איך כדאי להעריך את מחיר הדירה ב 2036

[falul]

מתלבט לגבי רכישת דירה חמודה
דירת 5 חדרים ב 2.7מ' לאחר הנחה של כנראה כ 340,000 ש"ח ביחס לדירות דומות, תהיה מוכנה עוד כשלוש שנים.
כשהשוק כיום בירידות / קיפאון, ריבית לא נמוכה וגם כנראה שלא תרד עוד בהרבה...

אם מסתכלים עשור קדימה, בעליית מחירים ממוצעת (3.5% שנתי), מינוף מקסימלי, הנחה, שכירות (7 שנים) וכו', התשואה על ההון שהשוקע יכולה להיות ~7% שנתי.

ההתלבטות היא האם בכל מקרה כדאי לרכוש דירה אפילו אם עליית הערך בעשור הקרוב תהיה מינימלית ופחות מהממוצע (נניח 1%), ריאלית שלילית אפילו, רק כדי לא להיות מושקע כל כולי בשוק ההון (מדד עולמי)...
או שדווקא דירה בישראל עם כל הייתרונות המיסויות, היא סיכון גדול בהרבה ולא מפוזר

וגם, השאלה היא מה יותר סביר סטטיסטית כשמסתכלים קדימה, אחרי שנתיים של מלחמה והעלאת ריבית יחסית חדה... חזרה לעליות או עשור של דשדוש וקיפאון?
יהיה נכון לומר שלהמר על ההממוצע ועל האינטרס של הבנקים יהיה יותר הגיוני לאורך זמן? או שלא כדאי להתבסס על היגיון סטטיסטי בישראל..

 

[חתול לילה]

האם לדעתך השאלות שלך תלויות בתוצאות הבחירות?
ואם כן, מהן התוצאות שאתה מצפה להן?

 

[ירח אפל]

אני מוכר כדורי בדולח איכותיים, אם אתה מעוניין.

מעבר לזה הכל ניחושים בהקשר לכיוון השוק והאם הבועה תתפוצץ ואולי תצמח בועה חדשה עד אז

 

[גרביל מרוץ]

ההתלבטות היא האם בכל מקרה כדאי לרכוש דירה אפילו אם עליית הערך בעשור הקרוב תהיה מינימלית ופחות מהממוצע (נניח 1%), ריאלית שלילית אפילו, רק כדי לא להיות מושקע כל כולי בשוק ההון (מדד עולמי)...

"האם... כדאי לרכוש דירה... רק כדי לא להיות מושקע כל כולי בשוק ההון" - כן, התועלת בפיזור היא לא רק בין מניות אלא בכלל בין נכסים בעלי פרופיל תנודתיות וסיכון שונים זה מזה.

"האם בכל מקרה כדאי..." - ממש לא, זה תלוי בכל כך הרבה גורמים עוד לפני ששואלים את השאלות ששאלת.
- למשל האם יש לך את הכסף, להתמנף למוות זה כמעט תמיד רעיון גרוע.
- וגם איפה אתה גר עכשיו, מהניסוח של השאלה עולה שאין לך כרגע דירה בבעלות אז צריך להשוות את ההשקעה בדירה לחיסכון בשכ"ד בלי קשר לשאלת עליית הערך העתידית.
- אם מדובר בדירה להשקעה אז עולה השאלה האם מתאים לך להתעסק עם זה, זו לא השקעה פסיבית.

או שדווקא דירה בישראל עם כל הייתרונות המיסויות, היא סיכון גדול בהרבה ולא מפוזר

תלוי איזה חלק מהווה הדירה מהשווי הכולל שלך. ככל שהיא מהווה חלק יותר קטן מהשווי כך עולה ההגיון שבהשקעה בה.

השאלה היא מה יותר סביר סטטיסטית כשמסתכלים קדימה

זו לא שאלה סטטיסטית. אתה שואל האם השווי יעלה או ירד ובכמה, אין לשאלה הזו תשובה ולתוחלת השווי אין שום משמעות. מי שייתן לך הערכה לכאן או לכאן סתם בודה דברים מליבו. מה שכן אפשר זה פחות או יותר להעריך את תשואת השכירות (אם מדובר בדירה להשקעה), זו תשואה די יציבה ביחס לשווי הנוכחי ובנוסף היא קורלטיבית למדד, אז בנושא הזה יש מה לדבר על סטטיסטיקה.

