כמה מחיר השכירות משפיע על ערך דירה למכירה?

[נמר ישראלי]

אני מעוניין למכור דירה שקניתי להשקעה, היא מושכרת כעת במחיר הנמוך בכ 10% עד 18% ממחיר השוק
הסיבה לכך היא שהשוכרים ממש טובים ומעדיף לשמר אותם אצלי וכשאני לוקח מחיר נמוך קצת הם נהנים ומעדיפים להישאר ונותנים לי שקט ללא צורך בהתעסקות בדירה
כעת שאני מעוניין למכור אותה האם כדאי לעלות קצת את המחיר של ההשכרה בשביל לעלות את ערך הדירה?
כמה מחיר השכירות באמת משפיע של ערך דירה למכירה?

 

[vigaror]

לדעתי השכירות היא לא משמעותית למחיר הדירה, בטח אם הקונה ירצה לגור שם בעצמו.
אתה תמיד יכול להגיד - "אני מסתדר איתם טוב, החלטתי לתת להם הנחה כדי לחסוך לי חיפושים של שוכרים אחרים, אני מעריך שאפשר לקבל שכירות גבוהה ב18%"

 

[ארנטס]

אתה יכול להיות בטוח שהמתעניינים ברכישת.דירה להשקעה הקדימו אותך ובדקו ביד2 מה המחיר האמיתי לשכירות - שוכר חדש ולא שוכר מחדש חוזה.

 

[הורדוס]

מי הקונה הפוטנציאלי שלך? אם מדובר בשוק של משקיעים, למחיר השכירות יש הרבה משמעות, אנשים יסכימו לשלם יותר אם מחיר השכירות יהיה גבוה יותר, לא כי הם מטומטמים, פשוט כי הם לא רוצים להתעסק בזה ולקחת סיכון שאולי לא ימצאו שוכרים במחיר שהם חושבים שהם צריכים לקבל על הדירה, וגם הרוב יניחו שאם כבר משכירים דירה במחיר מסוים אז זה המחיר שבטוח אפשר לקבל עליה, אפילו שזה לא תמיד נכון ולפעמים משכירים גם מעל השוק.

מצד שני אם הרוכש הפוטנציאלי שלך הוא רוכש שרוצה את הדירה למגורים, זה לא ככ קריטי.

 

[ארנטס]

מי הקונה הפוטנציאלי שלך? אם מדובר בשוק של משקיעים, למחיר השכירות יש הרבה משמעות, אנשים יסכימו לשלם יותר אם מחיר השכירות יהיה גבוה יותר, לא כי הם מטומטמים, פשוט כי הם לא רוצים להתעסק בזה ולקחת סיכון שאולי לא ימצאו שוכרים במחיר שהם חושבים שהם צריכים לקבל על הדירה, וגם הרוב יניחו שאם כבר משכירים דירה במחיר מסוים אז זה המחיר שבטוח אפשר לקבל עליה, אפילו שזה לא תמיד נכון ולפעמים משכירים גם מעל השוק.

מצד שני אם הרוכש הפוטנציאלי שלך הוא רוכש שרוצה את הדירה למגורים, זה לא ככ קריטי.

ומצד שלישי -
אדם לא משקיע את זמנו והונו ומינופו בשביל תשואה משכירות שהינה כאמור 2-3% שנתית (במקרה הטוב ושהכל מושלם). נתון שולי ביותר.
משקיע נדל"ן בונה על עליית ערך ולא שחיקת כספו בתשואה שנתית של 2-3 % (עלובים) - הפסדית יש לומר בסביבה האינפלציונית הנוכחית - וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף.
מי שחושב כך שיילך כבר לקרן כספית שמניבה סביב 4.2% שנתי (בסביבת הריבית הנוכחית).

