זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[adamshalev]

שתי השאלות במקום.
לשתיהן אין לי תשובה, וגם לא ראיתי מקום שזה מפורט בו.

כיוון שמדובר במאות אלפי שקלים על השולחן (לטוב ולרע) נראה לי כדאי שתיקח הפסקה ממה שאתה מתעסק עימו ביומיום ותעשה טונה שיעורי בית.

 

[breezblock]

דעתי האישית בלבד, מתוך היכרות עם דימונה..
הנגב נמצא בתנופת בנייה. לא רק דימונה, גם באר שבע, ירוחם, נתיבות, יש תכניות להקמת ישובים קהילתיים, יש עכשיו הרחבה שיוצאת לדרך בלהבים..
וחוץ מעיר הבהדים, וכמה מרכזי קניות, ואולי מרכז הסייבר, אני לא באמת רואה איזשהם אפשרויות תעסוקה אטרקטיביות.
כל הדימונאים שאני מכירה, התחפפו מדימונה ברגע שהייתה להם אפשרות.
האוכלוסייה שם לא ענייה. זו לא עיירת פיתוח קלאסית. יש שם המון עובדי כיל וקמג, שיכולים להרשות לעצמם לקנות לילדים שלהם בתים.
לא בדיוק ברור לי מי ירצה לגור שם בשכירות.. או מי מבחוץ בכלל ירצה לגור בה כשיש כל כך הרבה מקומות יותר אטרקטיביים בסביבה.
מי שרוצה עיר וקרבה למקומות תעסוקה ילך לבאר שבע, מי שרוצה כפר ילך לישובים הקהילתיים, מי שירצה בזול, ילך לשכונות הזולות בבאר שבע איפה שאפשר להסתדר גם בלי רכב, אבל להיות מספיק קרוב לשירותים.

 

[daat99]

כיוון שמדובר במאות אלפי שקלים על השולחן (לטוב ולרע) נראה לי כדאי שתיקח הפסקה ממה שאתה מתעסק עימו ביומיום ותעשה טונה שיעורי בית.

+1

 

[Roi]

בערך 50% מהסכום הולכים על תיקונים והוצאות אחרות, אז נשאר 6% רווח שנתי.

כמה דירות יש לך בהשכרה? אם אין, מאיפה המספרים הללו, מניסיון זו הגזמה פראית לטעון ש50% בשנה הולך על הוצאות.
עו"ד צריך אולי פעם אחת לניסוח חוזה סטנדרטי וזה הכל.
יש ביטוחים שמכסים שלל נזקים.

 

[Roi]

ניגשנו כדי להתלבט על הדירה אחרי שנזכה

ניגשתם לעוד מכרזים?

 

[Sinister]

שאלת תם, בהנחה שמחיר משתכן נותן הנחה X, בהנחה שמותר לכם למכור את הדירה עוד Y שנים, ובהנחה שמחיר הנכס ישתנה פחות או יותר בצמוד לאינפלציה. אזי לא ניתן להניח שתרוויחו את X ועוד השכירות במקום?

נניח שהרווחתם את X ועוד השכירות תוך Y שנים, ובנחה שהשקעתם סכום Z, כל שנותר הוא להשוות את התשואה האלטרנטיבית שהייתם מקבלים על הסכום Z...

 

[daat99]

בהנחה שמחיר הנכס ישתנה פחות או יותר בצמוד לאינפלציה

זו הנחה שיש עליה הרבה מאוד חילוקי דעות.

 

[amidar]

ניגשתם לעוד מכרזים?

לכולם.

 

[FIYaacov]

כמה דירות יש לך בהשכרה? אם אין, מאיפה המספרים הללו, מניסיון זו הגזמה פראית לטעון ש50% בשנה הולך על הוצאות.
עו"ד צריך אולי פעם אחת לניסוח חוזה סטנדרטי וזה הכל.
יש ביטוחים שמכסים שלל נזקים.

יש לי אפס דירות, בדיוק מהסיבות הנ"ל. פשוט לא משתלם לי להשקיע בהם.
ה-50% כאמור מתייחס גם לחודשי אי-השכרה (כולם בטוחים שיהיה להם 100% תפוסה), ותשלום לעצמך על השעות שאתה עובד בדירה (כולם בטוחים שאם הם עושים בעצמם את הטיפולים אז הם משלמים אפס על הזמן הזה), כמו גם גילום של כל הדברים הגדולים שמחליפים אחת לתקופה (מוצרי חשמל, צנרת, וכו').

