ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי?

[Dark]

מה יודעים על הפרויקט? יש היתר?

הבנייה החלה, מסירה שנתיים מהיום.
הרבה דירות ענקיות (6 חדרים 160מטר + מחסן ו-2 חניות). תכנון בסדר, יש קצת חסרונות (שירותים בלי חלון, מטבח בלי חלון). בסה"כ יהיו כ-260 דירות (סביב 10 בניינים), לא מתוכננת בנייה נוספת.

 

[Dark]

בכמה אתה מעריך את ההנחה ואיך אתה מחשב את זה?
גם 20% הנחה על נכס ששווה בשוק 1.5 מיליון זה נחמד...

מחיר רכישה 9.8-10.1K למטר. לפי מודעות יד2 ביישוב ובבאזורים הסמוכים (דרום חולון/צפון רשל"צ, לא בניינים חדשים) המחיר למטר נא סביב 12-18K למטר. אני מחשב את ההפרש למטר.

 

[Fitch]

שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...

מה ההצעה?

 

[Dark]

מה ההצעה?

בניין 8 קומות, דירת 6 חדרים 160מטר + מחסן קטן ו-2 חניות ב 1.65. יש חסרונות בתכנון של הדירה (אין חלון במטבח ושירותים). אבל בעיקר פה זה המיקום של היישוב שהוא דיי מרכזי, בין חולון לרשל"צ.

 

[Buffett]

מחיר רכישה 9.8-10.1K למטר. לפי מודעות יד2 (לא בניינים חדשים) המחיר למטר נא סביב 12-18K למטר. אני מחשב את ההפרש למטר.

זה חישוב לא מדויק בעליל.
קודם כל כשאתה משווה דירה קיימת מול דירה שתקבל עוד x שנים אתה צריך לקחת בחשבון דמי שכירות שאתה "מאבד" באותה תקופה.
שנית צריך לקחת בחשבון איזשהו פקטור בגין העבודה שהדירות האלה יסומנו כדירות של מחיר למשתכן וייתכן ואנשים לא יסכימו לשלם עליהן מחיר דומה לדירות חדשות אחרות.
ובטח עוד הרבה דברים שאני לא חושב עליהם.

 

[Fitch]

זה חישוב לא מדויק בעליל.

+1.

הפסדת כ-6-7% על השכירות.
הפסדת כ-2.5-4% על הריבית של המשכנתא (זה בהנחה של 50% מימון).
הפסדת כ-8% על מדד תשומות הבניה.

 

[amit]

הבנייה החלה, מסירה שנתיים מהיום.
הרבה דירות ענקיות (6 חדרים 160מטר + מחסן ו-2 חניות). תכנון בסדר, יש קצת חסרונות (שירותים בלי חלון, מטבח בלי חלון). בסה"כ יהיו כ-260 דירות (סביב 10 בניינים), לא מתוכננת בנייה נוספת.

יש לך קישור לתוכנית?
איזה דירה חשבת לקחת?

 

[Shlomi Z]

אם לא הייתי זוכה - לא הייתי קונה. שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...

מציע לך לעשות סיבוב במדלן עם ערים דומות סטייל חריש/כרמי גת/ראש העין לקבל עוד נתונים.
גם שמה יש מחיר למשתכן+שכונות חדשות עם "הנחות" , מכיר כמה משמה, החזיקו בדעה שלך
ואחרי חצי שנה קצת פחות...

 

[Dark]

...צריך לקחת בחשבון איזשהו פקטור בגין העבודה שהדירות האלה יסומנו כדירות של מחיר למשתכן וייתכן ואנשים לא יסכימו לשלם עליהן מחיר דומה לדירות חדשות אחרות ובטח עוד הרבה דברים שאני לא חושב עליהם.

נכון. יחד עם זאת בפרויקט דומה ביבנה, הערכת שמאי של הבנק הייתה 2.1 על דירה שנרכשה ב-1.65 (הערכה נמוכה כי הבניין טרם נבנה).

+1.
הפסדת כ-6-7% על השכירות.
הפסדת כ-2.5-4% על הריבית של המשכנתא (זה בהנחה של 50% מימון).
הפסדת כ-8% על מדד תשומות הבניה.