 

[ארנטס]

לפני הכל עליך הבחין בין רווח נומינלי לריאלי!

שנית - 2.7 זה בתכלס מעל 3 מיליון ₪:
מס רכישה + עו"ד + הפסד תשואה אלטרנטיבית של כל סכום שתעביר לקבלן במהלך הבנייה ויהיה קבור ביסודות.
+ כנראה ותלוי חוזה -
מדד תשומות הבנייה.

 

[falul]

"האם... כדאי לרכוש דירה... רק כדי לא להיות מושקע כל כולי בשוק ההון" - כן, התועלת בפיזור היא לא רק בין מניות אלא בכלל בין נכסים בעלי פרופיל תנודתיות וסיכון שונים זה מזה.

"האם בכל מקרה כדאי..." - ממש לא, זה תלוי בכל כך הרבה גורמים עוד לפני ששואלים את השאלות ששאלת.
- למשל האם יש לך את הכסף, להתמנף למוות זה כמעט תמיד רעיון גרוע.

כן, המחשבה היא להפנות כסף שמושקע במדד עולמי

- וגם איפה אתה גר עכשיו, מהניסוח של השאלה עולה שאין לך כרגע דירה בבעלות אז צריך להשוות את ההשקעה בדירה לחיסכון בשכ"ד בלי קשר לשאלת עליית הערך העתידית.

הכוונה היא שהדירה תהיה להשקעה ומושכרת.
שהשכירות + 2500 ש"ח לחודש יכסו את המשכנתא בתנאים של היום

- אם מדובר בדירה להשקעה אז עולה השאלה האם מתאים לך להתעסק עם זה, זו לא השקעה פסיבית.

כאב ראש רציני, אבל אם המהלך חכם ובשביל תשואה יפה אז כן

תלוי איזה חלק מהווה הדירה מהשווי הכולל שלך. ככל שהיא מהווה חלק יותר קטן מהשווי כך עולה ההגיון שבהשקעה בה.

כמעט הכל, כך שההון העצמי = בערך 25%

זו לא שאלה סטטיסטית. אתה שואל האם השווי יעלה או ירד ובכמה, אין לשאלה הזו תשובה ולתוחלת השווי אין שום משמעות. מי שייתן לך הערכה לכאן או לכאן סתם בודה דברים מליבו. מה שכן אפשר זה פחות או יותר להעריך את תשואת השכירות (אם מדובר בדירה להשקעה), זו תשואה די יציבה ביחס לשווי הנוכחי ובנוסף היא קורלטיבית למדד, אז בנושא הזה יש מה לדבר על סטטיסטיקה.

בכל זאת גם השקעה במדדי מניות היא על סמך איזשהו ממוצע וביצועי עבר שברור שלא ישתחזרו..

נשמע מהדברים כאן שבגדול כדאי מאוד לשאוף לפחות מהממוצע

 

[falul]

לפני הכל עליך הבחין בין רווח נומינלי לריאלי!

שנית - 2.7 זה בתכלס מעל 3 מיליון ₪:
מס רכישה + עו"ד + הפסד תשואה אלטרנטיבית של כל סכום שתעביר לקבלן במהלך הבנייה ויהיה קבור ביסודות.
+ כנראה ותלוי חוזה -
מדד תשומות הבנייה.

כן השאלה אם בכלל לצפות לרווח נומינלי זאת ציפייה סבירה לדעתך?

 

[חתול לילה]

נשמע מהדברים כאן שבגדול כדאי מאוד לשאוף לפחות מהממוצע

הממוצע הוא לא הדבר היחיד שמעניין, אלא גם הסיכון.

אם יש לך דירה, אז גם אם איכשהו תפסיד את כל תיק המניות שלך, אתה לא נזרק לרחוב.

אם הדירה היא לצורך השקעה ולא למגורים, אז תצטרך להסביר מדוע היא עדיפה על השקעות אחרות (לדעתי היא לא)

 

[ארנטס]

כן השאלה אם בכלל לצפות לרווח נומינלי זאת ציפייה סבירה לדעתך?

