כיצד להעריך את מחיר השוק של דירה חדשה?

[liranviper]

אני רואה דירה ישנה שמיועדת להריסה בחצי שנה שנה הקרובה (כבר יש היתר בתנאים), ורוצה להבין את שווי דירת התמורה העתידית.

אבל באזור יש כ 4 פרויקטים חדשים, ובכולם אפשר לספור על יד אחת בקושי את כמות המכירות שהיו להם בשנה שחלפה. ומדובר בחברות גדולות כמו אקרו, חג'ג, דוניץ, לא קטנים..
אז איך אפשר להעריך את שווי דירת התמורה בשוק של היום?
למשל,חשבתי לקחת מכירות של 2024, ולהוריד 10%. סביר..

כמו כן, זה מאוד מטריד שהם מכרו כל כך מעט. על פניו המחירים הישנים פשוט גבוהים מדי והם לא מצליחים כבר למכור בהם. אני מוטרד בצדק?

 

[yahud]

אתה שואל 2 שאלות. לגבי השווי הנוכחי השיטה שלך לא רעה ובכל מקרה הכל זה ניחושים במסגרת היצע וביקוש..

השאלה השניה היא הדאגה מהמכירות המועטות בשנה האחרונה. האם זה משנה בדירה שאתה קונה? אתה מתכנן גם למכור אותה בעוד שנה?
תנסה להבין את הטרנד באיזור בשנים האחרונות, ולחשוב מה יהיה ב5-10 שנים הקרובות.

אם תכתוב מהי העיר, ומה בערך המחיר המבוקש באזור של הדירה יהיה קצת יותר קל.
נגיד כמות האנשים שיכולים לקנות בתל אביב היא אבסולוטית קטנה יותר מערים אחרות, וכנראה יש פחות עסקאות.

 

[יובל ממודיעין]

בהנחה שהריביות הגבוהות כיום גורמות לצינון השוק, ואם וכאשר הריביות ירדו בעתיד זה יכול להעלות את הביקושים לדירות, קח גם את זה בחשבון.

 

[liranviper]

אם תכתוב מהי העיר, ומה בערך המחיר המבוקש באזור של הדירה יהיה קצת יותר קל.

יש 2 דירות כאלו על הפרק
ברחוב נחל עוז שביפו, דירת התמורה תהיה בגודל 65 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + חניה.
וברחוב מלכי צדק שברמת גן, דירת התמורה תהיה בגודל 110 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + חניה.

 

[yahud]

יש 2 דירות כאלו על הפרק
ברחוב נחל עוז שביפו, דירת התמורה תהיה בגודל 65 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + חניה.
וברחוב מלכי צדק שברמת גן, דירת התמורה תהיה בגודל 110 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר + חניה.

ברמת גן יש מספיק עסקאות כלליות כדי להעריך בצורה סבירה דירה כזו. לא צריך אחת מדוייקת כדי להעריך דירת 5חד גדולה. תעשה קצת חקר שוק גם 2023-2024-2025 ותבין בגדול מה קורה.

כדי להעריך בכמה הנחה שווה לך לקנות דירה כזו שעוד לא קיימת, זה לפי הערכת הסיכון שלך בעסקה, והזמן שיקח לקבל את הדירה.
זה שיש היתר לא אומר כלום על מתי הורסים, מתי בונים, ומתי יהיה מוכן.
יש בחוזה עם היזם התחייבות לבנייה עד תאריך מסוים ופיצוי? הכל רלוונטי למחיר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה צריך לראות מה נמכר היום בדירות החדשות ולהוסיף/להוריד את מה שאתה חושב שיקרה בשוק בנקודת הזמן העתידית שלך.

לגבי רמת גן, קח אותי בערבון מוגבל כי רמת השקמה זה שכונה שאני פחות בקיא בה, אבל מעריך שסביבות 35k-40k ש''ח למטר נמכרות היום דירות של 5 חדרים.

הכי טוב - מתווך שחי את השכונה.