל שנה של 10K אני מרוצה.
אם אני לא מתכוון למכור, אז לא ממש משנה לי השווי הנוכחי, זה בדיוק כמו מנות הדיבידנד של @daat99 .
שוב דעתי האישית ואשמח ללמוד דרכים אחרות, לא שכנעת אותי עדיין

 

[ע.מדי]

אבל חשוב לך לדעת באיזה צומת אתה נמצא עכשיו, לא?

באופן כללי, כל בן אדם פרטי שמנהל ההשקעות הפרטיות שלו יכול לעשות מה שבא לו כדי להתמודד פסיכולוגית עם אי הוודאות שבעולם ההשקעות. זה לגיטימי לחלוטין, ואדם פרטי יכול לקבוע איזה יעדים שהוא רוצה, כולל יעדים פסיכולוגים פרטיים לחלוטין (אני עושה זאת).

לעומת זאת, מנהלי תיקים מקצועיים תמיד חייבים להסתכל על התשואה הנוכחית לפי הערך הנוכחי של התיק, כדי לבחור באלטרנטיבה האופטימלית כעת .

לדוגמא, אם מנהל השקעות מקצועי השקיע בנדלן בתשואה של 10% , ואותו נדלן הכפיל מחירו פי 10 , וכעת נותן תשואה של 1% (נניח שאין פוטנציאל השבחה נוסף). אותו מנהל ימעל בתפקידו אם לא ינסה למכור הנכס, כדי לקנות נכסים קיימים אחרים בתשואה של 5% עם פוטנציאל השבחה (לדוגמא). האם לא כך?

למנהל השקעות יש פונקצית ערך אחרת לגמרה מבעל הנכס, הוא צריך להגדיל את התיק כדי למשוך אחוזים
והדיון לא מתייחס למנהלי השקעות
וגם למנהל ההשקעות דרך אגב יש היסטוריה שמתבטאת בניהול התיק ולכן הוא אינו מקבל החלטות רק על סמך העתיד אלא (אמור) לבדוק את החלטותיו בדיעבד כדי להימנע מחזרה על שגיאות.

 

[Roi]

לעומת זאת, מנהלי תיקים מקצועיים תמיד חייבים להסתכל על התשואה הנוכחית לפי הערך הנוכחי של התיק, כדי לבחור באלטרנטיבה האופטימלית כעת .

אני מזכיר לך שאנחנו בבלוג של @הסולידית , הנטייה כאן היא של משקיעים פאסיבים....
ג.נ - אני פאסיבי

 

[איש(3718)]

אני מזכיר לך שאנחנו בבלוג של @הסולידית , הנטייה כאן היא של משקיעים פאסיבים....
ג.נ - אני פאסיבי

ועדיין הסולידית מדברת על תיק השקעות פסיבי עם איזון התיק.

מה קורה אם החלטת שנדלן יהיה 50% מהתיק ומניות יהיו 50% מהתיק, ונניח הנדלן שילש את שוויו וכעת התיק הוא %75 נדלן ו 25% מניות ? לא תאזן?

(אתה לא חייב כמובן, רק רציתי להראות שגם השקעה פסיבית לכאורה הופכת על ידי איזון התיק להשקעה אקטיבית).

 

[amit]

קנית נכס בשנת 2007 ב - 500K. היום הוא שווה 1.5M (בקירוב). אתה משכיר אותו כיום ב - 50K בשנה. מהי לדעתך התשואה השנתית ברוטו על הנכס כיום?
שאלה פשוטה, אתה מוכן בבקשה לענות

תשואה נמדדת לפי תאריך ההשקעה וההון שהשקעת .
בדוגמא שלך :
הקונה המקורי משווה עלות מקורית של 500,000 לתוצאה של - 1,500,000 +50,000* 10 שנים שזה 2 מיליון שח (בהנחה ואין הוצאות ) - משמע תשואה מצטברת של 300% .

קונה שישקול לקנות את הנכס ב2017 יראה עלות של 1,500,000 מול הכנסה צפויה של 50,000 לשנה -תשואה שנתית של כ-3%.

בתכלס אם לקחת משכנתא אז באת עם הון נמוך יותר כך שהתשואה שתראה תהיה גבוהה יותר בכל אחד מהמקרים

 

[איש(3718)]

מנהל השקעות יש פונקצית ערך אחרת לגמרה מבעל הנכס, הוא צריך להגדיל את התיק כדי למשוך אחוזים

כל אדם היה רוצה שהתיק שלו יגדל, לא רק מנהל השקעות.

