זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

[Roi]

אם זה לא יקרה, לפחות שיהיה לי מספיק כסף לכבלים וגרבר בזמן שאני עושה פיפי בחיתול מול הטלוויזי

 

[פזרן]

אז עכשיו נכנס נתון חדש למשוואה: שיטת ההגרלה במחיר למשתכן משתנה.

אם אנחנו מוותרים על הזכיה הנוכחית בתור זכאים מ"סדרה א'", אנחנו מאפשרים לעצמנו רק עוד "ויתור" אחד לפני שמעבירים אותנו לרשימת העדיפות הנמוכה יותר בזכיה (להלן - "סדרה ב'").

למי שתוהה איך עושים עדיפויות, נורא פשוט - לדוגמא: על כל עשרה זוכים מסדרה א', נגריל אחד מסדרה ב'. בואו נגיד שאני לא מאחל לאף אחד להגיע לסדרה ב', כי אז באמת עדיף להמשיך לחפש דירה בשוק החופשי...

סימוכין כאן.

*אני מנסה להחזיר את הדיון לשמו הוא נפתח*

זה יכול לשנות את חוקי המשחק. אם הולכות להיות מוגרלות הרבה דירות במרכז בשנה שנתיים הקרובות והן יהיו רק עבור סדרה א.
זה מגדיל את הסיכויים לזכות בדירה במרכז (עבור מישהו בסדרה א).
ידוע כמה דירות יוגרלו בשנה שנתיים הקרובות?

 

[Kayben]

אני גם נרשמתי לכל ההגרלות ומוכן לקראת זכיה של דירה גם בפריפריה.
הסיבות לדעתי שיש פה הזדמנות הן:
1. אפשר לקחת מינוף (באמצעות משכנתא) על ההשקעה בניגוד להשקעות אחרות.
כלומר להשקיע כסף שהוא לא שלי במימון זול ביחס לתשואה האפשרית.
2. מכיוון שמדובר בדירות בפריפריה, אלו סכומים שלא כובלים אותך לעשרות שנים בסיכוני על.
3. כל ההערכות לגבי הביקוש וההיצע העתידיים הן לעיתים קרובות סטטיסטיקה לא כל כך רלוונטית.
רוב מעברי דירות הן של אנשים באותה עיר שרוצים להשתדרג מדירת השיכון שלהם לדירה יותר מודרנית.
בדימונה לא משנה מה יקרה, כמות הדירות החדשות הוא זניח ביחס לכמות הדירות הישנות.
לכן אי אפשר בכלל לדבר על "דירה ממוצעת", אלה מלפפונים ואלה עגבניות.

בנוסף הסיכון לדעתי הוא נמוך, הסיכוי לירידת מחירים דרסטית הוא קטן מאוד.
כן יכולה להיות "עצירת מחירים", אבל אז לפחות קנית דירה מתחת למחיר השוק וקיבלת שכירות בנתיים.
ובתרחיש סביר, ימשכו עליות מחירים ברמה מתונה ואז כאמור הרווחת השקעה במינוף זול שלא מתאפשרת באפיק אחר.

 

[c881]

קיבלת שכירות בנתיים

מישהו צריך לשלם את השכירות המדוברת.
אתה בטוח שכרגע יש חוסר בדירות לשכירות בדימונה?
נניח ויש מחסור, האם 50% מהדירות בפרוייקט המדובר נכנסות לשוק השכירות - יגרום להצפה או עדיין המחסור המדובר יימשך?

 

[Kayben]

מישהו צריך לשלם את השכירות המדוברת.
אתה בטוח שכרגע יש חוסר בדירות לשכירות בדימונה?
נניח ויש מחסור, האם 50% מהדירות בפרוייקט המדובר נכנסות לשוק השכירות - יגרום להצפה או עדיין המחסור המדובר יימשך?

אני לא יודע מה המשמעות של "מחסור" מבחינתך.
בכל מקום בארץ בכל נק' זמן מאז ומעולם היה מחסור, אחרת המחירים היו 0 מאופס.
בכל מקום בארץ מתקיים איזון בין ההיצע שקיים לבין הביקוש שקיים.
אין ספק שכניסת הרבה דירות להשכרה בשוק תוביל לירידת מחירים.
אבל בסופו של דבר יש קשר כלכלי בין מחירי הדירות למחירי ההשכרה ואנשים יכולים לעשות את החשבון מה עדיף להם ולתחלף בין בעלות לשכירה.

