ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי?

[efi]

במחירים שהיום משווקים דירות בתוכנית היא מיותרת לחלוטין. הגיע הזמן שיעשו לדבר הזה וידואי הריגה.

מדוע?

אחרי הנחה תעלה 1.45 מש"ח ובשוק החופשי עולה 2.7 מש"ח

!

 

[Shnizelia]

מה שעושה משרד השיכון והפוליטיקאים המהוללים שלנו זה זריית חול בעיניים במובן הכי דוחה.

הימים של 10,000 שקל למ"ר במרכז דרך מחיר למשתכן הסתיימו. המחירים במכרזים החדשים נעים בין 17-19 אלף שקל למ"ר מחוץ לגוש דן (נתניה, אשדוד) ו-19-21 אלף בתוך גוש דן.

מספיק להסתובב בקבוצות "מחיר למשתכן" בפייסבוק בשביל להבין את רמת הבורות של אנשים. אנשים חיים בסרט שהם יקנו דירה עם 100 אלף שקל הון עצמי. לך תסביר להם שהם יצטרכו לפחות 400-500 אלף כי בדירות מעל 1.8 הדרישה היא ל-25% הון עצמי כמו בשוק החופשי וגם אם נניח היו מאפשרים להם להתמנף עם משכנתא של 1.7 הם יצטרכו משכורת של 30-35 אלף כדי לעמוד בדרישות הכנסה - יחס החזר של הבנק.

מה שיקרה הוא שאנשים יזכו, יחכו 3-4 שנים לכנס זוכים כי מגרילים דירות ללא היתר בנייה ואז יגלו שהם אפילו לא מסוגלים לקנות דירה 3 חדרים בפרויקט ואז תתחיל זעקה והתוכנית תחוסל. אבל זה עוד כמה שנים שזה מונחי נצח במדינת ישראל. בינתיים מספקים לאנשים שעשועים בדמות הגרלות רבעוניות.

 

[aviranze]

מה שעושה משרד השיכון והפוליטיקאים המהוללים שלנו זה זריית חול בעיניים במובן הכי דוחה.

הימים של 10,000 שקל למ"ר במרכז דרך מחיר למשתכן הסתיימו. המחירים במכרזים החדשים נעים בין 17-19 אלף שקל למ"ר מחוץ לגוש דן (נתניה, אשדוד) ו-19-21 אלף בתוך גוש דן.

מספיק להסתובב בקבוצות "מחיר למשתכן" בפייסבוק בשביל להבין את רמת הבורות של אנשים. אנשים חיים בסרט שהם יקנו דירה עם 100 אלף שקל הון עצמי. לך תסביר להם שהם יצטרכו לפחות 400-500 אלף כי בדירות מעל 1.8 הדרישה היא ל-25% הון עצמי כמו בשוק החופשי וגם אם נניח היו מאפשרים להם להתמנף עם משכנתא של 1.7 הם יצטרכו משכורת של 30-35 אלף כדי לעמוד בדרישות הכנסה - יחס החזר של הבנק.

מה שיקרה הוא שאנשים יזכו, יחכו 3-4 שנים לכנס זוכים כי מגרילים דירות ללא היתר בנייה ואז יגלו שהם אפילו לא מסוגלים לקנות דירה 3 חדרים בפרויקט ואז תתחיל זעקה והתוכנית תחוסל. אבל זה עוד כמה שנים שזה מונחי נצח במדינת ישראל. בינתיים מספקים לאנשים שעשועים בדמות הגרלות רבעוניות.

אוקי ומצד שני, עדיין התוכנית יכולה להיות כלכלית כאלה שיכולים לגייס את הכסף בעוד 3-4 שנים + יכולת המשכנתא בהתאם. ולקבע מחיר שיתכן ויהיה אטרקטיבי (כמו בשנים קודמות) . סתם נקודה למחשבה. כמובן שהתוכנית מתגלה (שוב) כיעד טוב לשמקיעים וודאי לא עושה חסד עם חסרי היכולת.

 

[Shnizelia]

מי שמאמין שיצליח לחסוך 400-500 אלף ב-3-4 שנים עד שיקראו לו לבחור דירה אז אחלה, אבל הרוב המוחלט לא יצליחו.