אתה יכול לטעון שאין לי נסיון ולכן כל מה שאני כותב זה שטויות, אבל עם סיכון כזה ועם העובדה שאני רוכש לעצמי עבודה במשרה חלקית ביחד עם הדירה לא משתלם לי להיכנס לזה.

 

[פזרן]

מה הייתם עושים? מבטלים את הזכייה? ממשיכים הלאה כי זו עדיין "מתנה"?

מה יקרה אם תסרבו? עדיין תוכלו להיכנס להגרלות האחרות? תצטרכו לשלם קנס כלשהו?

 

[amidar]

מה יקרה אם תסרבו? עדיין תוכלו להיכנס להגרלות האחרות? תצטרכו לשלם קנס כלשהו?

עד שלא נחליט מה יהיה "גורלנו" בהגרלה הנוכחית - לא יכולים להירשם להגרלות נוספות. בנוסף - נמחקים אוטומטית מהגרלות אחרות עד לקבלת ההחלטה בהגרלה הזו.

אין קנסות בכלל (בשלב הנוכחי).

אם לא נודיע שום דבר, המשמעות היא ויתור על ההגרלה הזו.

 

[Roi]

אתה יכול לטעון שאין לי נסיון ולכן כל מה שאני כותב זה שטויות, אבל עם סיכון כזה ועם העובדה שאני רוכש לעצמי עבודה במשרה חלקית

אמנם הניסיון שלי מסתכם בחמש שנים ובממצוע ההוצאות היו בעלות של חודש וחצי לשנה, שזה מקובל מבחינתי, אולי @רוני יכול לשתף בממוצעים שלו, זה ממש לא חצי משרה, בייחוד שעובדים עם מתווכים טובים, אבל זה דיוק שטחון עד דק בפורום הזה, זו השקעה שלא מתאימה לכל אחד, היות ופותח השרשור ציין שאין לו כוונה לעבור לדימונה אז זו תיהיה החלטה של השקעה כן או לא, לכן חשוב לדעת את גובה ההוצאות השנתי.

 

[c881]

שאלת תם, בהנחה שמחיר משתכן נותן הנחה X, בהנחה שמותר לכם למכור את הדירה עוד Y שנים, ובהנחה שמחיר הנכס ישתנה פחות או יותר בצמוד לאינפלציה. אזי לא ניתן להניח שתרוויחו את X ועוד השכירות במקום?

נניח שהרווחתם את X ועוד השכירות תוך Y שנים, ובנחה שהשקעתם סכום Z, כל שנותר הוא להשוות את התשואה האלטרנטיבית שהייתם מקבלים על הסכום Z...

הבעיה מתחילה כש"כולם" ניגשים במטרה למכור בעוד X שנים.

 

[Roi]

זו הנחה שיש עליה הרבה מאוד חילוקי דעות.

+1, במיוחד שמדובר על דימונה שאין בה מגבלת תכנונית לשטח בניה והרחבות.
לדעתי מחירי הדיור בטווח הזמן של 5 שנים יתחילו לרדת, אבל אין לי כדור בדולח זו הערכה בלבד.

 

[פזרן]

נמחקים אוטומטית מהגרלות אחרות עד לקבלת ההחלטה בהגרלה הזו.

ומתי תדעו איזה דירה "השאירו" לכם? אם זה בקרוב אולי כדאי לראות מה תקבלו לפני שתשברו את הראש.
אם זה רחוק אז תנסו לחשוב בינתיים אם יש דירות שיותר מתאימות לכם ודירות שבטוח לא הייתם לוקחים אולי זה יקל על ההחלטה בהמשך.

לפי מה שאני רואה באתר אין הגרלות פתוחות למשהו במרכז הארץ בכל מקרה, אז אתם לא מפסידים הרבה בזה ש"נמחקתם" כרגע.

*אני לא מבין כלום בנדלן

 

[adamshalev]

ומתי תדעו איזה דירה "השאירו" לכם?