 

[Roi]

מה קורה אם החלטת שנדלן יהיה 50% מהתיק ומניות יהיו 50% מהתיק, ונניח הנדלן שילש את שוויו וכעת התיק הוא %75 נדלן ו 25% מניות ? לא תאזן?

תשובתי

למשל במידה ואתה מזהה שהשוק גבוה מאוד בארץ ואתה רוצה לממש על מנת להשקיע במקום או אפיק אחר, אז אפשר לבצע הערכה של שווי הנכס,

 

[ע.מדי]

כל אדם היה רוצה שהתיק שלו יגדל, לא רק מנהל השקעות.

מנהל השקעות משחק בכסף של אחרים, וזה יחד עם גודל התיק מהווה מספיק הבדל כדי לר לדון בו בכפיפה אחת עם משקיע פרטי, זה פשוט לברוח לדיונים שהם לא הנושא.

 

[שודד הפינג פונג]

@Roi מסכים למה? על מה אנחנו מסכימים?
אני מסכים שתשואה שנתית על השכרה מחושבת ע"פ שוויו הנוכחי של הנכס. דוגמא:
קניתי לפני 40 שנה נכס ב - 200,000 ש"ח. היום הנכס שווה 4,000,000. אני משכיר את הנכס ב - 200,000 ש"ח בשנה כיום. (כל המספרים מתוקננים ריאלית).
אני מסכים שהתשואה השנתית ברוטו שלי על הנכס כיום הינה 5%, ולא 100% כפי שאתה טוען.

 

[Roi]

סכים למה? על מה אנחנו מסכימים?

טוב , אז לא מסכימים, לא צריך להיות תוקפני, הבנתי את הדוגמא שנתת בפעם הראשונה.

 

[מתכנת]

@שודד הפינג פונג אבל אתה מסכים שלא צריך לבדוק את שווי הדירה על בסיס שבועי?

 

[שודד הפינג פונג]

אתה מסכים שלא צריך לבדוק את שווי הדירה על בסיס שבועי?

כן ברור, זה לא מעניין ברזולוציה כזו בהנחה שאין איזה מגה קריסס שמתרחש פעם בירח כחול.
זה גם לא כ"כ משנה אם התשואה היא 4.93% או 5.27%, לפחות לא את האדם הסביר מן הישוב.

 

[עש לילה]

תשובתי

למשל במידה ואתה מזהה שהשוק גבוה מאוד בארץ ואתה רוצה לממש על מנת להשקיע במקום או אפיק אחר, אז אפשר לבצע הערכה של שווי הנכס,

אתה פשוט עושה הבחנה מלאכותית מאוד (ומאולצת, כדי לברוח מהמציאות המתמטית שמוצגת בפניך) בין "זיהוי שהשוק גבוה מאוד בארץ" לבין "הערכת שווי הנכס".

 

[Roi]

אתה פשוט עושה הבחנה מלאכותית מאוד (ומאולצת, כדי לברוח מהמציאות המתמטית שמוצגת בפניך) בין "זיהוי שהשוק גבוה מאוד בארץ" לבין "הערכת שווי הנכס".

ממש לא, אני דווקא מכרתי את הנכס שהיה לי והשקעתי במקום אחר
במציאות הישראלית קשה למצוא נכס עם תשואה טובה, 6% לפחות מבחינתי.
ה" מציאות המתמטית" לא רלוונטים למשקיע סולידי שקנה את הנכס לפני 10 שנים ומשכיר אותו בתשואה יפה מאוד יחסית למחיר הקניה ולא לשווי הנוכחי שלו. שוב, במידה והוא מעוניין לשנות פוזיציה הוא יבחן את הנכסים שלו ויראה במה שווה לו להשקיע עכשיו.
לעשות הערכה כזו כל שנה לא נראה לי נכון.

 

[עש לילה]

ה" מציאות המתמטית" לא רלוונטים למשקיע סולידי שקנה את הנכס לפני 10 שנים ומשכיר אותו בתשואה יפה מאוד יחסית למחיר הקניה ולא לשווי הנוכחי שלו. שוב, במידה והוא מעוניין לשנות פוזיציה הוא יבחן את הנכסים שלו ויראה במה שווה לו להשקיע עכשיו.
לעשות הערכה כזו כל שנה לא נראה לי נכון.