 

[סברס]

מי הקונה הפוטנציאלי שלך? אם מדובר בשוק של משקיעים, למחיר השכירות יש הרבה משמעות, אנשים יסכימו לשלם יותר אם מחיר השכירות יהיה גבוה יותר, לא כי הם מטומטמים, פשוט כי הם לא רוצים להתעסק בזה ולקחת סיכון שאולי לא ימצאו שוכרים במחיר שהם חושבים שהם צריכים לקבל על הדירה, וגם הרוב יניחו שאם כבר משכירים דירה במחיר מסוים אז זה המחיר שבטוח אפשר לקבל עליה, אפילו שזה לא תמיד נכון ולפעמים משכירים גם מעל השוק

אני מקווה שמשקיעי הנדלן לא טמבלים עד כדי כך. אני יכולה בקלות לחתום על חוזה שכירות עם חברה בשכירות מאוד גבוהה. ואז אחרי שאמכור את הנכס, החברה תפסיק את השכירות (בהסכמתי כמובן)...
מאוד מקווה שמשכירים מעריכים בעצמם את השכירות הצפויה

 

[ארנטס]

אני מקווה שמשקיעי הנדלן לא טמבלים עד כדי כך. אני יכולה בקלות לחתום על חוזה שכירות עם חברה בשכירות מאוד גבוהה. ואז אחרי שאמכור את הנכס, החברה תפסיק את השכירות (בהסכמתי כמובן)...
מאוד מקווה שמשכירים מעריכים בעצמם את השכירות הצפויה

קיימת דרך פשוטה לדעת במדוייק.
לפרסם מודעה פיקטיבית ביד 2 ולראות את רמת ההתעניינות ולשחק עם המחיר.
נא לשים לב לעונתיות. מחיר יולי שונה מדצמבר..

 

[קפיצת הדרך]

ומצד שלישי -
אדם לא משקיע את זמנו והונו ומינופו בשביל תשואה משכירות שהינה כאמור 2-3% שנתית (במקרה הטוב ושהכל מושלם). נתון שולי ביותר.
משקיע נדל"ן בונה על עליית ערך ולא שחיקת כספו בתשואה שנתית של 2-3 % (עלובים) - הפסדית יש לומר בסביבה האינפלציונית הנוכחית - וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף.
מי שחושב כך שיילך כבר לקרן כספית שמניבה סביב 4.2% שנתי (בסביבת הריבית הנוכחית).

אתה מפנה גם אנשים שמשקיעים במניות דיבידנד לקרן כספית?…

אדם *כן* משקיע את זמנו והונו בשביל תשואה משכירות של 2-3% *ריאלי* *וגם* בונה על עליית ערך.
ולכן הוא לא משווה את זה לקרן כספית שתניב לו סביב 4.2% *נומינלית* *בלי* עליית ערך…

ואני אגלה לך סוד…
הסיבה שחלק משמעותי מהדירות באזור המרכז מניבות *רק* 2-3% (ריאלי) זה *בגלל* עליית הערך שלהן.

 

[שלומו]

משקיע נדל"ן בונה על עליית ערך ולא שחיקת כספו בתשואה שנתית של 2-3 % (עלובים) - הפסדית יש לומר בסביבה האינפלציונית הנוכחית - וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף.
מי שחושב כך שיילך כבר לקרן כספית שמניבה סביב 4.2% שנתי (בסביבת הריבית הנוכחית).

באמת יש פחות משקיעים בגלל זה. יש תרחיש גם שהריבית תרד והשכירות תעלה. נגיד הריבית תהיה 3% והשכירות 4%. וכמובן יש תרחיש שהמשקיע פשוט ירוויח פחות (ואולי יפסיד) מקרן כספית.
ההשוואה הסולידית (בלי ספקולציות) לנדל"ן צריכה לדעתי להיות אג"ח צמוד מדד. גם שם מקבלים 2-3%.

