זכיתי בדירה ב"מחיר מטרה" - מה עכשיו?

[Descartes]

שלום לכולם,

בשעה טובה אחרי ציפייה של מעל שלוש שנים עדכנו אותנו שהפרוייקט קיבל היתר בניה ובימים הקרובים יזמנו אותנו לבחור דירה.

הפרוייקט ממוקם בדרום, פרוייקט קטן יחסית ואנחנו בין הראשונים בסדר בחירת הדירה.

אנחנו מעוניינים בדירת 5 חדרים, והדירות הכי גדולות/טובות הן בעלות של כמיליון שקלים.

עד כאן אלו היו הנתונים היבשים.

עכשיו, אין לי מושג מה עושים הלאה. האם לקחת משכנתא? כמה משכתנא לקחת? אני ממש לא מבין בנדלן וכך גם אשתי.
יש לנו הון זמין של 200-300 אש"ח שאנחנו יכולים להשיג די בקלות מקרנות כספיות וחשבונות קטנים שיש לנו. בנוסף לי אישית יש תיק השקעות בניירות ערך די גדול, כך שאם ארצה אוכל אפילו לקנות את כל הדירה במזומן בלי משכתנא. אבל למה לי בעצם?
חשוב לציין שהדירה מיועדת להשקעה ולא למגורים.

אז מה השלבים הבאים? לחפש יועץ משכנתאות? איך אני בכלל ניגש לזה? האם יש יועצים שמתמחים ספציפית במחיר מטרה וכו? חשוב לציין גם שבנטילת המשכנתא אנחנו מקבלים מענק של 40K.

באידיאל הייתי רוצה לקחת משכנא למקסימום 15 שנה, בעיקר מסיבות פסיכולגיות.

עוד נתונים חשובים:
*בשנים הקרובות (עוד לפחות 3-4 שנים) נרצה לקנות בית למגורים. הבית הזה יעלה משמעותית יותר.
*יש תזרים די גבוהה, אבל יש גם לא מעט הוצאות (מעונות, מטפלות, שכ"ד וכו). כך שמשכנתא גבוהה תקטין את הרווח החודשי, ואת היכולת להשקיע כל חודש בשוק ההון. אבל עדיין נהיה מאזן חיובי, גם אם המשכנתא תהיה יחסית גבוהה.

בקיצור, מרגיש קצת אבוד. אשמח להכוונה, לפחות לצעדים הראשונים.

 

[lilripple]

במחיר מטרה משלמים לפי לוח תשלומים שמוכתב על ידי מועד המסירה. זה בפועל 20% בהתחלה (7% בחוזה, 13% עד 45 יום אחר-כך) ואחר כך תשלומים שווים כל x חודשים עד המסירה.
תשלומים ראשונים משולמים מההון העצמי ולא מהמשכנתא.
אם אני לא טועה במחיר כזה אתה זכאי למשכנתא של 90% מערך הנכס, לטעמי האישי להשכיב יותר מהמינימום על דירה להשקעה זה לפגוע בתשואה שאתה יכול לקבל ולא לנצל את המינוף הטוב ביותר שניתן להשיג כיום. אבל זה טעמי אישי

 

[SolidState]

איך בדיוק להשקיע עכשיו הון עצמי בדירה שלא תוכל למכור לפחות 5 שנים, יעזור לך לקנות דירה שהיא משמעותית יותר יקרה תוך 3-4 שנים?
מאיפה תביא לדירה השנייה הון עצמי?
קח בחשבון שדירה שנייה יקרה יותר מבחינת מס רכישה וכו.

 

[ארנטס]

שלום לכולם,

בשעה טובה אחרי ציפייה של מעל שלוש שנים עדכנו אותנו שהפרוייקט קיבל היתר בניה ובימים הקרובים יזמנו אותנו לבחור דירה.

הפרוייקט ממוקם בדרום, פרוייקט קטן יחסית ואנחנו בין הראשונים בסדר בחירת הדירה.

אנחנו מעוניינים בדירת 5 חדרים, והדירות הכי גדולות/טובות הן בעלות של כמיליון שקלים.

עד כאן אלו היו הנתונים היבשים.