- שכירות זה יותר בכיוון של 3-5%
- ריבית כביכול אמורה להיות מכוסה במשכנתה

יש לך קישור לתוכנית? איזה דירה חשבת לקחת?

http://www.a-uzan.co.il/index.php?page=project&id=112#about_proj
https://www.madlan.co.il/project/אחים_אוזן_בבית_דגן_5

לא נשארו הרבה דירות, כנראה שהאופציה תהיה רק 6 חדרים (כמו שתיארתי למעלה).

מציע לך לעשות סיבוב במדלן עם ערים דומות סטייל חריש/כרמי גת/ראש העין לקבל עוד נתונים...

אני חושב שההשוואה לא נכונה. אני מדבר על יישוב במרכז שבו יבנו 260 דירות. האזורים שציינת יותר מרוחקים ונבנו שם כמויות הרבה יותר גדולות של דירות.

 

[Fitch]

- שכירות זה יותר בכיוון של 3-5%

בשנתיים?
אתה מתכוון להשכיר בתשואה של 1.5% עד 2.5%?!

- ריבית כביכול אמורה להיות מכוסה במשכנתה

מה זה מכוסה? זה משהו שאתה משלם מהכיס עד שהדירה מוכנה, רק אח"כ הדייר השוכר משלם לך את זה.

 

[רוני]

בכמה אתה מעריך את ההנחה ואיך אתה מחשב את זה?
גם 20% הנחה על נכס ששווה בשוק 1.5 מיליון זה נחמד...

קשה להעריך את ההנחה, משום שמשווים דירה במחיר למשתכן שברוב המקרים הבנייה פחות איכותית (הפרוייקט נמכר כולו עוד לפני תחילת הבניה, והקבלן עושה ככל יכולתו לפגוע באיכות הבנייה כדי להרוויח, הרי כדי לזכות במכרז, לעיתים היזמים נותנים מחיר נמוך מאוד למטר מרובע), לדירה בשוק החופשי, כשהקבלן בונה באיכות שתעמוד מול יתר הדירות בשוק החופשי.

רק בעתיד, כאשר ימכרו דירות מחיר למשתכן בשוק החופשי, נדע בדיעבד מה היתה ההנחה האמיתית בפרויקט זה.

 

[רוני]

אם לא הייתי זוכה - לא הייתי קונה. שאלת המפתח פה עד כמה משתלמת ההצעה במסגרת התוכנית...

רק בעתיד כאשר דירות מחיר למשתכן ימכרו בשוק החופשי, נדע כמה הציבור הרחב מוכן לשלם עבורם בהשוואה לדירות האחרות.

כמשקיע נדל"ן ותיק, במידה והייתי זכאי היום לדירה במחיר למשתכן, לא הייתי רוכש דירה זו להשקעה (למגורים זה סיפורה שונה), מאחר ולמרות ההנחה מדובר בשוק שעלה בעוצמה ברצף במשך 10 שנים.
השוק כרגע נמצא במגמת ירידה,
מאחר ואתה צריך להמתין עד לסיום הבנייה, העלות תהיה גבוהה יותר עקב תשלום תשומות הבנייה,
יתכן גם עלויות מימון בינתיים,
כאשר תקבל את הדירה יתכן היצע גדול של נכסים להשכרה,
וכאשר תרצה למכור את הדירה, יתכן שהרבה משקיעים בפרוייקט, גם הם ישקלו למכור את הדירות,
יתכן גם שהשוק יגיע לתחתית, ואז תמכור בלי רווח או אפילו בהפסד,
אין לי מושג על איזה גודל דירה מדובר, ומה הביקוש לדירות אלו להשכרה באזור הפרוייקט, מי קהל היעד של השוכרים באזור זה ?
אני רואה שרשמת שרוב הדירות יהיו בנות 6 חדרים, זה מטורף, לחלוטין לא מתאים כדירה להשקעה, פונה לפלח שוק מצומצם של משפחות גדולות, מעבר לגודל משפחה ממוצעת בישראל, בנוסף תוכל להשכיר דירות אלו בעיקר בין החודשים אפריל לספטמבר, מועד תחילת שנת הלימודים, מדובר בדירות גדולות יחסית, ולכן עלויות התחזוקה יהיו גבוהות יותר.

להשקיע בשוק נדל"ן במומנטום שלילי, המשמעות תהיה לבזבז 7 עד 10 שנים עד לתחילת עליית המחירים הבאה, שנים בהם אתה עובד וצריך לנצל אותם להגדיל הון לגיל פרישה, מאחר ואתה צפוי לעבוד עוד מספר מוגבל של שנים עד לפרישה, חבל לבזבז שנים אלו בהשקעה מראש בשוק יורד.