 

[הורדוס]

ומצד שלישי -
אדם לא משקיע את זמנו והונו ומינופו בשביל תשואה משכירות שהינה כאמור 2-3% שנתית (במקרה הטוב ושהכל מושלם). נתון שולי ביותר.
משקיע נדל"ן בונה על עליית ערך ולא שחיקת כספו בתשואה שנתית של 2-3 % (עלובים) - הפסדית יש לומר בסביבה האינפלציונית הנוכחית - וטלפון מהשוכר על סיפון מטפטף.
מי שחושב כך שיילך כבר לקרן כספית שמניבה סביב 4.2% שנתי (בסביבת הריבית הנוכחית).

בהשקעות בפריפריה אנשים משקיעים בשביל 4% תשואת שכירות או יותר בחלק גדול מהמקרים.
ואת עליית הערך העתידית אי אפשר להשוות בין עסקאות כי היא לא ידועה, בעוד שתשואת השכירות כן.

השאלה היא לא מה נכון או לא נכון להסתכל עליו, אלא על מה אנשים מסתכלים בפועל, ובשווקים מחוץ למרכז זה המצב בחלק גדול מהמקרים.
כמובן שצריך להיות גם היגיון, וזה לא שאפשר להשכיר 50% מעל השוק איכשהו ולמכור ב50% מעל השוק בהתאם.

 

[הורדוס]

אני מקווה שמשקיעי הנדלן לא טמבלים עד כדי כך. אני יכולה בקלות לחתום על חוזה שכירות עם חברה בשכירות מאוד גבוהה. ואז אחרי שאמכור את הנכס, החברה תפסיק את השכירות (בהסכמתי כמובן)...
מאוד מקווה שמשכירים מעריכים בעצמם את השכירות הצפויה

ולהסתכן בתביעה רצינית למיטב הבנתי, ולהדליק הרבה נורות לקונה כי את משכירה לחברה ולא לפרטיים.

הם מעריכים, אבל אם יסתכלו על שתי דירות דומות, יסכימו לשלם יותר על הדירה שמושכרת ביותר.

 

[ארנטס]

אתה מפנה גם אנשים שמשקיעים במניות דיבידנד לקרן כספית?…

אדם *כן* משקיע את זמנו והונו בשביל תשואה משכירות של 2-3% *ריאלי* *וגם* בונה על עליית ערך.
ולכן הוא לא משווה את זה לקרן כספית שתניב לו סביב 4.2% *נומינלית* *בלי* עליית ערך…

ואני אגלה לך סוד…
הסיבה שחלק משמעותי מהדירות באזור המרכז מניבות *רק* 2-3% (ריאלי) זה *בגלל* עליית הערך שלהן.

אז אתה מסכים איתי...
העניין הוא עליית ערך ולא 2-3 % עלובים בשנה שכל אלטרנטיבה אחרת מניבה פי2 ומעלה.
והזכרתי את הקרן הכספית רק כדי להמחיש את הבדיחה ב2-3% מדירה עם כאב הראש הנלווה ועלויות כניסה - במקרה של מי שקונה דירה רק בשביל התשואה הפירותית - קצת כל חודש שמסתכם ל2% שנתי.

 

[ארנטס]

בהשקעות בפריפריה אנשים משקיעים בשביל 4% תשואת שכירות או יותר בחלק גדול מהמקרים.
ואת עליית הערך העתידית אי אפשר להשוות בין עסקאות כי היא לא ידועה, בעוד שתשואת השכירות כן.

השאלה היא לא מה נכון או לא נכון להסתכל עליו, אלא על מה אנשים מסתכלים בפועל, ובשווקים מחוץ למרכז זה המצב בחלק גדול מהמקרים.
כמובן שצריך להיות גם היגיון, וזה לא שאפשר להשכיר 50% מעל השוק איכשהו ולמכור ב50% מעל השוק בהתאם.

4% ובכל זאת אנשים משקיעים יותר בנכסים במרכז עבור 2-3% כי:
ביקוש שכירות שונה לחלוטין. בפריפריה ייתכנו חודשים ארוכים שהנכס ריק.
+
פרופיל שוכרים.

הרוב המוחלט יסכים ל2.3% בר"ג מאשר 4.2% בדימונה.
הביקושים מעידים על כך.