עכשיו, אין לי מושג מה עושים הלאה. האם לקחת משכנתא? כמה משכתנא לקחת? אני ממש לא מבין בנדלן וכך גם אשתי.
יש לנו הון זמין של 200-300 אש"ח שאנחנו יכולים להשיג די בקלות מקרנות כספיות וחשבונות קטנים שיש לנו. בנוסף לי אישית יש תיק השקעות בניירות ערך די גדול, כך שאם ארצה אוכל אפילו לקנות את כל הדירה במזומן בלי משכתנא. אבל למה לי בעצם?
חשוב לציין שהדירה מיועדת להשקעה ולא למגורים.

אז מה השלבים הבאים? לחפש יועץ משכנתאות? איך אני בכלל ניגש לזה? האם יש יועצים שמתמחים ספציפית במחיר מטרה וכו? חשוב לציין גם שבנטילת המשכנתא אנחנו מקבלים מענק של 40K.

באידיאל הייתי רוצה לקחת משכנא למקסימום 15 שנה, בעיקר מסיבות פסיכולגיות.

עוד נתונים חשובים:
*בשנים הקרובות (עוד לפחות 3-4 שנים) נרצה לקנות בית למגורים. הבית הזה יעלה משמעותית יותר.
*יש תזרים די גבוהה, אבל יש גם לא מעט הוצאות (מעונות, מטפלות, שכ"ד וכו). כך שמשכנתא גבוהה תקטין את הרווח החודשי, ואת היכולת להשקיע כל חודש בשוק ההון. אבל עדיין נהיה מאזן חיובי, גם אם המשכנתא תהיה יחסית גבוהה.

בקיצור, מרגיש קצת אבוד. אשמח להכוונה, לפחות לצעדים הראשונים.

עצם זה שהשתמש במילה "זכיתי" מרגיש שאתה חווה מעט שיכרון.
כמה עולה דירה דומה בשוק החופשיי לכניסה מיידית וכמה חדשה על הנייר מקבלן בשוק החופשח. לעומת המחיר שאתה תשלם ותקבל מפתח בעוד 3 שנים במקרה הטוב, תשלם הצמדה למדד תשומות הבנייה הפסד תשואה באפיק אלטרנטיבי כל התקופה וגם בקבלת המפתח כששוכר ישלם לך 2-3% בשנה?

יש שוק לשכירויות בעיר המדוברת?

מהיכן הביטחון שהמחיר יעלה ומשמעותית בעוד 4-5 שנים כאשר תמכור?

אם תרשום את שם העיר תקבל תשובות מדוייקות וחכנות יותר.

 

[SolidAce]

איך בדיוק להשקיע עכשיו הון עצמי בדירה שלא תוכל למכור לפחות 5 שנים, יעזור לך לקנות דירה שהיא משמעותית יותר יקרה תוך 3-4 שנים?
מאיפה תביא לדירה השנייה הון עצמי?
קח בחשבון שדירה שנייה יקרה יותר מבחינת מס רכישה וכו.

עצם זה שהשתמש במילה "זכיתי" מרגיש שאתה חווה מעט שיכרון.
כמה עולה דירה דומה בשוק החופשיי לכניסה מיידית וכמה חדשה על הנייר מקבלן בשוק החופשח. לעומת המחיר שאתה תשלם ותקבל מפתח בעוד 3 שנים במקרה הטוב, תשלם הצמדה למדד תשומות הבנייה הפסד תשואה באפיק אלטרנטיבי כל התקופה וגם בקבלת המפתח כששוכר ישלם לך 2-3% בשנה?

יש שוק לשכירויות בעיר המדוברת?

מהיכן הביטחון שהמחיר יעלה ומשמעותית בעוד 4-5 שנים כאשר תמכור?

אם תרשום את שם העיר תקבל תשובות מדוייקות וחכנות יותר.

מסכים לחלוטין
רק אציין שהחשבון הוא שאי אפשר למכור 7 שנים מהזכייה, ואם הם מחכים להיתר מעל 3 שנים, יש מצב שהמכירה תתאפשר כבר בעוד 3-4 שנים (שוב, תלוי מתי הייתה ההגרלה..) ולא 5.

מנגד, יש תקדימים שמראים שמכירה ישר “כשמתאפשר״ מבחינת לוח הזמנים של מחיר למשתכן מובילה למכירה במחיר נמוך מהשוק.


