זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות

[stamEhad]

אמ"לק:
אני ואשתי זכינו בשעה טובה בתוכנית מחיר למשתכן (בעצם "מחיר מופחת") בפרוייקט 1847, במזרח ראשון לציון עם הקבלן רמי שבירו במקום 127 מתוך 138. אם נרכוש דירה - זו תהיה דירה להשקעה. לא ידוע מתי יקראו לנו לבחור דירה (שמעתי הרבה דעות בטווח של חצי שנה - שנה וחצי ואף שנתיים)
לא נערכנו מבחינה כלכלית לרכישת דירה ומנסים להבין מה הדרך הטובה ביותר לעשות זאת + מה הלו"ז שעומד בפנינו.
חשוב להגיד כי אי אפשר לדעת איזו דירה נוכל לרכוש (3-6 חדרים). לפי *הערכות די שמרניות שעשיתי, הבנתי שאם נוכל להביא סכום התחלתי של 500K ש"ח נוכל לרכוש דירה בסכום של 2.05M או 2.1M ש"ח וסביר שזו תהיה עסקה משתלמת. נקווה שהדירות שיישארו לנו לא יהיו במחיר גבוה מזה.
אשמח לשמוע את דעתם של חברי הפורום הנכבדים והמנוסים.

עוד פרטים
(יכולים גם ישר לדלג לשאלות)

• החלטתי למכור את כל האגח"ים והREITים ולאסוף את כל המזומן (כמובן משאירים גם קופת חירום) שלנו כדי לממן את הרכישה - להגיע ל 500K ש"ח ולקחת על שאר הסכום משכנתא.
• כרגע חסר לנו כ100K ש"ח ליעד ואנחנו מתכננים להפריש סכום נכבד מהסכום שאנחנו חוסכים בחודש. מחישוב שעשיתי: תוך שנה-שנה וחצי נוכל לחסוך עוד 100K.
• לרגע זה אני מעדיף לא למכור מניות - אבל מוכן לעשות את זה אם זה ישתלם (משכנתא יותר זולה)
• יש לנו תיקי מניות מחקי מדדים בשווי 400K ש"ח
• יש RSU שירדו מאד. אני לא בונה עליהם - מקווה שבשנים הקרובות יעלו לפחות קצת ומתישהו אמכור אותם ואקטין את המשכנתא. כן מאמין בחברה (כן כן, אני יודע שעם אמונה לא הולכים למכולת. אבל בנתיים זה מה יש =])
• מנסים לכוון ללקיחת משכנתא עם החזר חודשי נמוך יחסית בהתחלה (5-6K) ולאחר שהדירה תהיה מוכנה לאכלוס, נשכיר אותה ונוכל להעלות את ההחזר (ל 8-9K) ואולי גם נחליט שנרצה להישאר באותו סכום

יש לי כמה שאלות מהותיות:

1. אני מבין שלא ניתן לדעת עוד כמה זמן יקראו לנו לבחור דירה
   
   1. מתי בעצם אני אצטרך לשלם את כל הסכום - כלומר ללכת לבנק ולקחת משכנתא? ישר לאחר בחירת הדירה?
   2. כמה זמן בדר"כ לוקח בשביל לעשות סקר שוק ולסגור משכנתא? אני יחסית יסודי ויש לי סבלנות למצוא דיל מוצלח. מעולם לא לקחתי משכנתא.
2. ממה שאני מבין, התשלום לקבלן עובר בחלקים (נניח כל רבעון\חצי שנה\שנה) - זה עדיין אומר שאני אצטרך לקחת מהבנק משכנתא על כל הסכום מההתחלה נכון
3. מה לעשות עם הכסף ששוכב בצד (כרגע 400K)? נשמע שפיקדון בנקאי זה הצעד הכי נכון.
   מחפש פיקדון שיתאים לנו:
   1. כמה הנזילות פה חשובה? החוסר וודאות לגבי הזמנים זה די לא נעים. חשוב לנו לשים בפיקדון נזיל ברמה יומית?
   2. כמה מהר אני אצטרך לארגן את הכסף, לבוא לבנק ולקחת משכנתא? ברמה של חודש פחות או יותר?
   3. מה קורה אם אני שם כסף בפיקדון עם נזילות של פעם בחצי שנה, ונניח אצטרך את הכסף באמצע תקופה? זה משהו שניתן לעשות?
   4. הצעות לפיקדון שיוכל להתאים למקרה שלנו ?
4. משכנתא
   1. כמה חשוב אחוז המימון בעסקה? האם יכול להיות שלרדת מ75% מימון ל60% יהיה משמעותית טוב יותר? אם כן נוכל לשקול למכור מניות, אפילו שהשוק ירד לא מעט עכשיו.
   2. איזה תמהיל בדר"כ מתאים לזוכי מחיר למשתכן? בהינתן שהאכלוס עוד 5 שנים ובהינתן משכנתא של 2M ו500K הון עצמי. הייתי מעדיף לשלם בהתחלה סכום נמוך ואז להגדיל.
   3. חשוב לנו מאד שתהיה לנו אפשרות לפרוע חלק נכבד מהמשכנתא (יש לנו RSU ואופציות). מה בדר"כ כדאי לעשות במקרה זה?

*הערכות די שמרניות שעשיתי

• הדירה היא להשקעה, ומבחינתי דירה קטנה וזולה יותר תהיה עדיפה.
• המחיר למ"ר בהגרלה הוא ₪15,800
  הוספתי לזה מחיר חניה, מחסן ועוד עלויות עקיפות, סה"כ תוספת של 12%
  כלומר מחיר למ"ר מוערך: ₪17,700
• עשיתי סימולציה על גודלי דירה שונים (80-120 מ"ר) ולקחתי בחשבון שנניח שתישאר לנו רק דירה של 110 מ"ר. אם יקרה ותהיה דירה קטנה יותר - עדיף לנו.
  • האם זה גודל סביר? אולי אני טועה יש בפרוייקטים מסוג זה הרבה דירות של 120+ מ"ר, ואז הסיכוי שלי לדירה קטנה מ110 מ"ר לא כזו גבוהה?
• אנחנו מוכנים לקחת עד 75% משכנתא. בתקווה לפרוע חלק ממנה עוד כמה שנים.
• לאחר 5 שנים אחרי התשלום נניח נקבל את הדירה ונוכל להשכיר אותה - ואז גם להגדיל את ההחזר החודשי

מקווה שלא חפרתי יותר מדיי
תודה!

 

[stamEhad]

קצת פרטים עלינו

בני 33, נשואים בלי ילדים אך מתכננים להרחיב את המשפחה בשנים הקרובות
גרים בשכירות, עובדים בהייטק וחוסכים כ10-11K ש"ח בחודש לאחר כל ההוצאות [כולל דיור, טיולים בחו"ל, הוצאות קבועות והוצאות משתנות]

השקעות\נכסים בידינו:
נדל"ן
השקעה לא נזילה במתחם מולטיפמילי בארה"ב של 330K ש"ח עם תזרים של 6K ש"ח ברבעון. עוד 3-4 שנים צפויה לחזור גם הקרן ועוד תוספת (בתקווה). בנתיים הסכום שמתקבל יופנה להגדלת ההון לפני לקיחת משכנתא

שוק ההון
קרנות השתלמות וקרנות פנסיה במסלולים מחקי מדד - כמובן שלא מתכוון לגעת בהם
כ 400K ש"ח בהשקעה עצמאית במסלולים מחקי מדדים עולמיים
קצת קריפטו

הלוואות
הלוואה עם יתרה של 58K ב0% ריבית (הטבה שהצטרפתי לבנק)
הלוואת בלון של 45K ש"ח שאצטרך להחזיר בסוף התקופה (עוד כ5 שנים) בריבית פריים מינוס חצי [החזר חודשי של 40-50 ש"ח]

מניחים שמשפחה תוכל לעזור לנו בכ 50K ש"ח נוספים למימון הדירה.

 

[האזרח הקטן]

מתי בעצם אני אצטרך לשלם את כל הסכום - כלומר ללכת לבנק ולקחת משכנתא? ישר לאחר בחירת הדירה?

בחוזה הרכישה מקבלן מגדירים את לוח התשלומים, שמורכב מפעימות לפי התקדמות הבניה.

כמה זמן בדר"כ לוקח בשביל לעשות סקר שוק ולסגור משכנתא? אני יחסית יסודי ויש לי סבלנות למצוא דיל מוצלח. מעולם לא לקחתי משכנתא.

מהרגע שקיבלת מבנק כלשהו אישור עקרוני, יש לך 24 יום שבהם הריבית מובטחת לך (ליתר דיוק המרווחים מובטחים, הריבית יכולה לעלות אם העוגן עולה) שבהם אתה צריך להשלים שלל חתימות.
נכון להיום הבנקים מאוד עמוסים וכדאי לקחת מרווח של כשלושה חודשים לפני שאתה צריך את הכסף. אולי עוד כמה חודשים העומס יירד.
כדאי גם לשקול לקחת יועץ משכנתאות לצורך קיצור תהליכים מול הבנק (יועץ עם קשרים טובים יקבל תשובה תוך יומיים-שלושה להצעה נגדית, בעוד האזרח הפשוט יכול להמתין עשרה ימים ויותר עד שיקבל תשובה, מה שעלול לגרום לקיצור התוקף שלה.

ממה שאני מבין, התשלום לקבלן עובר בחלקים (נניח כל רבעון\חצי שנה\שנה) - זה עדיין אומר שאני אצטרך לקחת מהבנק משכנתא על כל הסכום מההתחלה נכון

תיק המשכנתא הוא כל הסכום אבל הבנק מעביר את הכסף לקבלן לפי לוח התשלומים. אתה מחזיר כל חודש רק על החלק שכבר שולם לקבלן. שים לב שהריביות שעליהן חתמת לא מובטחות לך בתשלומים המאוחרים אלא רק המרווח, אז צריך לבנות את תמהיל המשכנתא בצורה חכמה.

כמה חשוב אחוז המימון בעסקה? האם יכול להיות שלרדת מ75% מימון ל60% יהיה משמעותית טוב יותר? אם כן נוכל לשקול למכור מניות, אפילו שהשוק ירד לא מעט עכשיו.

יש משמעות לאחוז המימון ברמת כמה עשיריות אחוז בריבית. לא בטוח ששווה למכור נכסים אחרים שלא תכננת למכור כעת רק בשביל להוריד אחוז מימון.

חשוב לנו מאד שתהיה לנו אפשרות לפרוע חלק נכבד מהמשכנתא (יש לנו RSU ואופציות). מה בדר"כ כדאי לעשות במקרה זה?

על מסלול פריים אין עמלת פירעון מוקדם.
על קל"צ יש עמלת היוון היכולה להיות גבוהה יחסית אם סביבת הריבית תרד בין מועד משיכת הכסף למועד הפירעון.
על משתנה צמודה עמלת ההיוון אמורה להיות נמוכה יחסית אם בכלל כי התקופה עד נקודת היציאה היא לכל היותר 5-7 שנים, אבל מראש זהו מסלול לא מומלץ כי המדד יודע לקפוץ מהר, מה שמגדיל את הקרן.

איזה תמהיל בדר"כ מתאים לזוכי מחיר למשתכן? בהינתן שהאכלוס עוד 5 שנים ובהינתן משכנתא של 2M ו500K הון עצמי.

התמהיל פחות תלוי במחיר למשתכן אלא בסיבולת הסיכון שלכם, בהחזר החודשי שמתאים לכם, לכמה שנים אתם רוצים לפרוס את ההלוואה ומה התכניות שלכם לגבי מכירת הדירה.

עוד משהו לקחת בחשבון - משכנתא לדירה מקבלן לא ניתן למחזר חיצונית עד לקבלת טופס 4. יתכן שלאחר האכלוס תרצו למחזר אותה, ואולי גם אחוז המימון יירד עד אז.
דבר נוסף, באיזו מידה של ודאות אתם הולכים למכור אותה לאחר 5 שנים? האם אתם מתכננים לרכוש דירת מגורים לאחר מכן?