ההגרלות הן בסך הכל 100 דירות ב2 פרוייקטים. כאשר בדימונה בלבד, לא כולל הסביבה, יש 12 אלף בתי אב.
לכן באופן מצרפי, להערכתי, ההשפעה היא זניחה.
בנוסף אנשים תמיד יעדיפו לשכור / לגור בדירות חדשות ע"פ דירות ישנות ולכן 'הביקוש' לאותן דירות הוא די מובטח .
אם ההשפעה היא כה דרמטית, היא תוביל לירידת מחירי הבתים כבר עכשיו.
כאמור אני סקפטי לגבי התרחיש הזה.

 

[ע.מדי]

לפי מדל"ן דירה ממוצעת בדימונה מושכרת לפי 1800 ש"ח, השאלה היא מה יקר ה אם תגלה שבדירה שלך תושכר ב 1000 ש"ח מבחינת יכולת ההחזר,
ומה יקרה אם תגלה שהשווי של הדירה אינו מכסה את המשכנתא שלקחת, אלא הסיכונים, אם יש לך יכולת לעמוד בכך בלי לפשוט רגל אז מצבך טוב
אחרת ההשקעה שלך היא יותר ספקולציה

http://www.madlan.co.il/local/דימונה

היו תקופות שבשדרות מחיר הנדל"ן היה אפס ואנשים ארזו את עצם וברחו רחוק (לא יודע מה קורה שם עכשיו) ולאחרים לא היתה ממש ברירה.
אז קח את זה בחשבון

 

[c881]

@Kayben מחסור זה יש x דירות פנויות להשכרה ויש x+1 שוכרים. ייתכן וכמה הם רווקים אז מסתדרים בדירת שותפים.
יש כאלה שלא מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, אז חוזרים להורים, עוברים לגור בעיר ליד...
יש כאלה שעוברים לגור במכונית.
הכל זה ענין של היצע וביקוש.
כרגע יש 130 דירות שמוצעות להשכרה בדימונה.
נניח שיש עוד פעמיים דירות שלא מוצעות ביד 2.
אז יש 390 דירות פנויות כרגע. הרוב מיידי חלק בחודשיים הקרובים...
נכנסות "רק" 50 דירות חדשות למאגר (חצי ממש מתכננים לגור)...
כלומר קפיצה של 13% במספר הדירות הפנויות.
אם כל ה-100 נכנסות להשכרה... מספר הדירות הפנויות קופץ ב-25%.
אז אולי מחיר הדירה לא יהיה 0.
אולי.

 

[ע.מדי]

דרך אגב יש את האתר של השמאי הממשלתי בו מוצגות (בהשהיה) העיסקאות עפי שנרשמו ואז אפשר לקבל מושג בכמה נמכרות דירות באזור ומה היה השינוי
אז זה ביחד עם מדל"ן ועוד נתונים מהשטח יכולים לתת אינדיקציה למצב כיום, מה יהיה זה קצת יותר מסובך

 

[Smile]

דרך אגב יש את האתר של השמאי הממשלתי

אתה מתכוון לאתר הזה או אתר אחר? אם אחר אשמח לקישור

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startPageNadlan.aspx

 

[ע.מדי]

אתה מתכוון לאתר הזה או אתר אחר? אם אחר אשמח לקישור

https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startPageNadlan.aspx

כן

 

[בת העמק]

דרך אגב יש את האתר של השמאי הממשלתי בו מוצגות (בהשהיה) העיסקאות עפי שנרשמו ואז אפשר לקבל מושג בכמה נמכרות דירות באזור