אתה פשוט מדגים את אחד החסרונות הגדולים (מיני רבים) בנדל"ן כמכשיר השקעה: חוסר נזילות. הרי ברור שאם היינו מדברים על נכסים בדמות ניירות ערך שאני רוצה לאזן ביניהם, היית מדבר אחרת לגמרי, ומעודד אותי לעשות הערכה מחודשת של המחיר (שלוקחת אפס זמן) ואיזון בין הנכסים הרבה יותר מאשר פעם בעשר או עשרים שנה. צורת ההתייחסות שעולה כאן לנדל"ן בתור משהו שצריך למדוד את התשואה שלו בצורה אחרת לגמרי (ולא נכונה) מכל מכשיר השקעה אחר נובעת מהחסרונות שלו ותו לא.

 

[Roi]

אתה פשוט מדגים את אחד החסרונות הגדולים (מיני רבים) בנדל"ן כמכשיר השקעה: חוסר נזילות. הרי ברור שאם היינו מדברים על נכסים בדמות ניירות ערך שאני רוצה לאזן ביניהם, היית מדבר אחרת לגמרי, ומעודד אותי לעשות הערכה מחודשת של המחיר (שלוקחת אפס זמן) ואיזון בין הנכסים הרבה יותר מאשר פעם בעשר או עשרים שנה. צורת ההתייחסות שעולה כאן לנדל"ן בתור משהו שצריך למדוד את התשואה שלו בצורה אחרת לגמרי (ולא נכונה) מכל מכשיר השקעה אחר נובעת מהחסרונות שלו ותו לא.

מסכים, נדל"ן הינו השקעה שונה ממניות, דובר על זה רבות בפורום, היות ופותש מתייחס לנדל"ן ולא לבורסה לכן הגבתי, לא צריך שכל שרשור יהפוך לתחרות איזה אפיק השקעה הינו הטוב ביותר, זה תפוחים והאחר תפוזים.
אני אוהב את כל הפירות.

 

[עש לילה]

היות ופותש מתייחס לנדל"ן ולא לבורסה לכן הגבתי, לא צריך שכל שרשור יהפוך לתחרות איזה אפיק השקעה הינו הטוב ביותר, זה תפוחים והאחר תפוזים.

פותח שרשור התייחס לנדל"ן בשאלה "מה כדאי לעשות", זה די דורש התייחסות לאלטרנטיבות...

 

[Roi]

פותח שרשור התייחס לנדל"ן בשאלה "מה כדאי לעשות", זה די דורש התייחסות לאלטרנטיבות...

פות"ש ותיק בבלוג ומכיר את מגוון ההשקעות שיש, הוא שאל ספציפית לגבי מכיר למשתכן בדימונה.

 

[בת העמק]

אז התרשמתי כעת שאת כן עם יד על הדופק לגבי האלטרנטיבות הקיימות נכון להיום אז זה נכון כל מה שכתבתי לגבי החישוב השגוי.

אני מרגישה שאני סתם טוחנת פה מים, אז מבטיחה שזה ניסיון אחרון להסביר את העמדה שלי.
אם, למשל, הגעתי למסקנה שאני צריכה בגיל 65 שיהיה לי סכום מינימלי של 4 מיליון ש"ח ואני ניצבת במרחק של 15 שנה אחורה עם סכום של 2 מיליון ש"ח אז מה שחשוב לי זה איך להגיע לסכום הזה ואיך לפזר סיכונים כך שבגיל 64 לא אמצא את עצמי בתוך מפולת כללית. אני מבינה שהתשואה הממוצעת של התיק צריכה להיות בסביבות 6%. ממוצעת כי יש נכסים בטוחים ללא תשואה כמעט ויש הפוך. אני לא אתפתה להצעה מסוכנת עם 25% תשואה כי אין לי צורך בסיכון הזה. אני לא מנסה למקסם רווחים אלא להגיע לסכום מסויים אבסלוטי. אם מחר אזכה בלוטו ב- 2 מיליון ש"ח ויהיה לי בתיק 2.5 מיליון ש"ח אז אסגור 4 מיליון במקומות בטוחים יחסית ואשאיר חצי מיליון בהשקעה מסוכנת כי הוא כבר מעבר למה שאני זקוקה.

ואני שואלת באמת, לשם מה אתה משקיע? לשם מה כולכם משקיעים? מהי המטרה שלכם?

 

[שודד הפינג פונג]

ואני שואלת באמת, לשם מה אתה משקיע?

הפנטזיה שלי היא שמשפחתי הנוכחית, צאצאי צאצאי, וכן הלאה, נוכל להתבטל בסבבוש שלנו מבלי לעבוד יום נוסף בחיינו.
ואם זה לא יקרה, לפחות שיהיה לי מספיק כסף לכבלים וגרבר בזמן שאני עושה פיפי בחיתול מול הטלוויזיה.