 

[Shlomi Z]

להשקיע בשוק נדל"ן במומנטום שלילי

אתה מתווך? פעם ראשונה שאני רואה מישהו [מהתחום] שמסתכל על הדברים בצורה שקולה.

אני חושב שההשוואה לא נכונה.

לא דיברתי על כמות, דיברתי על התשובות של המשקיעים, לעיתים קרובות אתה שומע את אותן תגובות.
"קרוב לכביש 6 / יישוב חדש עם ח'ברה צעירים / קהילה מלוכדת" ועוד שאר יהלומים
אולם הם מתעלמים מ
"בית דגן במחיר למשתכן תביא אוכלוסיה חלשה / חוסר תשתיות / הצפה במחיר למשתכן בשכונה ליד / עודף משקיעים" ושאר מרעין בישין.
ייתכן וזאת עסקת חייך אבל חשוב לא לדבר מפוזיציה ולראות את הדברים בראייה רחבה.
[כסף שתפסיד בזמן שהדירה לא בנויה, סטנדרט נמוך, אוכלוסייה חלשה?, עליית ריבית וכו']
מכל מקום, אני מקווה שתעשה את ההחלטה הנבונה ותצליח בכל הכח !

 

[רוני]

אתה מתווך? פעם ראשונה שאני רואה מישהו [מהתחום] שמסתכל על הדברים בצורה שקולה.


לא דיברתי על כמות, דיברתי על התשובות של המשקיעים, לעיתים קרובות אתה שומע את אותן תגובות.
"קרוב לכביש 6 / יישוב חדש עם ח'ברה צעירים / קהילה מלוכדת" ועוד שאר יהלומים
אולם הם מתעלמים מ
"בית דגן במחיר למשתכן תביא אוכלוסיה חלשה / חוסר תשתיות / הצפה במחיר למשתכן בשכונה ליד / עודף משקיעים" ושאר מרעין בישין.
ייתכן וזאת עסקת חייך אבל חשוב לא לדבר מפוזיציה ולראות את הדברים בראייה רחבה.
[כסף שתפסיד בזמן שהדירה לא בנויה, סטנדרט נמוך, אוכלוסייה חלשה?, עליית ריבית וכו']
מכל מקום, אני מקווה שתעשה את ההחלטה הנבונה ותצליח בכל הכח !

אני משקיע נדל"ן גלובלי (כולל את ישראל), ומלווה משקיעים בבניית פורטפוליו נכסים מניבים.

 

[Shlomi Z]

לאן הרוחות נושבות לדעתך בישראל, באופן פרטני.
יש לי חבר מחריש שחשב שעשה את עסקת חייו ולאחרונה הוא מסתובב סהרורי

 

[Dark]

...שוק שעלה בעוצמה ברצף במשך 10 שנים...כרגע נמצא במגמת ירידה...

מסכים. השאלה האם ההנחה של 450K (לפי השמאי של הבנק) לא מכסה את זה?
שכונות צמודות בחולון וברשל"צ (מעבר לכביש 44) מציגות שווי של 20-21K למטר שזה פי 2 מהמחיר בבית דגן במסגרת התוכנית. בבית דגן עצמו יש מעט עסקאות וקשה לקבוע בוודאות מה המחיר היום.

...כאשר תקבל את הדירה יתכן היצע גדול להשכרה...

נניח 130 דירות להשכרה שיצאו לשוק במהלך שנה-שנתיים. האם לדעתך זה יותר מידי? ברור גם שמחיר השכירות יהיה יותר נמוך מהמקובל.

...וכאשר תרצה למכור יתכן שהרבה גם ישקלו למכור...

ברור אי אפשר לבנות על למכור את הנכס מיד לאחר 5 שנים. במידה והנכס מושכר אין לחץ, תמיד אפשר לחכות עוד שנתיים.

...מי קהל היעד של השוכרים באזור זה?

משפחות שרוצות לגור ב"כמעט ישוב" במרכז?

להשקיע בשוק נדל"ן במומנטום שלילי, המשמעות תהיה לבזבז 7 עד 10 שנים עד לתחילת עליית המחירים...

הכוונה היא מימוש ההנחה, אין פה ציפייה לעליית ערך.

...מתעלמים מ"בית דגן במחיר למשתכן תביא אוכלוסיה חלשה / חוסר תשתיות / הצפה במחיר למשתכן בשכונה ליד / עודף משקיעים"...