 

[הבוטח בהשם]

מה שעושה משרד השיכון והפוליטיקאים המהוללים שלנו זה זריית חול בעיניים במובן הכי דוחה.

הימים של 10,000 שקל למ"ר במרכז דרך מחיר למשתכן הסתיימו. המחירים במכרזים החדשים נעים בין 17-19 אלף שקל למ"ר מחוץ לגוש דן (נתניה, אשדוד) ו-19-21 אלף בתוך גוש דן.

מספיק להסתובב בקבוצות "מחיר למשתכן" בפייסבוק בשביל להבין את רמת הבורות של אנשים. אנשים חיים בסרט שהם יקנו דירה עם 100 אלף שקל הון עצמי. לך תסביר להם שהם יצטרכו לפחות 400-500 אלף כי בדירות מעל 1.8 הדרישה היא ל-25% הון עצמי כמו בשוק החופשי וגם אם נניח היו מאפשרים להם להתמנף עם משכנתא של 1.7 הם יצטרכו משכורת של 30-35 אלף כדי לעמוד בדרישות הכנסה - יחס החזר של הבנק.

מה שיקרה הוא שאנשים יזכו, יחכו 3-4 שנים לכנס זוכים כי מגרילים דירות ללא היתר בנייה ואז יגלו שהם אפילו לא מסוגלים לקנות דירה 3 חדרים בפרויקט ואז תתחיל זעקה והתוכנית תחוסל. אבל זה עוד כמה שנים שזה מונחי נצח במדינת ישראל. בינתיים מספקים לאנשים שעשועים בדמות הגרלות רבעוניות.

1. שכחת מהחלקים הטובים. יש עדיין הגרלות במקומות רבים בארץ שהמחירים בהם נמוכים משמעותית אודות לתוכנית. ובכך הדבר מסייע מאוד לחסרי דיור....
2. כמו שיש אנשים שמסוגלים לקנות בשוק בפרטי כך יהיו גם במסגרת התוכנית מספיק כאלו שיצליחו לעמוד בדרישות הבנק וההון.
3. ולמה לחשוב שהאנשים בורים? בסביבתי מודעים היטב כל הזוכים בכללי ותנאי הזכייה ופועלים לפיהם...
התוכנית מסייעת במקרים רבים להרים מאשפות אביון...

 

[Shnizelia]

1. נשארו מחירים סבירים רק בפריפריה הרחוקה

2. בשוק פרטי זוג הולך לקבלן וקונה לפי היכולת. במחיר למשתכן הזוכים הם אוסף של משתתפים אקראיים מכל הארץ חלקם מבוססים וחלקם בלי אגורה שחוקה בחשבון הבנק. אז נכון שמי שלא יוכל לקנות יבטל את הזכייה וההזדמנות תעבור להבא בתור ברשימה, אבל לא חבל להתייבש 3-4 שנים רק בשביל לצאת מאוכזב?

3. כי זה הרושם שקיבלתי בעקבות עשרות שעות אינטרקציה מקוונת עם משתתפים בתוכנית

 

[GuyA]

מי שמאמין שיצליח לחסוך 400-500 אלף ב-3-4 שנים עד שיקראו לו לבחור דירה אז אחלה, אבל הרוב המוחלט לא יצליחו.

א. אחרי ההנחה, המחירים במרכז הם בערך 15 אש"ח למטר מרובע - פתח תקווה, ראש העין, יבנה, ראשון לציון.
ב. דירת 90 מ"ר לפי זה תעלה 1.35 מש"ח. נוסיף הצמדה רק על מרכיב הבנייה עד המסירה (לא הקרקע) ונגיע נגיד ל-1.5 מש"ח שוב.
ג. הון עצמי - 25% - זה 375 אש"ח. אפשר להשלים את ההון העצמי תכלס מעוד מקורות - הלוואת בלון ע"ח ק.פנסיה וק.השתלמות בריבית טובה יחסית.
ד. אתה מניח שמי שניגש למחיר למשתכן אין לו כמעט חסכונות. לא יודע. הרבה אנשים לא ניגשים לזה עם 0 ש"ח פנויים. אם לזוג צעיר יש 200 אש"ח וצריך לעלות ל-375 אש"ח תוך 4 שנים כדי להגיע להון עצמי, שזה כולל אפשרות כאמור לקחת גם הלוואות מקרן פנסיה או השתלמות, אני חושב שזה אפשרי.

 

[Shnizelia]

למעט 3 פרויקטים בראשון שמתומחרים ב-17,800 אלף למ"ר שאר הפרויקטים נושקים ל-20,000 אלף למ"ר.

אם ניקח עלות של 19,600 למ"ר לדירה של 90 מ"ר + מרפסת 13 מ"ר + מחסן 9 מ"ר + חנייה אתה מגיע ל-1,950,200. תוריד מזה 300,000 אלף הנחה תקבל 1,650,200 לפני תוספת על קומה. החישוב נכון בהנחה ותישאר לך דירה 90 מ"ר ולא תיאלץ לקחת דירה של 120 מ"ר בקומה 15.

הלוואה להשלמת הון עצמי אפשרית רק לזוגות שמרוויחים ממש, ממש טוב.

אני לא יודע כמה חסכונות יש לכל אחד, אבל כן יודע שרבים נרשמים כי זה נשמע להם מגניב לזכות בדירה בלי להבין כמה הון עצמי וכושר השתכרות הם יצטרכו בשביל לממש את הזכייה.

 

[משה]

מה החישוב שלך?
בכתבה פה (שלוש הפסקאות האחרונות) טוענים שההנחה בראשון דומה להנחה בפתח תקווה, וגבוהה מההנחה בראש העין:

לקראת פתיחת ההגרלה: כמה עולה מ"ר ב"דירה בהנחה" והאם כדאי להירשם?

ביום ראשון תיפתח הגרלת דירה בהנחה. 9,000 דירות יוגרלו בין מאות אלפים. איפה אפשר לקנות, מה המחיר למטר, האם זה עדיין משתלם ואיפה הכי כדאי לרכוש דירה? הנה המספרים

www.bizportal.co.il

השוותי את המחיר הממוצע למטר רבוע באותה עיר על פי מדל"ן למחיר הממוצע למ"ר על פי האתר הזה.
אבל נראה שבחישוב חוזר הנתונים שהזנתי לא היו מדוייקים.

נראה שההנחה הכי גדולה היא בערים הבאות:

אלעד 9,042 ש"ח למ"ר
ראשון לציון 8,163 ש"ח למ"ר
באר יעקב 9,225 ש"ח למ"ר
פתח תקווה 9,138 ש"ח למ"ר

 

[קפיצת הדרך]

השוותי את המחיר הממוצע למטר רבוע באותה עיר על פי מדל"ן למחיר הממוצע למ"ר על פי האתר הזה.
אבל נראה שבחישוב חוזר הנתונים שהזנתי לא היו מדוייקים.

נראה שההנחה הכי גדולה היא בערים הבאות:

אלעד 9,042 ש"ח למ"ר
ראשון לציון 8,163 ש"ח למ"ר
באר יעקב 9,225 ש"ח למ"ר
פתח תקווה 9,138 ש"ח למ"ר

למה אתה משווה במדל״ן?
לדירות חדשות בבנייה? לדירות חדשות שאמורות לקבל היתר?
הרי הצפי (מבחינת זמן) לקבלת הדירה בדירות כאלו שונה מהצפי לקבלת הדירה במחיר למשתכן.

אולי מתאים יותר להשוות לדירה יד 2 שמיועדת לפינוי בינוי?

 

[משה]

למה אתה משווה במדל״ן?
לדירות חדשות בבנייה? לדירות חדשות שאמורות לקבל היתר?
הרי הצפי (מבחינת זמן) לקבלת הדירה בדירות כאלו שונה מהצפי לקבלת הדירה במחיר למשתכן.

אולי מתאים יותר להשוות לדירה יד 2 שמיועדת לפינוי בינוי?