 

[הורדוס]

רשמת שאתה רוצה החזר של 5 בחודש אבל משכנתא של מיליון וחצי, בשביל תמהיל טוב ולא מסוכן מאוד תצטרך להחזיר לפחות 7.5 בחודש, כמובן שכל עוד הבנייה לא תגיע לשלבים מתקדמים ההחזר החודשי שלכם יהיה יותר נמוך.

לדעתי הצנועה תוכל לממש את העסקה בצורה טובה גם אם לא תממש השקעות אחרות, אבל תצטרך להקדיש חלק משמעותי מהחיסכון החודשי שלכם לטובת הנושא אם תרצה לשמור על החזר נמוך עד שהדירה מוכנה.

 

[לארוצה]

מזל טוב!
קח עורך דין טוב, אפילו שזה לכאורה חוזה שאסור לשנות וכו'. זה קבלן עם היסטוריה בעייתית מבחינת התכניות של משרד השיכון.
תשיג את חוברת המכרז של הקבלן, זה יענה לך על כמה שאלות.

 

[yossik]

זכינו בשעה טובה בתוכנית מחיר למשתכן

מזל טוב ובהצלחה!

 

[aviranze]

קח בחשבון שתשומות הבנייה במגמת עלייה, לא ידוע מתי יעצר אבל תצטרך להוסיף לא מעט למחיר שהציגו לך . מהו מדד הבסיס? מה סטטוס החוק החדש? כתבו לך כאן שתיקח עורך דין וכו, מישהו יכול להעיד מניסיונו בעסקאות מחיר מטרה עד כמה עורך הדין היה משמעותי? זהו לא חוזה אחיד?

 

[לארוצה]

מישהו יכול להעיד מניסיונו בעסקאות מחיר מטרה עד כמה עורך הדין היה משמעותי? זהו לא חוזה אחיד?

אני לא לקחתי ולמזלי לא הייתה לזה משמעות רבה, אבל באותו הפרויקט (מחיר למשתכן) היו מי שלקחו, וזוכה אחר בעצמו עו''ד והצליח לשנות במעמד החתימה, אפילו הורידו קצת בעלות שכר הטרחה של עו''ד הקבלן (לצורך רישום בטאבו) - לא שזה מתקרב לעלות עו''ד פרטי, אבל עובדה שיש דברים שגם בחוזה כזה נתונים לפרשנות. כמו כן מספיק לגגל את שם הקבלן כדי להבין למה חשוב שיהיה ליווי משפטי. מה גם שחברות הבקרה מטעם משרד השיכון הן בדיחה.

ממליץ בחום לדרוש בדיקה גם של חובות הקבלן מבחינת מכרז מחיר מטרה, אפילו שהרוכש לא צד בהסכם. הכל נגיש באתר רמ"י.

 

[HHH]

כדאי להתעניין בפרוייקטים של הקבלן הספציפי שנבחר ובפרט במחיר למשתכן ולנסות לברר מה איכות הבנייה, האם עמד בזמנים, האם הדיירים מרוצים וכד'.

 

[stamEhad]

תודה לכולם על התשובות!

נכון להיום הבנקים מאוד עמוסים וכדאי לקחת מרווח של כשלושה חודשים לפני שאתה צריך את הכסף. אולי עוד כמה חודשים העומס יירד.

תודה @האזרח הקטן על התשובה המפורטת

וואו. זה ממש הרבה זמן.
אני בבעיה פה כי עד שאני לא אדע איזה דירה אני בוחר, אין לי סכום שאיתו אני יכול לבוא לבנק.
האם ניתן להתחיל תהליכי משכנתא עוד לפני שאני יודע את הסכום הסופי? כמובן שאסביר להם את המצב שזה דרך מחיר למשתכן וכו'.

תיק המשכנתא הוא כל הסכום אבל הבנק מעביר את הכסף לקבלן לפי לוח התשלומים. אתה מחזיר כל חודש רק על החלק שכבר שולם לקבלן.

