שלום,
אנחנו מחפשים עסקת פריסייל שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים במסגת דירה חליפית.
המטרה -הגדלת שווי הון.
ממה שבדקנו, בפריסיילים לדירות שיהיו מוכנות בעוד מספר שנים, בתנאי תשלום 15/85 20/80, עלויות הדירות הינן דומות לדירות בשוק.
התעניינו בפריסייל ספציפי אך כששאלנו את המשווק של הדירות למה המחירים דומים לדירות בשוק כיום, הוא אומר אצלי זה דירה חדשה ויש כאן תנאי תשלום ורווח של עליית ערך של מספר שנים.
הכנסנו את המספרים לאקסל, ורצינו לבדוק אם עדיין העסקה שווה - נשמח לעיונכם.
לקחנו דירת 5 חד' בשווי של 3.45 מ', דירת 3 חד' בשווי של 2.7 מ'.
דירת הפריסייל תהיה מוכנה בעוד חמש שנים, מתכוונים להחזיק אותה 18-24 חודשים ולמכור.
את הדירה הנוכחית נמכור בעוד 4 שנים על מנת לממן את עסקת הפריסייל.
הון עצמי לעסקת הפריסייל ימומן מהלוואת גישור על נכס קיים - התזרים הנוכחי מאפשר.
לאחר הכנסת כל הנתונים התקבל ש:
דירת 3 חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 2.905 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 75 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 540 אלף ש"ח
דירת 5חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 3.72 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 84 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 678 אלף ש"ח
רצינו לקבל עצה והכוונה בנושא.
1. האם לדעתכם החישובים נכונים - שכחנו משהו?
2. רואים שבסופו של דבר ההנחת עליך ערך היא משליכה על כדאיות העסקה - מה התרחיש הפסימי של עליית ערך שהייתם לוקחים בניתוח תרחישים בחמש שנים הקרובות (1 אחוז, 2 אחוז , 3 אחוז, 0 אחוז)?
3. במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.
4. איך מתחשבים ב "עלות הסיכון" של קניה דירה בבפריסייל.
5. איך מתחשבים בכך שהמחירי פריסייל כבר מתומחרים כמחירי שוק.
אנחנו מחפשים עסקת פריסייל שתהיה מוכנה בעוד מספר שנים במסגת דירה חליפית.
המטרה -הגדלת שווי הון.
ממה שבדקנו, בפריסיילים לדירות שיהיו מוכנות בעוד מספר שנים, בתנאי תשלום 15/85 20/80, עלויות הדירות הינן דומות לדירות בשוק.
התעניינו בפריסייל ספציפי אך כששאלנו את המשווק של הדירות למה המחירים דומים לדירות בשוק כיום, הוא אומר אצלי זה דירה חדשה ויש כאן תנאי תשלום ורווח של עליית ערך של מספר שנים.
הכנסנו את המספרים לאקסל, ורצינו לבדוק אם עדיין העסקה שווה - נשמח לעיונכם.
לקחנו דירת 5 חד' בשווי של 3.45 מ', דירת 3 חד' בשווי של 2.7 מ'.
דירת הפריסייל תהיה מוכנה בעוד חמש שנים, מתכוונים להחזיק אותה 18-24 חודשים ולמכור.
את הדירה הנוכחית נמכור בעוד 4 שנים על מנת לממן את עסקת הפריסייל.
הון עצמי לעסקת הפריסייל ימומן מהלוואת גישור על נכס קיים - התזרים הנוכחי מאפשר.
| 3 חדרים על הנייר | 5 חדרים על הנייר | ||||
| עלות הנכס | 2,700,000 | 3,450,000 | |||
| עלויות ראשונות | |||||
| הון ראשוני נדרש להעביר לקבלן | 15% | 405,000 | 517,500 | ||
| עלות מס רכישה | 30,538 | 68,038 | |||
| עלות יועץ משכנתא | 8,000 | 8,000 | |||
| עלות עורך דין | 20,000 | 20,000 | |||
| עלות ליווי השקעה/נוספות | |||||
| סה"כ עלויות נלוות | 58,538 | 96,038 | |||
| הון עצמי קיים - לא הכנסתי למשואה-ההנחה שתשואה דומה לריבית הלוואה | |||||
| סה"כ הון ראשוני נדרש לרבות עלויות נלוות | 463,538 | 613,538 | |||
| מימון הון ראשוני | |||||
| עלות הלוואת גישור לשנה - ריבית | 5% | 23,177 | 30,677 | ||
| אובדן השקעה חליפית בשנה - ריבית | 5% | 1,159 | 1,534 | ||
| מספר שנים הלואת גישור | 4 | 97,343 | 128,843 | ||
| החזר סכום חודשי | 1,931 | 2,556 | |||
| סה"כ כסף שהלך ל'פח' לצורך מימון העסקה | 155,881 | 224,881 | |||
| עלות כניסה לדירה | 50,000 | 50,000 | |||
| סה"כ כסף שהלך ל'פח' למימון העסקה וכניסה לדירה | 205,881 | 274,881 | |||
| סה"כ עלות עסקה (לרבות כסף שהלך לפח וכניסה) | 2,905,881 | 3,724,881 | |||
| סה"כ הון נדרש למימון הנכס (ללא הלוואת גישור) | 2,808,538 | 3,596,038 | |||
| הון עצמי לאחר מכירת נכס קיים (נטו-קיזוז משכנתא קיימת) | 1,700,000 | ||||
| משכנתא נדרשת לעסקה (הון נדרש לעסקה-הון עצמי) | 1,108,538 | 1,896,038 | |||
| החזר חודשי משוער (לכל 100 אלף שח) | 600 | 6,651 | 11,376 | ||
| עליית ערך דירה בהנחה שמרנית | 2% | 2,981,018 | 3,809,079 | ||
| סה"כ רווח על הדירה | 75,137 | 84,198 | |||
| עליית ערך דירה בהנחה טובה | 5% | 3,445,960 | 4,403,171 | ||
| סה"כ רווח על הדירה | 540,079 | 678,290 | |||
| תשלום חודשי שוכר | 7,500 | 9,000 | |||
| רווח שכירות בקיזוז משכנתא | 849 | -2,376 | |||
| הפרש בין 5 חדרים ל3 חדרים -חודשים | 24 | 20,371 | -57,029 | ||
לאחר הכנסת כל הנתונים התקבל ש:
דירת 3 חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 2.905 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 75 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 540 אלף ש"ח
דירת 5חודשים עולה (עם תוספות נלוות) עולה 3.72 מיליון, הנחה שמרנית של עליית ערך 2 אחוז מתקבל רווח של 84 אלף ש"ח , ובהנחה טובה של עליית ערך 5 אחוז 678 אלף ש"ח
רצינו לקבל עצה והכוונה בנושא.
1. האם לדעתכם החישובים נכונים - שכחנו משהו?
2. רואים שבסופו של דבר ההנחת עליך ערך היא משליכה על כדאיות העסקה - מה התרחיש הפסימי של עליית ערך שהייתם לוקחים בניתוח תרחישים בחמש שנים הקרובות (1 אחוז, 2 אחוז , 3 אחוז, 0 אחוז)?
3. במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.
4. איך מתחשבים ב "עלות הסיכון" של קניה דירה בבפריסייל.
5. איך מתחשבים בכך שהמחירי פריסייל כבר מתומחרים כמחירי שוק.
נערך לאחרונה ב:
