• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

זכיתי במחיר למשתכן - האם העסקה כדאית? + שאלה על משכנתא

  • פותח הנושא פותח הנושא Gutman
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

Gutman

משתמש רשום
הצטרף ב
24/5/24
הודעות
8
דירוג
0
בשבוע שעבר קיבלתי הודעה על זכיה בהגרלת מחיר למשתכן שנרשמתי אליה לפני שנתיים בעקבות ביטול של מישהו (כמובן מיקומי בתור בין האחרונים, מאז ביטלו עוד כמה אנשים)
מדובר על הגרלה בפרויקט om top בבאר שבע
בגדול - דירות 5 חדרים כ120 מטר בשכונה חדשה במחיר של כ 1.25 מיליון ש״ח לאחר ההנחה. הדירה צפויה להימסר בתחילת 2028.

אנחנו זוג בני 32-33 ללא דירה, גרים בשכירות במרכז. אני במקור מבאר שבע אז אני מכיר את העיר.
על פניו המחיר נשמע לי טוב, ואני חושב לקנות אותה למטרת השקעה ולמכור ברגע שאפשרי (בסוף 2029), כלומר אולי להשכיר לשנה-שנתיים ולאחר מכן למכור ולהשתמש בכסף לקניית דירה אחרת.

ממה שאני רואה בשוק (באתר מדלן למשל) נראה שהמחיר למטר הוא בסביבות 15-17 א׳ שח באזור בעוד שמחיר הדירה כאן הוא כ12א׳ שח למטר, כך שמדובר ברווח של 500-800 אלף שח בתוך כ4-5 שנים ממועד הקניה.

אשמח לשמוע את דעתכם על העסקה הנל, מה אני מפספס מה צריך לדעת. האם כדאי? (אני רואה שיש אנשים שמבטלים את הזכיה שלהם אז יתכן ויש עניין כלשהו)
מבחינת הון עצמי יש לי כמיליון שח הון עצמי שחסכנו מעבודה, ומכניסים כ 40k נטו בחודש

בנוסף לגבי המשכנתא - האם נכון יהיה לקחת את המשכנתא המינימאלית שאני צריך - כ300k שח או לחילופין לקחת משכנתא גדולה בשביל מינוף מסוים? קחו בחשבון שאני מעריך שברגע שאמכור את הדירה אצטרך משכנתא גדולה יותר עבור דירה שאקנה במקומה. האם יש היגיון בלקחת משכנתא של 600k או יותר למרות שיש לי אפשרות לתת יותר הון עצמי במצב הריביות היום?

תודה!
 
(אני רואה שיש אנשים שמבטלים את הזכיה שלהם אז יתכן ויש עניין כלשהו)
זה לא אומר כלום, אחד אין לו מספיק הון עצמי לזה, השני אשתו שמעה שיש בדואים בבאר שבע, השלישי בינתיים כבר קנה דירה,
כך שמדובר ברווח של 500-800 אלף שח בתוך כ4-5 שנים ממועד הקניה.
מדובר ברווח הזה כבר עכשיו בעוד 4-5 שנים יכול להיות גבוה יותר,
 
אני חושבת שיותר משנה מה מיקומך בתור

אצלנו למשל היו כמה דירות גן ממש לא משתלמות
וכל מי שהגיעו אליו בתור - ויתר
נמכרו בסופו של דבר בשוק החופשי

במקומך הייתי נכנסת לאתר הפרויקט
מנסה להבין האופציות ביחס למיקומך בתור
ומקבלת החלטה בהתאם
 
ברמת ההכנסה שלך לא תזדקק למשכנתא בכלל כי התשלום הוא לאורך שנות הבניה - כ-20% ב-45 הימים שלאחר חתימת החוזה ואז 5 פעימות של 14% כל כמה חודשים (5-6 בדר״כ) ו-10% במסירת הדירה ב-2028 (או מאוחר יותר אם יהיו עיכובים), אבל שים לב לנושא ההצמדות כך שאת ההון שיש לך תקפיד לשים בחשבון צמוד שיעקוב.

מס רכישה אין לך מתחת ל-2 מש״ח וגם כאשר תמכור תהיה כנראה פטור לחלוטין. עם זאת, תבדוק היטב מה המחירים שבאמת מוכרים בשכונה הזאת כדי לדעת כמה הנחה זה משקף והאם בהנחה שתמכור נניח ב-2030 (כי כולם ינסו למכור ברגע שניתן יהיה), התשואה טובה מספיק.
 
אני חושבת שיותר משנה מה מיקומך בתור

אצלנו למשל היו כמה דירות גן ממש לא משתלמות
וכל מי שהגיעו אליו בתור - ויתר
נמכרו בסופו של דבר בשוק החופשי

במקומך הייתי נכנסת לאתר הפרויקט
מנסה להבין האופציות ביחס למיקומך בתור
ומקבלת החלטה בהתאם
מה גרם לדירות להיות לא משתלמות? הרי ההנחה חלה גם עליהם
 
ברמת ההכנסה שלך לא תזדקק למשכנתא בכלל כי התשלום הוא לאורך שנות הבניה - כ-20% ב-45 הימים שלאחר חתימת החוזה ואז 5 פעימות של 14% כל כמה חודשים (5-6 בדר״כ) ו-10% במסירת הדירה ב-2028 (או מאוחר יותר אם יהיו עיכובים), אבל שים לב לנושא ההצמדות כך שאת ההון שיש לך תקפיד לשים בחשבון צמוד שיעקוב.

מס רכישה אין לך מתחת ל-2 מש״ח וגם כאשר תמכור תהיה כנראה פטור לחלוטין. עם זאת, תבדוק היטב מה המחירים שבאמת מוכרים בשכונה הזאת כדי לדעת כמה הנחה זה משקף והאם בהנחה שתמכור נניח ב-2030 (כי כולם ינסו למכור ברגע שניתן יהיה), התשואה טובה מספיק.
השאלה האם לא נכון בכל מקרה לקחת משכנתא בשביל מינוף?
כלומר נניח חצי אני וחצי הבנק ואת הכסף שלא שמתי על הדירה לשים במדד שיתן תשואה שתחסה את הריבית משכנתא, יש הגיון בזה?
 
מה גרם לדירות להיות לא משתלמות? הרי ההנחה חלה גם עליהם
אם אני לא טועה, המחיר של מ"ר בגינה הוא שליש מהמחיר הנקוב בהגרלה. אם למשל זכית בהגרלה ב 10k למטר, דירת 120 מ"ר תעלה 1.2 מליון (צריך להוסיף גם את המחיר של המחסן והחנייה כמובן, מזניח כרגע). אם הדירה היא גם דירת גן עם 240 מ"ר גינה, המחיר יעלה בעוד 800k. לא בכל אזור דירת גן כזאת תעלה 40% יותר.

תיקון: האחוזים שונים, @ירח אפל נגיב למטה עם דוגמא.
 
נערך לאחרונה ב:
אם אני לא טועה, המחיר של מ"ר בגינה הוא שליש מהמחיר הנקוב בהגרלה. אם למשל זכית בהגרלה ב 10k למטר, דירת 120 מ"ר תעלה 1.2 מליון (צריך להוסיף גם את המחיר של המחסן והחנייה כמובן, מזניח כרגע). אם הדירה היא גם דירת גן עם 240 מ"ר גינה, המחיר יעלה בעוד 800k. לא בכל אזור דירת גן כזאת תעלה 40% יותר.
מחיר.webp
 
אף אחד לא הזכיר, אבל תנאי התשלום חשובים. גם דירה שעתידה להימסר ב28, לא בטוח תימסר ב28 זה עוד הרבה זמן. עברו שנתיים מהמכרז ונראה שלא התקדם.
יש כבר היתר התחילו עבודות?
קח גם בחשבון הצמדה למדד בתקופה הזו. אתה תשלם יותר.

אם אתה שם עכשיו 300 אלף בלי תשואה ובהמשך הבניה שם עוד כסף שאתה עדיין לא יכול להשכיר את הדירה ולקבל משהו על הכסף גם צריך להילקח בחשבון. זמן זה כסף.

דירה חדשה שעוד לא התחילה בניה צריכה להיות זולה יותר בגלל הדברים הללו. תכניס למשוואה מפרט קצת יותר נמוך שכנראה לא מאד משמעותי אבל גם קצת ואתה מתחיל לראות שההטבה קיימת אבל קטנה יותר ויש סיכונים.

להרוויח, אתה תרוויח בסוף. המחיר כבר היום יקר יותר למ"ר. השאלה מתי תיגע בכסף ואם לא היה שווה כבר לרכוש נכס אחר או השקעה אחרת.
 
אשמח לשמוע את דעתכם על העסקה הנל, מה אני מפספס מה צריך לדעת. האם כדאי?
אתה כנראה מפספס את הנקודה שהמידע במדלן לא שווה דבר, אתה צריך לברר מה היא ההנחה האמיתית במציאות ואז לקבל החלטה.
 