אז אם אני מבין נכון - אני צריך להגיע אם למשל 500K לבנק ולקחת משכנתא עבור כל הסכום שחסר לי - 1.5M
ואז את ה 500K אני מעביר ישירות לקבלן?
ואז הבנק אחראי על להעביר כל רבעון\חצי שנה (לפי מה שסוכם עם הקבלן) את הסכום לאותה תקופה ואני לא צריך לדאוג מכך בכלל? מבחינתי זה שקוף? ובנתיים על כל הסכום שלא שולם אני משלם גם את מדד תשומות הבניה?

שים לב שהריביות שעליהן חתמת לא מובטחות לך בתשלומים המאוחרים אלא רק המרווח, אז צריך לבנות את תמהיל המשכנתא בצורה חכמה.

מה לדעתך במקרה כזה יהיה משכנתא חכמה? ממה אני בעצם צריך להיזהר?
ושאלה של NOOB - מזה אומר רק המרווח מובטח?

יש משמעות לאחוז המימון ברמת כמה עשיריות אחוז בריבית. לא בטוח ששווה למכור נכסים אחרים שלא תכננת למכור כעת רק בשביל להוריד אחוז מימון.

סבבה. נשמע טוב, בכל מקרה שיגיע הרגע אני אבקש לקבל מהבנק תמהיל עבור 75% ועבור 60% ונשווה. אבל בגדול
אני בעד לא למכור עוד נכסים.

על מסלול פריים אין עמלת פירעון מוקדם.
על קל"צ יש עמלת היוון היכולה להיות גבוהה יחסית אם סביבת הריבית תרד בין מועד משיכת הכסף למועד הפירעון.
על משתנה צמודה עמלת ההיוון אמורה להיות נמוכה יחסית אם בכלל כי התקופה עד נקודת היציאה היא לכל היותר 5-7 שנים, אבל מראש זהו מסלול לא מומלץ כי המדד יודע לקפוץ מהר, מה שמגדיל את הקרן.

הבנתי. בדר"כ ניתן לפרוע מסלול פריים בכל עת? או שיש נקודות יציאה?
אם אני יודע בוודאות שתוך 5 שנים ארצה להחזיר חלק מהמשכנתא - האם הגיוני לקחת מסלול משתנה צמודה (למה בעצם לא משתנה לא צמודה?) ובמודע לפרוע אותו בתחנת היציאה הראשונה שתהיה לי?

דבר נוסף, באיזו מידה של ודאות אתם הולכים למכור אותה לאחר 5 שנים? האם אתם מתכננים לרכוש דירת מגורים לאחר מכן?

האמת שחשבתי על זה, אין לי שמץ מה נרצה לעשות לאחר 5 שנים. בגדול אני מאמין שכן נרצה לרכוש דירת מגורים, אבל יכול להיות שבטווח של 10 שנים קדימה.
אני באמת לא יודע. נכון לעכשיו אני בגישה של לא למכור ולהשכיר את הדירה עד שנשנה את דעתנו.

 

[stamEhad]

תשיג את חוברת המכרז של הקבלן, זה יענה לך על כמה שאלות.

ידוע לך איפה אני יכול להשיג כזה דבר? ניסיתי להסתכל באתר הקבלן ונראה שהפרוייקט הזה אפילו לא מוצג שם עדיין

רשמת שאתה רוצה החזר של 5 בחודש אבל משכנתא של מיליון וחצי, בשביל תמהיל טוב ולא מסוכן מאוד תצטרך להחזיר לפחות 7.5 בחודש

הבנתי אותך. האמת, קצת בעייתי אבל אם צריך נוכל לעמוד בזה

כמובן שכל עוד הבנייה לא תגיע לשלבים מתקדמים ההחזר החודשי שלכם יהיה יותר נמוך.

תוכל בבקשה להרחיב? בתחילת תהליך הבניה אני משלם פחות כסף כי הקרן יותר נמוכה כי הבנק לא העביר עדיין את כל התשלומים לקבלן? לא בטוח שהבנתי וזה נשמע חשוב

מה סטטוס החוק החדש?