אין לי כדור בדולח וגם אם תהיה מה שחשוב זה תשואה ריאלית והיא כנראה תהיה קטנה יותר מכל אפיק די סולידי שתבחר.

ובריאותך הנפשית וזמנך מול שוכרים? מה הערך של זה עבורך? יש לזה מחיר?

 

[גרביל מרוץ]

כן, המחשבה היא להפנות כסף שמושקע במדד עולמי

כלומר אתה מוכן לשלם בהקדמת אירוע מס לצורך העניין? בעיניי זה מהלך בעייתי, אתה סופג הוצאה בטוחה (חלק המס) לטובת תשואה לא בטוחה בלי לקבל כנגד זה שום נכס. במילים פשוטות אתה מייקר את קניית הדירה.

שהשכירות + 2500 ש"ח לחודש יכסו את המשכנתא בתנאים של היום

אם אין לך מספיק הון עצמי כדי שהדירה תהיה לכל הפחות מאוזנת מהתחלה אז אתה מכניס את עצמך למקום לא טוב.

כאב ראש רציני, אבל אם המהלך חכם ובשביל תשואה יפה אז כן

לפי מה שאתה מתאר התשואה היא שלילית לכל אורך חיי המשכנתא. לגבי תשואה במכירה אתה לא יכול לדעת מה יהיה.

בכל זאת גם השקעה במדדי מניות היא על סמך איזשהו ממוצע וביצועי עבר שברור שלא ישתחזרו

לא בדיוק, ההשקעה במדדי מניות היא על סמך קורלציה בין צמיחת שוק ההון לצמיחת הכלכלה. זה לא ממוצע אלא הגבול העליון שאליו אפשר לשאוף במיצוע לאורך תקופה ארוכה. בכל מקרה זה לא בר השוואה להשקעה בנדלן, וזה בדיוק מה שעושה את הנדלן למאזֵן טוב של ההון העצמי - אם יש את האפשרות.

 

[falul]

הממוצע הוא לא הדבר היחיד שמעניין, אלא גם הסיכון.

אם יש לך דירה, אז גם אם איכשהו תפסיד את כל תיק המניות שלך, אתה לא נזרק לרחוב.

אם הדירה היא לצורך השקעה ולא למגורים, אז תצטרך להסביר מדוע היא עדיפה על השקעות אחרות (לדעתי היא לא)

כן השקעה, אבל גם אין דירת מגורים נוספת, ככה שהמחשבה היא כן להגביר פיזור ולייצר סינכרון עם שוק הנדל"ן.
נראה שהמספרים בתרחישים לא בהכרח מנצחים את הממוצע של המדד העולמי.

 

[falul]

כלומר אתה מוכן לשלם בהקדמת אירוע מס לצורך העניין? בעיניי זה מהלך בעייתי, אתה סופג הוצאה בטוחה (חלק המס) לטובת תשואה לא בטוחה בלי לקבל כנגד זה שום נכס. במילים פשוטות אתה מייקר את קניית הדירה.

תודה! נקודה מעולה.
אפילו שהאמת כרגע רוב הסכום כבר חונה בקרן כספית וילך לשוק ההון או לדירה בהתאם להחלטה.

אם אין לך מספיק הון עצמי כדי שהדירה תהיה לכל הפחות מאוזנת מהתחלה אז אתה מכניס את עצמך למקום לא טוב.

המחשבה היא שגם כשקיים ההון עצמי, עדיף למקסם את המשכנתא ולהשקיע במקום.
וה 2500 בחודש הפרש, 30 אלף בשנה זה כסף שיצא מהכיס וילך למשכנתא במקום להכנס לשוק ההון
(ואולי תוך כמה שנים השכירות כן תצמצם את הפער)

 

[אריקו]

האם לדעתך השאלות שלך תלויות בתוצאות הבחירות?
ואם כן, מהן התוצאות שאתה מצפה להן?

מה הקשר??????
הבעיה בישראל שכל שנתיים מתחלף שר עם פופלויסטיות אחרת ואין יציבות כל אחד רק מחרבן יותר.... לא קשור כלל לימין/ שמאל
רק מקווה לא לגלוש לפוליטיקה המאוסה

 

[חתול לילה]

מה הקשר??????