אני אציין שלדעתי צריך לבחון את זה ככל השקעה - מה הרווח מהפרויקט/הנחה/עסקה ועל מה מוותרים.
אם יוצא שהדירה כלכלית (ברמת הנחה משמעותית של לפחות 10-20% ממחיר שוק) אולי שווה בכל זאת ללכת על זה, ופשוט לדחות את קניית הדירה השנייה קצת.
אם המכירה מתאפשרת עוד 4 שנים, למכור רק עוד 5-6 שנים (אחרי שהמוכרים הזריזים יתקררו קצת), ולקנות רק אז את הדירה שאתם מתכננים, כדירה ״יחידה״ שוב.
לא מכיר את הפרטים לעומק בנושאים האלו מבחינת מיסוי וכו, וממליץ בחום להעמיק בכל הפרטים מכל הכיוונים לפני קבלת החלטה. נראה שזו החלטה גדולה ויש עוד הרבה לימוד לעשות בנושא…

 

[ארנטס]

מסכים לחלוטין
רק אציין שהחשבון הוא שאי אפשר למכור 7 שנים מהזכייה, ואם הם מחכים להיתר מעל 3 שנים, יש מצב שהמכירה תתאפשר כבר בעוד 3-4 שנים (שוב, תלוי מתי הייתה ההגרלה..) ולא 5.

מנגד, יש תקדימים שמראים שמכירה ישר “כשמתאפשר״ מבחינת לוח הזמנים של מחיר למשתכן מובילה למכירה במחיר נמוך מהשוק.


אני אציין שלדעתי צריך לבחון את זה ככל השקעה - מה הרווח מהפרויקט/הנחה/עסקה ועל מה מוותרים.
אם יוצא שהדירה כלכלית (ברמת הנחה משמעותית של לפחות 10-20% ממחיר שוק) אולי שווה בכל זאת ללכת על זה, ופשוט לדחות את קניית הדירה השנייה קצת.
אם המכירה מתאפשרת עוד 4 שנים, למכור רק עוד 5-6 שנים (אחרי שהמוכרים הזריזים יתקררו קצת), ולקנות רק אז את הדירה שאתם מתכננים, כדירה ״יחידה״ שוב.
לא מכיר את הפרטים לעומק בנושאים האלו מבחינת מיסוי וכו, וממליץ בחום להעמיק בכל הפרטים מכל הכיוונים לפני קבלת החלטה. נראה שזו החלטה גדולה ויש עוד הרבה לימוד לעשות בנושא…

בדיוק! ביום שיוכל למכור גם עשרות השכנים שלו רצו וימכרו....ועוד בעיר לא להיט נדל"ני.

מרגיש לי קצת כמו לקנות נעל לא נוחה רק כי במבצע טוב...
מקסימום נמכור ביד2...

 

[יובל ממודיעין]

אני לא מכיר אפילו אחד מבני משפחה ומכרים, שקנה דירה "זולה" להשקעה בשנים האחרונות והתחרט על המעשה. גם באיזורים פחות מבוקשים (דימונה ובאר שבע למשל), היו הרבה עליות ומורדות, עוגמות נפש על איחורים, עלויות "נסתרות" והצמדות למדד תשומות הבניה, אבל בסופו של דבר, במבט לאחור כמה שנים אחרי, הם לא מתחרטים.
אולי בחישוב מדוקדק של תשלומי ריבית משכנתא, עלות כוללת, והפסד תשואה אלטרנטיבית, השקעה במדד מוביל בשוק ההון היה מניב יותר תשואה לאורך זמן, אבל בזמן הקניה אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד.

גילוי נאות. משקיע רק בשוק ההון, אין דירה להשקעה.

 

[PassiveInvest]

בשעה טובה!
אני אישית, אם התזרים מאפשר לי, שם את ההון העצמי המינימלי שאפשר לשים ואת כל השאר לוקח כשמכנתא.
במיוחד שהתכנון שלך הוא להשאיר את הדירה להשקעה.
יכול להיות שגם במינוף מקסימלי( הון עצמי של 100 בלבד 60 שלך + 40 מענק) החזר המשכנתא שלך ל - 30 שנה תהיה בגובה השכירות או קצת פחות.
תעשה את החשבון.
ואז, "תסבול" תזרימית עד המסירה ובמסירה השוכר ישלם לך את המשכנתא או את רובה.
כי הרי אתה טוען שדירת 5 חדרים עולה מיליון. אתה לוקח משכנתה של 900 עם חישוב בערך של 550 שקל על כל 100 אלף יוצא לך משכנתה של 4950.
כמה שכירות על 5 חדרים באיזור? 4500?
תחשוב על זה.