@amidar
בתור מי שהיה אחד האחרונים לבחור בפרוייקט של קבלן, אני יכול להעיד שזאת לא עמדה טובה להיות בה. ההבדל בין דירה טובה ללא טובה יכול להיות גדול מאד. אתה עלול להתקע עם דירה בלי נוף מהחלון, שטח קטן, קרוב למוקדי רעש וכד'. קשה לשכלל את זה, אבל בהינתן שחמש שנים מקבלת הדירה אתה ועוד עשרות\מאות אנשים ירצו למכור אותה, לא תהיה לך ברירה אלא לרדת במחיר אם מה שהשכן מציע יותר טוב משלך.

 

[MMM]

מזל טוב!
נראה לי שהתמזל מזלך לקבל את האופציה לרכוש דירה במחיר מציאה.
אם יש לך אפשרות לממש את הזכייה אז למה לוותר?
ברור שאין לך תוכנית לגור בדימונה אבל בדימונה גרים אנשים ויש שוק של שוכרים וקונים.
בכלל לא צריך לקשר בין מגורים והשקעה משתלמת. תגור היכן שמתאים לך ותעשה עסקים היכן שאתה מוצא הזדמנות טובה.
קיבלת במתנה הזדמנות להתנסות בחוויה של משקיע נדלן מניב. תנסה את זה קצת ואז תוכל להחליט אם זה מתאים לך. אם לא אז תמיד אפשר למכור.
אגב: התשואה פטורה ממס, כמו קרן השתלמות...
שיהיה בהצלחה!

 

[adamshalev]

התשואה פטורה ממס

יש מס שבח. מעבר לכך, כחלון משנה את חוקי המס על משכירי דירות כל כמה חודשים. אתה חושב שמישהו יודע מה יהיה פה בעוד שמונה שנים?

 

[doc29]

מה הייתם עושים?

בלי לייעץ אנסה לענות במקומך, על פי מה שאני ואשתי עושים/עשינו, כשהנתונים שלנו נשמע דומים לשלכם, בסייג שאינני מומחה גדול בנדלן אך כן התעסקתי בזה לא מעט בחודשים האחרונים:
1. מראש נרשמנו אך ורק להגרלות של דירות באזורי הביקוש:
א. כי במאזן תשואה-סיכון, אנחנו מעדיפים לנטות לכיוון הסיכון הנמוך-תשואה נמוכה, מה גם שלאור ההטבה במחיר- התשואה גדלה משמעותית.
ב. כי להשכיר נכס במרחק נסיעה של שעה וחצי לא מתאים לנו.
ג. כי אם דברים יתגלגלו בצורה מסויימת, הדירה תוכל לשמש גם למגורים (אם כי ממש לא מכוונים לכך).
ד. אני לא משקיע נדלן מקצועי או חצי מקצועי, אני לא יודע לנתח מה קורה בדימונה. אגב מהתרשמותי בתור מישהו שהעביר קצת זמן באיזור- לא רואה את המקום באמת תופס תנופה אמיתית אבל שיהיה. לגבי איזורי הביקוש אני יודע כמו כולם- שהם תמיד יהיו מבוקשים.
2. במידה ואתה מחליט לוותר על הדירה- קח חשבון שבדיוק היום התפרסם שכחלון יוזם לשדרג את סיכויי הזכייה של 60 אלף הראשונים שנרשמו לתכנית, ומי שמוותר פעמיים על דירה עף מהרשימה הזו.
3. התשואה בארץ היא על הפנים כיום והמחירים מטורפים. אנחנו אישית לא מתכוונים לרוץ על כל נכס בריצת אמוק. אם לא נזכה איפה שאנחנו רוצים, נמתין עוד עד שהמחירים ירדו, לא לחוץ לנו.

 

[adamshalev]

@amidar
נק' נוספת לחשיבה - יש דבר שנקרא מס רכישה כשקונים דירה. בדירה ראשונה אתה לא תשלם מס בכלל עד שווי נכס של כמיליון וחצי.
אבל בדירה שניה, תתחיל לשלם מס של 8% מהשקל הראשון.
כלומר - אם תרצה לקנות דירה למגורים בזמן שאתה הבעלים של הדירה להשקעה, זה יעלה לך את העלות שלה בלפחות 8%.
http://doron-aharoni.com/מדרגות-מס-רכישה-2015רכישת-דירה-עורך-דין/