אני רק רוצה להעיר שהרישומים שם בעייתיים מאד. מי שרושם את נתוני המכירה (סכום, כתובת, מ"ר וכו') זה עורך הדין שביצע את המכירה וכמות השגיאות ו/או "השגיאות" שם היא גדולה מאד. למה? כי כמובן אף אחד ברשות המיסים לא באמת בודק את זה.
אני יכולה לתת 2 דוגמאות שאני גיליתי.
1. הסכום שאני מכרתי את הנכס שלי הוא X והוא כלל בית, 2 צימרים וזכויות בניה בלתי מנוצלות- הכל על אותו מגרש. בפועל רשום שם רק החלק של הבית( 70%X) אז אם מישהו מתכנן לדעת כמה עולה לקנות נכס בישוב הקודם שלי, עדיף שלא יסתמך רק על הנתון הזה.
2. בבדיקות שעשיתי לגבי מכירות בעפולה, חצי מהכתובות היה רשום "מרכז העיר" או כתובת לא מדוייקת. לגבי מחירי המכירה, כל פעם שהשתמשתי בנתונים האלה מול מתווכי הדירות, הם טענו שזה לא המחיר האמיתי והיו גם תשלומים מתחת לשולחן. זה הסביר לי למה המחירים המבוקשים ביד 2 היו בדר"כ לפחות 30% מעל המחירים הרשמיים. אולי זה לא ככה בעיר כמו ת"א אבל משהו שכדאי לקחת בחשבון.

אגב, במדלן (שלוקח את הנתונים מאותו אתר) כן בודקים את הכתובת בדר"כ לפי גוש וחלקה ואז משייכים את זה לבית הנכון. וגם מסמנים באדום כשמחיר המכירה לא הגיוני. שאפו להם ובוז לרשות המיסים העצלנים (או שלא מקבלים מספיק תקנים לצורך זה).

 

[ע.מדי]

@בת העמק
ולכן כתבתי להתרשם
עדיין זה נתן לי מושג די טוב כשמכרתי את הדירה שלנו מה מצב השוק באזורנו ולא דרך רס"ר שמועתי ומתווכים

 

[Kayben]

@Kayben מחסור זה יש x דירות פנויות להשכרה ויש x+1 שוכרים. ייתכן וכמה הם רווקים אז מסתדרים בדירת שותפים.
יש כאלה שלא מסוגלים לשלם את המחיר המבוקש, אז חוזרים להורים, עוברים לגור בעיר ליד...
יש כאלה שעוברים לגור במכונית.
הכל זה ענין של היצע וביקוש.
כרגע יש 130 דירות שמוצעות להשכרה בדימונה.
נניח שיש עוד פעמיים דירות שלא מוצעות ביד 2.
אז יש 390 דירות פנויות כרגע. הרוב מיידי חלק בחודשיים הקרובים...
נכנסות "רק" 50 דירות חדשות למאגר (חצי ממש מתכננים לגור)...
כלומר קפיצה של 13% במספר הדירות הפנויות.
אם כל ה-100 נכנסות להשכרה... מספר הדירות הפנויות קופץ ב-25%.
אז אולי מחיר הדירה לא יהיה 0.
אולי.

בגלל שאתה לא יודע מה "גמישות הביקוש", אתה לא יודע כמה הורדה ב 100-200 שקל בשכ"ד מעלה את הביקוש.
חוץ מזה אתה מניח שמדובר ב 400 דירות זהות בדוגמא שלך, וזה ממש לא ככה. הדירות הן באיכויות שונות.
רק כדי להדגים, ע"פ המאגר הממשלתי דירת 3 חדרים ממוצעת בדימונה שנמכרה בתחילת 2016 היא בממוצע שווה כ 420 אלף ₪, דירה מ1970 (דירה בת כ-45 שנה) עם 65 מטר.
אתה נכנס לשוק עם דירה חדשה ברמת גימור מודרנית. זאת לא אותה עגבניה.
מה שסביר להניח שהוא שמחירי דירות ישנות ירד ויהיה שוק משני של השכרת דירות חדשות.
אנשים שהיום הם "מחוץ" למשחק של הדירות הנוכחיות יכנסו לשוק כדי להשתדרג באיכות הדירה.
לכן אני אומר שקשה מאוד לצפות מה תהיה התנהגות המחירים העתידית.
אבל ההערכה שלי שעבור דירות חדשות לכל היותר תהיה "עצירת מחירים" והסבירות לירידת מחירים היא מאוד נמוכה.