 

[ארנטס]

אני לא מכיר אפילו אחד מבני משפחה ומכרים, שקנה דירה "זולה" להשקעה בשנים האחרונות והתחרט על המעשה. גם באיזורים פחות מבוקשים (דימונה ובאר שבע למשל), היו הרבה עליות ומורדות, עוגמות נפש על איחורים, עלויות "נסתרות" והצמדות למדד תשומות הבניה, אבל בסופו של דבר, במבט לאחור כמה שנים אחרי, הם לא מתחרטים.
אולי בחישוב מדוקדק של תשלומי ריבית משכנתא, עלות כוללת, והפסד תשואה אלטרנטיבית, השקעה במדד מוביל בשוק ההון היה מניב יותר תשואה לאורך זמן, אבל בזמן הקניה אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד.

גילוי נאות. משקיע רק בשוק ההון, אין דירה להשקעה.

כבר כמה שנים טובות שבאר שבע בולטת במכירה בהפסד (ריאלי)

 

[bigbang]

כבר כמה שנים טובות שבאר שבע בולטת במכירה בהפסד (ריאלי)

של דירות עם ממ״ד או דירות סטודנטים ישנות?

 

[Descartes]

איך בדיוק להשקיע עכשיו הון עצמי בדירה שלא תוכל למכור לפחות 5 שנים, יעזור לך לקנות דירה שהיא משמעותית יותר יקרה תוך 3-4 שנים?
מאיפה תביא לדירה השנייה הון עצמי?
קח בחשבון שדירה שנייה יקרה יותר מבחינת מס רכישה וכו.

אני אוכל למכור את הדירה בעוד כ3.5 שנים, לא 5 שנים. והתכנון הוא לקנות בית בעוד לפחות 3-4, לא תוך 3-4, שזה הבדל גדול.
כך או כך, לא חושב שאהיה בלחץ למכור את הדירה.
יש הון עצמי גם לדירה השניה, אבל לא רוצה להתשמש בהון הזה, לכן אצטרך למכור את הדירה הזאת באיזשהו שלב.

 

[Descartes]

עצם זה שהשתמש במילה "זכיתי" מרגיש שאתה חווה מעט שיכרון.
כמה עולה דירה דומה בשוק החופשיי לכניסה מיידית וכמה חדשה על הנייר מקבלן בשוק החופשח. לעומת המחיר שאתה תשלם ותקבל מפתח בעוד 3 שנים במקרה הטוב, תשלם הצמדה למדד תשומות הבנייה הפסד תשואה באפיק אלטרנטיבי כל התקופה וגם בקבלת המפתח כששוכר ישלם לך 2-3% בשנה?

יש שוק לשכירויות בעיר המדוברת?

מהיכן הביטחון שהמחיר יעלה ומשמעותית בעוד 4-5 שנים כאשר תמכור?

אם תרשום את שם העיר תקבל תשובות מדוייקות וחכנות יותר.

אין פה שום שכרון. באמת זכיתי.
דירות דומות על הנייר עולות כ1.3 מיליון ומעלה. דירות חדשות (בנות 3-5 שנים) נמכרות כבר ב1.4-1.5 (ואפילו יותר) בשוק החופשי. אז לקבל הנחה של לפחות 300 אלף מבחינתי זו באמת "זכיה".

על פניו יש שוק לשכירויות בעיר, לפחות כרגע. מה שקצת מרתיע אותי זה מה יקרה בעוד כמה שנים כשהדירה תהיה מוכנה. מכיוון שבעיר יש המון פרוייקטים חדשים, יכול להיות שתהיה הצפה של דירות בשנים הקרובות. יחד עם זאת, העיר גדלה בקצב מסחרר.
אז בנושא הזה יש חוסר וודאות.