כתבה בדיוק בנושא מהיום https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/rjcyd00009q
נראה שיש כיוון להוריד את ההצמדה רק ל40% מהסכום. אבל אין לי מושג אם זה יהיה תקף לפרויקט שזכיתי בי. עדיין אין היתר בניה.
מה דעתכם? זה יהיה תקף גם לפרוייקט המדובר? מעניין מאד. זה יכול להיות משמעותי

 

[half-solid]

הבנתי. בדר"כ ניתן לפרוע מסלול פריים בכל עת? או שיש נקודות יציאה?

כל מסלול ניתן לפרוע בכל עת.
השאלה היא מה הקנס.
בפריים אין קנס (רק עמלה תפעולית של איזה 60 שקל, ועמלת הודעת מוקדמת אם לא הודעת פרק זמן מסויים לפני [שבועיים לדעתי]).

 

[stamEhad]

כל מסלול ניתן לפרוע בכל עת.
השאלה היא מה הקנס.
בפריים אין קנס (רק עמלה תפעולית של איזה 60 שקל, ועמלת הודעת מוקדמת אם לא הודעת פרק זמן מסויים לפני [שבועיים לדעתי]).

אחלה תודה
למשתנה לא צמודה/צמודה יש עמלת פרעון גבוהה בדרך כלל? לאיזה סכומים זה בעצם עשוי להגיע?
ממה שאני מבין, כשעושים מסלול פיתוי אז זה המסלולים שסוגרים. בדר"כ פשוט מחשבים גם את הכמות פרעון הזו?

 

[לארוצה]

ידוע לך איפה אני יכול להשיג כזה דבר? ניסיתי להסתכל באתר הקבלן ונראה שהפרוייקט הזה אפילו לא מוצג שם עדיין

בחוברת המכרז באתר רשות מקרקעי ישראל. כדאי שכבר תרשום לך בצד מספרי גוש חלקה.

 

[האזרח הקטן]

אני בבעיה פה כי עד שאני לא אדע איזה דירה אני בוחר, אין לי סכום שאיתו אני יכול לבוא לבנק.
האם ניתן להתחיל תהליכי משכנתא עוד לפני שאני יודע את הסכום הסופי? כמובן שאסביר להם את המצב שזה דרך מחיר למשתכן וכו'.

אל תדאג, אתה לא הראשון שרוכש דירה מקבלן ולוקח משכנתא. יהיה לך מספיק זמן בין החתימה לבין התשלום הראשון שמגיע מהמשכנתא כדי שתוכל לנהל מו"מ עם הבנקים ולחתום על משכנתא.
כשאתה מתחיל את ההתנהלות מול הבנק אתה צריך להעביר חוזה חתום עם הסכום, ולהגיד לבנק כמה הון עצמי אתה שם.
אתה תמיד יכול להתחיל במעט גבוה יותר ולהוריד את סכום המשכנתא.

אז אם אני מבין נכון - אני צריך להגיע אם למשל 500K לבנק ולקחת משכנתא עבור כל הסכום שחסר לי - 1.5M
ואז את ה 500K אני מעביר ישירות לקבלן?
ואז הבנק אחראי על להעביר כל רבעון\חצי שנה (לפי מה שסוכם עם הקבלן) את הסכום לאותה תקופה ואני לא צריך לדאוג מכך בכלל? מבחינתי זה שקוף? ובנתיים על כל הסכום שלא שולם אני משלם גם את מדד תשומות הבניה?

בדרך כלל הבנק יבקש להיות כסף אחרון - קודם משלמים מההון העצמי ורק אחר כך הבנק משלם (לפעמים הבנק מסכים להיות כסף אמצעי).
הבנק לא אחראי להעביר את הכסף לקבלן - אתה אחראי לבקש מהבנק מספר ימים לפני מועד התשלום להעביר X בתאריך מסויים, בהתאם לפנקס השוברים שתקבל מהקבלן.

מה לדעתך במקרה כזה יהיה משכנתא חכמה? ממה אני בעצם צריך להיזהר?

כדאי למשוך את הקל"צ כמה שיותר מוקדם, ורק אחר כך את הפריים. אם יש גם חלק של משתנה צמודה, כדאי לרוב למשוך אותו אחרון.

ושאלה של NOOB - מזה אומר רק המרווח מובטח?