 

[yossik]

[אוף טופיק]

מה שסביר להניח שהוא שמחירי דירות ישנות ירד ויהיה שוק משני של השכרת דירות חדשות

זו אמירה שנויה במחלוקת, מה שחשוב זה Location, location, location. מחירי הדירות הישנות עולות באופן משמעותי אם ממוקמות ליד בניניים חדשים.
אתן לך דוגמא מהמקרה שלי. קניתי דירה למגורים בנהריה, מקום נחמד מרוחק מההמולה והפקקים של מרכז העיר. שכונה נקיה אבל מעט ישנונית.
בשנה וחצי האחורנות השכונה תפסה תאוצה ונוספו עוד למעלה מ 10 בניינים חדשים. באופן לא מפתיע ערך הדירה הישנה שלי (15) קפץ "על הניר" ב 150K.
וזה נכון כמעט תמיד, ערך הבית המחורבן ביותר עולה פלאים אם ממוקם ליד בניין יוקרתי או חדש...

 

[Roi]

עדכון מהיום, קושי לסגור מכרזים בבאר שבע, הקבלנים מסרבים לגשת למכרזים בטענה ששולי הרווח נמוכים מדי
@daat99 יש לך פה תחרות על המותג : מחיר למשתכן לא מתאים להם, הם מזלזלים בפרויקטים האלה ומכנים אותם 'מחיר למסכן'. אין להם מוטיבציה לעבור את ההתייעלות הנדרשת כדי להתמודד".
למרות שאני מעדיף את התרגום שלך !

 

[daat99]

הם מזלזלים בפרויקטים האלה ומכנים אותם 'מחיר למסכן'.

גדול

אני גם מעדיף את "מחיר למתבכיין".

אני לא רואה איך:
* שני עובדי הייטק שונים (שניהם עובדים איתי באותה החברה כך שזה מהכירות אישית)
* שניהם מרוויחים משכורות גבוהות ביותר
* שניהם השתתפו וזכו כל אחד בהגרלה אחרת של "מחיר למתבכיין"
* שניהם יכולים לרכוש דירה ללא משכנתה גם בלי ההגרלה

יכולים לענות לאיזושהי הגדרה של "מסכן" (מבחינה כלכלית כמובן)...

 

[Roi]

@daat99 אני די בטוח שאיכות הבניה, המפרט והחומרים יהיו באיכות מאוד נמוכה, הקבלן ינסה לחסוך איפה שרק ניתן, המדינה לא תוכל ולא תרצה לפקח על המוצר המוגמר והאנשים שקנו את הדירה אמנם קנו בהנחה אבל יקבלו חתול בשק, הדירות שלהם לא יהיו שוות כמו דירות אחרות בשוק, זו דעתי.
אני לא הייתי רץ לקנות בפרויקטים האלו.

 

[נולי]

המפרט והחומרים יהיו באיכות מאוד נמוכה

האמת שיש מפרט סביר לדירות האלה.
מבחינת איכות החומרים - חומרי הבנייה אמורים* לעמוד בתקן, אז זה לא משנה.
חומרי הגמר לא באמת משמעותיים למחיר הדירה, כי גם ככה רוב הדיירים משדרגים ומוסיפים.

http://www.dira.gov.il/sitecollecti...n/mifrat_mechir_lamishtaken_november_2015.pdf

*אמורים הם שמות של דגים.
קחו הכל בערבון מוגבל במדינת הקומבינה. ראיתם מה קרה ברמת החיל.

 

[Roi]

קחו הכל בערבון מוגבל במדינת הקומבינה. ראיתם מה קרה ברמת החיל.

בדיוק מה שאני חושב

ן, המדינה לא תוכל ולא תרצה לפקח על המוצר המוגמר

 

[Fitch]

הייתי חושש לאיתנות היזמים/קבלנים הרבה לפני שהייתי חושש לאיכות הבניה או הפינישים.
רוב ההנחה באה על הקרקע.
המרווחים שבהם הקבלנים זכו במכרזים, חלקם - גבוליים מאוד.