פשוט למחיר הממוצע למטר שמופיע כאשר מחפשים את העיר. אני מאמין שאתה צודק והיה עדיף להסתכל על תתי קטגוריות יותר רלוונטיות. כאמור החישוב שלי היה גס מאוד. זו הסיבה שאני סומך יותר על החישוב ש @UnitTest הביא מביזפורטל ולא על החישוב שלי.

 

[Gek]

למעט 3 פרויקטים בראשון שמתומחרים ב-17,800 אלף למ"ר שאר הפרויקטים נושקים ל-20,000 אלף למ"ר.

אם ניקח עלות של 19,600 למ"ר לדירה של 90 מ"ר + מרפסת 13 מ"ר + מחסן 9 מ"ר + חנייה אתה מגיע ל-1,950,200. תוריד מזה 300,000 אלף הנחה תקבל 1,650,200 לפני תוספת על קומה. החישוב נכון בהנחה ותישאר לך דירה 90 מ"ר ולא תיאלץ לקחת דירה של 120 מ"ר בקומה 15.

הלוואה להשלמת הון עצמי אפשרית רק לזוגות שמרוויחים ממש, ממש טוב.

אני לא יודע כמה חסכונות יש לכל אחד, אבל כן יודע שרבים נרשמים כי זה נשמע להם מגניב לזכות בדירה בלי להבין כמה הון עצמי וכושר השתכרות הם יצטרכו בשביל לממש את הזכייה.

במחיר למשתכן יש תוספת מחיר על קומה?

 

[Gek]

מה שעושה משרד השיכון והפוליטיקאים המהוללים שלנו זה זריית חול בעיניים במובן הכי דוחה.

הימים של 10,000 שקל למ"ר במרכז דרך מחיר למשתכן הסתיימו. המחירים במכרזים החדשים נעים בין 17-19 אלף שקל למ"ר מחוץ לגוש דן (נתניה, אשדוד) ו-19-21 אלף בתוך גוש דן.

מספיק להסתובב בקבוצות "מחיר למשתכן" בפייסבוק בשביל להבין את רמת הבורות של אנשים. אנשים חיים בסרט שהם יקנו דירה עם 100 אלף שקל הון עצמי. לך תסביר להם שהם יצטרכו לפחות 400-500 אלף כי בדירות מעל 1.8 הדרישה היא ל-25% הון עצמי כמו בשוק החופשי וגם אם נניח היו מאפשרים להם להתמנף עם משכנתא של 1.7 הם יצטרכו משכורת של 30-35 אלף כדי לעמוד בדרישות הכנסה - יחס החזר של הבנק.

מה שיקרה הוא שאנשים יזכו, יחכו 3-4 שנים לכנס זוכים כי מגרילים דירות ללא היתר בנייה ואז יגלו שהם אפילו לא מסוגלים לקנות דירה 3 חדרים בפרויקט ואז תתחיל זעקה והתוכנית תחוסל. אבל זה עוד כמה שנים שזה מונחי נצח במדינת ישראל. בינתיים מספקים לאנשים שעשועים בדמות הגרלות רבעוניות.

לפי חישוב אם מחיר דירה 1.8 מיליון בול זה יוצא 450K הון עצמי. אבל מחיר של דירה מגדיר שמאי מבנק שנותן משכנתא. ובנוסף יש עוד הוצאות נוספות כמו מדד תשומות הבניה וכו ...

 

[Shnizelia]

במחיר למשתכן יש תוספת מחיר על קומה?

כן.
תוספת של 1% לכל קומה מעל קומה 7. (כולל)

לפי חישוב אם מחיר דירה 1.8 מיליון בול זה יוצא 450K הון עצמי. אבל מחיר של דירה מגדיר שמאי מבנק שנותן משכנתא. ובנוסף יש עוד הוצאות נוספות כמו מדד תשומות הבניה וכו ...

וזה הרבה מעל "אנחנו נקנה דירה עם 100 אלף הון עצמי" כמו שהרבה אנשים מדמיינים. בנוסף, לא מספיק רק 450K הון עצמי אלא צריך גם לעמוד ביחס הכנסה - החזר של הבנק. לכן, מעשית, ייתכן וידרש הרבה מעל 450 אלף כדי לקבל אישור משכנתא.