כל מסלול במשכנתא מורכב מעוגן וממרווח.
בפריים העוגן היא ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%.
בשאר המסלולים העוגן מבוסס על תשואת אג"ח מדינה, לעשר שנים אם אני זוכר נכון.
המרווח הוא תוספת (או הפחתה) קבועה מהעוגן - כלומר הריבית שלך היא העוגן פלוס המרווח.
כלומר אם קיבלת למשל קל"צ של 4% ומשכת רק חצי ממנו, ואחרי שלושה חודשים העוגן עלה בחצי אחוז, כשתמשוך את שאר המסלול תקבל על אותו חלק ריבית של 4.5%.

אם אני יודע בוודאות שתוך 5 שנים ארצה להחזיר חלק מהמשכנתא - האם הגיוני לקחת מסלול משתנה צמודה (למה בעצם לא משתנה לא צמודה?) ובמודע לפרוע אותו בתחנת היציאה הראשונה שתהיה לי?

לדעתי הסיכון במסלול צמוד מדד מאוד גבוה אלא אם הכוונה להחזיר אותו תוך שנתיים. עליית המדד יכולה להפוך את המסלול למאוד יקר ככל שהוא מתארך. לגבי משתנה לא צמודה - זו אופציה.

 

[האזרח הקטן]

למשתנה לא צמודה/צמודה יש עמלת פרעון גבוהה בדרך כלל? לאיזה סכומים זה בעצם עשוי להגיע?
ממה שאני מבין, כשעושים מסלול פיתוי אז זה המסלולים שסוגרים. בדר"כ פשוט מחשבים גם את הכמות פרעון הזו?

במשתנה, עמלת פירעון מוקדם תהיה לרוב נמוכה יחסית (אם בכלל) כי אתה משלם רק על התקופה שנותרה עד נקודת היציאה.
אם למשל הריבית הממוצעת ירדה ברבע אחוז ויתרת הקרן היא 300,000 ש"ח ונשארו לך 4 שנים עד נקודת היציאה, עמלת הפירעון המוקדם תהיה 0.25% * 4 * 300,000 = 3000 ש"ח. מפה אתה יכול לשנות את המספרים לפי ההנחות שלך.

 

[לארוצה]

דברים ששכחתי:
1. אם יש לך מספיק הון עצמי אתה יכול לנסות להוציא החזר הון עצמי ולסגור מסלול פיתוי - זה מה שאני עשיתי. רק הבנק בו ניהלתי את העו"ש היה מוכן לתת את זה כשבדקתי (לא בדקתי את כולם).
2. תנסה לברר בבנק המלווה מה הערכת השווי של הדירה, ותגיד אותו לשמאי. אם אתה יכול להשיג את הדו"ח אפס בכלל שיחקת אותה, אני לא הצלחתי.
3. תתחבר כמה שיותר מהר לזוכים אחרים (חפש בפייסבוק, תחליפו מספרים בכנס) ותתחילו לשתף ידע. ככה גם תכיר את השותפים ל-"צרה" ותדע כבר מי בעייתי ואת מי לנדב לנציגות הדיירים.

 

[האזרח הקטן]

תנסה לברר בבנק המלווה מה הערכת השווי של הדירה, ותגיד אותו לשמאי.

משכנתא לדירת קבלן מצריכה שמאות?

 

[לארוצה]

משכנתא לדירת קבלן מצריכה שמאות?

במחיר למשתכן. עכשיו ראיתי שזה מחיר מטרה אז כנראה שאין צורך.
עריכה: בעצם זה מחיר למשתכן, אז צריך שמאות.

 

[הורדוס]

הבנתי אותך. האמת, קצת בעייתי אבל אם צריך נוכל לעמוד בזה

תוכל בבקשה להרחיב? בתחילת תהליך הבניה אני משלם פחות כסף כי הקרן יותר נמוכה כי הבנק לא העביר עדיין את כל התשלומים לקבלן?
לא בטוח שהבנתי וזה נשמע חשוב

נגיד משכת 100k כי זה היה גובה התשלום הראשון, אז עד התשלום הבא תשלם החזר לפי הלוואה של 100k כלומר סביב ה500 בחודש תלוי במסלול, בפריסה ובריבית באותה עת.