אין בטחון שהמחיר יעלה משמעתותית בעוד 4-5 שנים. כמו שאין בטחון ששוק ההון יעלה משמעותית. זה סיכון שאני מוכן לקחת, במיוחד לאור העובדה שכרגע אני מושקע 100% במניות.
וגם אם המחיר לא יעלה משמעותית, אם הדירה תמכר במחיר השוק של היום, זה כבר רווח של לפחות 300K ב4-5 שנים.

 

[Descartes]

מסכים לחלוטין
רק אציין שהחשבון הוא שאי אפשר למכור 7 שנים מהזכייה, ואם הם מחכים להיתר מעל 3 שנים, יש מצב שהמכירה תתאפשר כבר בעוד 3-4 שנים (שוב, תלוי מתי הייתה ההגרלה..) ולא 5.

מנגד, יש תקדימים שמראים שמכירה ישר “כשמתאפשר״ מבחינת לוח הזמנים של מחיר למשתכן מובילה למכירה במחיר נמוך מהשוק.


אני אציין שלדעתי צריך לבחון את זה ככל השקעה - מה הרווח מהפרויקט/הנחה/עסקה ועל מה מוותרים.
אם יוצא שהדירה כלכלית (ברמת הנחה משמעותית של לפחות 10-20% ממחיר שוק) אולי שווה בכל זאת ללכת על זה, ופשוט לדחות את קניית הדירה השנייה קצת.
אם המכירה מתאפשרת עוד 4 שנים, למכור רק עוד 5-6 שנים (אחרי שהמוכרים הזריזים יתקררו קצת), ולקנות רק אז את הדירה שאתם מתכננים, כדירה ״יחידה״ שוב.
לא מכיר את הפרטים לעומק בנושאים האלו מבחינת מיסוי וכו, וממליץ בחום להעמיק בכל הפרטים מכל הכיוונים לפני קבלת החלטה. נראה שזו החלטה גדולה ויש עוד הרבה לימוד לעשות בנושא…

המכירה תתאפשר 7 שנים מרגע הזכיה. שזה בדיוק בעוד 3.5 שנים. לא כזה נורא. בהנחה שהדירה בכלל תהיה מוכנה עד אז.

לא יהיה לי לחץ למכור את הדירה מיד כיאפשר חוקית. אני יכול להמתין שנה-שנתיים. עד שנרצה לקנות בית למגורים.

בגדול ההנחה במחיר מטרה אמורה להיות הנחה של 20% ממחיר השוק. בפועל ההנחה היא יותר באיזור ה30%. (אולי בגלל שעברו יותר מ3 שנים מרגע הזכיה והמחיר הוא מקובע - אין לי באמת מושג).
בנוסף אנחנו מקבלים גם מענק של 40K.
אני פשוט לא מבין איך עסקה כזאת יכולה להיות לא כדאית. גם אם לא תהיה עליית ערך מטורפת.

הדבר היחיד שאני ממש לא סגור עליו זה עניין המשכנתא. לקחת 80% ואז כשנרצה למכור, פשוט לסגור את כל המשכנתא וזהו? פה בה הבלבול הגדול שלי.

 

[Descartes]

בדיוק! ביום שיוכל למכור גם עשרות השכנים שלו רצו וימכרו....ועוד בעיר לא להיט נדל"ני.

מרגיש לי קצת כמו לקנות נעל לא נוחה רק כי במבצע טוב...
מקסימום נמכור ביד2...

איך אתה יודע שהעיר היא לא להיט נדלני?

 

[Therealdeal]

המכירה תתאפשר 7 שנים מרגע הזכיה. שזה בדיוק בעוד 3.5 שנים. לא כזה נורא. בהנחה שהדירה בכלל תהיה מוכנה עד אז.

לא יהיה לי לחץ למכור את הדירה מיד כיאפשר חוקית. אני יכול להמתין שנה-שנתיים. עד שנרצה לקנות בית למגורים.

בגדול ההנחה במחיר מטרה אמורה להיות הנחה של 20% ממחיר השוק. בפועל ההנחה היא יותר באיזור ה30%. (אולי בגלל שעברו יותר מ3 שנים מרגע הזכיה והמחיר הוא מקובע - אין לי באמת מושג).
בנוסף אנחנו מקבלים גם מענק של 40K.
אני פשוט לא מבין איך עסקה כזאת יכולה להיות לא כדאית. גם אם לא תהיה עליית ערך מטורפת.