- מכיוון שבונים סה"כ 260 יחידות נראה לי שההשפעה של כל אלה תהיה יחסית מועטה ולא קריטית, אולי אני טועה.
- אין פרויקטים של מחיר למשתכן באזור.
- אני כן מנסה לקחת בחשבון את כל הבעד והנגד.

 

[Redroze]

מי מבטיח לך שבהגרלה הבאה לא ישווקו עוד דירות?

 

[Oran Hashai]

דירה 6 חדרים יהיה קשה מאוד להשכיר (אולי רק לחרדים) והמצב הכלכלי של המגזר הזה ידוע לכולם פה - אתגר בפני עצמו.
בית דגן מבחינת מיקום נחשב מקום יחסית אטרקטיבי, דרכי גישה טובים לכביש 1 ו-44. עם זאת, רוב התושבים בבית דגן הם תימנים (סוג של מושבה כזו). לא כל אחד רוצה או יכול להתחבר למקום כזה שמוגדר לקבוצה כזו או אחרת (גילוי נאות - אין לי כלום נגד תימנים, אני בעצמי חצי תימני).
קח את מגוון השיקולים מעבר לפן הכלכלי. נכון שהוא המוביל, אבל יש דברים שהם ערך מוסף - תתמחר את הנכס בצורה אוביקטיבית מבחינתך ובהתאם תתאים את הציפיות שלך. זה יכולה להיות עסקה נפלאה וזו יכול להיות גם הופך...

 

[MMM]

אני במצבך הייתי קונה. לא הייתי מתייחס לזה כעיסקת השקעה בנדלן אלא כצריכת שירותי דיור לטווח ארוך.
אתה הרי צריך מקום לגור ובגדול זה מקום שמתאים לך למגורים. במקום לשלם שכירות תשלם משכנתא.
מה גם שאתה דוגר על החסכונות כי שוק ההון מפחיד אותך כנראה יותר משוק הנדל"ן.

 

[רוני]

מסכים. השאלה האם ההנחה של 450K (לפי השמאי של הבנק) לא מכסה את זה?
שכונות צמודות בחולון וברשל"צ (מעבר לכביש 44) מציגות שווי של 20-21K למטר שזה פי 2 מהמחיר בבית דגן במסגרת התוכנית. בבית דגן עצמו יש מעט עסקאות וקשה לקבוע בוודאות מה המחיר היום.



נניח 130 דירות להשכרה שיצאו לשוק במהלך שנה-שנתיים. האם לדעתך זה יותר מידי? ברור גם שמחיר השכירות יהיה יותר נמוך מהמקובל.



ברור אי אפשר לבנות על למכור את הנכס מיד לאחר 5 שנים. במידה והנכס מושכר אין לחץ, תמיד אפשר לחכות עוד שנתיים.



משפחות שרוצות לגור ב"כמעט ישוב" במרכז?



הכוונה היא מימוש ההנחה, אין פה ציפייה לעליית ערך.



- מכיוון שבונים סה"כ 260 יחידות נראה לי שההשפעה של כל אלה תהיה יחסית מועטה ולא קריטית, אולי אני טועה.
- אין פרויקטים של מחיר למשתכן באזור.
- אני כן מנסה לקחת בחשבון את כל הבעד והנגד.

יש כאן הרבה נתונים לא ברורים או וודאיים, במידה ואין מספיק עסקאות של דירות בנות 6 חדרים באזור, על סמך מה השמאי קבע את מחיר השוק ?
וגם אם היו דירות בנות 6 חדרים, מדובר בדירות בשוק החופשי, כפי שציינתי יתכן הבדל באיכות הבנייה.
מה שווה דו"ח השמאי היום, אם תקבל את הדירה בעוד שנתיים כאשר השוק יורד, ותוכל מכור את הדירה בעוד 7 שנים ? אתה לא יכול לנחש האם תמכור ברווח או לא.
ולבסוף, דירת 6 חדרים, לא מתאימה להשקעה, קשה להשכירה, ויש לצפות ליותר עלויות תחזוקה (מדובר בדירה גדולה).
אני מבין שהנחה בדמות 450,000 ש"ח מפתה במבט ראשון, אך כשבוחנים לעומק, זה נראה כמלכודת דבש, אלא אם כן תחליט לעבור לגור בדירה זו במידה ודברים ישתבשו.