 

[בת העמק]

ולהדליק הרבה נורות לקונה כי את משכירה לחברה ולא לפרטיים.

להבנתי היא מדברת על השכרה פיקטיבית לחבר/ה שלה, לא לחברה בע"מ.

 

[הורדוס]

להבנתי היא מדברת על השכרה פיקטיבית לחבר/ה שלה, לא לחברה בע"מ.

כן יכול להיות, בכל אופן גם זה מהלך מאוד לא חוקי.

 

[נמר ישראלי]

קיימת דרך פשוטה לדעת במדוייק.
לפרסם מודעה פיקטיבית ביד 2 ולראות את רמת ההתעניינות ולשחק עם המחיר.
נא לשים לב לעונתיות. מחיר יולי שונה מדצמבר..

דרך מודעה קשה מאד לדעת את המחיר, אם המחיר לא חריג מידי יכולה להיות התענינות גם אם הפונים לא מתכונים לסגןר בכזה מחיר

 

[נמר ישראלי]

נא לשים לב לעונתיות. מחיר יולי שונה מדצמבר..

יש שמועות שזה ככה, זה משה רציני או אגדה?
פערים משמעותים?

 

[סברס]

ולהסתכן בתביעה רצינית למיטב הבנתי, ולהדליק הרבה נורות לקונה כי את משכירה לחברה ולא לפרטיים.

הם מעריכים, אבל אם יסתכלו על שתי דירות דומות, יסכימו לשלם יותר על הדירה שמושכרת ביותר.

חברה זה friend לא company

ועל מה התביעה בדיוק? היה לי חוזה עם חבר/ה, הם שכרו את הדירה לחודש חודשיים ואז בהחלטה משותפת (עם סעיף מתאים בחוזה) החלטנו לעצור את השכירות

נ.ב
גם אם זה לא חוקי, זה יהיה מאוד קשה להוכחה

 

[ארנטס]

יש שמועות שזה ככה, זה משה רציני או אגדה?
פערים משמעותים?

תלוי בפרופיל השוכרים והדירה.
באופן כמעט גורף ועובדתית זה ככה.
בקיץ לוהט יותר. עונת מעבר הדירות.
שאל כל מוביל דירות מתחיל ותיווכח. בקיץ הטלפון שלו מתפוצץ משיחות והמחר פי 2.

הגיוני.

בדירות סטודנטיראליות ז ב45 יום טרם פתיחת שנת הלימודים.

מסקנה -
לבעלי דירות כדאי לכוון את החוזה כך שיסתיים בעונה הבוערת.
זה לא חוק טבע שחוזה צריך להיות ל12 חודשים. אפשר בכייף לחתום חוזה גם ל16 חודשים. למשל.

 

[הורדוס]

חברה זה friend לא company

ועל מה התביעה בדיוק? היה לי חוזה עם חבר/ה, הם שכרו את הדירה לחודש חודשיים ואז בהחלטה משותפת (עם סעיף מתאים בחוזה) החלטנו לעצור את השכירות

נ.ב
גם אם זה לא חוקי, זה יהיה מאוד קשה להוכחה

כאשר קונים דירה מושכרת אז גם דואגים לנושא העברת השכירות וחתימה של השוכר הנוכחי על חוזה מול בעל הדירה החדש, אז חודש חודשיים לא יספיקו.
משקיע קונה דירה מושכרת עם כוונה לא להתעסק בהשכרה ברגע הראשון, אם פתאום רגע אחרי השלמת הרכישה הדייר ינסה לבטל יכול להיות שהקונה יחשוד.
ואם ירצה ישלח גם חוקר פרטי ויגלה ברגע שאתן חברות.

כמובן לא יודע מה המשמעות המשפטית המדויקת ואם אפשר להגיד שזה נסיבתי וכו, אבל עדיף מראש לא להגיע לסיטואציות האלו.
ולדעתי ליצור מצג שווא של שכירות זה דבר מאוד לא מוסרי, אפילו שזאת אחריותו של הקונה לעשות את הבדיקות שלו.