הדבר היחיד שאני ממש לא סגור עליו זה עניין המשכנתא. לקחת 80% ואז כשנרצה למכור, פשוט לסגור את כל המשכנתא וזהו? פה בה הבלבול הגדול שלי.

מזל טוב על הזכייה! נשמע שבדקת את המספרים עד הסוף אז אתייחס אליהם כנתונים.

1. קח בחשבון עוד שנה וחצי עבור פטור ממס שבח. אז אם הבנייה תיקח 3.5, בסך הכל מדובר על חמש שנים עד מכירה אפשרית (או תשלום של 25% על הרווח)
2. במקומך, הייתי מנתב את כל המזומן מלבד קרן חירום או כספים שתצטרכו בזמן הקרוב לטובת ההון העצמי, ולוקח משכנתא על היתר. קח בחשבון הוצאות נוספות כמו מזגנים, שדרוגים קטנים וכו - עוד כמה עשרות אלפים שתצטרך אחרי טופס 4.
3. אני זוכר שהתזרים שלכם חיובי גבוה, אז הייתי מנתב חלק לא קטן מהתזרים לטובת כיסוי המשכנתא.

לא חושב שיהיה הבדל מהותי בתוצאות בין הון עצמי של 100 או 250 על הפורטפוליו הגלובלי שלכם...

 

[Descartes]

בשעה טובה!
אני אישית, אם התזרים מאפשר לי, שם את ההון העצמי המינימלי שאפשר לשים ואת כל השאר לוקח כשמכנתא.
במיוחד שהתכנון שלך הוא להשאיר את הדירה להשקעה.
יכול להיות שגם במינוף מקסימלי( הון עצמי של 100 בלבד 60 שלך + 40 מענק) החזר המשכנתא שלך ל - 30 שנה תהיה בגובה השכירות או קצת פחות.
תעשה את החשבון.
ואז, "תסבול" תזרימית עד המסירה ובמסירה השוכר ישלם לך את המשכנתא או את רובה.
כי הרי אתה טוען שדירת 5 חדרים עולה מיליון. אתה לוקח משכנתה של 900 עם חישוב בערך של 550 שקל על כל 100 אלף יוצא לך משכנתה של 4950.
כמה שכירות על 5 חדרים באיזור? 4500?
תחשוב על זה.

תודה!
השכירות בדירות הכי זולות מתחילה ב4500. זה יכול להגיע גם ל5000.
אני מבין את מה שאתה שאומר ומבלי להכנס לחישובים מסובכים. אני תוהה האם זה באמת משתלם. הרי במרוצת השנים אני משלם מאות אלפי שקלים רק על הריבית.
השאלה מה עדיף, להביא עוד קצת עוד עצמי ולשלם פחות על הריבית שמצטברת במהלך השנים לסכוים גבוהים או את הכסף הפנוי להשאיר בשוק ההון שאולי ישיא תשואה יותר גבוהה?


בתכלס, כנראה שאצטרך למכור את הדירה מתישהו בשנים הקרובות, אז זה גם שיקול משמעותי.
וגם, אם אני מוכר את הדירה, נגיד בעוד 5-6 שנים, ואני סוגר את המשכתנא במזומן. האם אני צריך לשלם איזשהו "קנס" על זה שאני סוגר מוקדם?
זאת אולי שאלה מציקחה, פשוט אין לי מושג, כי אני לא התחלתי ללמוד את הנושא בכלל.

 

[ארנטס]

של דירות עם ממ״ד או דירות סטודנטים ישנות?

גם וגם להבנתי

 

[SolidState]

איך אתה יודע שהעיר היא לא להיט נדלני?

עיר שדירת 5 חדרים חדשה בה נמכרת במיליון וקצת שיש בה טונות של בניה (לדבריך) היא לא יכולה להיות להיט נדלני.
אם היא הייתה להיט נדלני המחיר היה גבוה יותר.

 

[ארנטס]

אין פה שום שכרון. באמת זכיתי.
דירות דומות על הנייר עולות כ1.3 מיליון ומעלה. דירות חדשות (בנות 3-5 שנים) נמכרות כבר ב1.4-1.5 (ואפילו יותר) בשוק החופשי. אז לקבל הנחה של לפחות 300 אלף מבחינתי זו באמת "זכיה".