השאלה האם לא נכון בכל מקרה לקחת משכנתא בשביל מינוף?
כלומר נניח חצי אני וחצי הבנק ואת הכסף שלא שמתי על הדירה לשים במדד שיתן תשואה שתחסה את הריבית משכנתא, יש הגיון בזה?

תלוי תשואה. אם התשואה שלך > ריבית המשכנתא אז המינוף חיובי ותעשה תשואה עדיפה על ההון .... אבל זה ״אם״ די גדול.
 
לא נכון כי זאת דירה ראשונה בעלות של 1.25 מיליון כך שגם אם ימכור בפי 4 לא ישלם שקל של מס שבח. בשוק ההון לעומת זאת ישלם 25%.
לזה בדיוק התכוונתי...
 
אם אתה זוכר איזה מכרז מדובר, אפשר לבדוק את התנאים שלו
למיטב זיכרוני המכרז שלנו היה מהראשונים ורק אחריו סידרו את העניין של מחירי החצרות
יכולה לשלוח את פרטי המכרז באישי, אם רוצה אולי לבדוק
 
למיטב זיכרוני המכרז שלנו היה מהראשונים ורק אחריו סידרו את העניין של מחירי החצרות
יכולה לשלוח את פרטי המכרז באישי, אם רוצה אולי לבדוק
בדקתי במכרזים הראשונים מ־2017 ואכן היה על כל השטח.

ישן.webp
 
בדקתי במכרזים הראשונים מ־2017 ואכן היה על כל השטח.

צפה בקובץ המצורף 2553
תודה על ההעמקה. אז הדוגמא שכתבתי למעלה כן מייצגת מצב שבו זוכים ימנעו מדירות גן. וכאמור זה קרה בעבר אבל המכרזים היום שונים, והדירות היקרות כלל לא נמכרות לזכרים אלא בשוק החופשי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א זכיתי במחיר למשתכן, האם זה שווה? נדל"ן 7
ס זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? נדל"ן 69
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
L הון עצמי במחיר מטרה נדל"ן 4
מ כמעט זכיה במחיר למטרה, הגרלות חדשות או דירה יד שניה נדל"ן 4
ל לימוד נגינה אוןליין במחיר סביר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
I בחירת דירה במחיר למשתכן - 4 או 5 חדרים נדל"ן 7
מ מכירת דירה במחיר למתשכן לפני הזמן. נדל"ן 21
לאץ' איך בוחרים פרוייקט במחיר למשתכן? נדל"ן 8
ס לפרסם דירה למכירה במחיר השוק? נדל"ן 3
ס איך לבצע מימוש מהיר של דירה במחיר השוק? נדל"ן 5
כ מתי נפתחות דירות חדשות במחיר למשתכן? פוסטים מאיכות נמוכה 4
T שמן זית טוב במחיר הגיוני ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 54
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
ה מקמ - מונפק במחיר נמוך? שוק ההון 8
T האם קנייה במחיר נמוך יותר משתלמת יותר? שוק ההון 12
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
ה זכיה במחיר מטרה נדל"ן 0
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
ס שתי קרנות סל זהות בביצועים, אך שונות במחיר, עמלות וגודל. מה הייתם קונים? שוק ההון 8
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
I הבדלים במשכנתא במחיר למשתכן לבין דירה רגילה נדל"ן 13
T האם ירידה בכמות העסקאות אמורה לגרור ירידה במחיר? נדל"ן 34
E זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 12
A רכב קטן במחיר משתלם, יד שנייה או חדש? שמעתי 0 קילומטר עם הנחות מאוד משמעותיות-"חבר" וכו'. צרכנות פיננסית 4
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 206
stamEhad זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות נדל"ן 33
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
1337justme מנקה במחיר סביר ומבלי לשבור את הראש צרכנות פיננסית 6
מ מדד תשומות במחיר למשתכן בת"א נדל"ן 6
H בית במחיר למשתכן . איך לממן? נדל"ן 59
ש קרן השתלמות ככסף "בטוח" לקניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 0
מ מיקרוסופט במחיר אפסי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
T פקודת LMT מחוץ לשעות המסחר, במחיר גבוה מאוד, שקולה לפקודת MKT ? פוסטים מאיכות נמוכה 21
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
ס אגרות חוב - מכירה במחיר גבוה מהפארי שוק ההון 23
קאמי קפיצה מוזרה במחיר של cxse etf - ממה נובעת? שוק ההון 2
tomer111 האם העובדה ש-IWDA צובר דיבידנד מגולם במחיר כבר? נדל"ן 1
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
liranviper אסטרטגיית כניסה במחיר שוק עם אופציות שוק ההון 52

נושאים דומים

Back
למעלה