לדעתי יש קשר הדוק מאוד בין המשך קיום ממשלת הימין-על-מלא לבין מחירי הדירות. אבל ביקשת בלי פוליטיקה מאוסה.
כרמז, מציע לך לבדוק את מחירי הדירות באיראן או אפגניסטן.

 

[Mr. pink]

מציע לך לבדוק את מחירי הדירות באיראן

בשביל לרכוש וילה בקיש תצטרך להיפרד מכמה מאות אלפי דולרים. המקום נראה לא רע בתמונות

 

[הורדוס]

ההתלבטות היא האם בכל מקרה כדאי לרכוש דירה אפילו אם עליית הערך בעשור הקרוב תהיה מינימלית ופחות מהממוצע (נניח 1%), ריאלית שלילית אפילו, רק כדי לא להיות מושקע כל כולי בשוק ההון (מדד עולמי)...

אם זה מה שאתה חושב אז ברור שלא כדאי לקנות, בשביל 1% עליית ערך ועוד 2-6% שכירות (תלוי איפה ואיזה סוג דירה בארץ), ברור שלא.

אם מסתכלים עשור קדימה, בעליית מחירים ממוצעת (3.5% שנתי), מינוף מקסימלי, הנחה, שכירות (7 שנים) וכו', התשואה על ההון שהשוקע יכולה להיות ~7% שנתי.

וגם בהנחה של 3% זה לא כדאי לדעתי עם כל העלויות.

בשביל לקנות נדלן אתה צריך להיכנס לאחת מהקטגוריות:
1. נדלן למגורים, צריכה אישית וגידור הוצאות אישי.
2. גידור הוצאות דיור בישראל.
3. משקיע אופטימי, מאמין בעליית מחירים באזור שתבחר של יותר מ3% בשנה.
4. משקיע אקטיבי, מאתר עסקאות טובות, משפץ או משביח משפטית, ומוכר.
5. מישהו שפוחד משוק ההון ואז כבר עדיף שיקנה נדלן ולא ישים את הכסף בפקם כלשהו.

 

[בת העמק]

תלוי איזה חלק מהווה הדירה מהשווי הכולל שלך. ככל שהיא מהווה חלק יותר קטן מהשווי כך עולה ההגיון שבהשקעה בה.

כמעט הכל, כך שההון העצמי = בערך 25%

מהשו"ת הזה אני לא מבינה על איזה פיזור מדובר.
כל ההון העצמי שלך אמור לממן רק 25% משווי הדירה ואז עוד 75% מימון? לזה קוראים פיזור?

 

[falul]

אם זה מה שאתה חושב אז ברור שלא כדאי לקנות, בשביל 1% עליית ערך ועוד 2-6% שכירות (תלוי איפה ואיזה סוג דירה בארץ), ברור שלא.

מספרית לא, אבל השאלה אם לשם גידור הוצאות דיור בישראל והגדלת פיזור

וגם בהנחה של 3% זה לא כדאי לדעתי עם כל העלויות.

גם אם בגלל המינוף אחרי הכל זה 6.5-7% שנתי על ההון שהושקע?

 

[falul]

מהשו"ת הזה אני לא מבינה על איזה פיזור מדובר.
כל ההון העצמי שלך אמור לממן רק 25% משווי הדירה ואז עוד 75% מימון? לזה קוראים פיזור?

25% מההון הכולל = בערך ההון שצריך לשים כהון עצמי והוצאות עם השנים, והשכירות תחזיר את רוב הכסף שנלקח מהבנק למשכנתא

 

[ארנטס]

25% מההון הכולל = בערך ההון שצריך לשים כהון עצמי, והשכירות תחזיר את רוב הכסף שנלקח מהבנק למשכנתא

בהנחה שהשכירות תהיה ללא תקלות - שוכר 12 חודשים בשנה, משלם ושלא תצוץ בעיה בדירה.
לכן , נכון יותר לחשב לפי 10-11 חודשי הכנסה בשנה משכירות והסכום המתקבל חלקי 12.

הציפייה לעליית ערך ריאלית בעתיד יותר מידי באוויר כדי להיכנס לכאב ראש זה. לדעתי.