על פניו יש שוק לשכירויות בעיר, לפחות כרגע. מה שקצת מרתיע אותי זה מה יקרה בעוד כמה שנים כשהדירה תהיה מוכנה. מכיוון שבעיר יש המון פרוייקטים חדשים, יכול להיות שתהיה הצפה של דירות בשנים הקרובות. יחד עם זאת, העיר גדלה בקצב מסחרר.
אז בנושא הזה יש חוסר וודאות.

אין בטחון שהמחיר יעלה משמעתותית בעוד 4-5 שנים. כמו שאין בטחון ששוק ההון יעלה משמעותית. זה סיכון שאני מוכן לקחת, במיוחד לאור העובדה שכרגע אני מושקע 100% במניות.
וגם אם המחיר לא יעלה משמעותית, אם הדירה תמכר במחיר השוק של היום, זה כבר רווח של לפחות 300K ב4-5 שנים.

300000₪ "פחות" ממפתח כעת זה בערך אותו מחיר.
הוסף למחיר שלך מדד תשומןת הבנייה + 3 שנות המתנה לפחות שכספך בחשבון הקבלן , שכירות שאתה משלם, 30000₪ עלויות כניסה כמו מזגן ורשתות , הפסד תשואה מאפיק אלטרנטיבי עד שתקבל מפתח =
מחיר די זהה למחיר דירה כמעט חדשה עם מפתח בחודש הבא.

לדעתי מה שלא בעיר מבוקשת זה לא מוצר נדל"ני טובה להשקעה.

שוב, אם תרשום את שם העיר ואולי גם השכונה תקבל תשובות מחודדות יותר.

 

[ארנטס]

שלום לכולם,

בשעה טובה אחרי ציפייה של מעל שלוש שנים עדכנו אותנו שהפרוייקט קיבל היתר בניה ובימים הקרובים יזמנו אותנו לבחור דירה.

הפרוייקט ממוקם בדרום, פרוייקט קטן יחסית ואנחנו בין הראשונים בסדר בחירת הדירה.

אנחנו מעוניינים בדירת 5 חדרים, והדירות הכי גדולות/טובות הן בעלות של כמיליון שקלים.

עד כאן אלו היו הנתונים היבשים.

עכשיו, אין לי מושג מה עושים הלאה. האם לקחת משכנתא? כמה משכתנא לקחת? אני ממש לא מבין בנדלן וכך גם אשתי.
יש לנו הון זמין של 200-300 אש"ח שאנחנו יכולים להשיג די בקלות מקרנות כספיות וחשבונות קטנים שיש לנו. בנוסף לי אישית יש תיק השקעות בניירות ערך די גדול, כך שאם ארצה אוכל אפילו לקנות את כל הדירה במזומן בלי משכתנא. אבל למה לי בעצם?
חשוב לציין שהדירה מיועדת להשקעה ולא למגורים.

אז מה השלבים הבאים? לחפש יועץ משכנתאות? איך אני בכלל ניגש לזה? האם יש יועצים שמתמחים ספציפית במחיר מטרה וכו? חשוב לציין גם שבנטילת המשכנתא אנחנו מקבלים מענק של 40K.

באידיאל הייתי רוצה לקחת משכנא למקסימום 15 שנה, בעיקר מסיבות פסיכולגיות.

עוד נתונים חשובים:
*בשנים הקרובות (עוד לפחות 3-4 שנים) נרצה לקנות בית למגורים. הבית הזה יעלה משמעותית יותר.
*יש תזרים די גבוהה, אבל יש גם לא מעט הוצאות (מעונות, מטפלות, שכ"ד וכו). כך שמשכנתא גבוהה תקטין את הרווח החודשי, ואת היכולת להשקיע כל חודש בשוק ההון. אבל עדיין נהיה מאזן חיובי, גם אם המשכנתא תהיה יחסית גבוהה.

בקיצור, מרגיש קצת אבוד. אשמח להכוונה, לפחות לצעדים הראשונים.

קשה לי להאמין שיש מקום בארץ שמניה מעל 5% תשואה משכירות.
וגם אם כן ביום שתפרסם להשכרה יהיו עוד 77 דירות זהות לשלך. יש שוק ל77 דירות?!